13第十三章 物业管理前期介入及服务费投标报价和测算

1、第十三章 物业管理前期介入服务费投标报价及测算概述：为了日后物业管理工作的更好开展，提升君临国际的品牌，为今后的物业管理工作打下良好的基础，招商局物业公司拟从君临国际广场的土建开始，前期介入到项目中，就工程、销售、品牌推广、配套设施建议等多方面进行物业前期的介入服务。一、 前期介入工作方式前期介入阶段采取顾问人员阶段性驻现场，各专业相关人员根据工程进度定期赴现场咨询的方式，主要有如下三种形式：（一）根据项目进展情况定期派相关专业人员到项目现场对工程施工、设备选型等从物业管理的角度提出建议；（二）在项目进展中的特殊阶段如开盘、房交会展示期间、样板房筹备展示期前、会所竣工等，我司将选派相关人员驻现

2、场协助发展商进行相关工作的开展；（三）我司咨询顾问人员将项目相关规划图纸带回公司总部，由公司总部组织各相关专业专家组对项目规划设计方案从物业管理的角度进行全面细致的评估，针对发现的规划设计中的问题向发展商提交咨询报告。二、 服务内容（一） 前期工程介入1、顾问团将针对工程项目进度情况及实际情况，定期收集工程项目的有关信息，以便对相关问题做出决策或调整；2、从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理：如考查整体工程进度，协助发展商审议各专业工程的阶段性实施进度计划等；3、据招商局物业的管理经验和该项目的具体情况，对工程设计、功能规划、设备选用和安装等提出建设性意见：（1）建筑设计（地下

3、、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；（2）设备机房的环境、通风是否满足要求；（3）根据清洁管理经验及规划要求，提出垃圾房的建造位置的建议；（4）从治安管理、员工生活需要等方面提出建议；4、根据物业管理实际情况及业主的需求向发展商提出诸如绿化植被选择、绿化用水供应点、垃圾桶的摆放、设备设施标识等建议，并全力配合发展商解决这一问题；5、从智能化的角度，提出专业建议：如协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议等；6、从环保的角度，提出专业建议：如根据我司在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议等；7

4、、从工程质量、造价与维修管理和防火安全方面根据我司在以往众多所管楼宇中所见建材的使用情况对项目的建筑材料的选用提出建议；8、对于规划设计过程中容易忽视的问题如室内各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出建议；9、从会所功能方面对会所及商务场所服务项目、功能以及布局的合理分配提供建议；10、物业管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，物业管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；11、从创建优秀小区的角度，根据国家/省/市/区级优秀物业管理大厦的考核评比标准，提出专业改进建议。（二） 销售配合1、招商局物业管理品牌的特许使用；2、配合发展商项目营销宣传、推广工作之需

5、要，提供招商局物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料；3、组织售楼人员、售楼处服务人员进行物业管理专业基础知识、君临国际广场物业管理优势、特色，服务范围，服务内容等方面的培训；4、协助设立物业管理咨询台，现场解答准业主关于物业管理方面的问题。（三） 售楼处及样板房管理1、 销售期间售楼处现场人员配备：工作区域人员配备入场时间售楼处形象保安2人签约之日起进驻保洁人员1人签约之日起进驻住宅、写字楼样板间形象保安1人写字楼样板间开放前1日内保洁人员1人住宅、写字楼样板间开放前2日内酒店式公寓样板间形象保安1人（或门童一人）酒店式公寓样板间开放前1日内保洁人员1人酒店式公寓样板间

6、开放前2日内2、 现场工作人员工作职责： 售楼现场物业管理、服务形象展示； 售楼处及样板间的清洁、安全服务。3、 拟定售楼处和样板间服务标准、工作程序： 售楼处及样板间管理服务标准； 售楼处服务生作业程序； 样板房服务接待工作程序； 楼处及样板房的清洁程序 楼处及样板房的清洁标准； 售楼现场停车场管理程序；（四）项目管理公司筹备。 公司机构、岗位设置工程技术人员到位； 各项物管文件、资料的准备； 人员进场安排及培训工作； 入伙方案，并提出有针对性合理化建议； 实际管理方案的编制； 管理收支预算的审批或备案； 按启动费测算列出采购计划。（五）施工现场、施工人员管理咨询： 对施工现场的隔离方案提供

