武汉房地产市场基本情况

1、武汉市房产市场基本情况武汉市房产市场基本情况 目目 录录 一一 武汉城市概况武汉城市概况 .4 4 1、 城市地理位置及其特征 .4 2、 交通状况 .4 3、 行政区划 .5 4、 人文环境 .6 5、人口环境 .6 二二 城市宏观经济城市宏观经济 .7 7 1、 近两年城市生产总值（gdp） .7 2、 三产结构比 .7 3、 固定资产投资 .8 4、 居民生活水平 .8 三三 城市规划及其发展方向城市规划及其发展方向 .9 9 1、 城市总体规划 .9 2、住房规划 .11 四四 武汉房地产市场武汉房地产市场 .1212 1、武汉房地产的发展历程 .12 2、近阶段武汉房地产市场运行特点

2、 .12 3、近两年房地产运行指标 .13 3.1 房地产开发投资情况 .13 3.2 房地产开发土地供应情况 .13 3.3 近两年房地产施工情况 .14 3.4 近两年商品房新开工面积 .15 3.5 商品房竣工面积 .15 3.6 商品房销售面积 .15 3.7 商品房价格走势 .17 4 土地市场供应情况 .18 4.1 成交面积，成交金额逐年增加 .18 4.2 商住用地供应逐渐成为土地供应主体 .18 4.4 近两年地价一路飙升，最大涨幅达到 126.8%.20 4.5 容积率普遍增高，高层，小高层成为楼市主流 .21 5 2007 年武汉房地产运作总体分析 .22 5.1 商品房

3、区域价格情况 .22 5.2 不同价格段商品房住房价格及销售情况.23 5.3 不同面积商品房价格及销售情况.23 5.4 不同建筑类型商品房价格及销售情况 .24 5.5 购房人群分布情况 .25 五、五、 别墅市场别墅市场 .2525 （一） 、宏观政策 .25 1、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析 .26 2、别墅调控政策深入解析 .27 （二） 、武汉别墅发展进阶 .28 （三）武汉别墅发展状况 .28 1 别墅市场运行数据 .28 2 武汉别墅市场版块.30 (四)重点版块分析 .30 1、盘龙城版块 .30 2、金银湖版块 .33 3、汤逊湖板块 .36 4、城市别墅 .39 5

4、、沌口板块 .41 6、木兰湖板块 .41 六、六、 武汉房地产市场武汉房地产市场 .4343 （一）板块分布信息 .43 （二）2007 年各板块商品住房概况.44 1、 汉口中心区 .44 2、古田片区 .47 3、二七、后湖片区 .50 4、东西湖片区 .53 5、武昌中心 .57 6、青山片区 .59 7、 关山片区 .60 8、南湖片区 .63 9、汉阳中心板块 .66 10、沌口片区 .68 一一 武汉城市概况武汉城市概况 1、 城市地理位置及其特征城市地理位置及其特征 武汉，简称 “汉” ，俗称 “江城” ，位于中国腹地中心、长江与汉江 交汇处，是湖北省省会，华中地区和长江中游的

5、经济、科技、教育和文化 中心，全国特大城市和重要的交通枢纽。在平面直角坐标上，武汉市东西 最大横距 134 公里，南北最大纵距约155 公里，形如一只自西向东翩翩 起舞的彩蝶 . 2 2、 交通交通状况状况 武汉历来有“九省通衢”之称，是我国少有的集铁路、水路、公路、航空 于一体的交通枢纽。 武汉的天河国际机场离市区有 25 分钟的车程，机场每小时都有一班车发 往市区的长途汽车站（就在汉口火车站附近） ，反之亦然，票价 15 元。民航每 天都有直达北京、上海、南京、郑州、广州、南昌、福州、成都等国内主要城 市及世界各大城市的航班。 武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一，上游至重庆、下游至上海都有

