广州敏捷地产增城金竹岗项目策划书

1、敏捷地产金竹新城项目敏捷地产金竹新城项目 商业策划书商业策划书 结论概要结论概要 本项目有兴建大体量商业（本项目有兴建大体量商业（1010 平方现代商业，以大型中心商业、公寓等类型为开发主体）有条件。平方现代商业，以大型中心商业、公寓等类型为开发主体）有条件。 一、市场分析一、市场分析 1.1. 增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础；增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础； 2.2. 政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施在完成中，面向中产阶层的中档社区也还在开发进行中，受到了广州城政府的支持力

2、度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施在完成中，面向中产阶层的中档社区也还在开发进行中，受到了广州城 区东进人群的热烈追捧；区东进人群的热烈追捧； 3.3. 众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演变，众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演变， 保证了该区域商业有稳定扩大的基础。保证了该区域商业有稳定扩大的基础。 二、消费需求及现有商业现状二、消费需求及现有商业现状 4.4. 依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为商业持

3、续经营留下了巨大的空间；依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为商业持续经营留下了巨大的空间； 5.5. 增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，将保证其未来聚集人口的中产特征，项目周边的消费将可能形成很鲜明的中产消费特增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，将保证其未来聚集人口的中产特征，项目周边的消费将可能形成很鲜明的中产消费特 征；征； 6.6. 增城现有商业处于传统阶段，由于空间限制，旧城区发展大型集中式现代商业的难度很大，为新城区集中式现代都市化商业留下了增城现有商业处于传统阶段，由于空间限制，旧城区发展大型集中式现代商业的难度很大，为新城区集中式现代都市化

4、商业留下了 空间；空间； 7.7. 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 8.8. 由于现有商业开发的滞后，符合市场需求的中高端商业、酒店式公寓稀缺；由于现有商业开发的滞后，符合市场需求的中高端商业、酒店式公寓稀缺； 9.9. 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 三、规划方案三、规划方案 10.10.本商业项目以达到与广州相近或相同的都市化水平为目标，按本商业项目以达到与广州相近或相同的都市化水平为目标，按 1010 万平方的体量进行

5、开发，在经济上有较好的回报；万平方的体量进行开发，在经济上有较好的回报； 11.11.按照目前的发展趋势，结合目前项目周边区域产业集群集中的区域产业特征，利用地缘条件，建议预期开发的商业为独特的区域按照目前的发展趋势，结合目前项目周边区域产业集群集中的区域产业特征，利用地缘条件，建议预期开发的商业为独特的区域 型中心商业与主题节庆型中心商业的结合体，集体验式购物、休闲娱乐、办公居住功能于一体，体量以型中心商业与主题节庆型中心商业的结合体，集体验式购物、休闲娱乐、办公居住功能于一体，体量以 1010 万平方为宜，保证后万平方为宜，保证后 期套现的灵活性；期套现的灵活性； 12.12.本方案的商业

6、由两部分构成：集中商业、公寓总面积本方案的商业由两部分构成：集中商业、公寓总面积 1010 万平方米。万平方米。 13.13.为了营造集中商气，建议采用为了营造集中商气，建议采用“保集中商业，削社区底商保集中商业，削社区底商”的方案一，尽可能把可动用的商业计容面积调配到集中商业区；以实的方案一，尽可能把可动用的商业计容面积调配到集中商业区；以实 现集中商业区的发展前景和价值最大化；现集中商业区的发展前景和价值最大化； 14.14.以以方案一计算，方案一计算，项目总投资为：项目总投资为：5133851338 万元万元。 15.15.按按“项目持有经营项目持有经营 1010 年后整体打包出售年后整

7、体打包出售”的模式计算，的模式计算，项目销售部分实现税后利润为项目销售部分实现税后利润为 6496764967 万元万元，项目盈利能力理想。，项目盈利能力理想。 16.16.项目的项目的静态投资回收期为静态投资回收期为 13.1613.16 年年，回收期较长。，回收期较长。 17.17.预期这一容特色体验式购物中心、公寓、酒店于一体的综合式大型商业，以预期这一容特色体验式购物中心、公寓、酒店于一体的综合式大型商业，以主题豪布斯卡主题豪布斯卡为主题进行整体推广与招商。为主题进行整体推广与招商。 四、开发节奏四、开发节奏 18.18.招商与推广：方案充分考虑与正在开发中的东汇城的错位，避免恶性竞争

8、的风险；招商与推广：方案充分考虑与正在开发中的东汇城的错位，避免恶性竞争的风险； 19.19.项目开发节奏项目开发节奏：建议在东汇城营业一年以后再进行本项目开发，根据东汇城的运营情况布局本项目商业；：建议在东汇城营业一年以后再进行本项目开发，根据东汇城的运营情况布局本项目商业； 20.20.开发形式建议：开发形式建议：一期商业街开发套现、二期中心商业开发带租约出售、三期公寓开发。一期商业街开发套现、二期中心商业开发带租约出售、三期公寓开发。 目录目录 结论概要结论概要.2 第一篇第一篇 市场分析市场分析.6 第一章第一章 宏观市场分析宏观市场分析.7 一、增城概况.7 二、增城的区域经济发展规

