中国房地产融资渠道

1、中国房地产融资渠道、融资产品及实务方法、地产公司融资渠道概览融资渠道1:融资渠道2:精品文库欢迎下载33融资渠道3:房地产主要融资方式2银行不能直接向项目公司发放惜款=不能作为抵押枚人办理土地使用祝、在建工程抵押曹记信托银行海外基金基金专项资管计列贷栽理财产品信托产品 认菇基金-杠杆融资:基金认腐集合资金悟托计划的信单位嘛貫伙全 理不认合基额限产虫产宜有地专项资管 计划认购 有限合伙 型地严基自营贷款垂托贷款黔境费款鬧一A许类禁止类不零投5于境內二a市克杠杆融资：基金达购专项资彗计划粉额內保外雯基金癸托倍托蛰冠 -设立单一信托产品fl正nh-fet工air 寻的 二 gsH $-一不嗚投资于未

2、上帀 企业K収 和上育巷 5非佥开 发行或交 易的般出谨仃理射严品+ 篥台滾金信托计 划+含伙制基盒井购穿划投资不舞itffl 理财资金 直床购具 借贷資产、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制不 (bjdE自用不动广世資幘和奂at査权盛性戰蹩款垂輕贷款嶽上申企业踵权（新三極畦牌前）新麓申鮒t首塞）上市鲁哥琲 矗开童杆或 交昴鈴股倚（虔壇）二&审培心开 兗*W麗案或 与其梱关的证 靠般费墓金X不得用于是证金世金岚 眉絃土址出it 软X不再对吕企 发鼓沆动受金 贷熬X不将據愛玖 基弧世人的凳 金对外荒敦委X俚畀有棺羌弑处 縫3”风瞳;4童*1力 较强的私人翠行零 户、高爺产淨值零户 石机构咨

3、户发行的 轨财严晶除刃JJX31過方式J 惜阳资營计划的透道 X不得辱与 三輒，变過 方式：.ii.+x 质押戎亟資 瓯务：秦肢 或设立基全X個具有相 头授赞蜒世” 凤险承旻能力 皎迢的私人報 行咨户r高番 卢寧值齐户厲 帆祸i户?*（,行 的理财产品除 外X不将地 严金业岌畝泡 动鬻金贷歎、 土地请毎奇款 等J,俚不痔JiZ 低杞Jl金发滋L 土地请冬贷就J”可Jiil萍沟三辄瞇 康.俚需并建應畫X , ff托计 划甘膻必硕 迓行溝理， 传丸蛙咅育 砥合伙证监 會有fi由載 量权” 5X,罠遇才式J 卑會低耙基金 专户金 附模式J空&有畫 叠积岛上吊 仝司定壤：Q集夸七兎 计创可烘与 三板定

4、甥：X取传蛇炉 金参与上市J心司博. 豈通方我： 耆证券空 可r Jtirf 址公国*期 贺公司蕊其 子空司的愛 M管理计 划，检贵 产當轨计划*遵邀37舍卄户XXXXJJJ子空司专项脊 普计SIXX7姜求清理7J摹*集夸竇*乂乂,借用偉範 遇塑J可（不说申釣上 监憧走申彳BL的夸计划的現金崽 瓦申报的数量 不摩超过拉发行 ：票心司本比发 狞旺辗的唇養J4字宵丸働膏普XX會胡妁屯勲扣鼻育寺歹费着XXX*走企业膏卢证莽化业务J保隆责音XX才廉雀贵金可以左姜求清理7J晝X嫁隆番管不可 琪机覺，畀且限制S 青设立房址产芳发 殴者授5就上 帝易地产於业农权 （顼E鸟町除什） 欧者収投壹贬装寿 武控瞠虜

5、Jt卢企：t*农我1金XX,借适jtit 计划J英釣裂&金强巍.溝理JJ4(一)银行融资1.银行贷款(1)自营贷款序号类剧定义注意事项土地舗备贷款银行向土地错备机构发 放的同于收购.整治土 地，提件土地出让价的 矩期周转贷款n其主要用 途包卷支付征地补偿費， 安4城卜助费.地上暗着物 和青苗外偿费、场地平整 費、犠纳jL地岀让金等， 向借孰人发放的用于土 地妆繭及土地前期开笈. 捱理的贷款.(1) 不得向房开企发救专门 B于數纳土地出让金的贷款 以及投标保迄全的贷款，用 于土她竞艳I的资金必绩是勃 有资金(2) 对政府土地羅备机构的 贷款应以抵押贷款方戎发 放，且贷裁羲i不睜超过所 牧购土地许

