房地产企业开票问题解答

1、房地产企业开票问题 1、什么是房地产企业的预收款? 预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括 分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款 （因为全款取得也要事后开票和确认应税收入，因此也作为 预收款）。定金属于预收款，诚意金、认筹金和订金不属于 预收款。 2、收到预收款如何申报? 房屋交付之前均为预收款阶段，该阶段纳税义务未发生， 仅按3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表。一般纳 税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预 缴税款。填报增值税预缴税款表的途径为网上申报一我 要申请一填报增值税预缴税款表，缴款期限为申报成功 后7天。例如7月1日申报，则最晚缴款为7月8

2、日。超过 缴款期限需加收滞纳金。 3、营改增后收到预收款如何开票? 方法一：如果买方没有特殊要求，房地产企业在预收款 阶段可以仅开具收据，不开具发票。 方法二：开具普通发票。房地产开发企业在收到预收款 时，可向购房者开具增值税普通发票。开票金额为收到的全 部款项，不得扣除土地价款。 开具增值税普通发票：“货物或应税劳务、服务名称” 填“预收款”，“价税合计栏”填预收款金额， 填写0%，“备注栏”注明“房地产企业预售不动产预收款 项”。 例：开具一张首付款为 100万元的增值税普通发票: 计税方法 金 税 额 率 货物或应 税劳务、服 税额 务名称 价税 合计 备注栏 预缴税款 简易计税 预收款

3、 100 0% 注明“房地 100 产企业预 100/(1+5%)* 3%=2.86 般计税 预收款 100 0% 售不动产 100 预收款项” 100/(1+10%)* 3%=2.70 4、4月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票 1日之后按规定可以开具增值税发票吗? 可以开具增值税普通发票。 纳税人按规定开具增值税普通发票，“价税合计栏”和 “金额栏”为全部价款和价外费用，“税率”选择 0， 备注 栏中注明“ 4月30日前已按规定缴纳营业税”。 例：补开一张试点前已申报营业税但未开票的房价为 100 万元的增值税普通发票: 金额 税率 税额 价税合计 备注栏 100 100 注明“4月

4、30日前已 含营业税价 自动跳 选择0 出 输入含营业税 按规定缴纳营业税” 价款 5、营改增后交付阶段土地价款如何扣除? 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产 项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外 费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计 算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和 价外费用-当期允许扣除的土地价款）+ （1+11%） 当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面 积+房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报 的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑 面

5、积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售 房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府 委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省 级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 6、营改增后网上申报时土地价款如何填写? 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产 项目，适用一般计税方法计税的，当期允许扣除的土地价款 在附表三：11%税率的项目中反映。 7、营改增后交付阶段如何开票? 纳税义务发生时间为房地产企业发生应税行为并收讫销 售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的， 为开具发票的当天。 开具

6、发票时按照税率或征收率全额开具发票。 在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名 ，“单 称及房屋产权证书号码 （无房屋产权证书的可不填写） 位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 8 4月30日之前收取部分售房款并开具营业税发票， 月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票时如何开具? 房地产企业将试点前收取预收款开具的营业税发票收回 作废的，按照总局 2016年第23号公告第三条第七款“纳税 人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点 后可以全额开具增值税普通发票。 （一）开具增值税普通发票。 “价税合计栏”为全部价款和价外费用， “税率栏”选 择适用税率或征收率，“

7、备注栏” 中应注明“其中，所属期 *月已申报缴纳营业税的销售额为 （二）开具增值税专用发票的。 根据关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征 收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23 号） 第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税 办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、 国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务 机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功 能开具增值税发票。”因此，暂按“销售不动产差额开票 方式开具，其中 “价税合计栏”为收取的全部价款和价外费 用，“税额栏” 为计算应申报缴纳增值税税额，系统自动在 “税率栏”标“ * ”，“金额栏”为系统自动计算的不含税金 额，“备注 中应注明“其中，所属期 *月已申报缴纳营 业税的销售额为”。 例如:营业税应纳税额：30*0.05=1.5 增值税应纳税额：70/1.05*0.05=3.33 开具增值税发票：税额3.33;金额100-3.33=96.67 （含营 业税的价款+不含增值税的价款=计征契税的依据） 9、4月30日之前收取部分售房款并开具营业税发票， 月1日