第三章 评估途径与方法 成本法

1、第三节第三节 成本途径成本途径 基本内容 ?1.了解成本法的含义与基本原理 ?2.掌握重置成本的含义与估算方法 ?3.掌握三项贬值的含义与估算方法 ?4.掌握成本法的优缺点 一、成本途径的基本涵义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重成本途径具体是指首先估测被评估资产的重 置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬 损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评 估资产价值的各种评估方法的总称。估资产价值的各种评估方法的总称。 用一数学式可概括为： 资产的 评估值 资产的 重置成本 =- 资产实体 有形损耗 -

2、资产功能性 陈旧贬值 - 资产经济性 陈旧贬值 计算公式 二、成本途径的基本要素 1）重置成本 ?指在当前条件下取得全新的与被 评估资产相同的资产所需花费的全部 支出。 (1)(1)复原重置成本是指采用复原重置成本是指采用 与评估对象相同与评估对象相同 的材的材 料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以 现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资 产所发生的费用。产所发生的费用。 (2)(2)更新重置成本是指采用更新重置成本是指采用 新新型材料型材料, ,现代现代建筑或建筑或 制造标准，制造标准，新新型设计、

3、规格和技术等，以现行价型设计、规格和技术等，以现行价 格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产 所需的费用。所需的费用。 ?选择重置成本时，在同时可获得复原重置成 本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成 本。 指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物 理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 2)2)资产的有形损耗（实体性贬值）资产的有形损耗（实体性贬值） 指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的 资产价值损失。 3)3)资产的功能性贬值资产的功能性贬值 功能性贬值 超额投资成本 超额运营成本 是指由于外部条件的变化引起资产闲置 ,收益下降等而 造成的资产价值损失。 4)4)资产

4、的经济性贬值资产的经济性贬值 三、成本途径的基本前提 ?被评估资产处于继续使用状态。被评估资产处于继续使用状态。 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评 估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的 继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用 包含着其使用的有效性的经济意义。 只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所 有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜 在投资者和市场所承认和接受。 四、成本途径中的具体方法 ?1)1)重置成本的估算方法重置成本的估算方法 ?2)2)实体性贬值的估算方法 ?3)功能性贬值的估算方法 ?4)4)经济性贬值的估算方法 (1) 重

5、置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。 它是利用成本核算的原理 ,根据重新取得资产所 需的费用项目 ,逐项计算然后累加得到资产的重 置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型 , 购买型和自建型。 1)重置成本的估算方法 重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费 1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工 成本500元。根据统计分析 ,计算求得安装成本中的 间接成本为每元人工成本 0.8元,该机器设备重置成 本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元

6、 人工,500元 间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。 例例3-103-10 ?某机床按现行市价购置，每台为某机床按现行市价购置，每台为5 5万元， 运杂费为800元，安装调试费为原材料元，安装调试费为原材料400400 元，人工费600元。按同类设备安装调试 的间接费用分配，间接费用为每天人工费 用的75%。求该机床的重置成本。求该机床的重置成本。 (2) 价格指数法(物价指数法) 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被 估资产的历史成本 (账面价值)调整为重置成本的一种方法 , 其计算公式为： 重置成本=资产的账面原值(1+价格变动指数) 或=资产账面原值价

7、格指数 价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。 某被估资产购建于2008年,账面原值为50000 元,当时该类资产的定基价格指数为 95,评估时该 类资产的定基价格指数为160,则： 被估资产重置成本50000(160%/95%)100%84210(元) 例例3-113-11 练习题 ?1.某项资产2007年购建，账面原值100000元，2010年 进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类 资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%， 则该项资产的重置成本应为（）元。 A 、145000 B、115000 C、152000 D、151800 ?2.某被评估资产200

8、0年购建账面价值为50万元，2009 年进行评估，2000年、2009年该类资产的定基物价变动 指数分别为20%、70%，则被评估资产的重置成本为 （）万元。 A、50 B、70.8 C、35.3 D、85 D B ?价格指数法估算的重置成本 ,仅考虑了价格变动因素 , 因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价 格因素,又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因 素,因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成 本。 ?价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部 资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水 平与购建成本费用核算的基础上。 价格指数法与重置核算法区别：价格