6、估价值的70孰货 款鬆限煖検不得超过2年.(3) 以土地猪齐公司(申心) 土地使用权廩押r以土地使 同权出让枚埜为未来还款的(4) 关于規范土地債备和 爺金營理等相关问題的通 知自26年1月1日起， 各地不得再向银行业金蝕就 构举惜土地错备贷软2开发贷款向房地严开发企业发放 的同于升岌、建造向市场 恥、出租等的房地产项 目贷款C1)满足432条件C2)开发贷款原则上只能用 于本地区的房地产开发项 目，不得跨地区使用(3)政箋走向：从收紧到柬 剖3经营性性物业 抵押赞款商业银行向具有合法承 贷主体寰格的逐営性物 业所有权人发放的，以其 所須喬的经营牲物业柞 为贷款抵押物，叹该等经 菅性物业的经蓉

7、收入作 为主要还款耒源的贷款Ct)抵押物：经营性物业；(2)还就来S；租金收入C3)按隨7對8年的轨金左 右核定授倍簌。撫作时誥阴 陶合同，流水要做大，4流动資全賛裁用于借款人日當生产径 营周持的贷款(1) 通过运营类主体(甚至 売公司)灵活设定货軾用堂 和贷款金簌(关皱点：鏑堂 坠资故事.虛构财券报表(2) 找評怙公司壷尢程產做大评佶经C3)融養时银行一fe会指定 評估公司，如建行一般都只 认建银评牯或.者同致诚的评 估报告，工行一般只认世联 的怦估报告，当糕找对人才 是关缝.(4)贷款周期1年左右，1 半到期君存在赣贷或吿撐贷 问题5旧改貸旧改所H贷款(1) 常规：控规已确定.童 元规划/

8、专项规划已审批通 过，折辻安置讣瑩协议已盤 订、实苑主体资格已确认(2) 银行的底线：可贷款补 嶽止地岀辻金6并购贷款商业银拧向并购方或其 子公司发放的，闍于支付 并购交鬲价款和费用的C1)并妁贷款期限一ft不超 过七年.(2) 商业银行全都并购贷隸 余额占同期本行一级資本净 就的比例不应趨过50亂(3) 商业银行对一借款人 的并贷款余朝占同期本行 一级養本净簌的比例不应超 过5悅（2）委托贷款A.委托贷款属于金融机构的中间业务， 既不反应在资产负债表内，也不包含在金 融管理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，不会占用银行的表内额度， 但是，委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。B.费

9、率：3%0,0.5 %0,0.8 %0工农中建委贷费率相对高。C.委贷的抵押登记问题一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程 的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。但，在诉讼技巧上，被 告可以通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。D.诉讼主体资格问题根据最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复（法复19966号）在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生 纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人 不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、 以借款人为第三人向人民 法院提起诉讼。”201

10、3年最高法一例判决 山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委 托贷款纠纷上诉案（2012 ）民二终字第131号，认为如果委托人、贷款人（受 托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人”实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。适用秦件原告被告第三人备注借隸人不按期归还贷 款.贷款人（受吒人）借软人法复E199636号贷款人怠于起诉委托人（贷款人）借款人三方未约定因收贷款 权利行使权主体委托人借款人(2012) 二终手M 131 号委贷舍同申直接

11、约定委托人借软人姿贷合同中约定（3）跨境贷款前海人民币跨境贷款、内保外代A.前海人民币跨境贷款B.内保外贷（具体参见地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻 略（上）定义：境内反担保人（通常为境外借款人的母公司）向境内金融机构（境 内担保银行）提出开立备用信用证申请，由境内担保银行向境外金融机构（境外贷款行）开立备用信用证，为境外借款人提供融资。交易结构图：境外境内保画境夕濮行篇内银行贷就还款.y反担保1 J境夕陞司提供支持、境内公司结构分解:（a）担保人将现金直接存在境内分行后（或提供其他担保物），境内分行向境 外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。（b）担保人和借

12、款人需具备关联关系，最好是 100%控股。但是，目前事实上 有些操作是不存在关联关系，通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。（C）汇率风险规避：远期锁汇补充知识点: 境外融资成本举例：香港：年化3-5个点；台湾：年化1-2个点；新加坡：年化3-6个点；其中：境外利息：240bP+3 个月 libor=2.4%+ 约 0.6%=3% ； 保函费用：低的千分之一（如厦门银行），高的 2% （如工行） 服务费：有的银行无，有的银行1%-2% 资金入境费用（通道费）：1%-5% 汇差及锁汇：汇差按离岸人民币汇率计算，远期购汇成本 3%左右。2.理财产品分类投资主要法规保证收揽理财产品非保证牧a理

