合肥信地城市广场报告【行业分析】

1、合肥信地城市广场市场报告,目录,宏观篇,市场篇,项目篇,建议篇,城市区位 城市经济 居民收入 城市规划,宏观篇,城市概况,城市房产,房地产投资 施工面积与竣工面积 在建面积与销售面积 销售面积与空置面积,城市区位,合肥，安徽省省会，中国中部，长江淮河之间、 巢湖之滨，承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。 2008年，全市区人口486.74万人。,城市经济,不考虑物价上涨因素，01-08年，合肥GDP累积增长了358%，高于全国平均水平； 其中，08年合肥GDP达到1664亿元，人均GDP34482元，折合4700美元； 按照欧美经济与商业对应关系，人均GDP超过4400美元时，城市主导

2、商业将向综合商业业态过度 整体经济态势的走强，带动合肥整体城市的发展。,居民收入,随着城市整体经济走强 人均可支配收入稳步上升 但基础较差，与一线城市有差距,城市规划,重点向南、向西发展， 建设滨湖新区、科技创新示范基地， 适度向北部、东部和西南部发展,房地产投资,2008年合肥房地产投资额为565亿元，投资额逐渐增加； 同年合肥固定资产投资额为1838亿元，城市建设加快； 城市建设中，房地产投资所占比重较大，合肥城市建设严重依赖房地产；,施工面积与竣工面积,2008年合肥施工面积为6782万，施工面积逐年增加； 同年合肥竣工面积为2239万，基本上与07年持平； 合肥市城市建设量逐年增加，但

3、竣工面积却起伏不定，城市建设完成率较低；,在建面积与销售面积,2008年合肥在建面积为3169万，在建面积逐年增加； 同年合肥销售面积为921万，相比07年略有下降； 合肥市城市建设量逐年增加，城市销售面积较不稳定，当前可售和未来可售量积压严重；,销售面积与空置面积,2008年合肥销售为921万，相比07年略有下降； 由于08年整体房地产市场走弱，市场去化主要以消化存量为主，导致空置率下降； 随着合肥房地产开发量的增加，其空置面积逐年增加，房地产开发风险开始累积； 进入2009年，合肥房市场市场回暖，商品房市场呈现供不应求态势，,整体市场走势 分区概况 分区房产走势,市场篇,分区市场,区域市场

4、,区域在售项目分布 区域在售项目总表 在售项目产品分析 在售项目价格分析 在售项目客源分析 在售项目去化分析 未来可售项目预判,整体市场走势,进入2009年，合肥房地产市场回暖，连续三月成交突破100万； 市场整体走势呈现供不应求的态势，空置率逐渐下降； 随着供不应求态势的出现，合肥房价稳步走高，目前整体成交均价4320元/；,分区概况,整体市场价格梯度不明显，客户分级缺乏层次感，价格敏感性强,庐阳片区 新站片区 瑶海片区 高新与大蜀山片区 学府片区 包河片区 政务新区 经济技术开发区片区 滨湖新城片区,庐阳片区 价格:4000元/平米 总价:40-45万/套,包河片区 价格:5000元左右

5、总价:55-65万/套,学府片区 价格:5000元左右 总价:55-60万/套,高新与大蜀山片区 价格:4500元左右 总价:55-60万/套,政务新区 价格:5000元左右 总价:60万/套左右,经济技术开发片区 价格:4000元左右 总价35-40万/套,瑶海片区 价格:4500-5000 总价:40-50万/套,新站片区 价格:4000-5000元 总价:35-45万/套,老城区 价格:6000元/平米以上 总价:60-80万/套,分区房产走势（蜀山区）,合肥西部的老城区， 交通便利 科研、教育、 商贸、居住功能,合肥传统居住区 成交稳定，价格上涨明显,分区房产走势（政务区）,依托政务、