6、定 班客轮往返。由于船运速度较慢，近年来乘船去武汉的旅客已明显较少，因而 现在的客轮班次也减少了很多， 武汉成为华中第一大交通港站。铁路京广线、襄渝线、焦柳线、汉丹线和 武大线交织通往全国各地。公路也四通八达。 【市内交通 】 大桥 因为独特的地理环境，武汉桥梁众多。长江上从上游到下游依次有军山长 江大桥（长江五桥） 、白沙洲长江大桥（长江三桥） 、武汉长江大桥（长江一桥、 公铁两用桥） 、武汉长江二桥、天兴洲长江大桥（长江四桥、公铁两用桥、在 建） 、阳逻长江大桥（长江六桥、在建）共四座公路大桥和两座公铁两用大桥。 汉水上从上游到下游依次有长丰桥、知音桥、铁路桥、月湖桥、江汉桥、晴川 桥共五

7、座公路桥和一座铁路桥。 公共汽车和轮渡 武汉最早的公共汽车是从双墩开往五福路的 1 路，发展至今已经有 1、2、4、5、6、7、8、9 字头公汽线路几百条，以及 无轨电车线路 7 条。近年来，武汉市了实行城郊公交一体化工程，开通了编号 为 4 位数的郊区公交。但是，由于这项工程牵涉到郊区中巴业主的利益，实行 至今仍然阻力重重。 轨道交通 武汉市规划未来的轨道交通网由 7 条线路构成，总长 222.8 公里。除一号线吴家山至堤角 30.5 公里为轻轨 外，其余 6 条线路都是地铁。分别为：二号线，常青 花园至流芳，39. 8 公里；三号线，沌口至三金潭， 32.2 公里；四号线，永安堂至青山，2

8、9.3 公里；五 号线，青山至青菱，33 公里；六号线，老关村至堤角， 25.3 公里；七号线，古田至野芷路，32.7 公里。这 7 条线路中，二、三、四号线跨越两江，连通三镇； 一、五号线分别贯穿汉口、武昌的东西方向；六号线 沟通汉口、汉阳旧城及后湖新区；七号线则把汉口北 部与武昌东南部联为一体。 过江隧道 （在建，2004 年 11 月 28 日开工，总建设周期 45 个月） 武汉隧道为长江上的第一座过江隧道，长约 3.6 公里（含匝道） ，汉口越江点 位在江滩公园附近，胜利街设右进隧道匝道、天津路设右出隧道匝道；武昌越 江点位于和平大道，友谊大道设 4 条匝道连接。该工程为左、右道隔离的

9、双向 4 车道公路隧道，设计使用年限 100 年，可抗 6 级地震和 300 年一遇洪水。 3 3、 行政行政区划区划 武汉分 13 个区,城区 7 个,郊区 6 个,以及东湖风景区,东湖经济开发区， 武汉经济开发区属于武汉市直属。 7 个城区：江汉，江岸，硚口区，武昌，洪山，青山，汉阳 6 个郊区：东西湖，汉南，蔡甸，江夏，黄陂，新洲 4 4、 人文人文环环境境 武汉市的历史是很悠久的，北效黄陂县有近几年才发现的盘龙城遗址，是 距今约 3500 年前的商代方国宫城。三国时期，在武昌和汉阳筑有江夏和却月 古城，唐代已是著名商埠，明清时为全国“四大名镇”之一。在中国近代史上， 三镇遍布革命胜迹，

10、一九一一年辛亥革命首义于此，现存有起义门旧址，武昌 阅马场的红楼是当时的指挥中心，现存有孙中山的纪念铜像。最负胜名的景点 有：江南三大名楼之一的黄鹤楼，国务院首批命名的国家级风景区东湖，以五 百罗汉、玉佛及悠久历史著称的归元寺，高山流水觅知音的古琴台等。黄兴 近代民主革命家，字克强，长沙人。早年就读于长沙城南书院，1898 年进武 昌两湖书院深造，1902 年度，赴日本留学，1916 年病逝于上海，归葬长沙岳 麓山，有黄兴集行世，还出现过 孙中山，蔡锷，张自忠，岳飞，彭楚藩、 刘复基、杨宏胜等历史名人。 5 5、人口、人口环环境境 近两年武汉人口呈逐年上涨势态，2006 年人口增长速度最快，人