13、肘产晃：采本浮动收益理财产品；非乐浮动收卷理朋产百 S定牧益类金融产品；发放信托费款；公开或非公开市场芟易的费产纽 合；金融訐生品或绪枸堆产品；吳合贵金信托计划；拱与新股申购；浅 外全融诒场关于进一步规范商业银行个人理財业务投塗膏理有关问赵 的通知)L不得接资于境内二级市场公开荧易的肢鑒或与其相关的旺券投资基 金；2不縛投资于未上市企业股权和上市公司非公开发行或交茹的股份；3不得使用理财赍金直接购买信贷资产；4. 禁止商业银行个人理坊资金投资步眉爱蠹祝；5. 非信托公司奥事资金信托计划晋理办法所塘合格投资者的理时客 户的理肘资金，不得投向房地产信托产品；6. 不碍投资于可能逼成金重丸按失的哥凤

14、险金駅产品，以及结构过于 复杂的金駁产品；了.代客理财资金要与自有資金分开使同，不得购买无银行贷款.不碍开 展理财资金池业齐，资金耒憑与运用一一对应；8,商业银行在境内不得从事宿托投资和证券经脅业务，不得向非自用不 动产投资或者向非银行金融机构和全业投资；9-禁止银行理财产品之间的我去，但目苗有放开嵌去的菴势.10.银煌今作(1) 禁瞠令：银信合作资金原则上不得投資于非上市公司JKU;(2) 弱資类银借霆肘合作：如信茕货款.受让信货或象扌晉责产、附加回 驹或回购选择权的投资，股票债押融资等类资产证券化业务； 報型：预先确定最高、最低的年收益率井设置利率蚩考区问，根据利军;匸军指数等标的物在蜃考

15、区间內运行的 情况确定收苗率* N挂钩型：产品实厢收益情况与存续期内每一天的利率等标的物薦正比反比,挂钩标的物 趁高（低），产品收益車趣高（低）。父触发型：为袪钩标的物I谡定一个触发点，在产品观睜期内，触碰或突砸 M发点司衮得典）定的投贵收粧。B.按投资方向（来源于网络资料）声品賞型声品介*3声品特借fl托类产品适舍投贸人11-袒帛绘碎迺一沖是投資凤榴较樑守的股王要投頂于国1?、央行里据、B策性金2 -M、l竝怕1亠赍者，可U低風险获得靱SE融儒等*信用类工旦，也段资企业儔.投資标的凤隐较低-收凿比；r4疔O环-亠口-4,送平透亠+锂r半亠期赭番高的收益，易一种:葺躲如券、严支持证券等信用誉疋

16、O做了投資般的投资务可类工且,用就类产品眸低组合凤险- 投贵于商业银行或其也信用等级较高的”虽鬆产品不民本，阻产品收金融机枸担偸回夠的fl托产昂翦商址扁為注宦，凤腳翻较:：;豐驚；1较强凤 曲承受盍力的绘E者O 银行优宸信贷资产收益权信托产品。小览恂性产品一般不以理财$金作投资，映柝鯛或组合街生性金融商品如股票、扁：；：眾单:：利率、指数等，或搭斷零息俵券的方式盂；L *:：适合追求高收谥，有较强R组合而咸的各种不同回播附杰的金融商匕工豎警豐:险承受盂力的投贵君。口有某种天系，e过扯式等反iQa 4|1映在合同上。袖殷申鶴类产品QDIlFffl适舍禮曼与漲翼甫场但是文第合投资者资金，S过机构投

17、贵者菱与产品不探本，直接和新股申;不具备投资资本市场知识或网下申提高中签率。腹諛利有关，風险中等。时间或是恶妙股凤险的投取律代喜境外曜财11努黃格的商业银行产品一殿不樨參拘投資I 播受投资者的委托，将人民币兑成外 港股、欧美股囂、蔵品基 币，投资于海外资$市场，到期后将本金，资金全额投资该类标 金浚收a皓辽后遊15始投第老*的*風PS拒対錢大#|财直接蚩与海外市场有信 心，能筋承愛$金失凤险 的段资者。（二）房地产信托融资资金端：集合養金信宛计划.学一资金信託计划分类投资范国项目端：债权型信托（信託贷款貶狡型信旋：真实般.权投資、名龜实受卷权型信托：普通受苣型信托、结构牝吏登_型信托 混合型信

