土地增值税税收筹划思路

1、土地增值税税收筹划思路 地增值税以国家有关部门审批的房地产开发 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关冋题的通知(国税发2006187号)的 规定， 中同时包含普通住宅和非 项目为单位进行清算，对于分期开发项目，以分期项 目为单位清算。开发项目 通住宅的，应分别计算增值额。 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清 算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整 体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让 土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算： (1) 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个

2、项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售 建筑面积已经出租或自用的； (2) 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕 的； (3) 纳税人申请注销税务登记但未办理土地值 税清算手续的； (4) 省税务机关规定的其他情况。根据上述政策， 房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85% 以下即可规避清算。 另外，上述规定中的“剩余的可售建筑面积已 经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未 明确，根据法律解释的一般原则，应当解释为“全 部出租”，房地产开发企业很容易通过预留一部 分房屋的方式来规避上述规定。房地产开发企业 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、

3、分 配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和 个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视 同销售房地产。 其收入按下列方法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类 房地产的平均价格确定； (2 )由主管税务机关参照当地当年、同类房地产 的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将 开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商 业用途时，如果产杈未发生转移，不征收土地增 值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成 本和费用。 根据上述政策，如果不发生所有权转移，就不 视同销售房地产，因此，房地产开发企业完全可 “视 以通过不办理产权转让手续，而仅将房地产的实 际占有使用权用于职工

4、福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，从而就规避了上述 同销售”的规定。 另外，房地产开发企业通过长期以租代售（如50 年租赁）方式转让房地产就可以规避清算，上述规 定实际上给企业提供了纳税筹划的渠道。 2015年1月取得房 税收筹划案例：某房地产开发企业 产销售许可证，开始销售房产2018年年底已经销售了 86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴 纳土地增值税8000万元。目前该企业已经预缴土地增 值税2000万元。该企业应当如何进行纳税筹划 ？根据 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知（国税发2061

5、87号）的规定， 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上的， 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如 果该企业进行土地增值税清算，则需要在2019年年初 地增值税暂行条例 （国务院 1993年 12 月 13 补缴 6000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售 的速度和规模，将销售比例控制在 84%，剩余的房产 可以留待以后销售或者用于岀租。 这样，该企业就可 以避免在 2019年年初进行土地增值税的清算， 可以将 清算时间推迟到 2020年年初，这样就相当于该企业获 得了 6000万元资金的一年期无息贷款。 假设一年期资 金 成 本 为 8% ， 则 该 纳 税 筹 划 为 企 业 节 约 利 息 6000 X 8=80（万元）【法律法规依据】（1）中华人民共 和国 地增值税清算管理规程 日颁布，国务院令 1993第 138号）第 6条。（2）中 华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （财政部 1995年 1 月 27日发布，财法 （1996号）第 7条（3）国家