土地增值税48问答

1、土地增值税48问 1、工业企业将自有土地转让，计算土地增值税时是否可以 按照20%加计扣除? 根据土地增值税暂行条例实施细则（财法字 门995） 6 号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项 目，具体为: （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加 计20%的扣除。” 2、软装费用是否可以作为土地增值税的扣除项目？ 根据总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知（国税发（2006） 187号）规定；“四、土地增 值税的扣除项目 （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以 计入房地产开发成本。 因

2、此房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以作 为土地增值税的扣除项目。 3、土地由政府拍卖取得的补偿是否缴纳增值税和土地增值 税？ 土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第 十一条第四款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬 迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增 值税。 土地增值税若干问题的通知（财税2006121号）第四条 规定，土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所 称因“城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业 污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市 居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根 据已审批通过的城市规划确定进行

3、搬迁的情况；因“国家建 设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国 务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 根据上述规定，获得补偿的一方，如果符合财税2006121 号中上述规定的，可免缴土地增值税。 4、土地增值税应税收入是否包含视同销售收入? 土地增值税清算管理规程的通知（国税发2009191号） 规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和 个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机 关参照当地

4、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如产权未发生转移不征收土地增值税, 在税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用。 5、旧城改造期间转让自有房地产是否缴纳土地增值税? 土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995 006号） 规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人 自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上 述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出 免税申请，经税务机关审核后免予征收土地增值税。关于 土地增值税若干问题的通知（财税2006 21号）对此作 出详细规定：土地增值税暂行

5、条例实施细则第十一条第 四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或 因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音, 使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管 部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因 “国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民 政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 6、开发项目中，房地产公司收取的违约金、更名费是否缴 纳土地增值税? 违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地 增值税。 7、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增 值税? 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，转让国 有土地使

6、用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使 用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应 缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人 自行转让原房地产的，则免征土地增值税。 8、在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括 土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税? 在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地 使用权）为主，如果土地使用权仍属于股权转让企业，不属 于转让土地使用权行为，不应当计算土地增值税。 P、房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售 黔可证，只是租贷土地若干年，在租赁土地上建造的

7、房产销I 售是否征土地增值税? 根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批 复（国税函2007645号）文件相关规定，土地使用者转 让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属 证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当 事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用 者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等 证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经 侨利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳 营业税、土地增值税和契税等相关税收。 因此，应当缴纳 i地增值税。 10、土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税? 根据土地增

8、值税暂行条例实施细则（财法字19956号） 第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上 的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式 有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有 土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产 的行为，属于土地增值税应税行为。 11、房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否 缴纳土地增值税? 根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知（国税发2006 187号）规定：“三、非直接销售和 自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品 用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他

9、单位和个人的非货币性资产等，发生所有 权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。” 12、三个公司合并（均不是房地产企业），各自把名下房产 过户到合并后的企业名下，是否需要缴纳土地增值税? 根据关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财 税20155号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或 两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的, 对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业, 暂不征土地增值税。 13、企业进行房地产划

10、转的，是否应当征收土地增值税? 根据关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财 税20155号）规定，除以土地使用权投资于房地产开发企 业用于开发产周或房地产企业以开发产品对外投资需视同 按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税I外,其他情形不 征土地增值税。 14、我企业以不动产投资入股，長否需要缴纳土地增值税? 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字 199548号）规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的 征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联 营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条 件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土 地增值税。对投

11、资、联营企业将上述房地产再转让的，应征 收土地增值税。”对于以土地（房地产）作价入股进行投资或 联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房 地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适 用上述暂免征收土地增值税的规定。 15、请问个人自用房屋进行交换是否征收土地增值税? 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字 199548号）文件的规定，对个人之间互换自有居住用房地 产的,经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 16、开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了jj 幣后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？ I房子所属的房地产项目已经土地增值税清算的，按后续管