9、划.8 三、增城区域经济综合分析.15 四、增城区域房地产发展状况.17 五、增城未来房地产市场发展.17 六、小结.20 第二章第二章 项目所在区域未来商业消费力分析项目所在区域未来商业消费力分析.21 一、消费者来源分析.21 二、商业圈幅射范围判断.22 三、荔城区域未来消费力分析.23 四、小结.25 第三章第三章 商业分析商业分析.26 一、区域商业分析.26 二、区域大型商业项目分析.34 三、荔城区域未来商业地产供应分析.37 四、区域未来 3-5 年商业地产发展趋势.39 五、小结.41 第五章第五章 酒店市场分析酒店市场分析.42 一、增城现有酒店分析（以分析四星级以上酒店为

10、主）.42 二、增城规划在建及待建酒店（四星级以上酒店）.49 三、政府关于服务产业的规划.52 四、本章综述.53 第六章第六章 写字楼市场分析写字楼市场分析.56 一、增城写字楼市场概述.56 二、规划待建的写字楼.57 三、增城写字楼市场需求分析.57 四、本章概述.57 第七章第七章 竞争项目研究竞争项目研究.58 一、富港东汇城项目.58 二、代表性商业项目.63 三、本章综述.66 第八章第八章 商业开发综述商业开发综述.68 第二篇第二篇 商业定位与规划建议商业定位与规划建议.70 第一章第一章 金竹岗项目商业定位建议金竹岗项目商业定位建议.71 一、项目 swot 分析.71

11、二、可行性判断.72 三、项目总体定位设想.82 四、本章综述.84 第二章第二章 项目商业规划布局及业态建议项目商业规划布局及业态建议.85 一、项目商业规划建议.85 二、方案一.85 四、业态功能组合及配比建议.97 五、参考案例.98 第三章第三章 金竹岗项目初步经济分析金竹岗项目初步经济分析.106 一、假设前提.106 二、项目整体经济指标.106 单位：万元.110 序号.110 项目.110 合计.110 三、风险分析.117 四、开发节奏.117 第四章第四章 总体结论总体结论.118 附录附录: :客户访谈及问卷调查客户访谈及问卷调查.119 增城商业调查问卷.126 第一

12、篇第一篇 市场分析市场分析 第一章第一章 宏观市场分析宏观市场分析 增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础。增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础。 政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施完成中，面向中产阶层的中档社区开发进行中，受到了广州城区东进人群政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施完成中，面向中产阶层的中档社区开发进行中，受到了广州城区东进人群 的追捧；的追捧； 众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演变

13、，众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演变， 保证了该区域商业有稳定扩大的基础。保证了该区域商业有稳定扩大的基础。 一、增城概况一、增城概况 增城市位于珠江三角洲东北部，西距广州 60 公里，东距惠州公里，南与东莞市 隔江相望，距深圳 120 公里，水路距香港 70 海里。因地处连结香港、深圳、广州三 个大都市的中部，地理位置十分优越，被称之为“黄金走廊” 。 增城市 1993 年 12 月经国务院批准撤县设市。全市总面积 1615 平方公里，2008 年户籍人口 82.66 万人，其中非农业人口 22.72 万人。另有

14、华侨港澳同胞共 30 万人， 是中国著名的侨乡之一。外来人口 50 多万。 2006 年增城县域经济连续 5 年“领跑”广东全省 67 县（市） ，外界称之为“增城 现象” 。 2008 年 1 月，增城市荣获“中国和谐之城”称号，是广东省唯一获得此荣誉的县 级市。 “全国绿色小康县” 、 “全国绿化模范市” 。 2008 年地区生产总值、财政总收入和工业总产值分别突破 500 亿元、100 亿元和 1000 亿元整数大关，提前两年完成“十一五”规划主要经济预期目标，经济增速位居 广州 12 区（市）和全国 10 强县（市）前列，全国县域经济基本竞争力排位由上年的 第 15 位跃居到第 12

15、位。 二、增城的区域经济发展规划二、增城的区域经济发展规划 2.12.1 增城在广州增城在广州“东进东进”发展战略中的位置发展战略中的位置 根据广州 2020 年城市总体发展战略初步方案，增城是广州城乡空间体系中的一个重要组成部分，将以“新型加工制造业基地、新型加工制造业基地、 生态旅游休闲区、都市农业基地生态旅游休闲区、都市农业基地”的功能规划发展。 城乡空间体系中，增城是城乡空间体系中，增城是 7 7 大分区之一大分区之一 主中心分区主中心分区 ：广东省行政管理中心，珠三角城镇群生产性服务业中心，华南地区文化中心。 花都分区：花都分区：依托新白云机场的国家级航 空交通枢纽、物流中心，承接中

16、心城区人口疏解的市级综合性服务中心。番禺分区番禺分区 ：依托新铁路客运站的国家铁路交通枢纽之一、物流 中心，承接中心城区人口疏解的市级综合性服务中心。东部分区：东部分区：依托高新技术产业和人才为支撑的自主创新中心，重要的制造业基地， 市级综合性服务中心。南沙分区：南沙分区：依托南沙港的国家航运交通枢纽之一、物流中心，华南地区汽车制造及大型临港产业基地市级综合性服 务中心从化分区：从化分区：特色生态旅游休闲区、都市农业基地（农产品加工） 、重要的水源涵养地；增城分区增城分区：新型加工制造业基地、生态旅游 休闲区、都市农业基地。 城乡空间体系 城镇发展组团划分：城镇发展组团划分：主中心分区划分了