18、托（1）投资范囤广，如豢商资管产品、基金资管产品和信賢品本身（2）债杈、股.杈、物杈及其他可行方式运用信托资金按资陽制 營理方式：投赍、出售、存放同业、买入返售、租贷.贷款等不得以卖回购方式營理运用信托财产；银行合作产品的喂剖C文）不得向房地产企业发放流动资金贷款，土地储备贷款等；不得向他人提洪担洙;向他人提烘货款不得超过其管理的所有信托计划实收余颤30%；C6）齐縛將信资金直接或间按运用于信托心司的股东及其关联人，但 僮托资金全部来源于菠东或其关联人的除外；（7）不得叹圏有财产与信龙财产进行交易；C8）不得瘠不同信托财产进行相互炙易；（9）不得舟同一公司營理的不同信托计划投资于同一诵目；CW

19、）集合信托受益枳进行折分转让的，曼让人不得为自匪人；机捎所 持有的信托受jUl,不得向&热人转让或折令轉让.主要一法三規；申华人民共寂国信托法孙信托公司管湮办法;K信託公司 袅合资金件花计划管理办法h僅住公司净资管理孙环关于規范银信捏财合作业务有关事域的遇知；关于迓一步規范银信今作有关事项的通知九补充：卖出回购指信托公司在金融市场上按照回购协议的约定，先行卖出可以作为回购交易的特定信托资产（国债、股票等），再按固定的价格在到期日从交易 对手处买回的经济行为，其本质是交易对手向信托财产融资，属于为信托财产借 入资金。1.资金端分类项目单一信托集合信牠人数堂个信托计划的自然人人 数不超过50人笙笔

20、委牝 金報在300万以上的自釀 人投资者和合格的机构投 资诸数量不曼限翻委托人址位积fe主字，体现姿託人意燈，姿it人 多毂悬机构信洗公司设计创设的产 品，淸fe,僅托公哥主导， 姿托人多数是自然人信托期限-般无限剖，1年及叹上不少于1年产品推介信息无需公开，具有芫全私密；哇通过值社公司网站、银行 梅台等发布公开倩总风险相对较丸相对较小执行的开发项0LOF)佥业债，a渍.可转按公司债券 (含分亀式可转债申购人1天和7天 国债逆回购、银行存就以及申国证券 也监督管理委员会核准发行的基全可 投爺的其他投资品种(2) 组合投资信托：配比債豢*股票、 基金、贷款、实业投资等金蝕工具(3) 房地产投賣信

21、托：牧型房地产 (公寓、购物士心、办公褛.酒；S* 工业厂房、仓澤)(4)基昭设施建设按资信托：大型仝 共基站设施项目，如审敌工程、公共 设施，水务系统.道路交通或者能源 通僮等基昭谟施项目C5)赁款信托：務委人存入的费金 按委托人或信託计划申指定的对象. 用逢、期卩匕利奉与金额等发放贷款， 并员责封期回收贷款本息凤险投资信託；以高科技.互联 网等为代表的寿风隆企业的公司aife 为投資、營理、处置对象交易结构产晶相対简車，一个对象、一个顶目借助于受苣权分层分级， 將受誉J又分为劣后、优先 等5壹盍权转让 *|雯亘人的信衽受益权可以依这转让、 继承，无特定限削僅托受差权进行拆分捋让 的，受让人

22、不睜为自然人； 机荷持有的僧受益权*不得向自然人蒔让或拆分 转让2.项目端分类类理注意要点基本交易皓构股权型(1)即信托贷款，不蒔以 信托资金发放土A借备贷 款(2)房地产信托贷款条 件：432(3)塢信措爸：设置不动 严抵押.股权糜押.賣金 账户监蒼.貶东或者实諒 捡时人連带担保责任、第 三方担保真实股权型假股真债型MttBftil85f: m:m(锹厂側际站(蔦料(1)談设、&权转让、增 资扩股方式获得股杈(2)内部保璋措施：委派 董事、印信保管、長户监 管C精舊监營贩户、a常 运营只製户人对甜协议等(3)内部可结枸化设计ft加承诺因购：设置相应 考核务数或釣定事项.使 顼0公司的原揑股股

23、东通 过蝕发该条款或约定行使 段权回购或受让杖I邮illtt用m ”* n腔司(SB)aSSf)RON.蘇AliMIfiOl酬战歸:*觥娟*輔饲ftK)电砸 (SftA)血桶(1) 牧益转让陪加因购、 差额补足义务殆声Uf. .轟SKJIW科SO生 Q联蹲馳料目議饥:S5I咖僦切(2) 稔金收卷权、硒目收 歪权、应牧账款收益权、 特定资产收益权 G侧關鹹limir(3) 准資产证券化愛A权型粧牺结构化受益型托型信转公司取结构化方式设 计房地产集今资金信衽J十 划的，其忧壬孔劣总覺益 权配比比例不縛鬲于3:1.混合型(2)受益杖分劉转让实规 结构比优先信托受卷 权通过信托公司转让给牡 会按资者T

