对酒店管理受托方的激励约束现状分析

1、 对酒店管理受托方的激励约束现状分析 对酒店管理受托方的激励约束现状分析 基于对52家国际品牌酒店的深度访谈和问卷调查 中文摘要 以保证酒店在享有专业化分 作为委托方的酒店业主如何对作为受托方的酒店管理公司进行有效的激励约束， 工产生的高效率的同时，尽可能地降低代理成本，是当今酒店管理实践的重要任务，也是旅游管理理论关注的前 沿课题。本文在对全国范围内52家国际品牌酒店的业主代表进行深度访谈和问卷调查的基础上，从五个方面, 制订相关的指标，对酒店管理受托方的激励约束现状进行分析，厘清了当前酒店委托管理经营方式在实施中存在 的问题，以期有利于国内酒店业主更为理性地看待酒店委托管理，及时规避可能出

2、现的问题，促进我国酒店业的 持续健康发展。 关键词 酒店委托管理；受托方；激励约束 Abstract As p rinc ip al, hotel owners concern is how to work out efficient motivation and restriction measures on the agent to ensure the high op eration efficiency with lower agency cost, which is also one of the imp ortant issues to be resolved in academi

3、c research as well as business circles. On the basis of intensive interview and extensive questionnaire on 52 international brand hotels domestically, this paper analyzed the current motivation and restriction conditions and clarified the problems of Management Contracts from five aspects. This pape

4、r is expected to be conducive to hotel owners to analyze Management Contracts reasonably, avoid prop osed p roblems in advance and facilitate the continuous and healthy devel op ment of hotel industry. Key words Management Contracts; The agent; motivation and restriction 一、对酒店管理受托方激励约束问题的提出 酒店委托管理（M

5、anagement Contracts）作为一种体现委托代理关系的制度安排，使酒店业主能够在不具备酒店 经营管理经验和技能的情况下，获得由酒店管理公司提供管理的专业化分工收益，已经被学术界和实践界认为是 获取酒店不动产增值和酒店经营收益的重要经营方式，在研究中引起了相当大的重视（陈勇，2006）。包括酒店委 托管理在内的酒店经营方式多元化已经成为2007年中国酒店产业发展的六大趋势之一（何建民，2007）。酒店 委托管理经营方式适应了旅游业发展的需要，在国内得到了快速的推广。但在酒店的各种经营方式中，酒店委托 管理是产生纠纷最多的。在国 外比较经典的 案例有 Woolley V. Embass

6、y Suites, Pacific Landmark v. Marriott,Government Guaranty Fund of Finland v. Hyatt（Eyster ， 1997）。近期在中国的典型案例有：洲际退出石家庄 的酒店委托管理、希尔顿退出大连和南京的酒店委托管理、香格里拉退出南京丁山酒店的委托管理、万豪和希尔 顿先后退出深圳彭年酒店的委托管理、洲际退出北京龙城皇冠假日酒店的委托管理等（陈勇，2006）。另据金陵酒 店管理干部学院对不同类型酒店的业主/董事长进行抽样调查的结果表明：目前40%的酒店投资者与经营者之间 尚未形成工作高度顺畅、运作高度协调的机制；47%的酒店

7、投资者与经营者对其管理职能定位尚无清晰的界定； 93%的酒店同仁认为，在中国酒店业面临体制创新的现阶段，建立酒店业主与经营者之间新型的权力与责任关系， 是推进酒店业健康发展的当务之急。（htt P： / 在理论界，国内外学者已经开始关注对酒店管理受托方的激励约束问题。Paul Beals和Greg Denton（ 2004） 讨论了当前北美地区联号酒店管理公司和酒店业主的合作关系，指出尽管酒店业主的经验越来越丰富，并越来越 多地参与其酒店资产的价值创造过程，但酒店管理公司和酒店业主之间仍然存在着利益冲突。陈立平（2005）提 出国际酒店管理公司在中国发展的几个制约因素：扩张方式的选择上受到制约