11、口增长率 是近两年的高峰阶段。从整体来看，武汉人口增长速率稳定在 2%，人口增长幅 度较为稳定。2007 全市户籍人口 828.8 万人，占全省人口的 13.65%。 2004-2007年武汉人口增长情况 828.8 818.84 801.36 785.9 1.22% 2.18% 1.97% 0.60% 760 770 780 790 800 810 820 830 840 2004200520062007 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 总人口数（万人）增比（%） 二二 城市宏观经济城市宏观经济 1 1、 近近两两年城市生年城市生产总值产总值（gdpg

12、dp） 近两年武汉市 gdp 稳中有升。2007 年地区生产总值 3141.50 亿元，比上年 增长 15.6%，增幅高于全省增长水平 0.9 个百分点，继续保持高速运行。 3141.5 2590.75 2238 1882.24 16.2 15.7 18.9 13.2 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2004200520062007 0 5 10 15 20 gdp（亿元）增幅（%) 2 2、 三三产结产结构构比比 2007 年三产结构进一步优化，一、二、三产业比重由上年的 4.5：46.1：49.4 调整为 4.1：45.8：50.1。二，三产业增长幅

13、度较快，占据 整个三产增加值的 95.8%。 从近两年三产结构来看，三产结构比例较稳定，第三产业是整个经济的龙 头，占比逐年看涨，武汉经济发展越来越优质化。 2004 年-2007 年三产结构 0% 20% 40% 60% 80% 100% 第一产业第二产业第三产业 第三产业49.3748.549.649.450.1 第二产业44.646.245.546.145.8 第一产业5.75.34.94.54.1 3 3、 固定固定资产资产投投资资 2007 年全社会固定资产投资 1732.79 亿元，比上年增长 30.7%，增幅同比 提高 4.6 个百分点。从历年投资情况来看投资额逐年增长，武汉投资

14、环境良好。 570.42645.06 822.32 1055.18 1325.29 1732.79 0 500 1000 1500 2000 200220032004200520062007 亿元 历年武汉社会固定资产投资情况 4 4、 居民生活水平居民生活水平 全年城市居民人均可支配收入 14357.64 元，比上年增长 16.2%，增幅同比 提高 2.3 个百分点。城市居民恩格尔系数 41.2%，上升 2.4 个百分点。全年农 民人均纯收入 5371 元，比上年增长 13.1%，增幅同比提高 3.5 个百分点。农村 居民恩格尔系数 44.2%，下降 0.2 个百分点。居民生活水平处于小康水

15、平。 7820.288524.56 9564 10849.68 12360 14527 0 5000 10000 15000 200220032004200520062007 单位：元历年武汉市人均可支配收入 三三 城市规划及其发展方向城市规划及其发展方向 1 1、 城市城市总总体体规规划划 将武汉建设成最适宜居住的城市将武汉建设成最适宜居住的城市 1.1 提高公园绿化水平，建设气候宜居城市塑造 引导以“水为纽带”的武汉城市形态，形成山水相间的组团式结构，一是保 护武汉市区长江、汉江的重要低温廊道作用，二是将市区内有限的绿地连成片， 并利用湖泊水体有效扩散污染，达到提高城市舒适度的目的，三是建

16、议规划打 通三条主要城市湿地风道：巡司河-武昌南站-大小东门-沙湖-东湖，南湖-珞狮 路-东湖，汤逊湖-南湖-东湖，实现治污还绿、连湖通江，并连接汉口几个公园 和小湖泊，形成市区大面积的开敞空间，进一步恢复原有武汉城市水系的生态 功能。 1.2 循环经济优先，城乡统筹，创建生态宜居城市 建设武汉生态城市的核心任务，一是要大力发展循环经济，二是要提高能 源利用效率。武汉郊区由于拥有广阔的森林、水面和农田草地，生态环境容量 是主城各区的数倍至数十倍，排序依次为黄陂、江夏、蔡甸、汉南、新洲和东 西湖，城市总体规划需要统筹城乡建设，完善武汉市域生态环境结构和功能， 保护恢复和建设扩展公共的生态国土面积

