六、房屋维护和管理

1、六、房屋维护与管理 1.目标： 熟练掌握房屋日常维护及维修管理的内容 ；掌握房屋维修日常服务考核指 标的组成；了解房屋损坏的原因及其完损等级的分类标准 。 2. 重点：房屋日常养护及维修管理的内容与方法 第一节 房屋日常维护 一、导致房屋损耗的主要因素： 1. 自然因素：气候因素；生物因素；地理因素；灾害因素。自然损坏的速 度是缓慢的，但有时是突发性的。 2. 人为损坏：使用不当；设计和施工质量的低劣；预防保养不善。 上述因素往往相互交叉影响或作用从而加剧了房屋破损的过程。 二、房屋维修责任的划分 责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应分别承担的修缮责 任和担负维修费用的期限。 1.

2、 新建房屋自竣工验收之日起在保修期内，由施工单位负责质量保修。 2. 保修期满后，由业主承担。 3. 凡属使用不当或人为造成损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。 三、日常养护内容（上下内外） 四、日常养护原则及分类 房屋日常养护可分为零星养护和计划养护。养护时应遵循如下原则： 1. 坚持 经济 合理 安全 实用”的原则 2. 米取不同标准，区别对待的原则 3为用户服务原则 4. 有偿服务，使修缮资金投资效果最大化的原则 第二节 房屋维修管理 一、物业维修的特征及意义 物业维修是指物业自建成至报废止的整个过程中，为修复因自然、人为因 素造成的物业损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用期限而

3、采取的各 种养护维修活动。（保养护理、破损维修、恢复、改善、装修、装潢、加固 等） 特征：1.具有简单再生产的特点2经营性与服务性相统一3具有广泛 性与分散性 4.具有较强的技术性 5具有明显的限制性 意义：1.有利于物业的保值增值2有利于房产经营的顺利开展3有利 于物业公司的发展 4.有利于改善和提高居民生活水平 二、房屋维修服务程序 1.项目收集。小修项目主要通过管理人员的走访查房和业主或住户的随时 报修两个渠道来收集。 2任务落实。管理人员随时根据房屋维修的计划表和随时发生的急修项 目，开列小维修单。维修人员凭维修单领取材料，根据维修单开列的工程地 点、项目内容进行施工。管理人员应每天到

4、施工现场 ，解决施工中出现的问 题，检查当天任务的完成情况，安排次日的维修养护工作。 3. 服务程序及规则。 三、房屋维修日常服务的考核指标： 定额指标。维修服务工人的劳动效率要 100%完全达到或超过人工定额， 材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 经费指标。房屋租金和按规定提取的维修基金 、小修养护费等通过不同方 式筹集。 服务指标。走访查房率、养护计划率、养护及时率 安全指标。确保房屋正常使用和工作、住用安全。杜绝死亡事故，负伤事 故率小于千分之三。 四、房屋维修管理的主要内容 （一）安全与质量管理 1房屋质量等级，是指房屋完好或损坏的程度，也称房屋完损等级。 房屋质量等级（完损等级）鉴

5、定依据建设部1985颁布实施 房屋完损 等级评定标准 鉴定要求：统一项目、方法、标准。 鉴定的任务：搞清所管的现有房屋的质量状况和分布 ，为房屋的管理、保 养、修缮提供基本资料。 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的 完损等级分为5类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险 房。 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等； 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等； 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水 泵、监视器等） 完好房：指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经 一般小修就能具备正常

6、使用功能的房屋。 基本完好房：指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳 定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损 ，但通 过维修可恢复使用功能的房屋。 一般损坏房：指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面 局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电 器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更 换部件的房屋。 严重损坏房：指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾 斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏 水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残

7、缺及严重 损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。 危险房屋：指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有 倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类 。 定期评定：一般是每隔1 3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的 评定。 基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织， 培训评定人员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。 不定期评定：就是随机在某个时间内对房屋状况进行抽查 。 常见几种情况：（1）根据气候特征抽查评定；（2）房屋经过中修、大 修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级 ；（3）接管新建房屋后，要 进行完损