8、（以酒店委托管理为主）、中国特 有国情及所有制关系带来的制约（业主对酒店的经营管理干预较多等）、管理成本相对较高等，并指出北京龙城 皇冠假日酒店由于开业两年来经营状况未达到业主方的期望，酒店难以承受高昂的管理费，业主终止了与洲际集 团的管理合同。李秀娜、李涛（2006）从反垄断法视角审视酒店委托管理，认为酒店委托管理的价值目标与反垄 断法恰恰相反，从受托方实施不法控制、不合理的搭售和独家交易安排、品牌壁垒、消费者利益受损等五个方面提 出了酒店委托管理的体制安排存在着形成反竞争效果的固有倾向和内在动因，并提出了禁止滥用市场支配地位、 禁止限制竞争制度、禁止知识产权垄断等四个方面的酒店委托管理中的

9、反垄断问题。 本文在对全国范围内 52家国际品牌酒店业主代表进行深度访谈和问卷调查的基础上，从五个方面制订相关 的指标，对酒店管理受托方的激励约束现状进行分析，厘清了当前酒店委托管理经营方式在实施中存在的问题， 以期有利于国内酒店业主更为理性地看待酒店委托管理，及时规避可能出现的问题，促进我国酒店业的持续健康 发展。 二、研究方法 （一）被调查对象 由于本调查信息收集的需要，被调查酒店需满足以下四个条件：一是酒店采用酒店委托管理经营方式；二是 酒店委托国际酒店管理公司经营管理；三是酒店已经建成并正式运营；四是接受深度访谈和问卷调查的被调查对 象为酒店业主派驻到酒店的总经理、副总经理或业主代表。

10、因此，本文对被调查对象的选择极为有限和严格。 （二）量表设计和分析技术 本文进行深度访谈的提纲和问卷调查的量表由本文作者自行开发和设计，在开展正式访谈和调查之前，本调 查问卷曾经在小范围内征求了酒店业内专家和实务界人士的意见，修正了部分不恰当的表达，删减了部分内容较 敏感、难以获得访谈结果的量表。各变量在测量上均采用李氏5分量制（Likert-5 Points ），最低赋值1分，最高 赋值5分。 本文将运用统计软件SPSS13.0的信度分析和描述统计分析技术对调查问卷的数据进行处理：一是利用 Cronbach a信度系数分析，衡量对酒店管理受托方激励约束现状量表的各变量间是否具有很高的内部一致

11、性。 经数据处理表明，本文研究变量的信度全部都超过了0.8，完全符合要求。二是运用 SP SS13.0统计软件包进行描 述性统计分析，说明样本基本数据的分布情形，主要分析受测酒店所处地区和酒店业主公司类型，并通过描述性 统计分析对酒店管理受托方激励约束现状进行分析。 （三）样本规模和资料收集方法 由于本文研究的是一个特定行业、特定经营方式下的委托方对受托方的激励约束问题，对调查样本和被调查 对象的选择有比较严格的要求，总体样本容量也比较小，国内符合条件的样本总容量也只有300个左右。本调查 涉及到酒店经营核心内容，被调查对象为酒店总经理、副总经理或业主代表，工作异常繁忙，能够取得他们的支 持和

12、配合是调查取得成功的关键。为了与被调查者建立起和谐信任的气氛，取得被调查者的合作和支持，获得本 调查中一些非常敏感的资料，以保证信息收集的完整性和准确性，本实证研究采用了深度访谈为主，调查问卷为 辅的资料收集方法。本文作者历时8个月，在全国范围内进行深度访谈，并发放问卷80份，截止目前收集到的 问卷为56份，回收率为70%，剔除了不合格问卷 4份，有效问卷为52份，反映了全国范围内52家国际品牌酒 店业主对酒店管理公司的激励约束现状。 （四）样本基本特征 1. 酒店样本所在地区。 如表1.1所示，本文将52个酒店样本按区域分为五类：一是上海，这是国内酒店业最为发达的地区；二是东 部一线城市及旅

13、游胜地，这是国内酒店业发达程度仅次于上海的地区；三是东部二线城市；四是中部城市；五是 西部城市。这样的分类体现了国内酒店业梯度发展的现状，样本的分布比较合理，具有一定的代表性，满足了本 文数据分析的需要。 表1.1酒店样本所在地区分类 表1.1酒店样本所在地区分类* 所处医魅Q 所莅省EQ 百分比 舉计百另出a 上海心 262 上陶加M 52 5OU 茹都一线城市及旅游胜地P 北嵐、探圳4人 三亚甲 13尹 閃 东部二绪城市a e门 杭州(1)、南京a)r天律ah苏州、 大達、秦皇岛、烟台(6谨江“ 1F.4P 中部城市4 3 症阳、武汉、合肥(12 5,珅 别.EQ 西部城市屮 BP 重庆.