17、18 个城镇发展组团；花都分区划分了 13 个城镇发展组团；番禺分区划分了 7 个城镇发展组团； 东部分区划分了 9 个城镇发展组团；南沙分区划分了 4 个城镇发展组团。 “两轴两带两轴两带”的产业走廊中，增城处于重要的产业发展带的产业走廊中，增城处于重要的产业发展带 属于包括东部产业发展带、西部区域联动带、南部产业拓展轴北部优化发展轴。广州市域城镇空间发展“两轴两带”的走向与珠三角 区域空间发展廊道具有良好的契合关系。 “东进东进”战略（延伸拓展，建构核心）中，增城将发展特色产业配合广州战略（延伸拓展，建构核心）中，增城将发展特色产业配合广州 东进东进 东部分区应发挥自身体制和产业结构优势，

18、延伸东进轴至荔城、石滩一带， 进一步促进东部地区的产业升级，并吸引人口的集聚。加强与周边联系，完善 居住、生活服务功能，形成功能互补生产协同基础设施共享的一体化区域。增增 城分区应积极配合广州东进发展战略，积极吸纳中心城区产业外迁；提高各级城分区应积极配合广州东进发展战略，积极吸纳中心城区产业外迁；提高各级 城镇的服水平；发挥生态资源优势，因地制宜发展特色产业。城镇的服水平；发挥生态资源优势，因地制宜发展特色产业。 2.22.2 增城区域发展战略增城区域发展战略 根据 2008 年 3 月份增城市十三届人大三次会议同意批准的新穗东 新增 城增城市城市总体发展战略规划 ，汇编出以下要点： 2.2

19、.12.2.1 发展目标发展目标 城市总体发展目标：发展目标为建设广州东部现代化生态新城区。 2.2.22.2.2 功能定位功能定位 城市功能定位：城市功能定位：建设广州东部先进制造业基地、现代服务业穗东中心、广 州生态旅游示范区、都市型现代农业基地、广州东北部绿色生态屏障和广东省 重要的教育基地。 2.2.32.2.3 发展特点发展特点 推动形成三大主体功能区。增城市的发展将从东江大潮走向增江情怀，从推动形成三大主体功能区。增城市的发展将从东江大潮走向增江情怀，从 南部工业走向北部生态，从工业强市走向文化兴市，从城镇主导走向城乡统筹。南部工业走向北部生态，从工业强市走向文化兴市，从城镇主导走

20、向城乡统筹。 2.32.3 增城的发展重点增城的发展重点 构筑南中北三大经济圈，以构筑南中北三大经济圈，以“两城三中心两城三中心”带动全市协调发展。带动全市协调发展。 南部打造先进制造业产业圈，南部打造先进制造业产业圈，为重点开发的新型工业化区（即重点开发区域） ，政策上加大基础设施的投资和建设用地的供给，支持 产业组团、规模发展，以“产业升级、工商并举”为宗旨，重点把新塘建设成为广州东部生态工业卫星城。 中部打造都市生活圈，中部打造都市生活圈，为优化开发的文化产业区（即优化开发区域） ，制订高于全国平均标准的产业门槛，在资源消耗和环境影响等 方面实行更加严格的产业效能标准，以“都市服务，文化

21、兴城”为宗旨，重点把中心城区建设成为文化产业城、国际化会议休闲中心和广 州市城市副中心。 北部打造都市农业与生态旅游圈，北部打造都市农业与生态旅游圈，为限制工业发展的都市农业与生态旅 游区（即限制开发区域） ，严格控制可能影响生态环境的经济活动，以“突 出特色，错位发展”为宗旨，在保护中适当发展旅游休闲产业，逐步把北部 建设成为世界级、国际化的为宗旨，在保护中适当发展旅游休闲产业，逐步 把北部建设成为世界级、国际化的乡村公园。 重点建设重点建设“两城三中心两城三中心”：“两城” ，即增城市区和新塘城区，市区努 力建设成为青山环抱、绿水绕城、百花盛开、文化繁荣、经济发达的文化产 业和国际化会议休

22、闲城，成为广州市区的城市副中心；新塘努力打造成广州 东部生态工业卫星城，形成广州乃至广东省的重要经济增长极。 “三中心” ， 即石滩、中新、派潭三个中心镇，作为区域性次中心、广州未来的卫星城来 发展，石滩创建生态工业镇，中新创建增城中部工业明珠，派潭创建生态旅 游特色镇。 2.42.4 增城的发展规划细节增城的发展规划细节 2.4.12.4.1 人口人口 城乡空间体系两轴两带 在人口及城镇化水平方面，市域规划总人口 2020 年达到 156 万人，城镇化 水平达到 82.5左右。 其中荔城中心城区规划总人口规模为其中荔城中心城区规划总人口规模为 5454 万人，城镇建设用地约万人，城镇建设用地

23、约 60km60km2 2。 新塘、中新、石滩三镇规划总人口规模为 72 万人，城镇建设用地约 85km2；派潭、小楼、正果三镇规划总人口规模为 20 万人，城镇建设用地约 17km2。 2.4.22.4.2 产业发展规划产业发展规划 实施主动对接，错位联动，强南活中优北，强二优三促一的产业发展战略。 主动与东莞、萝岗等产业高地对接，充分发挥自身生态资源优势为其服务， 并在具体的行业上与从化、黄埔等地区错位发展。 强化南部先进制造产业圈的高科技、精密装备和机械装备的产业特色，大 力发展展示交易、研发、商贸物流、金融和房地产等服务业，打造工商并举、 设施齐备的创新产业园区和广州第三大工业引擎；