24、劣旨ft托受里 权由项目公司持有SHj世5U5托豎应釈他托公司:，C受托人j优先宿托費蛊飆 iw董it先偽用让悅盘债权型、fe权型.熒卷权型的组合特定顶目补充:(1)关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知(银监通20102号)结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进 行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担 相应风险的集合资金信托业务。”(2)集合信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人；机构所持有的信 托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。限制目的：防止信托

25、受益权转让给合格投资者以外的人序号转让人转让方式受让人是/否1自悠人X2自然人机构73机枸分抵自然人X4分拆K狗75自负人整体旨然人J6自然人机构71机枸整体自热人X8整体机詢7（三）资管计划1.基金专户及其子公司专项资管计划（1）投资范围投资范圏特黑客户资产管理业务（一）现金、银行存款、股票、债券、证券投资 基金、央行票据、非金融企业债奔融资工具、资 产支持证券、商品期货及其他会融衍生品；（二）未適过证券交易所转让的股权、債权及其 他财产权利；（三）中国证监会认可的其他资产D欧基金管理公司特定容户资产管理业务试点办法 第九条：投资于前献第（二）项和第（三）项 规定资产的特定资产管理计划称为专

26、项资产管理 计划。基金管理司应当设至专门的子公司,通 过设生专项资产管理计划开展专项资产管理业欧关于实施欧基金管理公司特定客户资产管理业 齐试点办法為有关问题的规定天：基金管理 公司开展专项资产管理业务，应当设立专门的予 公司根据证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定，基金子公司可从事资产证券化业务。(2)投资限制(3) 特定客户资产管理业务分类基金公司或者其子公司的专户理财序号限制事项迭规依据1孑公司不得向母公司或其兄 弟公司a资证券投资基金晉理公司子公司管理暫 行规定第二十六条；“子公司不得直播 或者同接持有基金管理公司、受同一基金 管理公司控股的其他子公司的戦权，或者以其他方

27、式向基金曽理公司.受同一基金 管理公司控狀的其他子公司投董/2母子公司r兄弟公司之间关联 交易限剽证券投资基金管理公司子公司管理暂 行規定第十三条：“基全營理公司与其 子公司、受同一基金營理公司控割韵子公 司之河不得进行损書基金份锁持有人利 苣或者显夾公+的关联吏易，经营行为不 得存在利菱冲究严3母公司专户不得授资于未通 过证券交易所转让的股权、债 杖及其他呀产权利见上国4基金子公司资管计划不簿发 放货款，也不得借道银行进行 委贷，但仍可借道僧冼计划进 行委贷。简业银行委托贷款管理办法(征求意见 福,要求商业毁行不得搖受以筹集的 他人资金”对外发放委祀贷款.类比项一对一专户理財一时多专户理对募

28、集人製12200单笔泰托不低于3000万不低于100泰托规模变 动合同期内可以追加和提现每季度至多开放一次计划份就的養与和 進出基金子公司资管业务也可分为一对一业务”和一对多业务”类似于信托计划中 的单一资金信托计划”和集合资金信托计划”而个人投资者一般接触到的是 一 对多业务”2.券商资管计划分类集合贵产管理 （计划）专项资产管理 （计划）定向贵产管理 （计划）为多个塞户办理莫合资产管理业务，# 容户资产交由取得基金旋管业务资林的軒对多个或单 个客户的特殊为单一塞户办 理定向资产管资产營机构疑臂，通过专门账户为客 户提供资产營理S务.姜求和基葩资 产的具体情 况，设定特定 投資目标，通 过专

29、门账户为 咨户提供资产 管理技务理业务，通过 专门账户为客 户提供资产着 理眩务产品股票型，债慕型、混合型、F0F型等资产证慕化、 创薛型SOT类（银证 ft）、案据类、 特定收益U 类、银行间市 场类投资隰定集合资管计划非隰定集舍瓷管陕定盘少，主其体投资范范围(1)主矣円于投资计划矣是企业资产由证券公司和国债、a家童点建合同约定证券化业务，客户通过合同设债券、债券型证是进行其他业约定：股票.券a赍基金.在证务类型的一令债秦、基金.慕吏易所上市的企通道和平台，资产管理计业债券.其他信用如尚速公路、划、夹行象据.度高且就动性強的水利发电.租资产支持证固定妆卷类金蝕产赁资产等创新彖、融资融券品“(