8、等级评定。 2安全检查。 房屋的安全检查是房屋安全与质量管理的一个重要环节 ，其基本任务就是 通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损状况，发现房屋存在的隐患，及时采 取抢修加固和排除险情的措施。 3. 危险房屋的管理。 确保房屋住用安全，是房屋维修的最基本方针与原则。建设部1990年颁布 了城市危险房屋管理规定，把城市危房作为一个特殊的问题看待。 物业管理企业必须切实做好以下几项工作 ： 一是制定危房鉴定标准。危房的划分一定要根据房屋构件损坏范围的大 小、程度以及对周围环境、整个房屋的危害程度而定。一般有三种情况：整幢 危房（随时有倒塌的可能，无维修价值）、局部危房（局部构件受损）、危险 点（某

9、个承重构件或某项设施损坏）。 二是建立健全危房鉴定机构。 三是危房处理措施。根据鉴定情况可以按以下四类办法处理 ：第一，观察 使用；第二，处理使用；第三，停止使用；第四，整体拆除。 （二）房屋维修施工管理 根据房屋的损坏程度，按维修工程的性质，可分为小修（造价1%以下）、 中修（造价20%以下）、大修（造价25%以上）、综合维修及翻修五类。 小修工程：亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常 使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复 的预防性养护工程。 费用：占房屋现时总造价的1%以下。特点：项目简单、零星分散、量大面 广、时间紧迫、持续反复性强、服务

10、性强。 中修工程：是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要 牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的 20%以下 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 维修要求：修后70%以上房屋符合基本完好或完好房标准的要求 。 大修工程 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包 括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们 进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：工程地点集中、项目全、工程

11、量大、花费大、具有整体性，一般与 房屋抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。要求：大修后房屋要 达到基本完好房的标准。 适用对象：严重损坏房 翻修工程 是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件 在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：规模大、投资大、工期长。费用：应低于同类结构房屋的新建造 价。 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适用对象：危险房 综合维修工程 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片 维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修 （全项目修理）的工程。 费用：该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：规模较大、项目

12、齐全、工期长、花费大 施工管理包括：1.维修施工队伍的选择；2.维修施工的组织与准备；3.维修 施工的技术交底；4.施工调度与管理 （三）房屋维修技术管理 1. 修缮设计或方案的制定 设计要求： 修缮设计必须以房屋勘察鉴定为依据，并应充分听取业主和使用人意见， 使方案更合理、可行。 根据修缮工程的情况，规模较小的工程，可由经营管理单位组织技术力量 自行设计；较大的工程设计，必须由具有设计资质证书的单位承担。 方案内容： 房屋平面示意图；应修项目、数量、主要用料及与周围建筑物的关系；工 程预算。 2. 工程质量的管理 工程质量管理包括两个内容，即工程质量的检查和验收。对维修工程必须 按照有关质量

13、标准，逐项检查操作质量和产品质量；根据维修工程的特点，分 别对隐蔽工程和竣工工程进行验收，从各个方面保证工程质量。 根据房屋修缮工程质量检验评定标准 ，房屋修缮工程的质量检验与评定 按分项”、分部”、单位”工程三级进行。分项工程按修缮工程的主要项目划 分，分部工程按修缮房屋的主要部位划分，单位工程则是指大楼以一幢为一个 单位。 土建屋面、主体工程、楼地面、装饰、门窗及装修、基础、土方及垫 层、路面、小水道。 电气一电气工程 暖卫一一管道安装、卫生洁具锅炉及附属设备安装、供热管网等工程。 工程质量分为 合格”和优良”两个等级。 对维修工程可归纳为：看、摸、敲、照、靠、吊、量、等方法。可联检、 自

