房地产企业如何做好资金筹划工作

1、房地产企业筹划做好现金管理 与收购项目相关的税务关注点 无论是出于低价寻求土地资源，还是红筹架构搭 建的目的，近年来房地产企业的集团内重组或者 第三方收购行为持续活跃。 部分中小型房地产企 业为应对资金压力，力求短时间获取流动性， 售意愿增强，更加催化现金充裕、 经营稳健的大 型房地产企业的并购行为。 房地产企业在重组的过程中经常会涉及土地使 用权或房产的转移，继而触发土地增值税、 契税、 企业所得税和增值税等纳税义务。 为了促进企业 改制重组、加强资源整合，财政部、国家税务总 局出台了一系列支持企业改制重组的税收减免 政策，我们针对不同交易方案的涉税处理进行了 如下归纳: 值得注意的是，为了

2、避免部分房地产企业以 “改 制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增 值税，房地产行业也被戴上了“紧箍咒”，财税 201857 号文（“ 57号文”）强调改制、合并、 分立及通过房地产作价入股投资有关土地增值 税暂不征收的政策不适用于房地产转移任意 方为房地产企业的情形。 即只要交易双方中有房 地产企业，则免征土地增值税的优惠处理均不适 用。 因此，较多房地产企业在决定收购方案时倾向于 选择股权交易。 相二 目较于资产收购， 股权收购在过 户时也相对简便、快捷。 暂不考虑其他税种以及除土地成本以外的其他 开发成本和费用 ?国税函 r 2000 : 687 号指出以转让股权名义转 让房地产行为

3、应该缴纳土地增值税， 暂未考虑这方面的影响 ?暂不考虑普通住宅增值率低于20%时的土地 增值税免征事项 ?假设B公司收购资产后进行开发，在后续出售 ?假设在资产收购方案下，收购价款全额可以在 计算土地增值税时加计扣除 20%。在实务中， 尚需考虑支付的价款内容和当地政策。 可以看出，在上述案例中，如果只考虑收购阶 段（即第一阶段）的税务成本，则股权收购方 案较优。但如果 B公司收购项目的目的是为了 进一步开发后出售，则需要考虑出售环节（即 第二阶段）的税务成本。在上述案例 收购方案在两个阶段的整体税负是明显高寸 资产收购方案的。原因主要在于在股权收购方 案下，第一阶段的收购溢价在税务上无法被确

4、 认为被收购公司的资产成本，从而导致在后期 销售阶段的企业所得税和土地增值税成本大 幅增加。 市公司来讲，前述影响尤为重要。在收 购后进行财务处理时，股权收购溢价有可能被 确认为被收购项目资产的评估增值而分摊到 被收购公司的资产成本，从而在结转项目成本 时拉低被收购公司的财务利润指标。但如前所 述，这块资产评估增值不会被接受作为税务成 本，如果股权收购阶段溢价较高，在交房后被 收购企业甚至可能会出现税前盈利，税后大幅 亏损的情形。 综上所述，建议房地产企业在项目收购时做好 项目测算，应在综合考虑包括税务成本在内的 各项成本后，与转让方进行合理议价或敲定合 适的收购方案。对于已完成收购的项目，则

5、需 积极考虑其他税务筹划方案，尤其是土地增值 税。 ?与增值税有关的税务关注点 ?增值税进销项流管理 房地产企业的开发和销售周期较长，在税法上要 求企业在预售时先预缴增值税，交房后按照一般 计税方法计算缴纳增值税。 司时，房地产开发商 又普遍存在对供应商压款的情况。如果在交房后 产生销项税时，因为与供应商款项未结清而无法 及时取得增值税专用发票， 则可能在当期产生较 大的增值税税款现金支出， 增加企业的现金成本 房地产企业应合理规划完 产品交付和供应商 付款的时间点，加强与供应商的沟通协调， 以实 现进销项的匹配，尽量降低增值税的资金占用成 本。 征地、拆迁款和前期开发费用的抵扣 根据财税20