14、成都 、呼和洁特4 IQO. QQ 总计P 52* 仪 100. C*J 2. 酒店业主公司类型。 51.9%为国有企业，民营企 (1)按所有制分类。如表1.2所示，参与深度访谈和问卷调查的国际品牌酒店中, 业、外商投资企业和港澳台投资企业之和不到样本总数的一半。 类别 百分比4 究计百分比卩 国有企业 国有股份100%)户 51日护 民营企业Q 13- 药0屮 :4JTE常満意，*52# 图1J国际虽腰迺疙业主对酒店管理公司的激曲束现状4 （一）酒店管理受托方的选择问题 酒店管理受托方的选择问题是指酒店业主在酒店委托管理的前期阶段，未能选择合适的酒店管理公司和酒店 总经理，在委托其经营酒店过

15、程中产生的一系列问题。主要体现在双方对项目的评估不充分、酒店管理公司品牌 与酒店的定位和特色不匹配、酒店管理公司和酒店总经理适合酒店的程度等。 如表1.5所示，酒店管理委托方对受托方选择现状5项评价指标的平均值由高向低排列，其中有4项大于3, 属于比较满意；有1项小于3,属于不满意。根据本文对 52家国际品牌酒店的深度访谈和调查，东部二线城市、 东部一线城市及旅游胜地、上海的国际品牌酒店酒店管理公司选择现状的评价尚可，西部和中部城市国际品牌酒 店对酒店管理公司的选择现状给予不满意的评价，客观体现了西部和中部地区在获取酒店行业信息、酒店管理公 司和酒店总经理选择、合同谈判技巧等方面处于明显劣势的

16、状况。 S 1. 5酒店晉理霎托片时受托行选澤现状的评价d 评价指标门 平均值W 最小值4最大值W 标谁差“ 1酒店项目a件能罄实现只戈方目标的程存 12 汀伽 2其细分品牌与酒店定位和特色的匹配程度屛 3卫沖 1 03却 匸 i皆店管理公司适合业主方及酒店的程度P 3.115 1.022 4总经理及g理人员能够摊任其职务的程S+ 3亦 2 5护 1.M知 您对耳不在贵酒店彗股、贷款的评偷P 2E” 4 5匚 132 注；选赋值丸卜1.9的=完全不満意三22列片不満意；3-3翊朋意：4口浦满意；*尬 根据本文对52家国际品牌酒店业主代表的深度访谈和问卷调查，酒店管理委托方对受托方的选择问题主要

17、 体现在以下几方面： 1. 部分业主和管理公司未能对酒店项目严格评估，酒店项目实现双方的既定目标存在困难。由于酒店项目本 身是酒店业主和酒店管理公司双方合作的根本和载体，因而酒店项目本身在多大程度上能够实现双方的目标就成 为决定双方合作关系顺利发展的关键。一些初次涉足酒店投资领域的酒店业主，对酒店项目本身硬件的要求重视 不够，对于酒店专业化程度估计不足，而又未求助于专业酒店咨询顾问和业内专家，也未委托专业机构进行审慎 的可行性分析，甚至有的酒店项目是由收购的烂尾楼改建而成，工程设计方面遗留问题很多，随着时间的推移而 逐渐暴露出来。一些酒店管理公司为了争夺市场份额，对项目本身的硬件设施、项目所处

18、区位是否能吸引至虑够 的目标客源也未做审慎的评估。在酒店经营过程中发现酒店硬件设施不符合相关规定和需要而改建又需要投入大 量资金时，双方的分歧便会凸现出来。一些国内二线城市尚未形成成熟的商务环境和配套设施，缺乏高星级酒店 所需要的集中、密集的商务活动，客源远远达不到当初预计的乐观水平。当酒店出租率下滑，房价疲软，酒店的 经营收益尚不足以提取酒店物业折旧和还本付息，且经营不利的状况长时间得不到改观时，酒店业主和酒店管理 公司的矛盾就会激化。 2. 一些酒店业主认为，管理公司不参股或贷款表明合作诚意不够。有些酒店业主要求酒店管理公司在酒店参 股或贷款，甚至作为酒店管理公司参与竞争的前提条件，期望以