30、2)业绩优良.成 悅性高、流动性强 的贬票等权蛊类证 券以及菠票型证券 投费基金的資产型产血(1)境内依法发行的股累.債秦，脱指 期赏、商晶期货等证豢期贷支易所交易 的般资晶种；央行票扌居、短期融资券、 申期票扌唇、利率运期、利率互换等银行 间市场芟易的投资島种；证券投壹基金、 证券公司专项贵产管理讦划.商业银疔 理财讦划.集合贵金信托计划等全融监 箸部门牴准羲备箋发行的金叙产吕；C2)参与融奇融券交易(3) 投资于申a证翌会认可的其他狡资 品种或境外金融产品.(4) 新艇申购，证券回购、券与定増对浣动性作出安排，在开放期保持 适当比例规金.對期日在一年以内的政 府债券或其他高流动性短期全融工

31、具。(6)未通过证券克易所转让的JfcU, 债权及其他财产权利投资C1)不得违规特集合资产萱理计划资产 用于资金拆楂.贷款.抵押融责或者对 赴担保等用途；(2)不埒瘠吳今资产管理计划资产用于 可能承担无限責任的投資；C3)莹只矢合计划募局旺券回购垂入处 金余載不得越过该计划资产净恒的40%未经许可不得投资象据等规定投资 范囤以外的投资品种；5)不得以委牠定向资产晋理或设立单 一赍产信托等方式变相扩大集合资产管 理计划投资范固；(6)不得通过广播、电視、报刊、互联 阿及其陋公共娱体推广资产管理计划；C7)证豢公司不霉以宜投子公司以外的 其他形式开II直接投资业务(1) 應始钛直 人不得逸背慕 矢

32、资金用堂专 项迸明坊承诺 使用墓矢资金(2) 曼盖凭证 持有人不碍主 张分割专项计 划资产.不埒 要求专珥计划 囲购其受益凭 it(3) 不养与融投资4度毂资于莊.票等杈益类证舂以及肢票莹证 慕投资基金的资产，不得越过该计划资 严净值20乐，并应鲨遵循分数按资风险 的原则.丈.簌掇资，舍 同约定1)不繹箝委 现资产同于资 金拆楷、贷款* 抵押融竇或者 对丹担保等用 途：(2) 不得將委 托资产円于可 能承担无限責 任的投资：(3) 银证合作 不縛开展资金 浴业务敦#委 托资金投资于 高污染、高能 耗等国家静止 投资的行业 合同约定Ifll投资 证豢 限制C1)单个矢合计划持有一家公司发行豹 汪

33、券*不得苣过袅合计划资产净值的 10%;集合计划薮资于桶ft基金的除外.C2)证界公司埒其箸理的集合计划资产 投赞于一家公司发行的征苑不得趨过 该证慕发行总量的10%.禁止以自玄资 金参与本公司 的定向资产箸 理业奔自有 资全 養与 限制C1)玫自有资金参与里个実合计划的份 载，不得超过该计划总份额的20乱 持 宵期不縛低于6个月(2)在该集令资产箸理计划冉续躱间， 迂券公司不得收回斷投入的费金.计划管理人认 购金載不得超 过同一计划受 空凭证总金额 的5亂并且不趨过2亿 元；蓼与多个 专顼计划的自 有资金总荻， 不碍超过计划 管理人净资衣 的 15%0禁止以自克资 金参与本公司 定向计划期集

34、出于3年、5年和7年，少數在7年 叹上不固定，常见 于2年-5年比前两者短法规证慕公司容户资产管捏业务置瑾办 法：证慕公司客户资产管理业务试 行办法J ；证公司襄合贵产置理业证券麼司佥 业资产送券化 业务试点指证躱公司定 向资产管理业 务实施细则、备注关于規范证 慕必司与垠行 合作开展定向 贵产管理业务 有关事期的逋务卖趟细则；关于匹券公司开憂姜 舍资产營理业务有关问題的通知（1）目前环存壶丸集合的概念，证秦公司投资者趨过200人的具会资产 營理计划特被定桂为公蒸基金，应当纳入新基金法，不再使用证慕公司 资产管理业务相关蜒定.C2）集合计划，定向计划如专项计划，均为私暮理姑产品.C3）直*子公