17、，避免城市“摊大饼”。 1.3 凸现“水”和“绿”两大要素，打造滨水宜居城市 体现武汉“水”和“绿”两大要素与城市空间的完美融合，打造“以湖为心、以 江为脉、以绿为体、以山为衬”的水都绿城。 一是整合武汉城市“两江四岸”标志性核心滨水景观区，控制城市滨水轮 廓景观线，逐步形成视觉开阔， “江”、 “城”相映的现代城市景观主轴线。积极建设 滨水景观序列，营造各具特色的滨江亲水空间，在遵循防洪要求的前提下，滨 江道路可适当改造，使滨水区有足够空间来组织观景、休闲、绿化等设施。 二是增加亲水性、文化性、娱乐性设施，以开敞公共广场绿地组织湖泊滨 水景观带，力求“一湖一特色，每湖有亮点”。武汉市区的汉江

18、宽约 250?300 米， 与伦敦泰晤士河（250 米） 、珠江（200 米）相仿，由于河道不宽，景观特征与 两岸建筑相互映衬，容易形成场所感，汉江两岸的景观塑造重点应放在两岸景 观和谐上，重视土地利用的纵深开发，将汉江打造成一条风景之河、经济之河。 三是尽可能地将酒店、餐厅、酒吧、茶座和购物等休闲娱乐设施设置于城 市滨水地区，举办各类水上或滨水大型活动，如湖滨马拉松、f1 摩托艇、帆船 赛等，使滨水地区的城市形态更为活跃，气氛更为热闹和欢愉，吸引游客和本 地市民，打造滨水产业，繁荣滨水经济。 四是严格保护市区连续而宽敞的生态廊道，建设城市绿楔生态系统，规划 湖泊与湖泊、湖泊与江河之间的相互连

19、通，为保证城市滨水活动的亲水性和人 文特色塑造，建议以低强度的适量开发方式，合理布局城市滨湖会展和休疗养 设施，塑造武汉城市湖泊绿楔特色。 1.4 标志性文化设施+文化活动+文化产业 营造文化宜居城市 武汉城市文化特色营造的战略定位在于“天元之城”、 “世界水都”、 “楚风汉韵”和 “三镇鼎立”。 2、住房规划、住房规划 未来几年，武汉市将重点发展七大区域，住房供应主要集中于内环与三环 之间，促进新城发展；七大区域为王家墩商务区、四新地区、岳家嘴片、南湖 片、后湖居住新城、黄浦新城、光谷等。 根据“十一五规划” ，2010 年末武汉市住宅竣工总面积累计实现 4450 万平 方米。规划蓝图设想

20、2010 年的武汉楼市住房结构是这种形态普通商品住房 竣工面积 2000 万平方米；经济适用住房竣工面积 1200 万平方米；廉租住房 1500 套；其他类型住房竣工面积 1250 万平米。 “十一五”住房发展的基本思路:围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅 的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能 省地型住宅建设力度。加大住宅社会保障力度，发展节能省地型住宅，确保住 宅建设的舒适化和节约化。 调整住房供应结构。重点发展满足市民自住需求的中低价位、中小套 型普通商品住房，特别是经济适用住房和廉租住房；严格限制低密度、大套型 商品住房，继续停止别墅类项目的建设。 优化

21、住房空间布局。与城市总体规划和产业发展规划相衔接，方便市 民生产生活，坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武 昌三镇均衡发展。 完善配套设施。按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高 智能管理的要求，完善住宅小区的市政基础设施，提升公共服务功能，加强和 健全安全防范和社区服务体系建设。 加强住房保障。加大经 济适用住房建设规模，规范经济适用住房管理。完善廉租房制度，运用租 金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。 发展节能省地型住宅。按照国家节能规范要求，大力推动既有住宅节 能改造，新建住房全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平。 四四 武汉房地产市场武

22、汉房地产市场 1 1、武汉房地产的发展历程、武汉房地产的发展历程 武汉房地产的发展历程主要有三个阶段 第一阶段， 2002 年2004 年是一个蓄能期：这一阶段武汉房地产的 品质提升是有目共睹的，特别是本土开发商的开发理念有了质的飞跃，再 不仅仅是钢筋混凝土的堆砌，而是从人文的角度和品质上为居所赋予更多 的舒适感受 第二阶段， 2004 年2006 年是高速发展期：无论本土还是外来的 开发商此时都已具备了较强的操盘能力，一个又一个精品楼盘闪亮登场。 同时，市民的购房理念也发生了翻天覆地的变化，几年前见面打招呼都是 问“吃了没 ”，而今都是 “买了房没 ”；街头巷尾买房都成了第一谈资， 几乎所有

