金山区金山新城B17地块方案课件

1、金 山 B - 1 7 地 块 定 位 报 告 （ 二 ） 2013年10月28日 1金山区金山新城B17地块方案 客户需求 市场表现 产品定位 品类价格关系 2金山区金山新城B17地块方案 客户需求 3金山区金山新城B17地块方案 板块交通产业配套开发企业 松江新城 轨交9号线 高峰期5分钟/班 以进出口加工区和科技园区 为主 产业园区发育度高 高校林立、商业区较成熟 公园以及大型绿化景观已建 成 保利、绿地、万科、龙湖、 万达等 嘉定新城 轨交11号线 高峰期5分钟/班 汽车产业和相关配套产业为 主 产业定位高，现已成为规模 产业 商业中心陆续开工四大景观 带已初现规模 剧院、学校和医院等

2、公建配 套也在同步建设 保利、万科、绿地、龙湖、 中信泰富、江苏新城、盘古、 合景泰富 板块特征 与市区具备较好的通达 性 产业定位高企或类型丰富基建生活配套完善知名开发企业聚集 金山新城 金山22号线为铁路 站点少，平均30分钟/ 班 石化区和化学工业区， 产业单一，环境污染较大 能够满足当地居民各类 生活需求 上实、合生、绿地 以本地和江浙中小型开 发商为主，知名房企较少 匹配度 嘉定新城 M11至人民广场约45分钟 M11贯通后外部客户比例出 现明显放大 松江新城 M9至徐家汇约50分钟 M9贯通后外部客户比例出 现放大 两大成功吸引外部客户板块 板块借鉴未来三年内，金山新城仍不具备吸引

3、外部客户的基本因素 板块客户导入能力 客户扫描金山新城板块为典型“内向型”市场 注：本地客户指金山新城及其周边板块的金山客户 金域蔚蓝 龙泽园 蔚蓝领海 赞成红树林 主要金山本地客自住 或改善，外部导入客 户为前期部分浙江客 户投资和自住，占比 较小 金山本地客户占比 85%左右，依托主 打学区房概念，吸 引不少周边城镇置 业客户 本地客户占绝对主力，少量外部客户主要为浙江、福建等地区私营业主；板块暂不具 备吸纳市区客户能力 项目为金山较早开 发的大型居住社区 ，以金山本地客居 多，用于自住和改 善。 ，外部导入客 户中，前期有部分 的福建、浙江投资 客，市区客户几无 金山本地客户占比 85%

4、左右；外部导入 含少量周边私营业主， 市区客户几无 板块项目成交客户构成 需求特征经市场问卷排摸，本地居民购房意愿强烈，首置及首改为核心需求，总价敏感度高 想买房 毛坯 120 万 二房、三房 对于房屋的室内装修，目前市场仍以 毛坯交房为主，超过7成受访者亦表示 倾向毛坯房，不少受访者表示对于开 发商统一内装修质量保障的担忧是其 选择毛坯房的主因，全装修产品装修 标准超过2000元/无市场接受度 约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，其购房地点由于工作及生 活区域的地缘性，首选金山新城，新城良好的基建设施、教育、生活、 医疗配套为其所重视；首置及首改为核心需求，目前居住条件为老式 公房或金山老

5、城旧宅，相对新建小区居住品质较差 在总价承受力方面，68%的受访者表示120万元是其置业的总价 敏感点 对于置业房屋面积的需求，一房需求仅占4%; 二房需求意愿强烈，70-100各面积段户型均有众多受访 者表示能够接受; 三房超过120大面积产品接受度锐减，而90-120小三 房受访接受度较高 板块客户需求调查 客户需求特征 1、板块项目成交客户构成：板块为金山新城板块为典型“内向型”市场 2、客户导入情况分析：未来三年内，金山新城仍不具备吸引外部客户的基本因素 3、板块客户需求调查： 购房意愿：购房意愿：约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，且首选金山新城； 总价接受能力：总价接受能力： 6