24、培植中部文化艺术、教育科研、会议休闲、生态旅游等新兴服务产业，活 跃消费氛围，以达到吸引高消费型人群的目的； 限制北部发展工业，发展特色现代农业，推动生态旅游业的发展。 强化具备优势的第二产业，并形成产业集群，实现产业高级化和经济增长 集约化；提升传统服务业的发展，完善商贸物流、金融、房地产业的发展，将生态旅游作为新的经济增长点，实现产业文化、旅游、人文 生态景观的高度整合；立足特色发展都市农业，推进农业产业化经营，大力发展“好吃、好玩、好看、好销、好价” “五好”为特征的都 市农业。 2.4.32.4.3 交通规划交通规划 实施内外并重,建管齐抓,动静兼顾的交通发展战略。 重点建设高快速路，

25、加强增城与广州、东莞、深圳等周边城市的联系；重点建设区域性主干道，加强中心城区与广州市的直接便捷交 通联系，加强新塘、中新与萝岗、黄埔之间的城市道路联系；加强地方 道路与高快速路、区域性主干道之间的衔接；完善和提升城镇内部道路 结构体系；疏导穿越城区的过境交通；完善市域内道路收费体系；加强 城区静态交通建设和管理；加快中心城区与新塘之间的快速公交系统 (brt)建设；积极发展轨道交通。 2.4.42.4.4 土地利用土地利用 逐步形成居住向城镇集中，工业向南部集中，商贸向中心（城区、 镇区）集中，旅游向山水集中，仓储向交通通道集中的用地空间布局。 2.4.52.4.5 空间发展空间发展 实施功

26、能分区，三圈互动，交通引导，轴向发展，组团布局，生态 隔离的空间发展战略。根据产业基础和环境资源禀赋，规划三个不同主 题的经济发展圈，形成三个功能分区。以广惠高速、广汕公路、新新公 路、广河高速和增江为五个发展轴线，带动整个市域发展。采用组团式 城镇空间布局，在工业组团、产业组团和生活组团之间设置生态隔离带。 2.4.52.4.5 旅游发展旅游发展 实施生态文明，资源整合，产业联动的生态旅游发展战略。进行生 态廊道控制，打造“三纵三横” 、 “三蓝三绿”的网络型生态结构体系；整合市域旅游资源和线路，完善“一心两轴三线八点五组团”的旅 游格局，发挥白水寨风景名胜区的带动作用，打造国际化乡村生态旅

27、游品牌；并实现休闲度假、康体旅游、会议旅游与地产联动发展。 2.4.62.4.6 商业规划商业规划 商业功能区规划：商业功能区规划： 荔城、增江地区按荔城、增江地区按 8080 万人口规划，大型零售网点布局为一个社区型购物中心，一个大型百货店，两个大型综合超市，一个大型专业万人口规划，大型零售网点布局为一个社区型购物中心，一个大型百货店，两个大型综合超市，一个大型专业 店。店。 新塘地区按 50 万人口规划，大型零售网点布局为一个社区型购物中心，一个大型购物百货店，一个大型综合超市，一个大型专业店， 一个仓储式商场。 中心镇进行专题商业网点规划，其他镇按一个大型综合超市、一条商业街的设想规划。

28、中心镇进行专题商业网点规划，其他镇按一个大型综合超市、一条商业街的设想规划。 培育提升荔城（挂绿路、西城路、挂绿广场、莲园路） 、新塘（新塘大道、群星）商业街，夏街大道、增江两岸可规划为酒吧休闲娱 乐区，规划建设增城广场周边商业走廊，荔乡路名店商业街，荔园路、荔兴路风情美食街，具有地方特色的荔枝（水果）等专业街。创商 业品牌、培育荔城、新塘老字号店、名店、专业店。荔城、新塘地区规划新建一至两间五星级酒店。 批发市场：批发市场：以荔城、新塘为重点发展区域，围绕汽车、摩托车、家电、建材、农副产品等行业，建设上规模、上档次、影响大、环境 好、网络服务功能齐全的批发市场。重点扶持建设新塘国际商贸中心、

29、新塘国际牛仔服装城、新塘物流园区、沙埔牛仔服装面辅料批发物 流园区、增江街农副产品综合批发市场、荔城三联建材装饰批发市场、石滩镇勤发蔬菜批发市场、朱村镇蔬菜批发市场、小楼镇农副产品 批发市场。改造升级一批农副产品批发市场，建立网络交易信息系统，规划兴建增城优质米批发市场。 肉菜（农贸）市场：肉菜（农贸）市场：按广州市的工作布置，三年内完成全市肉菜（农贸）市场的升级改造工作，打造民心工程。在荔城、新塘建设一 至两间室内肉菜生鲜超市，全面提升增城肉菜（农贸）市场的档次。 三、增城区域经济综合分析三、增城区域经济综合分析 3.13.1 历年生产总值（历年生产总值（gdpgdp） 2008 年实际执行

30、情况2009 年计划 指标名称单位 2007 年 实际绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 完成年度完成年度 计划计划 % % 绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 地区生产总值亿元 411.05510.2799.2118.28107.457463.7312.5 第一产业亿元 31.5336.14.572.66101.7381.95.5 第二产业亿元 248.15320.2672.121.69110.136241.7413 第三产业亿元 131.37153.9222.5414.54103.617420.0813 3.23.2 历年财政金融历年财政金融 2008 年实际执行情况200