23、楼盘都不愁没人要，也难怪，穷了几十年的老百姓，压抑了几十 年的购房欲望在这时迸发了，买房成了物资生活条件改善后的头等大事， 消费观念的转变，城市化的进程，家庭结构的改变等都是推动房地产发展 的原动力。 第三阶段， 2007 年进入井喷期：这一年是武汉房地产市场的成交量， 房价， 地价节节攀升，房价一个月涨千元成了常态 2 2、近阶段武汉房地产市场运行特点、近阶段武汉房地产市场运行特点 房地产开发投资增幅平稳 自 2005 年国家对房地产市场采取调控措施后，武汉是房地产开发投资始终 保持稳步增长。2006 年武汉市房地产开发投资增幅回落了 4.8 个百分点，而 2007 年虽有有所上浮，但上浮幅

24、度较小，同比仅增长 2.7 个百分点，总体趋势 平稳 商品房住房市场需求旺盛 从商品房住房销售情况来看，2007 年武汉市商品房市场总体需求旺盛，销 售登记 11.28 万套，同比增长 31.85 住房价格总体涨幅较快 本市居民仍是市场消费主力 虽然近两年省内和省外在武汉市住房的购买力进一步增强，但本市居民仍 是购房主体。2007 年武汉市居民购房套数占到总比的 59.49%。 小高层和高层商品房占据市场主流 从武汉现有市场看，小高层和高层的开发量占到整个商品房市场的 82.48%。目前在售项目基本上一小高层和高层为主，特别在中心城区表现突出。 中小户型商品房成为市场需求主体 3 3、近两年房

25、地产运行指标、近两年房地产运行指标 3.13.1 房地产开发投资情况房地产开发投资情况 2007 年房地产开发投资为 459.75 亿元，同比增长 25.6%占全社会固定资产 投资的 26.5%。其中，房地产住房开发投资为 329.54 亿元，同比增长 21.25,占 房地产开发投资的 71.7%。从房地产历年走势图中可以看出，自从国家实行宏观 调控以来，房地产投资一直保持着稳步增长的势头。 历年房地产开发投资走势 459.75 366.15 297.99 233.3 169.5 132.5 0 100 200 300 400 500 200220032004200520062007 亿元 3

26、.23.2 房地产开发土地供应情况房地产开发土地供应情况 2007 年武汉市全市区成功出让土地共计 216 宗，出让土地面积约为 1152 公 顷（17272 亩） ，规划可建筑面积约 2423 万平米。其中武汉市 7 个主城区土地总 成交量约为 252 公顷（3782 亩） ，实现总交易金额 237 亿元，土地平均成交单价 为 627 万元/亩，平均楼面地价为 2929 元/平米（上述数据统计仅含经营性用地） 。 221.47 158.47 257.53 050100150200250300 2005 2006 2007 万平米近两年土地实际出让面积 纵观 2007 年全年各项数据指标，无论

27、是土地出让面积、规划可建筑面积及 交易总金额与 2006 年同期比较，均有大幅度提升，涨幅分别达到 72、130、290。究其原由不难发现，2007 年武汉土地供应放量，是造成 各项指标大幅攀升的主要因素。 3.33.3 近两年房地产施工情况近两年房地产施工情况 2007 年武汉市房屋施工面积 3195.41 万平方米，增长 11.1%。其中，住宅 施工面积 2659.56 万平方米，增长 9.5%。 1690.12 1955.492439.12 2759.63 2876.92 3195.41 0 1000 2000 3000 4000 200220032004200520062007 单位：

28、万平米 历年武汉市房屋施工面积 3.43.4 近两年商品房新开工面积近两年商品房新开工面积 2007 年 1-11 月份商品房新开工面积 928 万平米，与去年同期相比减少 5.7%。 历年商品房新开工面积 711.71 756.65 1055.22 1195.4 1074.88 928 0 200 400 600 800 1000 1200 200220032004200520062007 单位：万平米 3.53.5 商品房竣工面积商品房竣工面积 2007 年房屋竣工面积 933.37 万平方米，增长 6.8%。其中，住宅竣工面积 811.62 万平方米，增长 4.8%。 历年商品房竣工面积