12、理 I办法计算缴纳土地增值税。 房子所属的房地产项目尚未土地增值税清算的，根据项目的 立项批文房产是用于销售的且项目已达到清算条件的，按规 悅对房地产项目进行清算，项目耒达到清算条件的可先预征 土地增值税; I项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。 17、旅游设施转让要交土地增值税吗？ 土地增值税暂行条例第2条规定，转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得的收入的单位和个人，为土地 增值税的纳税义务人，应当按照本条例缴纳土地增值税。从 上述规定可以看出，土地增值税是针对纳税人转让房地产行 为征收的税种，税法规定的房地产包括国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物。因此，旅游

13、开发公司转让的地面开发 设施，如果不是连同土地使用权一并转让的，则不属于房地 产交易，不征收土地增值税；如果是连同土地使用权一并转 让的，则属于转让房地产行为，应该征收土地增值税。 18、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土 地增值税? 不需要缴纳土地增值税。根据土地增值税暂行条例及其 实施细则规定，土地增值税以单位或个人转让国有土地使用 权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据。房地 产开发企业将自建的商品房用于出租，因未转让，无从实现 转让收入从而实现增值，因而不属于土地增值税的征收范围。 19、企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值 税？ 根据最新的财政部、国

14、家税务总局关于企业改制重组有关 土地增值税政策的通知（财税（2015）5号）文件的规定, 除涉及房地产开发企业的相关分立业务外，其余的分立业 暂免征收土地增值税。 20、企业将房产无偿转让给关联企业，是否属于赠与行为, 是否免征土地增值税? 据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定：“条例第 二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行 为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”另 外，根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财 税字（1995） 48号）第四点明确：“细则所称的“赠与是 指如下情况: （一）房产所有人、土地

15、使用权所有人将房屋产权、土地使 用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利 的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、 民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国 青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾 委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金 会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织。” 因此企业将房产无偿转让给关联企业，不符 合免税赠与条件，应按规定缴纳土地增值税。 21、企业兼并转让房地产的是否应征收土地增值税? 根据财税字（1995） 48号文件第3条规定，在企业兼并

16、中, 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地 增值税。 2、职工集资建房是否应缴纳土地增值税？ I 根据土地增值税暂行条例及其实施细则关于土地增值税 征收范围的规定，职工集资建房不属于土地增值税征收范围, 不用缴纳土地增值税。 23、房地产企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗? 经济适用房属于“普通标准住宅”。纳税人建造普通标准住 宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增 值税。根据有关规定经济适用住房的利润率不得超过3%,从 利润率分析，经济适用住房的土地增值税增值率不可能超过 20%,因此房地产开发企业开发的经济适用住房不需要缴纳 土地增值税。 24、纳税人

17、取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地 部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增 值税扣除项目？ 如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并 且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地 增值税时，应当作为扣除项目。 25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期 项目如何进行清算? 土地增值税清算管理规程（国税发2009191号）第三十 六条规定：陽于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应 保持一致。前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征 26、土地增值税应税收入是否存在应抵减成本的收入? 根据土地增值税暂行条例第二条和土地增值税暂行条例实 施细则

18、第五条规定，土地增值税应税收入包括转让房地产的 全部价款及有关的经济收益。因此，对于房地产开发项目中 不属于转让房地产的相关收入，税务机关在土地增值税应税 收入审核时，不应计入，应抵减相应成本。如项目完工后处 理工地工棚和围墙、对施工建设方的考核罚款等，应抵减建 27、房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售 家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、 装饰画等）费用是否可以计入开发成本? 房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产 开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或 委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移 动装饰用品（如窗帘、装饰

19、画等）所发生的支出。房地产开 发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、 I可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等） 等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价杵 为房地产销售收入计算土地增甌 28、拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除? 根据关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函 20101220号）相关规定, （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安 置用房视同销售处理，按关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知（国税发2006 187号）第三条 第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目 的拆迁补偿费。房地产开发企

20、业支付给回迁户的补差价款, 计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款, 应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业釆取异地安置，异地安置的房屋属于自行开 发建造的，房屋价值按国税发2006 187号第三条第（一） 款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋 属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计 入拆迁补偿费。 39、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，在计算 土地增值税时，应如何扣除? 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同 “按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用 权所支付的金

