上海天伦公寓商务大楼策划代理书

1、上海天伦公寓商务大楼策划代理书1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。上海天伦公寓商务大楼策划书2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。目录第一部分 项目之市场态势研判一、 上海市写字楼市场扫描3二、 中山公园商圈区市场环境8三、 项目周边写字楼案例调研10四、 项目周边商业调研分析17五、 项目所在区域规划与发展18第二部分 项目企划与核心策略建议20第三部分 租售、 推广策略29第四部分 销售推广实施方案30第五部分 包装方案363资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。第一部分项目之市场态势研判核心概要 :上海写字楼物业的买

2、卖市场不在高端, 而是中央商务区的中档写字楼领衔主演, 但一直以来 , 缺少突破及扣人心弦之作。而且, 由于沪地特殊的市场投资环境, 不少写字楼物业在销售通路无法突破时, 还是延续以前”商住两用”的老思想。那么 , 本项目是否亦要以此手法淡市突围呢? 事实上 , 从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来判断 , 我们认为 , 对项目销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。项目所处区域为中山公园商圈 , 无疑 , 它的未来是值得期待的 , 可是 , 就现状而言 , 若本项目希望以 18000 元/M 2 的基准价冲击市场 , 在三个月内快速解决战斗 , 它所面正确就必然是一个需要敬畏的市场

3、, 需要以选择智慧的来突破的市场 !一、 上海市写字楼市场扫描1、写字楼市场综述二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。当前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3。平均成交租金最高为静安区, 达 0.974资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。美元 , 卢湾居次 , 为 0.86 美元。大部分租金成长地区都集中在浦西市中心区域 , 供不应求的情况在这些地区表现也最为突出。次中心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧, 销售火爆。商铺市场相对来说发展比较稳定, 市中心铺面依然一铺难求。商铺需求逐步由中心区域向次中心区域转移。商铺供应也是以次中心商业配套为主。边远地区租赁价格较为低廉

4、。成交价为每平方米2.2 3.5 元/天 , 价格差最主要区分在商业形态上 , 这部分商铺租赁情况也颇为火爆。主要体现的地区为松江、奉贤、 南汇、 嘉定等区域。本期办公楼市场和商铺市场成交急剧增加。其中办公楼市场成交套数和成交面积分别较上期上升138和 52。其中得益于多个小户型办公房的热销, ”财富时代大厦”、 ”飞雕商务大厦”销售放量 ; 新开盘的 ”浦发广场一期”在短短的半个月就销售了187 套,嘉定的 ”上海国际机电五金交易中心”也销售了164 套 , 有力地推动了办公楼成交量的上升。商铺市场也销售火爆, 成交套数和成交面积较前期增加了73%和 87左右。从成交区域分布来说, 主要集5

5、资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。中在嘉定、 南汇、 奉贤、 松江等边远区域 , 主要是为边缘住宅的商业配套的 ; 同时 , 专业类商铺也销售火爆 , 推动了整个市场的成交。由于金融、专业服务型企业的继续扩张, 大型跨国公司对办公空间的需求增长明显, 甲级写字楼市场呈现明显的供不应求态势。上海甲级写字楼市场行情一直看好, 近期入市写字楼物业预租市场持续火爆 , 使得上海甲级写字楼物业平均租金水平较之上一季度上涨, 达到美元平方米天。1) 供求变化导致租金上涨租金上涨归因于供求关系的变化, 随着经济地位的提升, 上海已经成为跨国公司、合资企业、实力内资企业等纷纷入驻之地

6、,写字楼需求量明显上扬。但由于甲级写字楼开发周期相对较长, 从开工到交付一般需要年甚至更长时间。一些甲级写字楼项目往往在预租阶段便已租赁近半 , 供不应求的市场态势导致租金上涨。在需求规模上 , 由于中国经济特别长三角地区经济的持续稳定向好 , 大多数非生产型公司倾向于在市中心选择高品质的甲级写字楼。从供应角度看 , 市中心甲级写字楼较为集中区域, 如沿淮海中路、南京西路地段 , 可供开发地块已经不多。因此在未来两年中, 浦西市场仍会持续供不应求局面。但各主要区将呈现不同格局,6资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。如南京西路沿线有连续的供应 , 从年中开始 , 先后将有

7、廖创兴中心大厦 , 越洋大厦、 恒隆广场二期、 汇德丰广场等项目相继面世 , 彼此平均间隔约半年左右。当前虹桥地区有嘉麒大厦、盛高国际大厦、现代广场等新增供应量, 但区域内缺乏纯租赁型甲级写字楼项目。而淮海中路沿线将出现供应一枝独秀的局面, 只有位于淮海中路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼,另外没有其它甲级写字楼供应。2) 吸纳量未来将大幅上扬上海甲级写字楼市场吸纳量未来将大幅上扬 , 在全市整体吸纳量约达到平方米。其中大部分吸纳量都集中在浦西市场 , 约有平方米 ; 与此相比浦东新区陆家嘴区域的吸纳量仅为平方米。从空置率来看 , 市场将呈现持续下降趋势。截至月底 , 全市范围内甲级写字楼平均空置率约为。尽管如此 , 由于计算空置率所使用的空置面积中 , 包含大部分已经提前预租签约的面积 , 上海中心城区高端写字楼物业存量仍十分有限。在浦西南京西路、 淮海路及人民广场区域 ,