35、司可使用自有资全或设立i投基金，对企业AfrJBtfe投賣 或与股权舸关的债权投资.或投资于与股杈投资相关的其他按资基金； 沟容户提供与as权投資相关的投资履问.投奇管理.財齐颍问服务，将 闪置贵金投资于依法公开发行的国债.夬行票摒r兹资級公司债、赏阳 市场基金及保車型银佇理财产品等风险较低、滦动性较骚的证券，以及 证券投资基金.集合贵产管理计划羲专项贵产管理计划，（4）现全、眨票、债券、证慕按资基金粉赣、集合资产管理计划份. 夬行象扌凳 矩期融赍秦、贵产支持证券，金垂衍生品或者申圍证监会允 许的其他金融资产可投资定向资管计划：C5）银证合作：不得开ft资金迪业务；不得蔣妻托资金投资于有污樂、

36、 高能耗等国家禁止投资时业.补充:（1）2015年1月16 日，中国银监会发布的商业银行委托贷款管理办法（征求 意见稿）第十一条明确提出，要求商业银行不得接受以 筹集的他人资金”对外发 放委托贷款。按此规定，大致有三类今后将无法作为委托人发放委托贷款。 一是 基金子公司、证券公司发起设立的资管计划；二是有限合伙基金；三是契约型私 募基金。这三类私募投资机构原有债权投资通常采用银行委托贷款的模式， 对此， 银行委贷的方式被堵，可考虑以下方式解决：A. 信托计划进行委贷：证券公司、基金子公司的资管计划以及私募基金仍然可以 通过嵌套一层信托计划，认购单一信托计划并发放信托贷款的方式将募集的资金 向融

37、资方发放。B. 股+债”的夹层融资：证券公司、基金子公司、基金管理人用资管计划或基金 的少部分投资款受让持有融资方的部分股权，再将剩余投资款通过向公司提供股 东借款的方式注入融资方。C. 假股真债模式：投资资金全部用于认购融资方的增资， 在融资期间完全成为融 资方的股东，并通过安排对赌条款、签署原股东回购协议、设置减资安排等方式, 在融资期届满时实现股权投资的溢价回购或退出。D. 收益权转让及回购：融资方通过将其自身的收益权以类资产证券化的方式转让 予资管计划或私募基金，并同时约定满足一定期限或条件的情况下， 由融资方以 约定价格向投资方实现溢价回购的融资安排。(2)结构示意图(来源于网络)A

38、. 集合资管计划至托代理III 7?B. 专项资产管理计划汁划嚴爭yi构*10全憐计划EX,对侍盍冃：!诲产出售收S特让=蚊益上省项计创L值用壽i枣7TT.信用丹烦”III査妊人删叽构担保taw*袒S發同爭（0人 or资产疫用右*C. 定向资产管理计划規行承兑汇票 或信金饶产.收益权或买 斷式转让芳裔定向瓷奔管理 计划h买银行理W资金购 买莠商进产管理 计划3.保险投资范围、投资限制概览是旬贵产管瑾、寺爭瓷声管瑾或耆骑定客户资产營瑾 （按戎複吴翅至子 X,从事专項賢玄管理业务）灌动性査产.Sjt枚盛臭誉产“枳董灵竇产.不动产*資产舸 其他金越資产等五丸奂寿产（扌克t申蚩燥垄舍关于衣第触孜进杲瞳

39、 賢金禺比洌监管的遹抵加（2）线內恢沽成/f的窩业轅幷車耐产芫（境応甫境的传贷資产-4 馭.零币市蜒工县及必产发佇且详载衣授養斌玫上的渍券h性行业 金讯汚特赞竟产支持证春，倍托公司集合資金馆耗计则，证塞公 司专项査产管理iHJL探桂贵产童理公习7壺施授资计划*不动 产我壷讦则和项目竇产支持讦则等金驻产殆：（3）买卖政覇濱券、金fe债豢*企业C公朋）便券非金齟莖业復 务fe资工县以惡苻合梨.鼠的其便簡琳：（4）公开发特鼻上甫旻舟的贬霁;上車鸟司向特定时象非鸟麻发拧 的號瓠（5）直揍技责議隆鳧企业r非杲举臭金菽企业和与彙逢业务帕关的 齐老*捱疔*汽丰盤务等企业的殴权以及能海企业.童菲金业和鸟保 险