14、检、互检。 3技术档案资料的管理 4. 建立技术责任制 第三节房屋室内装饰装修管理 装修管理是物业管理实际操作中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏 事故的高发期。业主二次装修管理的水准如何、到位与否通常被看作是一个物 业管理企业成熟与否的标志之一。就房屋的质量状况和破损规律而言，新建房 屋在第一年并未达到质量最佳状态（有充分证据显示，房屋在建成后的第三至 第五年才逐渐达到最佳状态），房屋并未稳定，此时又恰恰是业主入住后二次 装修的集中期，如果违章装修，其危害性是非常大的。 一、二次装修管理的工作流程 （一）房屋室内装修申请的受理 业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前 ，应当向物业管理企业

15、申报 登记，填写装修申请表。根据建设部第110号颁布实施住宅室内装饰装修管理 办法的规定，进行室内装饰装修申报登记应提交如下资料： 物业所有权证明；申请人身份证；装饰装修方案；装修施工单位资质证复 印件；变动建筑主体或承重结构的需提交原设计单位或具有相应资质等级的设 计单位提出的设计方案；非业主物业使用人对物业进行装修时，还应提供业主 同意装饰装修的书面证明；法律法规规定的其他需提交的有关部门的批准文 件、设计方案或施工方案。 在进行其他类型房屋室内装饰装修申报登记时，应提交资料参照以上规定 执行，进行较大建筑物装修前，须依照消防部门规定内容和要求申报 ，装修时 需提供消防部门的批文。 （二）

16、房屋室内装修申请的审批 1装修申请的审核 2审批装修申请要依据 住户手册中装修管理规定”条款进行审核： 检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破 坏； 检查装修设计是否有严重的消防隐患； 检查装修设计是否有其他违章情况； 是否签署消防安全协议书。 2装修申请的批准 确认不会对楼宇安全、共用设备设施正常使用及房屋外观造成不良影响 时，给予批准。 3告知注意事项 物业管理企业将房屋室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人 和装修施工企业，按要求，就可能发生违章装修的问题，逐条要求住户和装修 施工队在 装修施工承诺表中签署承诺； 4签定装修管理服务协议 装修人、或装修人和

17、装饰施工企业，与物业管理企业签定房屋室内装饰装 修管理服务协议。其主要内容包括：装饰装修工程的实施内容；装饰装修 工程的实施期限；允许施工的时间：废弃物的清运与处置；房屋外立面 设施及防盗窗的安装要求：禁止行为和注意事项：管理服务费用；违约 责任及其他需约定的事项。 （三）办理开工的一般手续 1住户和施工队到财务部办理缴费手续，住户应缴纳一定数额的装修押金 和垃圾清运费；施工队应缴纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费 。 2. 备齐灭火器材，以防不测事件发生 3. 开通水电，通知住户可进场装修 4. 施工期间的管理 物业管理企业应按照房屋室内装饰装修管理服务协议实施管理 ，进行定时 不定时

18、的现场检查，需要特别注意施工项目是否与装修申请一致 ，装修施工时 间、材料的进出口、施工要求、垃圾清运时间、公共环境保洁是否有违约或不 当之处，严防装修工人在施工现场留宿。 5. 装修施工的竣工验收 工程竣工后，由住户和施工企业负责人共同向物业管理企业提出验收申 请。物业管理企业现场对照装修申报方案和装修实际结果进行比较验收。验收 合格，签署书面意见，以便装修人办理押金的退还办理，保安部收回施工证， 施工队当日清场离开；验收不合格，提出书面整改意见要求装修人和装修企业 限期整改。发生分歧，报请上级主管部门处理。 住户办理装修手续流程如图所示： 装修申请 住户装修手续流程图 、房屋室内装修施工过程的监督管理 依据：国家标准住宅装饰装修工程施工规范、建筑装修工程质量验收 规范、建筑内部装修设计防火规范，行业标准室内装饰工程质量规范家 庭装饰工程质量规范 建设部令第46号文件建筑装饰装修管理规定、第110号令规定住宅室 内装饰装修管理办法 监督管