31、9 年计划 指标名称单位 2007 年 实际绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 完成年度完成年度 计划计划 % % 绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 全市财政总收入亿元 77.22 102.4925.2732.72110.23 （一）地方财政一般预算收入亿元 20.6626.756.0929.48103.5830.764.0115 （二）金融机构人民币存款余额亿元 419.74487.6567.9116.18106.155668.3514 （三）金融机构人民币贷款余额亿元 172.08193.2021.1212.2795.6212.519.310 （四）城乡居民储蓄存款余额亿

32、元 263.02317.2954.2720.63113.337153.9117 3.33.3 历年人均可支配收入历年人均可支配收入 2008 年实际执行情况2009 年计划 指标名称单位 2007 年 实际绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 完成年度完成年度 计划计划 % % 绝对 数 净增额 比上年比上年 增长增长% % 城镇居民人均可支配收入元1689319530263715.6121483195310 农民人均纯收入元 66247920129619.57109.78950103013 3.43.4 历年工业经济历年工业经济 2008 年实际执行情况2009 年计划 指标名称单位

33、2007 年 实际绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 完成年度完成年度 计划计划 % % 绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 工业总产值亿元 862.391104.42242.0322.30110.41248143.5813 其中： 规模以上工业产值 亿元 676.98884.09207.1124.71110.51017132.9115 3.53.5 历年消费品零售总额历年消费品零售总额 2008 年实际执行情况2009 年计划 指标名称单位 2007 年 实际绝对数净增额 比上年比上年 增长增长% % 完成年完成年 度度 计划计划 % % 绝对数净增额 比上年比上年 增长增长

34、% % 社会消费品 零售总额 亿元 92.12114.5222.4124.32109.113318.4816 3.63.6 历年固定资产投资历年固定资产投资 2008 年实际执行情况2009 年计划 指标名称单位 2007 年 实际 绝对数 净增 额 比上年比上年 增长增长% % 完成年度完成年度 计划计划 % % 绝对 数 净增额比上年增长比上年增长% % 固定资产投资亿元 93.99107.7213.7214.6104.6118.510.7810 3.73.7 历年产业结构历年产业结构 产业比重2007 年2008 年 第一产业：第二产业：第三产业 7.67 : : 60.37 : : 3

35、1.967.07 : : 62.76 : : 30.17 2008 年第一、三产业分别比 2007 年下降 0.6 和 1.79 个百分点，第二产业上升 2.39 个百分点。第二产业继续成为经济增长的主要动 力，第三产业拉动作用进一步增强。第二、三产业对全市经济增长的贡献率分别为 72.68%和 22.72%，分别拉动经济增长 13.28 和 4.15 个 百分点。 四、增城区域房地产发展状况四、增城区域房地产发展状况 4.14.1 历年开发投资历年开发投资 2008 年房地产开发投资 57.6 亿元，增长 21.81。 4.24.2 历年施工面积历年施工面积 2008 年全市商品房施工面积

36、570.5 万平方米，增长 22.88%。 其中，商品房住宅面积 464.45 万平方米，增长 18.11%。 4.34.3 房屋竣工面积房屋竣工面积 2008 年全市房屋竣工面积 123.73 万平方米，增长 65.15%。其中，商品住宅 94.99 万平方米，增长 47.07%。 4.44.4 历年销售面积历年销售面积 2007 年全市商品房销售面积 156.63 万平方米，增长 52.2% 。 2008 年全市商品房销售面积 129.25 万平方米，下降 17.5。 4.54.5 历年销售额历年销售额 2007 年商品房销售合同金额 82.28 亿元，增长 83.1%。 2008 年商品

37、房销售合同金额 72.84 亿元，下降 10.8。 五、增城未来房地产市场发展五、增城未来房地产市场发展 目前增城的房地产市场发展尚处于在起步阶段，具体表现在： 5.15.1 客户来源日益广泛客户来源日益广泛 由于地缘关系，增城房地产以其性价比吸引了越来越多的广州购房客户，尤其是黄埔区和萝岗区的产业人口，如新塘板块的部分楼盘， 其客户主体甚至以广州市场为主体。而随着地铁开通日近，增城与广州的心理距离更加缩短，广州工作、增城居住的格局更有其现实意义。 5.25.2 本地市场培育刚刚开始本地市场培育刚刚开始 随着越来越多产业进入增城，带来了有消费力的相应的人口增长，增城本身客源基体迅速壮大。 番禺

38、早期房地产的发展也主要是靠吸引广州的买家，但后来经过调整产业结构，大力发展产业而适当放缓房地产开发，现在随着产业 发展，本地的房地产客户也逐渐壮大，进入了良性发展的局面。而花都前些年产业发展比较迅速带动了房地产市场的发展，但近几年房地 产发展得又太快，光靠本地市场的需求一时难以消化，有些陷入当年番禺房地产过度开发时的那种困境；目前增城房地产的本地与外来客 户都在同步增加，市场结构逐步向正常、健康可持续发展的方向发展。 5.35.3 产业与房地产形成互动产业与房地产形成互动 增城前几年也出现过房地产开发项目一拥而上的发展态势，好在增城市委市政府及时把握经济发展全局，用科学发展观来指导区域经 济的