29、 633.17 702.99 816.72 873.83 933.37 682.62 0 200 400 600 800 1000 200220032004200520062007 万平米 3.63.6 商品房销售面积商品房销售面积 2007 年商品房屋销售面积 1135.41 万平方米，比上年增长 18.2%。其中， 住宅销售面积 1069.89 万平方米，增长 17.7%。商品房屋销售额 529.56 亿元， 增长 49.4%。其中，住宅销售额 483.14 亿元，增长 50.4%。 历年商品房销售面积 658.08 960.88 1135.41 681.85 0 200 400 600

30、800 1000 1200 2004200520062007 万平米 从增长幅度来看，近两年来武汉市商品房需求量加大，2006 年商品房销售 面积同比增长 40.9%，需求出现井喷。2007 年商品房一路畅销，在 06 年基础上 销售面积突破千万平米，同比增长 18.2%。 从供需比来看，近两年供需比呈整体下滑的趋势，2006 年商品房市场开始 出现供不应求现象，供需矛盾在 2007 年进一步加剧。 历年房地产销售面积增比 3.6 18.2 21.2 40.9 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2004200520062007 近两年供需比走势 0.82 1.06 1.1

31、9 0.9 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 2004200520062007 3.73.7 商品房价格走势商品房价格走势 2007 年，武汉市商品房价格为 4685.32 元/平米，同比增长 1063.12 元/平 米，涨幅达 29.35%。写字楼价格为 5698.97 元/平米，同比增长 20.66%。商铺 价格 7859.87 元/平米。 从历年武汉市商品住宅成交价格走势来看，武汉市商品房价格一路飙升。 2006 年-2007 年，仅一年时间，商品住房价格上涨千元，2007 年武汉商品住房 供不应求现象加剧。 2002-2007年武汉市商品房住宅成交价格走势 206

32、5.32 2353.4 2667.64 3345.75 3622.2 4685.32 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 200220032004200520062007 随着国民经济的稳步发展、人均收入的持续增长，未来住房消费市场还将 有一个较长的平稳发展期，在城市环境改善、建安成本增加、住宅品质和综合 配套提升等因素带动下，全市商品住宅价格将保持平稳上升的趋势。 4 4 土地市场供应情况土地市场供应情况 4.14.1 成交面积，成交金额逐年增加成交面积，成交金额逐年增加 成交面积和成交金额逐年看涨。 158.347 257.

33、53 60.95 228.89 0 50 100 150 200 250 300 成交面积（万平米）交易金额（亿元） 20062007 从图表中可以看出：2007 年土地成交共 53 宗，成交面积 257.53 万平米， 成交金额 228.89 亿元，与 2006 年同期分别增长 62.51%和 275.53%。受国家宏 观政策和供需关系的影响，政府加大了土地供应量，但是成交金额翻倍增长， 一方面可以反应出土地资源供应紧缺，另一方面也反应了武汉市场商品住房需 求旺盛，地价的翻倍增长是导致了 2007 年武汉房价的上涨的主要原因。 4.24.2 商住用地供应逐渐成为土地供应主体商住用地供应逐渐成

34、为土地供应主体 2005年各类用地供比 商住用地, 13.60% 商业用地, 4.50% 工业用地, 0.50% 居住用地, 81.40% 2007年各类用地供比 居住用地, 40.44% 工业用地, 1.95% 商业用地, 3.94% 商住用地, 53.67% 从图表中可以看出，住宅成交用地占比呈逐年减少趋势，其主体地位被商 住用地所代替。从 2007 年各类性质土地占比可以看出：2007 年出让土地的主要 用途为商住用地和居住用地，占总出让面积的 53.67%，居住用地以 40.4%紧跟 其后。这说明武汉未来商业发展模式不单局限于传统商圈，而以区域商业，社 区商业为代表的新兴商业圈或商业区

