房地产项目开发流程

1、房地产项目开发计划流产任务名称计划类型前置任务1 土地获取时间投资类2 市场营销工作营销类2.1 产品定位与策划营销类2.2 项目营销总控工作计划营销类1 土地获取时间2.3 市场研究及产品定位报告营销类1 土地获取时间2.4 确定销售代理公司（如委托销售）营销类2.5 确定物业顾问咨询公司（写字楼及商业项目）营销类3 目标成本编制成本类4 设计工作设计类4.1 土地获取设计配合设计类4.1.1 产品初步定位技术可行性分析设计类4.1.2 项目实施土地投标设计方案设计类4.2 设计准备设计类4.2.1 设计计划编制设计类4.2.2 产品设计方向研究设计类4.2.3设计任务书编制设计类4.2.3

2、.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书设计类4.2.2 产品设计方向研究4.2.3.2深化初步设计任务书设计类4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书4.2.3.3深化施工图设计任务书设计类4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书4.2.3.4编制二次深化设计设计任务书设计类4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书4.3 设计委托设计类4.3.1设计合同签订设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书4.4 产品方案及初步设计设计类4.4.1产品方案阶段设计启动会议 设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研

3、究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.3.1设计合同签订4.4.2 总平面方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 4.4.3 单体平面方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 ,4.4.2 总平面方案设计4.4.4 单体立面方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书

4、,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 ,4.4.2 总平面方案设计,4.4.3 单体平面方案设计4.4.5 内装方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 ,4.4.3 单体平面方案设计4.4.6 园林方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 ,4.4.2 总平面方案设计,4.4.3 单体平面方案设计4.4.7 夜景照明方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.

5、2 产品设计方向研究,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 ,4.4.2 总平面方案设计,4.4.3 单体平面方案设计,4.4.4 单体立面方案设计,4.4.6 园林方案设计4.4.8 样板间方案设计设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2 产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.4.1产品方案阶段设计启动会议 ,4.4.3 单体平面方案设计,4.4.5 内装方案设计4.4.9 部品选型审批设计类4.4.9.1 a类部品选型审批设计类4.4.9.2 b类部品选型审批设计类4.4.10 产品初步设计/施工图设计启动会议设计类4.2.1 设计计划编制,4.2.2

6、产品设计方向研究,4.2.3.1编制方案、初步设计、施工图设计任务书,4.3.1设计合同签订,4.4.2 总平面方案设计,4.4.3 单体平面方案设计,4.4.4 单体立面方案设计,4.4.5 内装方案设计,4.4.6 园林方案设计,4.4.7 夜景照明方案设计,4.4.8 样板间方案设计,4.4.9 部品选型审批4.4.11 初步设计成果审核设计类4.4.10 产品初步设计/施工图设计启动会议4.5 产品施工图及深化设计设计类4.5.1 施工图设计成果审核设计类4.4.10 产品初步设计/施工图设计启动会议,4.4.11 初步设计成果审核4.5.2 二次深化设计成果审核设计类4.5.2.1

7、a类二次深化设计成果审核设计类4.5.2.1.1 幕墙施工图设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.2 消防控制设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.3 智能化设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.4 厨房设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.5 洗衣房设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.6 spa设计审核设计类4.5.2.1.7 艺术品设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.8 标志标牌设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.9 灯光设计审核设

8、计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.10 音响系统设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.1.11 泳池水景设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2 b类二次深化设计成果审核设计类4.4.11 初步设计成果审核4.5.2.2.1 电力设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.2 燃气设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.3 门窗详细设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.4 上水设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.5 雨、污水设计审核设计类4.5.1 施工图设计成

9、果审核4.5.2.2.6 热力设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.7 电信设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.8 市政中水设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.9 有线电视系统设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.5.2.2.10 外墙排砖设计审核设计类4.5.1 施工图设计成果审核4.6 施工图设计交底设计类4.7 设计总结设计类4.7.1 设计总结设计类5 前期手续办理手续类5.1 土地证手续类5.2 项目规划许可证办理手续类5.1 土地证5.3 施工许可证办理手续类5.1 土地证,5.2 项目规划许可证办理,

10、6.3 总包单位招标6 招标采购招标采购类6.1 监理单位招标招标采购类6.2 造价咨询单位招标招标采购类6.3 总包单位招标招标采购类6.4 建安施工类招标招标采购类6.4.1市政公用工程施工承包（按内部招标方式）招标采购类6.4.2外幕墙工程（含擦窗机供应及安装）招标采购类6.4.3精装修工程招标采购类6.4.4钢结构加工及安装工程招标采购类6.4.5弱电工程（包括广播、综合布线、保安监控等系统）招标采购类6.4.6机电分包招标招标采购类6.4.7vrv多联体空调系统供应及安装工程招标采购类6.4.8冰蓄冷供应及安装工程招标采购类6.4.9电梯供应及安装工程招标采购类6.4.10夜景、庭院