9、指数法与重置核算法区别： 练习题 ?1.用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。 ?A、复原重置成本 ?B、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 ?C、更新重置成本 ?D、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本 A (3) 功能价值类比法功能价值类比法 功能价值类比法,也称生产能力比例法。这 种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资 产为参照物 ,根据参照资产的重置成本及参照物 与被评估资产生产能力的比例 ,估算被评估资产 的重置成本。计算公式为： 参照物重置成本 参照物年产量 被评估资产年产量 被评估资产重置成本? 某重置全新的一台机器设备价格 5万元,年产 量为5000件。现知被评

10、估资产年产量为 4000件, 由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本4000/50005000040000(元) 这种方法运用的前提条件和假设是资产的 成本与其生产能力成线性关系。 例例3-123-12 (4) 规模经济效益指数法 许多资产的成本与其生产能力之间不存在线 性关系,当资产A的生产能力比资产B的生产能力大 一倍时,其成本却不一定大一倍 ,也就是说,资产生 产能力和成本之间只成同方向变化 ,而不是等比例 变化,这是由于规模经济效益作用的结果。两项资 产的重置成本和生产能力相比较 ,其关系可用下列 公式表示： 推导可得：推导可得： x ） 参照物资产的产量 被评估资产的产量 （

11、参照物资产的重置成本 被评估资产的重置成本 ? x ） 参照物资产的产量 被评估资产的产量 （参照物资产的重置成本 被评估资产的重置成本 ? ? ?公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数， 在美国，这个经验数据一般在 0.41间，如加工工 业一般为0.7，房地产行业一般为0.9，我国到目前 为止尚未有统一的经验数据。评估过程要谨慎使用 这种方法，公式中参照物，一般可选择同类资产中 的标准资产。 （5）统计分析法）统计分析法 步骤： 第一,在核实资产数量的基础上 ,把全部资产按 照适当标准划分为若干类别。 第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性 的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置

12、核算 法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。 第三第三, ,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历 史成本史成本, ,计算出分类资产的调整系数计算出分类资产的调整系数, ,其计算公式为：其计算公式为： K=R/R 公式中：公式中：K K为资产重置成本与历史成本的调整系数；为资产重置成本与历史成本的调整系数； R为某类抽样资产的重置成本； R R为某类抽样资产的历史成本。为某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的重置成本, ,计算公式为：计算公式为： 被评估资产重置成本某类资产账面历史成本 K

13、 某类资产账面历史成本可从会计记录取得。 评估某企业某类通用设备,经抽样选择具 有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和 为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成 本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之 和为500万元。则： K=3020=1.5 该类通用设备重置成本5001.5=750(万元) 例例3-133-13 练习题 ?现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有 代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为 25 万元，从会计记录中查得这 6台设备的历史总成本 为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为 500万元，则该类通用设备的总重置成本为（） 万元。 ?A、357 B、4

14、48 C、400 D、417 D (1) 观测法 观测法,也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰 富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进 行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、 维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估 对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对 资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新 率,从而估算实体性贬值。 2)实体性贬值的估算方法 资产实体性贬值资产实体性贬值 重置成本重置成本(1(1实体性成新率实体性成新率) ) 式中:实体性成新率实体性成新率=1-=1-实体性贬值率实体性贬值率 (2) 使用年限法使用年限法

15、 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用 年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率 (程度),进而估测资产的实体性贬值的方法。与使 用年限法具有相同评估原理的技术方法还有工作 量比率法等。使用年限法数学式表达为： 实际已使用年限 总使用年限 预计残值重置成本 资产的实体性贬值 ? ? ? 式中： 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收 回的金额。在资产评估中 ,通常只考虑数额较大的 残值,如残值数额较小可以忽略不计。 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使 用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率 =(截止评估日

16、资产累计实际利用时间截止评估 日资产累计法定利用时间)100% 当资产利用率 1时,表示资产超负荷运转 ,资 产实际已使用年限比名义已使用年限要长； 当资产利用率 =1时,表示资产满负荷运转 ,资 产实际已使用年限等于名义已使用年限 ; 当资产利用率 1时,表示开工不足 ,资产实际 已使用年限小于名义已使用年限。 资产利用率计算公式为： 某资产2000年2月购进,2010年2月评估时,名 义已使用年限是 10年。根据该资产技术指标 ,正常 使用情况下,每天应工作8小时,该资产实际每天工 作7.5小时。由此可以计算资产利用率： 资产利用率103607.5/(103608)100% 93.75%

