成本核算和税务风险(20201229211904)

1、成本核算及税务处理 首先，房地产开发成本核算是啥? 简单说：按成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费 用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 具体如何核算？ 第一步 :确定成本核算对象（事后报送制） 据6原则定对象（可否销售、分类归集、功能区分、定 价差异、成本差异、权益区分）。 完工后出具专项报告（确定原则、依据，共同成本分配 原则、方法，开发项目基本情况、开发计划等） 改备案为事后报送制，在完工当年企业所得税年度纳税 申报时，随年度纳税申报表一并报送专项报告。 建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未 建成本对象，收集、整理、保存材料备查。 依据：国家税务总局公告20

2、14年第35号 第二步：关于成本、费用税前扣除有哪些规定? 具体成本、费用扣除规定列式如下: 项目 扣除规定 期间费用、已销产品计税成本、税金及附加、 土增 可扣除 共用部位/设施设备日常维护、保养、修理等 据实扣除 项目 扣除规定 已计收入的共用部位/设施设备维修基金 移父时扣除 会所、物业管理 场所、电站、热 力站、水厂、文 体场馆、幼儿园 等 非营利产权属业主；或无偿赠 与政府、公用事业单位 建造费按公共配套设施费处理 营利性；或产权归企业（或未 明确）；或无偿赠与政府及事 业单位以外 单独核算成本，按建造开发产品（自 用按固定资产处理） 邮电通讯、学校、医疗设施 单独核算，若涉经济补偿

3、（国家部门、 单位），抵扣建造成本后差额，调应 纳税所得额 银行按揭方式销售 按揭贷款提供担保金，实际损失产生 扣除 支付境外机构销售费（含佣金或手续费） 不超委托销售收入10%,可扣除 利息支出 为建造开发产品借款费用 属财务费用性质，可扣除 分摊集团或其他成员企业统借费用 出具从金融机构取得借款的证明文 件，合理分摊利息费用，准予扣除。 国家无偿收回土地使用权形成损失 可税前扣除 开发产品整体报废或毁损 净损失审核确认后准予在税前扣除 开发产品转自用，使用累计未超12个月又销售 折旧费不能扣除 依据：国税发200931号 第三步：如何归集开发成本、费用? 开发成本含开发现场发生的各项耗费，

4、包括土地受让金、 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生 的各项开发间接费用。 具体核算列式如下: 科目 核算内容 备注 （一） 土地征用费 及拆迁补偿费 土地买价或出让金、大市政配套费、： 用税、土地使用费、土地闲置费、 超面积补交地价及相关税费、拆迁补讣 及动迁支出、回迁房建造支出、农作纟 房补偿费等 契税、耕地占 土地变更用途和 偿支出、安置 物补偿费、危 土地闲置费土增 清算不能扣除 依据：国税函2 010220 号 （二）前期工程费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”费等

5、（三）建筑安装工 程费 开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 （四）基础设施建 设费 开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社 区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 （五）公共配套设 施费 开发项目内发生的、独立的、非营利丿 或无偿赠与地方政府、公用事业单位1 物业管理场所、电站、热力站、水厂、 生的，且产权属于全体业主的， 的公共配套设施支出如：会所、 、文体场馆、幼儿园等配套设施 （六）开发间接费 为直接组织和管理开发项目所发生，不能归属特定成本对象的成本费 用性支出。含管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 科目 核算内容 备注 水电费、劳

6、动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建 造费等 依据：国税发200931号 关于成本，都有哪些特殊税务规定? 土地涉及拆迁补偿费，可扣除（财税2016140号）。 项目公司受让开发企业土地，符合条件可扣除土地价款 （同时满足三方签变更协议或补充合同，若土地用于、规 划不变则总价不变， 及项目公司股权全为为房企持有）（财 税2016140 号）。 成本费用取得票据注意点 土地出让金： 土地管理部门开具的财政票据。 拆迁补偿费： 政府的拆迁文件、补偿协议， 被拆迁人原 房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据， 身份证复 印件，银行转账凭证。 证明资料充 预提费用：出包工程未最终结算发票不足， 分时，可预提（不超