6、西城新城中心 行政、文化、居住功能,居住环境优越、 配套完善中 成交稳定，升值潜力大,分区房产走势（高新区）,自然风光优美、 高新产业基地； 高新产业、 旅游、居住功能,环境优越、配套不足 高端项目聚集，价格走高,分区房产走势（经开区）,新兴的大型居住产业区 工业、教育、居住功能， 将发展成为功能完备的产业新城,受益便捷交通， 拉近与市区时间距离 需求较为稳健， 价格逐步走高,分区房产走势（庐阳区）,合肥北部的老城区，向北拓展 全市经济中心， 属于“建设中的CBD”，汇集商贸、金融、信息、购物、娱乐等功能； 居住、工业、建材、仓库功能；,核心区地块开发完毕 成交逐渐外围化 导致成交均价走低,分

7、区房产走势（瑶海区）,城市传统产业区 居住、机电、纺织工业功能,随着河东片区的开发建设 区域高端项目不断呈现 拉高区域整体均价,分区房产走势（新站区）,依托物流，打造新站产业居住区 居住、商贸、物流、 交通、加工制造功能,依托火车站 打造站前商贸与站后居住区 区域需求稳定，价格稳步上升,分区房产走势（包河区）,城市东南、区域辽阔、 发展潜力大 行政、商务、会展、 旅游、居住功能,连接滨湖新城与市中心的枢纽 未来发展潜力大 区域投资需求大,分区房产走势（滨湖区）,依托巢湖，打造滨湖新城 行政、商务、会展、 旅游、居住功能,未来合肥的城市中心 具备较大的升值潜力 目前投资需求量大，成交量节节攀升,

8、区域在售项目分布,区域在售项目总表,在售项目产品分析,市场上主力房型为2R 主力面积区间70-120,区域客户购买力相对偏弱 区域居民大都为初次置业； 客户需求大都为婚房和改善性需求,在售产品价格分析,合肥市新站区在售项目价格区间为4000-6000元/； 新站区区域内一环以内住宅房价基本上在5000-6000元/； 二环与一环之间房价约4000-5000元/之间； 同区域内，纯写字楼房价高于公寓房价，公寓房价高于住宅房价； 同区域内，多层房价高于小高和高层房价；,在售项目客源分析,区域客源主要以区域客为主，城市东部及北区乡镇也是区域客源的重要组成，部分安徽北部城市的客源也会选择在此置业； 从

9、需求目地上分析，婚房需求和改善性需求是市场的主力需求，另有部分的投资需求和为子女上学置业需求；,在售项目去化分析,新站区整个区域在售项目去化都超过半数，大部分楼盘去化都集中在09年； 区域内，住宅产品去化最快，公寓次之，写字楼产品去化较慢； 区域在售项目中，平均每个楼盘整体去化速度在20-80套/月之间不等； 在售项目普遍清盘不易，尾盘去化难度较大；,区域可售项目预测,未来供应集中区 站北区域 依托瑶海公园、生态公园； 主要供应楼盘为： 家天下 利港银河新城 双粮景苑等 主要供应类型： 多层、小高、高层 总供应体量约50-60万 与本案产品差异性较大 直接竞争不强,经济指标 项目现状 项目区位

10、,项目篇,项目概况,项目分析,区位分析 发展分析 辐射分析,经济指标,项目占地：520亩 容积率：2.73 建筑密度：47.9% 绿化率：40% 建筑面积：约100万 其中： 家居MALL（红星）：16.8万 购物城：14万 公寓：9万 写字楼：10万 酒店（六星级）：9万 步行街：5万 住宅：24万 综合停车场：10万,5#地块各类产品面积指标概况 平层住宅： 面积未定 2幢 5万 LOFT： 40-60 1幢 2.5万 （层高5.4m） 平层公寓： 35-55 1幢 2万 办公（公寓式酒店）：面积未定 1幢 2万 以上总计11-12万 商业街： 层高2-3层 面积5万,项目现状,项目周边环