11、照明工程招标采购类6.4.11厨房设备供货及安装招标采购类6.4.12洗衣房设备供货及安装招标采购类6.4.13实木门窗供应及安装工程招标采购类6.4.14户内橱柜供应及安装工程招标采购类6.4.15户内分体空调供应及安装工程招标采购类6.4.16锅炉房设备供应及安装工程招标采购类6.4.17柴油发电机供应及安装工程招标采购类6.4.18泳池设备供应及安装工程招标采购类6.4.19spa设备供应及安装工程招标采购类6.4.20av系统供应及安装工程招标采购类6.4.21灯光场景控制系统供应及安装工程招标采购类6.5 材料设备类招标招标采购类6.5.1高低压配电柜供应招标采购类6.5.2潜水排污

12、泵供应招标采购类6.5.3给水变频设备供应招标采购类6.5.4冷却塔供应招标采购类6.5.5空调泵供应招标采购类6.5.6空调机组、新风机组、风机盘管、加湿器供应招标采购类6.5.7风冷冷水机组供应招标采购类6.5.8冷水机组供应招标采购类6.5.9风机供应招标采购类6.5.10锅炉供应招标采购类6.5.11消火栓泵、自动喷淋泵、消火栓系统及自动喷淋系统稳压装置供应招标采购类6.5.12旋转门供应招标采购类6.5.13石材供应招标采购类6.5.14墙地砖供应招标采购类6.5.15家具（含家具布）供应招标采购类6.5.16床具供应招标采购类6.5.17洁具供应招标采购类6.5.18开关插座供应招

13、标采购类6.5.19建筑灯具供应招标采购类6.5.20装饰灯具供应招标采购类6.5.21静电地板供应招标采购类6.5.22装饰木门供应招标采购类6.5.23壁纸供应招标采购类6.5.24地板供应招标采购类6.5.25门锁管理系统供应招标采购类6.5.26客房控制系统供应招标采购类6.5.27标志标牌供应招标采购类6.5.28艺术品供应招标采购类6.5.29地毯供应招标采购类7 总包施工工程类7.1 建设准备工程类7.1.1 委托测绘院钉桩测量、交成果、确定红线工程类7.1.2 接收并委托照管场地、现场零星临建工程类7.1.2.1 场地接收手续办理工程类7.1.2.2 委托并签订场地安全照管协议

14、工程类7.1.3 勘察设计工程类7.1.4 监理单位进场工程类7.1.5 施工用地“三通一平”工程类7.1.5.1 施工水源提供工程类7.1.5.2 施工电源提供工程类7.1.5.3 施工运输道路提供工程类7.1.5.4 施工场地平整工程类7.1.6 场地围挡工程类7.2开工时间工程类7.3总包单位进场工程类7.4基坑工程工程类7.4.1 桩基工程工程类7.4.2 降水工程工程类7.4.3 土方开挖、护坡体系工程类7.4.4 验槽工程类7.4.5 地基处理工程类7.5 地下结构工程类7.5.1 基础垫层工程类7.5.2 基础底板工程类7.5.3 地下四层工程类7.5.4 地下三层工程类7.5.

15、5 地下二层工程类7.5.6 地下一层工程类7.5.7 地下防水工程类7.5.7.1 底板防水工程类7.5.7.2 外墙、板防水工程类7.5.7.3 防水保护层工程类7.5.8 0.00以下回填土工程类7.6 基础结构出0.00工程类7.7 地上结构工程类7.7.1 非标准层施工工程类7.7.2 标准层施工工程类7.7.3 钢结构工程工程类7.7.3.1 钢结构工程工程类7.7.3.2 屋面钢结构工程类7.8 结构封顶工程类7.9 屋面工程工程类7.9.1 卷材防水屋面工程类7.9.1.1屋面找坡工程类7.9.1.2屋面防水工程类7.9.1.3屋面保温工程类7.9.1.4屋面面层工程类7.9.

16、2 金属板屋面工程类7.9.2.1檩条安装工程类7.9.2.2保温层工程类7.9.2.3金属板面层工程类7.9.2.4天窗玻璃安装工程类7.9.3 瓦屋面工程类7.9.3.1屋面防水工程类7.9.3.2屋面保温工程类7.9.3.3挂瓦条施工工程类7.9.3.4挂瓦施工工程类7.9.3.5麻灰封堵工程类7.10 外装修施工工程类7.10.1 玻璃幕墙,铝板幕墙,石材幕墙（外墙砖、涂料）工程类7.11 二次结构工程类7.11.1 砌筑隔墙工程类7.11.2轻质隔墙安装工程类7.12 初装修工程类7.12.1 地下室装修工程类7.12.1.1人防层工程类7.12.1.2设备层工程类7.12.1.3管