39、发展，调整产业结构、优化行业组合，从而形成了产业与房地产互动发展的格局。不仅新塘板块的房地产市场得到了空前的发展，就 是荔城板块的房地产市场近几年也发展得很快。例如，2002 年前后进入荔城开发碧桂园，当年开发的产品售价才不到 2000 元/平方米， 现在已经上升到 4000-5000 元的价格水平；过去，荔城的别墅产品大多只能卖到几十万一栋，过百万的别墅都比较少见，而现在广悦 轩泊爵的亲水别墅至少 400-500 万一套，甚至吸引移居外地的乡亲回乡置业。 5.45.4 政策的支持及市场环境的日益优化，吸引了省内众多知名发展商进入增城政策的支持及市场环境的日益优化，吸引了省内众多知名发展商进入

40、增城 目前除了已经进入增城的碧桂园、新世界、金地、恒大、合生以及东方名都、广州海伦堡、锦绣御景苑这些房地产开发商外，保利、 富力、雅居乐、祈福、和黄等开发商也都早已在增城拿地，虽然有些还未进入开发阶段，但众多品牌发展商的发展举措，无疑是充分看好 增城城市化发展和区域经济发展的前景，看好增城房地产发展的巨大空间和市场潜力的结果。 增城本地房地产市场的发展空间和潜力还十分巨大，主要是以下三个方面的理由和因素：增城本地房地产市场的发展空间和潜力还十分巨大，主要是以下三个方面的理由和因素： 一、产业受国际金融海啸的冲击和影响较小一、产业受国际金融海啸的冲击和影响较小 增城的产业结构与东莞外向型加工业为

41、主有很大的不同，汽车零部件和摩托车基本是以国内市场为主，牛仔服装业有部分海外市场， 但国内市场也拥有一定份额，不至于全军覆灭，而且看来受到的冲击和影响也不算太大。这次走访新塘楼盘东方名都的开发商，他们本身 就是牛仔服装行业的龙头老大，现在又跨界实现多元化发展的战略，形成产业与房地产在开发层面的互动，不仅推动和促进了本行业的产 业发展，也为进军房地产业打开了局面奠定了基础，而且在产品开发方面还为房地产行业带来了创新的成果。 二、依靠地缘优势，产业与人口聚集效应进一步放大二、依靠地缘优势，产业与人口聚集效应进一步放大 增城市 1990 年第四次人口普查的总人口 64.54 万人，2000 年第五次

42、人口普查总人口 89.96 万人，十年间总人口增长了近 40%，年均 递增 3.2%。外来人口急剧增加是人口增长的重要因素，2000 年外来人口已达到 18.25 万人。 根据增城市 2008 年国民经济和社会发展统计公报 2008 年末，全市户籍总人口 82.66 万人。其中，非农业人口 22.72 万人，农业人 口 59.49 万人，未落户常住人口 4551 人。目前，增城产业人口和外来人口是户籍人口的 2-3 倍，这也是为什么增城近几年房地产得以高 速发展的原因之一。 随着政府进一步调整人口政策和产业政策，进一步放宽对户籍、购房入户以及外来人口就业和子女读书的政策，增城房地产发展的空 间

43、和潜力十分巨大的。 三、城市化进程加快，形成了对房地产发展的良性带来巨大的商机三、城市化进程加快，形成了对房地产发展的良性带来巨大的商机 增城市 2009 年政府工作报告提出，要努力提高城乡规划和建设管理水平，建设宜居城乡。紧紧围绕建设广州东部现代化生态新城区、 广州城市副中心、大都市卫星城和南国乡村生态大公园的目标，切实提高城乡规划和建设管理水平，增强城乡可持续发展能力。要按照建 设生态文明的要求深入实施全区域公园化战略。用公园化的理念和文明特征来统筹城乡环境建设管理，实施城乡环境清洁美工程，继续推 进增江一河两岸综合改造。 增城市 2009 年政府工作报告在房地产方面提出的未来发展目标是：

44、保持住房消费健康发展。要充分认识房地产业在当前增城市经济 结构中的重大支撑作用，发挥增城市房地产的区位优势、生态优势和价格优势，围绕盘活存量资源，促进土地高效利用，加强土地监管和 审批服务，出台促进房地产业加快发展的政策意见，积极开发适合不同人群的普通商品住房和优质居住社区，稳定房地产开发投资规模， 吸引周边发达地区人群到增城居住，促进住房消费和房地产市场稳定健康发展。 与此同时，相关的市政投资相续投入，新城建设初显端倪，展现了政府与民间投资合力发展的良好格局。 六、小结六、小结 1.1.增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础；增城的传统地缘优势，因广

45、州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础； 2.2. 政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施完成中，面向中产阶层的中档社区开发进行中，受到了广州城区东进政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施完成中，面向中产阶层的中档社区开发进行中，受到了广州城区东进 人群的追捧；人群的追捧； 3.3. 众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演 变，保证了该区域商业有稳定扩大的基础。变，

46、保证了该区域商业有稳定扩大的基础。 第二章第二章 项目所在区域未来商业消费力分析项目所在区域未来商业消费力分析 依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为现代商业的持续经营留下了巨大的空间；依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为现代商业的持续经营留下了巨大的空间； 增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，将保证其未来聚集人口的中产特征，项目周边的消费将可能形成很鲜明的中产消费特征；增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，将保证其未来聚集人口的中产特征，项目周边的消费将可能形成很鲜明的中产消费特征； 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业