11、境,地块现状,项目区位,新站区临泉路与全椒路交叉口，处于新站区核心地段，毗邻火车站、汽车站，人流量大，交通十分便利。周围环绕着安徽大市场、元一时代广场、温莎杰座、金色地带、中环广场等商住圈，具有十分巨大的消费潜力。沃尔玛、合家福等超市环伺左右，生活便利，投资前景广阔。,合肥地铁规划示意图,区位分析,项目地处临泉路与全椒路交叉口，属于城市一环与二环之间，距离市中心约10分钟车程，道路通达程度高，区域属于城市火车站辐射区； 地块处于一环与二环之间，出行主要依靠一环与二环； 项目处于新老城区的承接地带，城市的发展以及城市中心的外延给本案发展带了契机；,项目处于城市向东发展的中心区，承载城市向东发展的

12、起点,发展分析,多向发展、均衡布局，无主导性高端价值区域，空间多极竞争与客户分流为追求高溢价带来阻力,“新一轮城市规划（2006-2020）中提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。 141”城市发展框架：大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心,北副中心,东副中心,老城区,西部副中心,西南部副中心,滨湖新区,依托双墩、双凤、庐阳产业园，重点发展劳动密集型及农副产品加工业,依托店埠、撮镇、肥东新城及化学工业园，重点发展物流、精细化工及家电配套产业,依托高新区，建设中国科学城、发展IT产业,依托经开区、桃花工业园

13、区，发展现代大工业，逐步成为国家装备工业基地,集金融、商务、休闲一体的CBD,集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区,依托火车站物流优势，北副中心发展逐渐向火车站区域偏移，,发展分析,发展分析,传统商圈： 三孝口商圈 四牌楼商圈 新兴商圈： 元一商圈 马鞍山路商圈,辐射分析,本项目辐射范围 合肥城市东北区域 掌握市中心连接东北区域和安徽北部的必经之路,万达项目辐射范围 合肥城市西南区域 掌握市中心连接西南区域的必经之路,元一生活广场 辐射范围仅靠近项目四周 项目业态单一辐射范围有限,整体定位 辐射范围 面对客层 产品建议,建议篇,主题建议,营销建议,价格建议 客源建议

14、,整体定位,城市广场 城市生活,城市广场 界定片区的城市属性，阐明项目的城市功能 城市生活 城市的生活方式，依托便捷的交通体系，促使城市东北郊区融入城市；,辐射范围,辐射整个城市东北，形成与万达商业广场相呼应的南北商圈 互为补充，承南启北 促使元一商圈融入本商圈。整体协同发展,面对客层,万达打造南城市中心，促进城市向东南扩张 信地打造北城市副中心，聚集北区人流，促成区域中心形成,信地城市广场汇集的人流以区域大量的自然人流为主， 吸引城市东北郊区的进城人流； 乃至整个安徽北部区域,产品建议,通过对区域市场研究和项目自身的分析： 本项目5号地块产品面积为 平层住宅： 2R、90-110（为2+1）

15、房型 LOFT： 1R、30 、（层高5.4米） 平层公寓： 1R、50-60 办公（公寓式酒店）：1R、40-50 商业街： 层高2-3层、单套面积控制在100 左右,价格建议,通过对区域市场研究和项目自身的分析： 如项目在明年中开盘，按照当前市场态势，则项目5号地块产品价格为 平层住宅： 均价5500元/ LOFT： 均价7600元/ 平层公寓： 均价5800元/ 办公（公寓式酒店）：均价5500元/ 具体视当时市场情况而定,客源建议,青年之家 （单身，立足）,青年之家 （单身，立业）,青年之家 （丁克，成家）,青年持家 （父母同住）,小太阳 （小孩出生）,孩子三代 （双向照顾）,后小太阳 （小孩长大）,青年三代 （变老）,中年之家 （长大）,老年二代 （变老）,活跃空巢,22-24岁,2