房开企业成本分摊方法

1、实务篇 6 成本费用的归集分配原则 企业开发、 建造的开发产品应按 制造成本法 进行计量与核 够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本 和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的 原则分配至各成本对象。 算。其 中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能 具体分配方法有： 1、占地面积法 占地面积法， 是指按已动工开发成本对象占地面积占开发 用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对 象占地总面积的比例进行分配。 2. 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发 用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面 积占期内

2、全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占 地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平 投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的 建筑密度，计算公式是：建筑密度 = 占地面积 / 土地面积。 阳光花园项目取得土地面积为 100000 m ，土地成本 200000 万元。分两期开发， 第一期项目占地面积 28000 , 其中住宅占地面积 8000 m ，第二期项目占地面积 17000 m o 则按占地面积法计算一期住宅的土地成本为： 首先，将土地成本 20 亿在一期和二期分摊，一期分摊

3、土 地成本为 200000/45000*28000=124444.44 万元） 住宅应分摊的土地成本为 124444.44/28000*8000=35555.55 万元） 如果在第一期项目中，还有一处会所属于一、二期共同使 用，占地面积为 2000 m ，则住宅应分摊的土地成本为 124444.44/ 28000-2000 ）*8000=38290.60 （万元） 2 、建筑面积法 建筑面积法， 是指按已开发成本对象建筑面积占开发用地 总建筑面积的比例进行分配。 1. 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对 象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发

4、用地 计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑 面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 举例说明： 阳光花园项目总建造成本支出为 240000 万元， 已知建筑 总面积为 800000 m ，分两期开发。第一期项目建筑面积 500000 m ，其中住宅建筑面积 300000 m ，第二期项目建 筑面积300000 mS则按建筑面积法计算一期住宅的建造成 本为： 首先，将建造成本 24 亿在一期和二期分摊，一期分摊建 造本为 万元） 万元） 240000/800000*500000=150000.00 住宅应分摊的建造成本为 150000/500000*300000=90000

5、 3、直接成本法 直接成本法， 是指按期内某一成本对象的直接开发成本占 期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 直接成本：是指与成本对象直接相关的、可以用经济合理 方式追溯到成本对象的那一部分成本。 直接成本法： 也称变动成本法、 边际成本法。 在此方法下， 产品成本只包括直接材料、直接人工和变动制造费用。 举例说明： 某房地产公司 2016 年 3 月取得土地，用于开发阳光花园 项目。 2017 年 1 月取得金融机构贷款 10000 万元，年利率 6% 。已知一期土地成本 12.4 亿元，开发成本 17.6 亿元， 其中住宅归集土地和开发成本为 18 亿元。二期土地成本为 7.6 亿

6、元，尚未进行开发。则按直接成本法计算一期住宅的 利息成本为： 万元） 10000*6%/300000*180000=360 注：本例中为简化，将土地和开发成本均作为直接成本。 在实际操作时，需要对开发间接费中的明细项目进行分析判 断，对于固定开发间接费如售楼处的费用，需要扣除。 4、预算造价法 预算造价法， 是指按期内某一成本对象预算造价占期内全 部成本对象预算造价的比例进行分配。 举例说明： 某房地产公司 2016 年 3 月取得土地，用于开发阳光花园 项目。 2017 年 1 月取得金融机构贷款 10000 万元，年利率 6% 。已知一期预算造价 30 亿元，其中住宅预算造价为 18 亿元

7、。二期预算造价 20 亿元，尚未进行开发。则按预算造 价法计算一期住宅的利息成本为： 万元） 对于发生的土地成本和不同的开发成本明细项目， 税收上 10000*6%/300000*180000=360 又专门规定了具体的分配方法。 （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结 合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的 ,属于一次性取得土地分 期开发房地产的情况 ,其土地开发成本经商税务机关同意后 可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再 行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成 本，应按建筑面积法进行分配。 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本 法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法