47、有很强的需求。现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 一、消费者来源分析一、消费者来源分析 1.11.1 本地客源本地客源 如增城市区金竹新城周围的荔城街道、朱村街道、增江街道的人口，以及幅射的新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、小楼镇、正果镇 等地，六镇区总人口约为 50 万人，他们是重要的目标客户之一。 1.21.2 金竹新城规划人口金竹新城规划人口 目前的金竹新城的政府规划目标是人口达到 5.6 万常住人口，按目前增城产业发展状态，及广州房地产市场发展趋势，只能环境适宜， 达到这一人口基数只是一个时间问题。 1.31.3 卫星城客户群卫星城客户群 轻轨的通达无疑将为增城带

48、来更多的广州及其周边地区的常驻置业人口。随着荔城城市建设的整体改观，荔城的都市化程度同步改善， 必然吸引越来越多广州、深圳区域的城市中产阶层在增城落户，其中一部分将落脚项目周边，他们将是项目都市消费的最有力构成。 1.11.1 偶得性客户群偶得性客户群 包括来自惠州、东莞地区的人群。这个客群的数量非常巨大，但其是对项目本身意义是个大变量。受制经济环境、居住环境的变化因 素。 项目的目标客户群、重要客户群的分析如图所示。包含荔城街道总人口 18 万人，增江街道：户籍人口 4.32 万人，其中非农业人口 3.74 万人，朱村街道， 人口 3.2 万人。同时包含六个镇区：派潭镇总人口 7.4 万人，

49、其中农业人口 6.7 万人；石滩镇户籍人口 10.76 万人，其中非农业人口 1.26 万人；新塘镇总人口 4 万人，其中常驻户籍人口 202 万人；正果镇总人口 5.2 万人，其中农业人口 4.7 万人，非农业人口 0.5 万人；中新镇总人口 12.3 万人，其中常住人口 10.8 万人，外来流动人口 1.5 万人；小楼镇总人口 4.8 万。 粗略估计，约有 80 万人现成的消费力分布于项目周围，他们将成为项目将 来稳定的、重要的消费者来源。 二、商业圈幅射范围判断二、商业圈幅射范围判断 根据借鉴香港购物中心在选址过程中将交通的易达性以及人流的聚集效应 是最为重要的基本商圈原则即二八原则：2

50、0 分钟商圈之内的客源要做 80%的生 意， 30 分钟次要商圈及一个小时的边缘商圈的期望值受商圈的主题吸引力变化。 项目的商圈幅射人口范围如图所示。 核心商圈：核心商圈：车程 5-20 分钟,包含金竹新城、碧桂园、增城现市中心西部； 次核心商圈：次核心商圈：车程 20-30 分钟,外延至增城旧市中心以及临近乡镇。 目标客户：金竹居住新区居民（规划容量目标客户：金竹居住新区居民（规划容量5.6万人）万人） 重要客户：重要客户： 来源：增城市区下辖三个街道来源：增城市区下辖三个街道 目前人口：约目前人口：约25万万 外围客户：外围客户： 来源：增城下辖六个镇来源：增城下辖六个镇 目前人口：约目前

51、人口：约50万万 偶得客户：广州其他地区、惠州、东莞等偶得客户：广州其他地区、惠州、东莞等 外围客户外围客户 重要客户重要客户 目标客户目标客户 偶得客户偶得客户 荔城街荔城街 派潭镇 正果镇 朱村街道朱村街道 中新镇中新镇 新塘镇新塘镇 石滩镇石滩镇 农业人口：农业人口：4.34.3万万 非农业人口：非农业人口：4.754.75万万 农业人口：农业人口：6.76.7万万 非农业人口：非农业人口：0.70.7万万 城镇人口：城镇人口：1.31.3万人万人 农村人口：农村人口：9.59.5万人万人 外来流动人口：外来流动人口：1.21.2万人万人 总人口：总人口：3.93.9万人万人 常驻户籍：

52、常驻户籍：2.22.2万人万人 总人口：总人口：3.23.2万万 户籍人口：户籍人口：10.7610.76万人万人 非农业人口：非农业人口：1.261.26万人万人 小楼镇小楼镇 增江街增江街 总人口：总人口：1818万万 户籍人口：户籍人口：4.324.32万万 非农业人口：非农业人口：3.743.74万人万人 总人口：总人口：4.84.8万万 增城的城区人口规划：在 2020 年中心城区规划总人口规模为 54 万人，城镇建设用地约 60km2；新塘、中新、石滩三镇规划总人口规 模为 105 万人，城镇建设用地约 85 平方公里；派潭、小楼、正果三镇规划总 人口规模为 20 万人，城镇建设用

53、地约 17km2。 视项目周边区域商业环境的整体开发情况，项目商业的幅射人口将达到视项目周边区域商业环境的整体开发情况，项目商业的幅射人口将达到 50-10050-100 万人及至更多。万人及至更多。 三、荔城区域未来消费力分析三、荔城区域未来消费力分析 3.13.1 未来消费力结构分析未来消费力结构分析 从目前凤凰城及荔城周边楼盘的销售情况看，增城楼盘对广州新客家人从目前凤凰城及荔城周边楼盘的销售情况看，增城楼盘对广州新客家人 士的吸引力在加强，而这部分日益壮大的新客家，有鲜明的中产阶层特征。士的吸引力在加强，而这部分日益壮大的新客家，有鲜明的中产阶层特征。 目前距离项目最近的楼盘为荔城碧桂