21、额”中扣除 30、房地产开发费用在计算土地增值税时，应如何扣除? （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产 开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额与“房 地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提 供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权 所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内 计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上 方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的 比例

22、执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的, 其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二） 项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息 支出，应调整至财务费用中计算扣除。 31、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加 收滞纳金? 根据关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函 20101220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清 算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的, 不加收滞纳金。 32、企业延迟支付工程款而产生的滞纳金能否作为建筑安装 工程成本在土地增值税前扣除? 土地增值税暂行条例实施细则第七条第二款

23、规定，开发 土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项 目实际发生的成本。足迟支付工程款而产生的滞纳崟或丽 不属于建筑安装工程实际发生的各项劳务成本。因此对于延 迟支付工程款而产生的滞纳金或罚息不能作为土地增值利 扣除项目。 33、如何确认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否 已竣工验收? 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知（国税发（2006） 187号）第二条第二款第一项“已竣工 验收的房地产开发项目中的“已竣工验收”，是指其开发 产品符合下列条件之一的情形: （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案; （二）开发产品已开始投入使用; （三）开发产品已

24、取得初始产权证明。 34、房地产开发企业收取的装修费能否计入房地产开发成 本？ 根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知（国税发2006 187号）文件的规定：“四、土地增 值税的扣除项目房地产开发企业销售已装修的房屋，其装 修费用可以计入房地产开发成本。 35、返还款或奖励款土地增值税如何处理? 按土地增值税法规的规定，土地增值税按照转让房地产所取 得的收入减除条例第六条规定扣除项目金额后的增值额和 条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对 扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额规定为取得 土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关 费用。房地产开发企业收

25、到政府返还的“土地出让金”或政 府给予奖励款，应根据给予资金的性质及具体要求分别进行 不同处理，如是政府对房地产开发企业的一种补助，记入营 业外收入，如是土地出让金返还款，扣减土地成本。但具体 以各地税收政策为准。 36、房地产开发企业按土地出让合同规定配建的保障性用房, 在无偿移交给政府时，土地增值税处理是否要视同销售? 根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知（国税发2006 187号）的规定，房地产开发企业开 发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停 车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、X体 场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,

26、按以下原则处理: 1. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会 公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 因此，建成后无偿移交给政府的保障房土地增值税不应视同 销售处理，所发生的成本费用应当允许在计算土地增值税时 予以扣除。 37、工程监理费计算土地增值税时应如何扣除? 建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位, 根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程 技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、 建设工期和建设资金使用等方面，代表发包

27、人对工程建设过 程实施监督的专门活动。所以工程监理费应当作为房地产潇 泼成本计入扣除项目金额。 38、开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的 契税，能否在计算土地增值税时扣除? 根据关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010 220号）的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付 的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入 “取得土地使用权所支付的金额”中扣除。应将缴纳的契税 计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。 39、企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值 税时如何扣除? 房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应 发生的职工福利费，可以计入开

28、发间接费用，但应当在开发 间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。 貼、房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发 豪是否可以在项目土地增值税清算时可以扣除? I房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票的, 勒金过税务机关核实，发票所载工程确实属于所清算的房地产 项目，并且能够提供工程施工合同和工程结算资料，发票所 载工程费用是真实合理的，可以在房地产项目清算时扣除。 41、房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的 全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构 所支付的费用，应如何归集? 房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，可以作为房 地产开发费

29、用在计算土地增值税时按规定扣除。 42、清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收 回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申 报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定? 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（2010） 220号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品 房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或 未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房 金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房 地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售 发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一 个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致, 清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算 时的清算方式确定。 43、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未 售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理? 根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知（国税发2006 187号）第八条的规定：在土地增值 税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税 人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清 算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单 位建筑面积成本费用二清算时的扣除项目总金额宁清算的总 建筑面积。清