江景房源价格体系及策略

1、江与山价格体系及策略,联泰香域滨江,2008.9.5,、定价思路,(一)入市均价的推导 市根据市场通常做法及本项目实际情况，本项目采用市场比较法进行整体定价,区域价值的市场认知度 产品价格的市场承接力 目标客户经济承受能力 未来的价格提升 项目的工程进度 项目的销售速度、资金回笼速度 利润空间,1、制定均价主要考虑的因素,1）、可比性楼盘选取 由于房地产市场区域性较强，选择与项目在同一区域,位置、规模、产品有一定参考、对比性的楼盘作为比较对象，对象选择：万达华府。可比楼盘基础资料：,2、周边可比楼盘价格分析,2)万达华府一线江景销售情况,2、周边可比楼盘价格分析,2)万达华府一线江景销售情况总

2、计,3)对比优劣势分析 a、优势： 周边配套：香域滨江周边附属了国际化的配套，但相对于红谷滩中心区的完善配套仍略显不足，周边配套完善还需要一段时间 纯生态的自然景观：香域滨江周边有十里赣江市民公园，卧龙山汉语言文化园、前湖公园、湿地公园等丰富的自然景观资源 江景:9楼以上江景资源丰富，视野开阔 产品:容积率2.0 户型:东面单元拥有270度江景，其客厅、主卧大观景窗及圆弧型观景阳台是区别于同类产品的亮点,b、劣势 区域:交通不便利，区域客户认知度不高,江景房源直接与赣江南大道相邻，环境较为嘈杂 江景:8楼以下江景资源得不到体现 户型:东面单元通透性不佳，面积控制偏大 口碑:企业及项目认知度不高

3、,3)对比优劣势分析,（二）可比性楼盘比较评分，得出本项目江景单位核心均价,由于本项目的产品定位为市场的高端，面对的客户群体不多，在目前区域的价值未达到市场的高价位认可及市场竞争激烈的情况下，不宜以太高的价格入市。 考虑后续的体量较大，应以合理的价格入市，抢占市场份额，提高销售速度，形成市场良好的口碑，让购房者享受一定的价值利涧，形成追捧，也为后续的产品提价预留空间，在后期产品中达到利润的最大化。 基于上述比较分析，香域滨江首批房源的入市实收均价为5700元/,二、项目价格体系,定价房源范围：三期49-51楼共3栋,(一)定价思路： 前提假设： a、所有房源同一时点销售 b、所有房源质量相同

4、c、所有房源同时交房 d、在考察某项影响因素时，假定其他因素相同 考虑因素：位置、景观、噪间、通风采光、房型、栋距、楼层，特别因素,（二）定价步骤： 1、根据各栋之间景观、栋距、方位、噪音等因素的不同特点进行分项打分，结合各因素的重要性进行加权评分，得出各栋之间的比较系数。 影响因素：位置、景观、栋距、噪音,根据各栋得分进行加权后，得出每栋均价：,栋均价（d）,2、水平差： 对同一幢中同一楼层的不同房号的景观、户型、位置、栋距、噪音等因素进行打分比较，结合各因素的重要性进行加权评分，得出同一栋房子中的不同房号的比较系数。 影响因素：景观、户型、位置 分值系数：,根据各项得分进行加权后得出水平系

5、数：,3、楼层差： 本项目江景单位受赣江新天地遮挡； 6楼以下基本没有景观价值，较项目内部组团产品仍无优势； 78楼江景景观有一定体现，但仍有较大视野被遮挡，具备万达华府一线江景低层的综合素质，9楼以上江景景观资源充足。 以7层作为基准层，根据上述进行综合评分，得出水平系数：,4、每套房屋价格（q）=栋均价（d）【水平系数（s）+垂直层差系数（p）/2】 5、细部调整:对个别房号在特别因素：是否送露台，是否受商业物业的影响下作特殊因素。 6、后期价格调整：在项目销售过程中，根据市场情况、推出房源情况以及销售阶段需要对价格进行调整。在价格体系建立后，只需根据阶段性目标均价对基准价格进行调整，整体价格即随之上升或下调,（三）价格体系表（附后）,第一批推出两栋，当销售率超过50 则加推一栋 视销售人员把握客户房源意向后决定推售楼栋号,三、推售节奏,四、价格策略,vip卡优惠策略 办理vip卡的客户购买6层以下（含6层）享受28000元的购房优惠； 办理vip卡的客户购买7层、8层享受38000元的购房优惠； 办理vip卡的客户购买9层以上（含9层）享受48000元的购房优惠； 办理vip卡的客户购买复式享受58000元的购房优惠； 以上优惠折扣经过测算约为总房款的5,1、价格优惠策略,2、开盘公布厅面价格 （1+vip优惠折扣）*实收均价=开盘公布价格 （1+0.05