6、16140 口. 号, 房地产开发企业中 般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易 计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时 向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在 计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁 补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和 取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费 用真实性的材料。 针对企业前期发生的征地和拆迁补偿款，如果无 法及时提供相关的协议和支出凭证等，房地产企 业在采用一般计税方法计算增值税时，会面临较 大金额的损失。因此，对此类开支，应做好文档 准备和保存工作，以备未来税务机关核查 。 针对 拟收购项目，则有必要进行前期调查， 以确保相 关的资料没有

7、缺失，从而避免在未来计算缴纳增 值税时，产生额外的税务负担。 退还增值税留抵税额 根据国家税务总局公告201920 口. 号, 同时符合 以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退 还增量留抵税额: 1. 自2019年4月税款所属期起，连续六个月 （按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额 均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50 万兀; 2. 纳税信用等级为 A级或者B级; 3. 申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、 出口退税或虚开增值税专用发票情形的; 4. 申请退税前36个月未因偷税被税务机关处 罚两次及以上的; 5. 自2019年4月1日起未享受即征即退、 政策的。 增量留抵税额，是

8、指与2019年3月底相比新 增加的期末留抵税额。 针对采用一般计算方法的房地产企业 ,如果符 合以上条件，可以与主管税务机关沟通退还增 值税的具体要求，以增加公司可支配现金，提 高资金效率。 6.关联资金借贷 由于国家对房地产行业的调控政策，房地产企 业存在融资困难和融资成本高的情况，同时由 于房地产企业往往针对不同项目设立不同项 目公司的经营模式，关联方之间相互资金周转 在房地产企业中 普遍存在。 如果前述资金往来没有计息，则由于税务法规 要求关联公司间交易需要符合独立交易原则 而存在相应的税务风险；同时，由于贷款利息 的进项税无法抵扣，相关增值税即为企业运营 的实际成本。因此，在具体操作时

9、，房地产企 业应尽可能利用到下面的税收优惠政策，以在 降低税负的同时控制税务风险。 ?根据财税201636 口. 号, 在统借统还业务中，企 业集团或企业集团中的核心企业以及集团所 属财务公司按不高于支付给金融机构的借款 利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企 业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征 增值税; ?根据财税201920 号（“ 20号文”），自2019 年2月1日至2020年12月31 日，对企业集 团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷 20号文对于“企业集团”没有明确的定义，企 业可与主管税务机关沟通是否有具体的要求 需要注意的是，对于虽受同一实际控制人控制, 但各由不

10、同最终控股公司控股的公司（比如隶 属不同业务板块下的公司）之间的资金借贷, 因不符合上述“企业集团”的要求而可能不能 享受免征增值税优惠，因此从增值税角度分析 应充分考虑并减少此类跨业务板块的资金调 拨。 与企业所得税相关的税务关注点 ?股权激励费用的税前抵扣 根据关于我国居民企业实行股权激励计划有关 企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公 口. 号, 告2012年第18号，以下简称 18号公告）， 市公司企业建立的职工股权激励计划，在股权 激励计划可行权后， 市公司可根据该股票实际 行权时的公允价格与激励对象实际行权支付价 格的差额及数量，计算确定作为当年上市公司工 资薪金支出，依照税法规

11、定进行税前扣除。根据 18号公告，在境外上市的居民企业和非 司，可比照执行。 在实务中，针对境外上市母公司授予境内子公司 员工股权激励，而由境内子公司员工承担的股权 激励费用能否在所得税前抵扣存在争议。 2019 年，北京市税务局发布了 企业所得税实务操作 政策指引（第一期），用问答的形式解答了此 类费用可在子公司层面作为工资薪金支出在税 前进行抵扣。 考虑到股权激励产生的费用金额往往比较大， 能在税前进行抵扣，则有利于企业降低整体税负。 因而建议企业与主管税务机关就相关费用是否 可在税前抵扣进行积极的沟通。 地增值税清算 根据国税发200991 口. 号, 纳税人符合下列条件 之一的，应进行

12、土地增值税的清算。 1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3. 直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算。 1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比 例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完 毕的; 3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手续的; 4. 省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机 关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登 记前进行土地增值税清算。 5. 借扶持政策，战“疫”纾困 为了助力打赢疫情防控的阻击战，