19、此使酒店管理公司具有与酒店业主同样的利益取 向，并以此对其产生有效的激励约束。大多数酒店管理公司都完成了从地产投资公司到酒店运营公司的转变，除 非项目具有非同一般的优势且能增强酒店管理公司的市场竞争力，酒店管理公司通常不会参股或贷款。双方在这 方面的分歧将在一定程度上影响双方在其它方面共识的达成。 3. 部分业主未能对酒店管理公司进行严格选择和评估。据不完全统计，目前已经有40多家国际酒店管理公 司进入了中国内地。酒店业主面临众多的国际酒店管理公司近乎同质化竞争的现实状况，在专业知识缺乏和信息 不够通达的情况下，难以对酒店管理公司多方考证，进行全方位的选择和评估。目前在业内仍缺乏一个较为合理、

20、 客观地选择、评价酒店管理公司的标准或参照体系，有些业主在选择酒店管理公司时显得无所适从。 4. 部分业主未能对酒店总经理进行严格选择和评估。酒店总经理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店 运营中全权代表酒店管理公司，负责酒店的日常经营管理和与酒店业主的沟通，是酒店业主和酒店管理公司联络 的桥梁和纽带。其经验、资历、经营管理水平和沟通能力对于酒店经营和维系酒店业主与酒店管理公司的良好合 作关系至关重要。由于酒店总经理是由酒店管理公司委派的，有些酒店业主未能行使审核的权利，或虽然经过审 核却由于专业水平的限制难以对总经理人选做出中肯的评价。如果在酒店经营过程中发现总经理不能完全胜任其 职务，将

21、会在一定程度上导致与酒店管理公司的分歧，这种分歧若不能得到及时解决将会严重影响酒店的正常运 行。 5. 部分酒店的品牌与酒店定位和特色不完全匹配。当前许多酒店管理公司大力拓展其酒店产品线，针对特定 的细分市场提供服务，期望获取更多的市场份额。一些酒店管理公司进入了所有细分市场，以万豪为例，其细分 品牌有16个之多，产品线覆盖了从豪华酒店到经济型酒店的几乎所有细分市场。缺乏经验的酒店业主面对众多 的酒店管理公司和品牌，经常以品牌的豪华程度和知名度作为选择的标准，而未能与酒店自身的定位和特色相匹 配，在支付额外的设计费用和改造费用之后，相应的经营收益却未见明显增长。更有少数酒店业主将酒店管理公 司

22、在国外酒店市场上的中档品牌当作高档品牌加以引进，成为日后引发双方分歧和矛盾的根源之一。 （二）酒店管理受托方的报酬问题 酒店管理受托方的报酬问题是指酒店管理委托方在酒店管理合同谈判和酒店日常经营过程中，双方在报酬方 面产生分歧而产生的一系列问题，主要体现在酒店管理费与酒店管理绩效的挂钩程度、支付酒店管理公司开业准 备费和技术协助费的合理性、中央预订系统等费用分摊标准的合理性等方面。 如表1.6所示，酒店管理委托方对受托方报酬现状的7项评价指标的平均值由高向低排列，全部小于3，属 于 不满意”根据本文对52家国际品牌酒店的深度访谈和问卷调查，不同地区国际品牌酒店业主对酒店管理公 司报酬满意度普遍

23、偏低，东部二线城市对酒店管理公司报酬现状的不满意程度甚至排在中部城市之前，本文认为 原因在于东部二线城市国际品牌酒店业主对于其自身的相对区位劣势的认识不足和对国际酒店管理公司期望过 高所致。近年来国内酒店委托管理提前终止的案例多发生在东部二线城市，如洲际集团退出石家庄的酒店委托管 理、希尔顿集团退出大连和南京的酒店委托管理、香格里拉集团退出南京丁山酒店的酒店委托管理等，从侧面说 明了这一点。 表l.s酒店管理委托方对受托方报酬现tt的评价d 评价指标* 平均值Q 最小值 最丈114 标淮差 1基本管理费占酒店总收入比例的合理性存 1屮 如 2奖励管理费占经营毛利比例的合理性 2旳g 1屮 X