7、建议; 对施工现场的管理,施工人员的管理提供建议。（六）定期或不定期举办“君临国际广场”准业主恳谈会。（七）公众文件的编制。入伙文件包括业主公约、业主手册、装修指南及相关表格，是社区实施公共管理的依据：业主手册旨在向业主及租户介绍物业内各种服务、设备、守则及安全设施等。务使业主及租户能熟悉物业的管理及运作。该手册所涉及的内容包括：u 管理公司名称、管理控制、管理费、投诉及查询、管理处办公时间及管理职员u 楼宇交接u 装修摘要u 物业管理与守则、保安事项、防火安全、清洁服务、停车场管理服务u 迁入及搬运须知u 紧急程序其它管理文件包括装修指南、承诺书、业主/租户委派装修承办商登记表及各类服务简介

8、、操作规程等。（八）物业及其配套的验收协助。参与政府对房屋主体、土建、水电、消防、智能化、电梯、照明、空调、绿化、停车场的分项验收。（九）物业交接验收。入伙前半个月，顾问组协助组织人员对社区房屋及设备、设施进行逐项验收，对验收不合格工程向发展商反馈、咨询，配合其尽快解决问题，准备交接手续。（十）物业的全面接管。入伙前五天，验收程序完成后进入大厦全面接管的阶段，所有人员进出大厦开始接受登记。（十一）入伙仪式的准备。入伙前五天，管理公司各类入住资料宣传单准备完毕，协助发展商准备入伙仪式。合格合格入住前返修入住后返修工程技术人员对大厦的楼房、设备进行验收将发现问题交责任单位处理责任单位整改问题工程技

9、术人员再对整改问题进行验收与施工单位顺利交接不合格业主入伙，验收楼房，填写房屋验收表管理处将问题分类处理请业主再验收楼房验收不合格与业主顺利交接（十二）返修管理- 287 -三、前期跟进计划阶段工作内容工程进度物业管理定标后审核施工图纸阶段设备选型、定厂家阶段基础、结构施工阶段设备安装调试、验收阶段竣工验收物业接管入伙阶段一前期介入1研读项目设计方案就物业管理角度初步提出合理建议：1.1考查建筑设计是否满足物业管理需求。1.2考查设备机房设计中的环境、通风要求1.3考查空调工程是否从节能和便于管理角度考虑完善1.4对电梯的安装设计及配套设施提合理化建议1.5对消防设施的设计布局、产品选型等方面

10、提合理建议1.6为项目机电设备的选型提合理建议1.7考查项目园林设计图纸1.8管理用房位置、设计、装修提合理建议1.9考查项目公共部位建筑材料的选用1.10项目智能化协助进行方案优选1.11其它考查时所考虑到的合理建议阶段工作内容物管进度项目签约项目开盘营销阶段设备安装调试、验收阶段竣工验收物管公司筹备期物业接管入伙二前期介入2根据项目推广计划，提供相应配合2.1配合开发商楼宇营销推广工作，配合物管相关服务,如提供文字及图片资料2.2协助审批公约提供物管相关资料2.3对项目营销人员进行物业知识培训2.4购房业主的物业管理业务咨询3筹建项目管理公司3.1公司机构、岗位设置工程技术人员到位3.2各

11、项物管文件、资料的准备3.3人员进场安排及培训工作3.4入伙方案，并提出有针对性合理化建议3.5实际管理方案3.6管理收支预算的审批或备案3.7按启动费测算列出采购计划4楼宇交接、验收方面4.1参与各专业工程、设施设备的验收、测试工作，对不合格处提整改建议交开发商，并整改后再行复验4.2参与工程竣工后的政府相关验收4.3入伙前细致、全面的验收4.4工程资料收集、整理、归档四、前期介入服务费用及报价（一） 前期介入服务费测算1、人员费用测算岗位人数月工资（元）介入时间费用备注经理（深圳）1300003-7-104-9-1(14个月)8400经理、副经理定期赴现场，按每人每月6天计算经理助理122

12、0003-7-104-9-1(14个月)6160安保275003-7-104-10-1(15个月)11250保洁150003-7-104-10-1(15个月)7500安保175004-8-104-10-1(2个月)1500保洁150004-8-104-10-1(2个月)1000安保175005-1-105-4-1(3个月)2250保洁150005-1-105-4-1(3个月)1500合计39560福利及保险：（按工资总额40计算）15824人员费用总计553842、其它费用测算项目每月费用介入期（月）合计交通费经理（深圳）25001435000经理助理150142100通讯费经理4001456

13、00经理助理150142100其它办公费用200142800总计476003、（1）、（2）两项费用合计为：102984元注：以上测算不含定期前往现场专业人员费用 以上费用未计入品牌使用费（二）前期介入服务费报价根据以上测算，本着合作的诚意，我们的前期服务费报价为：人民币壹拾万元整（100，000元）其中：经理为深圳总公司派驻，经理助理为南京公司派驻，经理及经理助理每月定期去项目现场。 商业地产营销策划内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等房地产企业管理内容包括标杆房地产公司内部管理表格/制

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