6、8%的受访者表示120万元是其置业的总价敏感点； 产品需求特征：产品需求特征：二房需求意愿强烈；90-120小三房受访接受度较高； 装修标准：装修标准：七成受访者表示倾向于毛坯，2000元/平以上的装修标准无市场接受度； 内向型市场，客户为本地客户，且短期内无市区导入客户 客户需求二房及小三房，对毛坯房接受度高 7金山区金山新城B17地块方案 市场表现 8金山区金山新城B17地块方案 在售项目产品特征 项目名称主力产品 近期成 交均价 装修标 准 最早开盘 时间 农房万盛金邸 二房85-95 三房100-140 11000毛坯2013-01 金瀚园 二房100-120 三房130-150 12

7、800毛坯2012-11 绿地芳满庭二房80-909500毛坯2010-09 御龙锦园 二房90-110 三房110-140 8500毛坯2012-10 海上纳缇 三房110-130 二房90-100 12500 毛坯为主 少量精装 2012-11 蔚蓝领海 三房120-140 二房90-100 11000毛坯2011-12 金域蔚蓝二房90-10010500毛坯2010-10 蓝堡公馆 一房80-110 三房90-100 11000毛坯2010-06 御景龙庭 二房80-100 一房60-80 9500毛坯2009-10 水韵悦城 二房90-110 三房100-140 11000毛坯2013

8、-09 君逸公馆 二房90-100 三房120-140 四房150-160 1130015002013-06 合生财富海景 二房90-130 三房120-170 14000 12000 3000 毛坯 2012-06 御龙景园 金域蔚蓝 农房万盛海上纳缇 君逸公馆 水韵都城 金瀚园 蓝堡公馆 蔚蓝领海 合生财富海景 御景龙庭 在售主力户型 板块在售主力产品为90-100二房，110-140三房， 舒适型产品，毛坯为主 金山大道 9金山区金山新城B17地块方案 农房万盛金邸 金瀚园合生财富海景海上纳缇 总建面：总建面： 23.28万方 容积率：容积率： 1.4 建筑风格：建筑风格：ArtDeco

9、 立面材料：立面材料：石材+真石漆 建筑形态：建筑形态：小高层 典型项目产品特征-规划设计 总建面：总建面： 33.90万方 容积率：容积率： 1.72 建筑风格：建筑风格：新古典主义 立面材料：立面材料：大理石干挂 建筑形态：建筑形态：小高层 总建面：总建面： 15.78万方 容积率：容积率： 1.2 建筑风格：建筑风格：西班牙风格 立面材料：立面材料：石材+真石漆 建筑形态：建筑形态：8层洋房+联排 总建面：总建面： 17万方 容积率：容积率： 1.77 建筑风格：建筑风格：ArcDeco风格 立面材料：立面材料：石材 建筑形态：建筑形态：小高层 小高层为主，多ArtDeco风格，立面多选

10、择石材、真石漆 多注重品质 10金山区金山新城B17地块方案 农房万盛金邸金瀚园合生财富海景海上纳缇 二房二房93 93 三房三房108108 主力户型：主力户型：二房92、93 三房108、135 成交均价：成交均价：12300元/ 总价段：总价段：二房二房110-120110-120万元万元 三房125-170万元 在售项目产品特征-户型 户型特点：户型特点： 实用性与舒适性兼顾 两梯两户，保证户户南北通 二房二房112112 三房三房142142 主力户型：主力户型：二房112 三房142 成交均价：成交均价：12800元/ 总价段：总价段：二房140-150万 三房175-185万 户

11、型特点：户型特点： 舒适型产品 两梯两户，保证户户南北通 三房三房126126 二房二房9292 主力户型：主力户型：二房92 三房112-140 成交均价：成交均价：12500元/ 总价段总价段：二房110-120万 三房130-170万 二房二房9595 三三房房123123 主力户型：主力户型：二房95-120 三房123、161 成交均价：成交均价：13500元/精装 12000毛坯 总价段：总价段：二房130-170万元精装 三房165-225万元 户型特点：户型特点： 二梯三户 农房万盛金邸以低总价的舒适户型，成为板块热销标杆 户型特点：户型特点： 二梯二户，入户花园设计计 一半面