24、1.0344 3酒店管理费与ffi店管理绩挂钩程度Q 2.558*= 2 1.皿 4酒店奖励管理费与业主利润的挂钩程度 2.539 1屮 知 1.128 S支忖酒店管理公司开业准备费的合理，庄2 2.154*- 2 4时 山91的 6中央预订系统等用分摊标准的合理，生 2.COOP 2 4*- 0.970 ?支付酒e管理公司技术协助费的合理 142 2 4*- 0.916 注！选项赋值曲11肿片完全不満意！ 2-2.993=不满意f .如金非常满意t WW 根据本文对52家国际品牌酒店业主代表的深度访谈和调查，酒店管理受托方的报酬问题主要体现在以下几 方面： 1. 管理费与业主利润的相关性不强

25、。酒店业主利润是由酒店营业收入减去经营费用和基本管理费得到的经营 毛利（GOP）扣除奖励管理费（Incentive Fee）和重置准备金（FF 3-3 999= W意；4,=非常1意；N52 酒店管理受托方的声誉问题主要体现在以下几方 根据本文对业内国际品牌酒店业主代表的深度访谈和调查， 面： 1. 酒店重大议题争议难以及时、有效地得到解决。根据本文对国际品牌酒店业主代表的访谈，在酒店日常经 营过程中通常引发双方争议的特定事项有：酒店财务报告和业绩报告内容审核；未完成经营预算和财务绩效；管 理费的计算和支付；对预订系统、培训、推广、常旅客计划等费用的分摊比例；不利经济形势对酒店管理公司业 绩条

26、款的影响；修理维护支出、重置支出准备金或资本改良支出的决策等。以上的各种争议有的通过业主与酒店 管理公司的专题会议得到了解决；但对于有的争议，出现了双方各执一词、久拖不决的僵持局面。 在本文对国际品牌酒店业主代表的访谈中，部分业主代表表示酒店曾经 由于酒店管理公司处置不够得当，对酒店的声誉造成了一定的不利影响。 而非业主。酒店管理公司的品牌影响力和中央预订系统是吸引广大客源的 2. 出现过影响酒店声誉的意外事件。 发生过诸如安全、顾客投诉等意外事件， 3. 酒店仅体现管理公司品牌价值， 两个主要因素。大部分客人认同酒店管理公司的酒店品牌，却对酒店业主品牌一无所知。当合同期满，酒店利用 自己培养

27、的人员自行管理酒店时，酒店的经营效益往往明显下降，如1996年的华亭喜来登宾馆就是一个典型的 例子。如何在体现酒店管理公司品牌价值的同时，兼顾酒店业主的品牌也是众多酒店业主代表们关心的问题。 四、结语 在酒店委托管理经营方式下，由于酒店所有权和经营权的分离、在酒店管理委托方追求尽可能高的投资回报 的同时，受托方追求尽可能高的管理费和品牌溢价。委托方的长期投资回报目标与受托方的短期收益目标的难以 调和从根本上决定了双方内在的利益冲突。如何充分发挥酒店委托管理这种经营方式的作用，有效平衡委托方和 受托方的利益，强化委托方对受托方的激励约束，保证委托方获得专业化分工收益的同时降低代理成本，是当今 酒

28、店管理实践的重要任务，也是旅游管理理论关注的前沿课题，需要理论界和实务界对此进行进一步的深入探讨 和研究。 参考文献 1 James J.Eyster. Hotel management contracts in the U.S. The revolution continues J .Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, Jun 1997,38(3): 14-20 Retail&Leisure Prop erty,Vol.4 No.2,2004:129-145 3 2 Paul Beals. The current balance of power in North American hotel management contracts J . Journal of 陈勇.酒店委托管理的相关概念及适用条件探讨J冲外酒店，2006(5):55-70 4 5 陈勇.国外酒店委托管理研究新进展探析J.外国经济与管理，2006(12):