40、业务捉吴1理贰衣业企业新型克贸攏浅企业jf;在中S境內证莽文 A所於升上市的*粉有“司和宥隈廿任鸟司的It枕（右）樣雀公司透过投萱蜚衩按責管建机拓发起设空的脱杈抿背塞金 （包诗戎艮基金.丼鉤垒登r 戳略样业基金耗玖上贬杈血;愛崔全 为授瓷标的的舞基佥）尊相杲全勒n品同鬟披资U中a境啊证碁 交易商公开上市的1笹有“卸幕有陲責住公司的麓奴； 谡立殺垂基佥，投盖方向：国痕愛直支?4的疔业和錢垠，邑鑑 也不镇于童天基牡谡施，烧户区改建-詳型诫挟ft老该等氏主工卷和 国霰童犬工!：斛歿型金业.小扯佥业*战藝怪并兴产业誓国家童点 支?金业集产业；皋老抵务.埴歳匡疗服养r探安僵务*互联网金乘 瑕务萼将令沬陛

41、产业踐建忡方旬的产业衣业悉.0）证塞按瓷基金份敦爭有价证秦；如）般書iJi设施晏不毋产、韭a*雀矣不动产A茶动产梱关金 越产為；10）进舞证券公司或证器贵产管逵公司升負类丸撮鬻：（11）逵移基佥童理仝可产曼委疑投蠻：營 产 异C1）瞰柠蹲戟.疲票.债家，证养投賣基金.夹行慕埠.非金强企 业备务fe賢工县.信贤賢产芟?44iE券.基風谡总投燮计划.不轿产投 膏计划.顼尺萱产支持计划及申国臻监舍认可鮒其铠资产.C2）产晶为集合产*或产品资佥涉及保险資佥的：A, 境肉淒动性资产，圭垂邑祐現金、贺审市场基金，報行券期厚4UrJlTit 1年的跤府攒春.准菠廉俊春、逻团 尉馆iSUB. 轨;$冒定收金英

42、贵产F主矣?L捨観拧定寓辱孰.舉音拚议載、债家型基金、金邑企业（公司）債券，非壹亜企业C公司）讀家和詞金 潮曝庄1年以上韵政舟磧弄、車菽府债券&境内衩盘矣贵产，至姜包箱公开发拧畀上市的盛*（不舍新三竝 处录氏、R器畔*屯童建2哩士克A 才A堆|咸谨爭空丄建抚来不幻产.AfeAiKJti tM#=ltAM IP萼*覺耶槪 常再祀膏3腎产属于if叫伞莘吕片 盛严止的吃足Ljfi.tim it”亦戸!*. iSi 場丘 flit 予 fli ：#；B.家P輕腎*&不虻*盘超艇r*匹豪：G桩覺畀止或:曲爭耳盘临宅；th軽;Fi主島坡主*i金另*实尹邑腎丸上*出比产比韭鲨rt ,仇臥于天生耳址A.出跟干

43、f：J箱国业丄务*盖的捉*.芟jt莎券琴；（:pit壬B再気不疙产* 3Af*JLiiH3： SfS A*学ifl粹賦魂“宁較片 *frtii,3ty*ifflL* jA.艮址古也耳碍妇:疲廿韭t* B兔iz来04书E小 J 比童iL疹址.4的tt立.*+riiE. A交护*、i非、 逍虫券孑不4” *黔卷攬育輕费耶耶碍起工谗理旌贵鼻那資 30?.豪卡号_A*.i+?.-fr4* i,寸的产A+左多+祸总普于31!合尹*就嗖 A*”旦套有jue纂誕、序取連、牛雋岌*盘卓fa建主要法规庠吏未独豆核鼻等特征的产品.艮发行具有嵌套芟易结构的产品，fe褚产品主要投竇于单只非公 开审场投资品种，或产品定

44、向投资于另类贵产管理产品，豉产;?定向 投资于同一管理人设立的产品等情形.G向非机构投資者发行分級产為aD. 向杭构投養者发行分莪产品，权益类、馄舍类分報产品杠杆倍数趨 过1倍，其他类型分級产品虹杆倍数超过3倍。E*在产晶下设立子账户形式进行运作.F. 未明踊产品投赍的基砒资产具体种类和比例，茏统规定相关资产的 按资比例为0至100%oG. 以外部投资顾问形式将产品转委才匕IH.委托託管银行分支机构作为产品託管人（该机构已获得扌毛管银行总 行揑权除夕卜儿保险资金运周晋理暂行办法虫关于保险资金按资貶权和不动产奇 关问题的通知、保险资金按资不动产暂行办法、保险勞金按资& 权暂行办法沢保险资金姿址投資管理暂行办法九关于保险資金投 资有关金融产品的通為找关于设立保险私募基金有关事项的通知、申圍采监会关于加議和改进僚险霁金运用此例监管的適知池