17、由此可确定其实际已使用年限为 9.4年。 例3-14 练习题 ?某机器设备购建于2004年10 月，根据其技术经 济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为 8 小时，由于其生产的产品自 2004年初至2008年 末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直 超负荷使用该设备，每天实际运转时间为 10小时， 自2009年初恢复正常使用，现以 2010年10月5 日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为 （）年。 ?A、6 B、7 C、8 D、7.5 B (3)修复金额法修复金额法 修复金额法是根据修复资产的已损实体所 需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。此方 法主要适用于具有特殊结构的可补偿性

18、资产有形 损耗率的估测。可补偿性有形损耗是指技术上可 修复且经济上合理的有形损耗。 ?某数控设备的重置成本为 150万元，已经使用两年， 其经济使用寿命约为 20年。该设备的数控系统损 坏，估计修复费用为 17万元，其他部分工作正常。 现估计其成新率。 ?（1）可修复性损耗引起的贬值额 =17（万元） ?（2）不可修复部分的重置成本 =150-17=133 （万元） ?（3）不可修复部分的贬值率 =2/20=10% ?（4）不可修复部分的贬值额 =133*10%=13.3 （万元） ?（5）成新率=1-(17+13.3)/150=79.8% 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值是

19、由于技术相对落后造成的贬值。 3)3)功能性贬值的估算方法功能性贬值的估算方法 第一,将被评估资产的年运营成本与功能相 同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二,计算二者的差异 ,确定净超额运营成 本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减 的所得税以后的余额。的所得税以后的余额。 步骤：步骤： 第三第三, ,估计被评估资产的剩余寿命。估计被评估资产的剩余寿命。 第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余 寿命内每年的超额运营成本折现。 被评估资产功能性贬值额 (被评估资产年净超额运营成本折现系数) 某种机器设备 ,技术先进的设备比原有的 陈旧设备生产效率高 ,节约工资费用 ,有关资料 及

20、计算结果如表3-4: 例例3-153-15 表3-4 某设备的技术资料 项目 月产量 单件工资 月工资成本 月差异额 年工资成本超支额 减：所得税(税率25%) 扣除所得税后年净超额工资 资产剩余使用年限 假定折现率10%,5年年金折现 系数功能性贬值额 技术先进设备技术陈旧设备 10000件 0.80元 8000元 10000件 1.20元 12000元 12000-8000=4000 元 400012=48000元 12000元 36000元 5年 3.7908 136468.8元 ?功能性贬值的估算还可以通过超额投资 成本的估算进行，即超额投资成本可视 同为功能性贬值，计算公式为： 功能

21、性贬值=复原重置成本更新重置成本 练习题练习题 ?某待评估的生产设备每月可生产 10000 件产品， 生产每件产品的工资成本为 1.5元，而目前的新式 同类设备生产每件产品的工资成本仅为 1.2元。假 定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相 同，待评估设备资产还可以使用 5年，所得税税率 为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料， 求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。 （1.5-1.2）1000012（1-25%） （P/A,10%,5) ?某待评估的生产设备每月可生产 10000件产品， 生产每件产品的工资成本为 1.5元,而目前的新式 同类设备生产每件产品的工资成本仅为 1

22、.2元。假 定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相 同，待评估设备资产还可以使用 5年，所得税税率 为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资 料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬 值。 ?待评估资产为一栋层高为 4米、面积100建筑平方 米的住宅，其复原重置成本为 1600元/建筑平方 米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为 3 米的住宅，更新重置成本为 1500元/建筑平方米， 则其超额投资功能性贬值为（）元。 ?A、160000 B、150000 C、10000 D、 40000 C (1)当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时： 式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验 数据，数值一般在0.4-1之间。 %100)(1 ? x 资产原设计生产能力 产能力资产预计可被利用的生 经济性贬值率 4)经济性贬值的估算方法 (2)当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时： (3)当确信被评估资产持续存在收益损失时： 经济性贬值额=资产年收益损失额(1-所得税率)(P