54、园，鉴于此以荔城碧桂园为分析样 本来推导项目将来的区域消费力分析。 碧桂园社区，位于荔城街荔星大道和府佑路交汇处，占地面积 1200 亩，辖区内现有住户 3800 户，常住人口 13300 人，是一个大型成 熟高尚社区，社区内环境优美，外揽连绵青山，内湖碧水环绕，设施配套齐全，治安稳定，居民安居乐业。碧桂园的人口年龄特征是于中 青年为主，而收入水平相较而言是位于区域内中上水平。 以荔城碧桂园、锦绣御景国际等楼盘为代表的金竹新城居住区将是项目的目标客户群，将集聚区域大多数中高端常住人口，包括私营 企业主、企业管理人员、技术与行政白领人士、政府机构工作人员等。他们更追求生活质量，消费品质要求高、品

55、牌消费成熟稳定、个性 化消费更广泛，为都市化商业带来了持续、稳定经营的基础。同时，因为私家车拥有量较多，他们能接受购物地点更远。 项目所在区域将来的消费力特征也会与此类似：中青年为主力消费人群，收入水平位于区域中上水平的消费人群。 增城现市中心增城现市中心 碧碧 桂桂 园园 金竹新城金竹新城 下表为增城将来一段时间内增城规划的小区住宅。伴随这些项目的建成，大批中产阶层入住，为项目带来了巨大的消费需求。 增城市促进重点房地产项目（含酒店）开工任务表增城市促进重点房地产项目（含酒店）开工任务表 序号序号项目名称项目名称项目属地项目属地项目位置项目位置总用地面积总用地面积( (亩亩) )规划用地性质

56、规划用地性质修规总建筑面积修规总建筑面积( (平方米平方米) ) 1 荔城碧桂园六期（岭秀）荔城街 荔城街三联村社公社、 菜园钟屋山、长山龙、 长龙山 112.09 居住用地 49223 2 金竹新城荔城街荔城街金星村金竹岗 916.09 商业金融业、 居住、广场用 地 正在设计 规划方案 3 半山御景花园荔城街荔城街光明村石屋山 414.87 居住用地 312432 4 保利增城项目荔城街 荔城街罗岗村巫屋社 金青公山 119.82 居住 136445 5 金竹家园荔城街 荔城街金星村金竹岗 霞岭高岭 91.64 商住 142413.2 6 荔城商住小区荔城街 荔城街庆丰村 洋溪上高城 78

57、.87 商业、住宅未申请办理 7 百花山庄御景苑二期荔城街荔城街 170.01 居住用地 101555.19 8 欧亚山庄荔城街荔城街 256 居住用地规划调整 9 东汇商业城荔城街 荔城街夏街、金星村 猪婆冚、鹅辽山、寺 山冚 169.66 商住用地 3.23.2 未来消费者分析未来消费者分析 结合珠三角地区中相类中产聚集区的消费特征，未来聚集金竹新城及周边区域的社会阶层将带来强大、稳定的市场消费需求。 这部分强劲的消费需求首先体现以下六个方面的基本消费。 第一是日常的购物消费，遵循就近原则，周边社区人口本身就有巨大的日常购物消费需要，围绕“衣食住行”派生出众多的业态，结 合中产阶层对品牌的

58、喜好，品牌化发展的社区商业有很大的生存与发展空间，该区域引进世界优秀零售企业、改善购物环境与提升服务水 平有很大的余地。 第二是家庭逛街购物，满足以家庭为单位，提供集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体的体验式购物中心型场所有发展空间。 第三是发展型消费，如培训、咨询等消费。 第四是商务与社交，在这方面，中产社区有更多的需求，派生出强劲的中高端餐饮和娱乐需求。 第五是休闲度假，康体运动活动中心，新一代的休闲度假模式是未来客户的消费趋势。 四、小结四、小结 1.1. 依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为发展持续的商业经营留下了巨大的空间；依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋

59、势，增城的商业消费力稳步上升，为发展持续的商业经营留下了巨大的空间； 2.2. 增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，保证了其未来聚集人口的中产特征，使项目周边的消费有很鲜明的中产消费特征。增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，保证了其未来聚集人口的中产特征，使项目周边的消费有很鲜明的中产消费特征。 3.3. 围绕中产消费发展的商业，都市化、时尚化及日常消费的品牌化，是该区域商业开发的方向。围绕中产消费发展的商业，都市化、时尚化及日常消费的品牌化，是该区域商业开发的方向。 4.4. 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强

60、的需求。 第三章第三章 商业分析商业分析 增城现有商业处于传统阶段，由于空间限制，旧城区发展大型集中式现代商业的难度很大，为新城区集中式现代都市化商业留下了空增城现有商业处于传统阶段，由于空间限制，旧城区发展大型集中式现代商业的难度很大，为新城区集中式现代都市化商业留下了空 间；由于现有商业开发的滞后，符合市场需求的中高端商业、酒店式公寓稀缺。间；由于现有商业开发的滞后，符合市场需求的中高端商业、酒店式公寓稀缺。 一、区域商业分析一、区域商业分析 1.1.1.1.商圈概况商圈概况 图图 4.14.1 挂绿路挂绿路- -西城路商圈西城路商圈 挂绿路-西城路 商圈 本案 荔城商业网点布局呈现荔城商