17、理用房工程类7.12.1.4车库工程类7.12.1.5设备用房工程类7.12.1.6消防水池工程类7.12.1.7设备用房工程类7.12.2 地上公共部分,设备间装修工程类7.12.2.1楼梯间及楼梯前室工程类7.12.2.2公共卫生间工程类7.12.2.3储藏间工程类7.12.2.4电梯厅工程类7.12.2.5管道竖井工程类7.12.2.6设备用房工程类7.12.3 门窗安装工程类7.12.3.1防火门安装工程类7.12.3.2卷帘门安装调试工程类7.12.3.3管道竖井门工程类7.12.3.4房门安装工程类7.13 精装修施工工程类7.13.1首层大堂装修施工工程类7.13.2标准层装修施

18、工工程类7.13.3会议室装修施工工程类7.13.4办公区域装修施工工程类7.13.5餐厅装修施工工程类7.13.6商场装修施工工程类7.13.7洗衣房装修施工工程类7.13.8厨房装修施工工程类7.13.9泳池装修施工工程类7.13.10spa装修施工工程类7.13.11室内园林景观装修施工工程类7.14 机电安装工程类7.14.1 随土建结构内的预留预埋工程类7.14.1.1电气预留预埋工程类7.14.1.2暖通及给排水预留预埋工程类7.14.2 给排水工程工程类7.14.2.1生活给水工程类7.14.2.2生活排水工程类7.14.2.3消防给水工程类7.14.2.4设备安装工程类7.14

19、.2.4.1消火拴泵、自动喷淋泵、消火栓系统及自动喷淋系统稳压装置安装调试工程类7.14.2.4.2给水变频设备安装调试工程类7.14.2.4.3潜水排污泵安装调试工程类7.14.2.4.4卫生洁具安装工程类7.14.2.4.5生活水箱安装调试工程类7.14.2.4.6消火栓箱安装工程类7.14.3 电气系统工程工程类7.14.3.1配管配线工程类7.14.3.2桥架、线槽安装工程类7.14.3.3电缆、母线敷设工程类7.14.3.4照明器具安装工程类7.14.3.5配电箱柜工程类7.14.3.6防雷接地工程类7.14.3.7变配电室安装工程类7.14.3.8等电位连接安装工程类7.14.3.

20、9柴油发电机安装工程类7.14.3.10备用及不间断电源安装工程类7.14.3.11电气设备试验调整工程类7.14.3.11.1电气照明系统试运行工程类7.14.3.11.2电气动力系统试运行工程类7.14.3.11.3柴油机组备用供电系统试运行工程类7.14.4 弱电系统安装工程类7.14.4.1施工图的二次深化设计工程类7.14.4.2卫星及有线电视安装工程类7.14.4.3综合布线安装工程类7.14.4.4巡更系统安装工程类7.14.4.5车库管理系统工程类7.14.4.6门禁安装工程类7.14.4.7楼宇自控安装工程类7.14.4.8防盗安装工程类7.14.4.9电信覆盖安装工程类7.

21、14.4.10火灾自动报警安装工程类7.14.4.11保安监控安装工程类7.14.4.12会议音视频安装工程类7.14.4.13智能化集成工程类7.14.4.13.1建立系统通讯协议工程类7.14.4.13.2给水系统集成工程类7.14.4.13.3中水系统集成工程类7.14.4.13.4空调系统集成工程类7.14.4.13.5景观照明系统集成工程类7.14.4.13.6消防报警及联动系统集成工程类7.14.4.13.7电梯系统集成工程类7.14.4.13.8变配电系统集成工程类7.14.4.13.9锅炉房系统集成工程类7.14.4.13.10热力站系统集成工程类7.14.4.13.11冷冻机

22、房系统集成工程类7.14.5 spa水系统安装工程工程类7.14.6 泳池设备及管路安装工程工程类7.14.7 水疗中心固定设施安装工程工程类7.14.8 健身房设备安装工程类7.14.9 厨房设备安装工程类7.14.10 洗衣房设备安装工程类7.14.11 地下交通画线工程类7.14.12 电话交换机系统安装工程类7.14.13 中水处理系统安装工程类7.14.14 软化水处理系统安装工程类7.14.15 直饮水处理系统安装工程类7.14.16 地板敷设采暖系统安装工程类7.14.17 风冷机组系统安装工程类7.14.18 电伴热、融雪系统安装工程类7.14.19 锅炉房及管路系统安装工程类

23、7.14.20 制冷站系统安装工程类7.14.21 电梯安装工程类7.14.22 暖通及空调工程工程类7.14.22.1送排风管道工程类7.14.22.2送排风机工程类7.14.22.3空调机组工程类7.14.22.4风机盘管安装工程类7.14.22.5冷却塔设备安装工程类7.14.23 擦窗机设备安装工程类7.14.24 喷泉及水景系统施工工程类7.14.25 热力站工程工程类7.14.26 天然气系统工程工程类7.14.27 设备单体调试及联合调试工程类7.14.27.1设备单体调试工程类7.14.27.2系统调试工程类7.14.27.3联合调试工程类7.14.27.4整体验收工程类7.14.28 小市政配套工程工程类7.14.28.1自来水工程工程类7.14.28.2雨水工程工程类7.14.28.3污水工程