12、积 11金山区金山新城B17地块方案 在售项目产品特征-营销 农房万盛金邸金瀚园合生财富海景海上纳缇 推广关键词：推广关键词：品质 户外推广：户外推广：高炮、现场围板、 道旗 售楼处售楼处 看房客户临时停车看房客户临时停车 场场 户外高炮户外高炮 现场围板现场围板 现场围板现场围板 售楼处售楼处 推广关键词：推广关键词：品质 户外推广：户外推广：现场围板 销售流量：销售流量：4500平/月 销售分析：销售分析：项目北望金山广 场绿地，南邻百联，处核心位 置，因此以较高售价仍有较好 销量。销售流量：销售流量：11800平/月 销售分析：销售分析：以低总价、品质 标签、实用舒适户型获本地客 户认可

13、，未来的万达商业配套 也是热销因素之一 销售流量：销售流量：2850平/月 销售分析：销售分析：首个电梯洋房产 品，去化较为缓慢 推广关键词：推广关键词：上实品牌、电 梯洋房 户外推广：户外推广：精神堡垒、道旗、 楼体巨幅、现场围板 售楼处售楼处 道旗道旗 精神堡垒精神堡垒 楼体巨幅楼体巨幅 推广关键词：推广关键词：海景 户外推广：户外推广：道旗 售楼处售楼处 销售流量：销售流量：精装销售月均流 量不足400平/月，改毛坯销售 后，当月去化3800平； 销售分析：销售分析：项目以海景和装 修为主要卖点，但样板展示过 程中并未着重展示海景景观， 同时，样板房装修质量较差， 客户体验感较差，无法引

14、起客 户对高价位的认可。改毛坯销 售后，12000的售价处较低水 平，销售情况得到较大改善。 销售现场的精心打造、营销道具的合理运用也是关键成功法宝 12金山区金山新城B17地块方案 市场表现 1、在售主力户型：舒适性产品为主，毛坯产品为主 2、典型项目产品特征：多注重品质打造，舒适型二、三房 3、热销案例借鉴：农房万盛金邸以总价取胜 市场主流为舒适型产品 低总价产品热销 13金山区金山新城B17地块方案 产品定位 14金山区金山新城B17地块方案 寻找属于金山新城的创新亮点产品 客户需求市场空白 产品优化 差异化竞争，做差异化产品 产品定位 选择低总价高附赠的新城户型 产品定位推导 15金山

15、区金山新城B17地块方案 市场案例支撑：新城昱翠湾 项目名称新城昱翠湾 区域板块宝山-月浦板块 项目位置蕰川路月巷路 开发商新城地产 用地面积64911平方米 建筑面积103857平方米 容积率1.6 建筑形态 8层小高层（16栋） 7层多层（6栋） 规划户数1110户 楼板价/出让时间 3298元/平方米 2012-11-28 立面风格现代风格 外墙材料涂料 装修情况毛坯 销售报价14000元/平方米 u基本参数 昱翠湾 项目位置 项目规划 立面效果 16金山区金山新城B17地块方案 网上备案户型名义户型面积套数配比 一室二厅 （顶层户型） 本次未开 52122.8% 60-614811.3

16、% 二室二厅 2+1户型76-7828867.6% 2+1户型 或3+1户型 83-847818.3% 合计-52-84426100% 偷面 积空 间 阳台 2+1户型：76 阳台 偷面积 空间 阳台 2+1户型：83 可变3+1户型 市场案例支撑：新城昱翠湾 u户型借鉴 17金山区金山新城B17地块方案 市场案例支撑：新城昱翠湾 u开盘热销 10月27日开盘 360套 1500人到场 摇号方式 开盘当日售罄 报价14000元/平 总价110-130万元/套 经市场检验，刚需客户对低总价的 紧凑型产品认可度高 相关新闻链接： 18金山区金山新城B17地块方案 品类价格关系 19金山区金山新城B17地块方案 关于本项目价格定位 小高层12000，多层12800（毛坯） 多层/小高层价格比：1.067 寻找同类多层+小高层规划的社区 参考两种类型同期在售时的价格比值 价格比论证思路 多层/小高层价格比 20金山区金山新城B17地块方案 朗诗绿色街区-嘉定 u电梯多层6F：21000（一楼送地下室） u小高层18F：19500 （2011年同期售价） u多层/小高层价格比：1.076 旭辉城-宝山 u多层5-7F：13000元/平 u小高层18F：12500元/平 u多层/小高层价格比：1.04 浦江坤庭-闵行 u多层5F