张某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

1、安徽广播电视大学芜湖分校名：胡永清业：法学专业口号:指导老师：孙结才2011年12月6案由案情介绍案件焦点分析与结论附录目录3.3.3.3.6.张某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷案案情介绍:2010年5月19日，张某与某房地产公司签订一份房屋买卖合同和三附件（附件一：房屋平面图，附件二：装饰、设备标准，附件三：补充协议）及三附录（附录一：住宅质量保证书；附录二：税费及其他应付款项明细；附录三：委托办理权属登记协议书）。合同约定: 房屋交付的日期为2011年3月30日前；交付的条件为验收合同；逾期交房超过 90日，合同继续履行的，房地产公司按日向张某支付已交房价款万分之二的违约金；房地产公司在2

2、011年3月30日之前交付改商品房给原告的，房地产公司应书面通知原告办理交付手续，除此之外，张某应按约定的2011年3月30日自行到房地产公司销售中心联系并办理交接房使用手 续；商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，张某有权要求补修，房地产 公司按约定承担保修责任，张某不得藉此拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的 质量问题为由拒绝收楼，或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承 担，因商品房存在重大质量问题严重影响正常居住的，买受人有权依据法律规定要求出卖人 承担相关责任。合同还对付款方式等其他内容做了约定。签约后，张某按约定支付了全部房 款（其中银行按揭

3、贷款600000元）。2010年3月10日，双方约定的房屋完成了竣工验收备 案；同年3月27日，房地产公司向张某发出收楼通知的函件，要求张某到销售中心办理房屋 收楼手续。2011年4月5日，张某现场验房，提出了 15点验房意见：1、墙与窗连接处有空 隙，易渗水；2、墙面泥少，沙多，易开裂；3、大院子积水拍不掉；4、阴阳角不直，材料不 对；5、楼梯高度15CMI小于标准17CM &顶楼两根钢筋没拆；7、部分墙面有空鼓；8、- 楼地面开裂，地梁两边开裂，地面下沉； 9、顶楼施工道墙处面粉的厉害；10、10CM一根钢筋，不符合20CM一根的标准；11、二楼一边门无钢筋；12、门上面开裂；13、水平线

4、没标, 不全；14、外墙散水，需要沥青灌缝；15、窗户旁边没有保温层。以上15点验房意见由房地产公司的物业服务中心人员记录成验房反应单。2011年6月2日，张某通过邮政EMS合房地产工地发了一份崔房通知书，表示由于房屋存在质量问题，房地产公司应及时进行整改后交 房并承担延期交房的违约责任，因张某认为房地产公司交付的房屋一直没达到质量要求，房 屋收楼手续无法办理，遂于2011年6月20日将房地产公司诉至法院。请求法院判令房地产公司立即交付合格商品房；依约支付逾期交房违约金15835.73元，并持续计算至合格交房时 止住。案件焦点：张某在验房过程中提出的质量问题能否作为其拒绝收房并要求房地产公司赔

5、偿逾期交房的违约金的理由?分析与结论:因房屋质量问题而引发的纠纷主要有两大类：一是商品房交付时业主发现房屋存在质量 问题，而拒绝收房屋而引发的争议。二是房屋交付后房屋出现质量问题，业主要求开发商履 行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延而引发争议。商品房交付时业主发现房屋存在 质量问题，而拒收房屋而引发的争议。本案属于第一种典型类型。争议焦点为张某在验房过 程中提出的质量问题能否作为其拒绝收房并要求房地产公司赔偿逾期交房的违约金的理由。首先，本案张某与被告房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表 示，合法有效，对双方均有约束力。合同明确约定，房屋交付的条件为经验收合格，现房地 产

6、公司已于2011年3月10日取得了竣工验收备案证，具备房屋交付条件，并发出书面的收 楼通知，通知张某前来交接房屋，由此应当认为，房地产公司已依约履行房屋交付义务，其 并无逾期交付房屋之举。其次，根据房屋买卖合同附件三的补充条款约定，商品房在交付使用时如存在属工程保 修范围的质量问题，买受人不得拒绝收楼。张某购买的是毛坯房，双方签订的买卖合同附件 补充协议书第十三条约定：除该商品房与商品房买卖合同附件三约定的交付标准不一致 外，买售人在该商品房交付时不得以对该商品有异议为由拒绝收楼，买售人为此拒绝收楼或 拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买售人自行承担。根据该约定，该商品房 不存在与买

7、卖合同附件三约定交付标准不一致的情况，张某不得拒绝收楼。即使张某提 出的质量问题属实，该问题仅属于房屋瑕疵。房屋的质量瑕疵与房屋不能交付是不能等同的, 房地产公司对房屋质量瑕疵承担的是保修责任，而非逾期交付责任。再次，法院受理后，张某没有向法院提供房屋有质量问题影响居住的证据，也没有提供 有资质的鉴定机构对房屋质量问题的鉴定结论，仅仅以房地产公司物业中心工作人员的记录 的验房反映单为依据认为房屋存在多处质量问题，拒绝收楼，并要求房地产公司承担逾期交 房的违约责任。房地产公司提出张某购买的商品房已经验收合格，不存在逾期交房的行为。该房于2011年3月30日取得竣工验收备案证，验收合格，符合法律及

8、合同约定的交付 条件，且已书面通知张某收楼，根据买卖合同附件补充协议书第十四条的约定，改商品房已视同交付。张某提出的房屋存在质量问题属于房屋质量瑕疵，即使有此类问题存在，也不影 响居住使用，张某不能因此拒绝收楼。最后，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十二条、十三条的相关规定，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交 接手续的办理，张某应在房屋交接后根据合同有关约定要求房地产公司承担修复责任等。即 使交付的房屋存在部分质量问题，也并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质 性影响，房地产公司应当承担的是质量瑕疵的违约责任。张某可以采取要求

9、被告维修，但不 能拒绝收房。商品房解释第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使 用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量 不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其 中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定。因此，在这种情况 下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法 实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决， 如果通过修复解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再 要求解除合同和

10、赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素， 如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身、财产安全，购房人就要理直气壮地提出解 除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使 用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际 情况予以裁决。商品房解释第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在 保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者为委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根 据该解释的规定，对于已交付使用的房屋只要在保修

11、期限内，开发商都有义务进行维修，如 果开发商不履行维修义务或者在业主正式通知后在合理期限内仍没有上门维修，那么，业主 可以找第三人进行维修，由此产生的维修费用和给业主造成的损失都应当由开发商来承担。 本案张某也未向法院提交房屋主体结构质量不合格， 房屋存在这两问题影响正常居住的证据。房地产公司已作出了交付房屋的意思表示，且房屋也符合合同约定的交付条件，张某应当及 时与被告办理房屋交接手续。综上，原告要求被告立即交付合格的商品房，承担延期交房的 违约金的诉请，缺乏事实和法律依据。总之，日常生活中近半数纠纷产生在房屋交付环节，购房人多以开发商延期交付商品房 为由向法院提起诉讼。针对此类纠纷起诉时应

12、注意区分开发商的延期交房责任与维修责任,对于房屋仅存在质量瑕疵，不影响正常使用的，购房者不能意气用事轻易拒绝收房。开发商 在合同约定的期限内向购房人交付房屋，但购房人认为房屋并不符合交付条件，以开发商未 交付符合交付条件的房屋为由提起的诉讼，这种情况中双方争论焦点集中在购房人是否有权 拒收房屋，由于购房人取证意识不高，同时合同中关于房屋交付条件的约定通常比较简单, 购房人的胜诉率相对不高。附录:本案适用法律如下:1.中华人民共和国合同法第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。2.关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付