35、成为城市商业发展的新方向。随着城市开 发的不断进行，土地供应郊区化，大型化的趋势越发明显，因此在大型社区内 建设配套商业成为促进郊区房地产发展的新趋势。 4.3 武昌是土地交易量的主体区域 69.7 86.5 65.2 0 20 40 60 80 100 武昌汉口汉阳 2005三镇交易面积（万平米） 2006年各类用地供比 居住用地, 38% 工业用地, 1% 商业用地, 25% 商住用地, 36% 从武汉三镇具体区域的成交情况看，武昌已经连续 2 年独占鳌头，依然保 持较大的土地总量的份额。武昌房地产市场正处于增长模式转型的关键时期， 纵观武昌 2007 年具体供应的地块情况，可以清晰发现武

36、昌在土地利用规划上一 直结合了区域发展形势的衔接。加之武昌规划利好不断， “使馆区”规划、 “世 界 500 强公司总部区重点扩展区”的形成，水果湖等高档行政、居住区域的日 趋纯熟，以及地铁二号线的动工，都赋予武昌区域进一步发展的动力及潜力。 4.44.4 近两年地价一路飙升，最大涨幅达到近两年地价一路飙升，最大涨幅达到 126.8%126.8% 2005年-2007年武汉市地价走势 328.8 274 621.5 2923 1728 1900 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 200520062007 土地平均单价（万元/亩）楼面价（元/平米）

37、 从图中可以看出，近两年地价整体走势呈整体上扬趋势，成交单价大幅度 增加，2007 年地价同比增长 126.8%，楼面价也比同期增长近 70%。无论从土地 平均单价来看，还是从楼面平均地价来看，与 2007 年土地交易的市场现象密不 可分。一方面，受单宗土地交易价格的影响，整体带动了整体土地平均价格水 平；另一方面，三镇中出让的部分土地楼面地价已接近区域当年度平均房价的 水平，而房地产市场旺盛的需求，进一步促进土地市场的价值得以大大体现， 07 年主城区土地成交面积及规模远远高于往年，一定程度也影响了 07 年土地价 0 50 100 150 武昌汉口汉阳 2007年三镇土地成交情况 交易面积

38、（万平米）交易宗数（宗）交易金额（亿元） 格水平；第三，武汉土地交易市场受全国土地交易市场整体的发展趋势影响， 活跃的交易也促进了土地市场价格水平的整体上扬。 从图中我们还可以看出，2006 年土地成交价同比 2005 年出现下滑趋势，这 主要是由于 2005 年年初上海世贸集团，香港和记黄埔，香港瑞安三大地产集团 进驻武汉房地产市场，带动了土地市场的火爆，同时由于三大集团所拍地块均 处于城市核心位置，带动了整体地价的提升，而 06 年所拍地块处于城市中心区 域的较少，而且没有大体量的地块带动地价提升，所以地价较 05 年有所回落。 4.54.5 容积率普遍增高，高层，小高层成为楼市主流容积率

39、普遍增高，高层，小高层成为楼市主流 从 2006 年武汉土地成交地块容积率区间统计来看，容积率 3.0 以上的约占 成交总量的 49%。2007 年中心城区今年实际土地出让的平均容积率为 3.3，容积 率较 2006 年同期增加了 0.3，在建筑形态上已进入以高层为主导的时代。从武 汉市的在售盘楼也不难看出高层，小高层已占据了半壁江山。 4.6 土地市场整体分析与预测 现今的武汉土地市场，海外基金、海外资本等于 2007 年表现的异常活跃。 自 2007 年 3 月份，金地携首支荷兰 ing 基金进入后，武汉土地市场实际上便开 始了资本运营的局面。 无论是金地还是万科，或是华润，在土地市场千金

40、一掷的豪情，均与资金 密不可分。华润置地于 2007 年 4 月底，以总价 37.29 亿元，拿下武汉市民主路、 汉钢和杨园三宗地块；而金地更是奋勇拼搏以接近 7000 元/平米的楼面地价竟 得京汉大道的地块开发权。 外来房地产企业进入武汉，两年前更多的企业是在雄厚资金的支持下，经 过深思熟虑后进入武汉市场的；而如今现状则是外来企业积极的通过多种融资 渠道，达到进一步扩大企业在武汉房地产市场的份额。地产是一种“可持续性” 投资项目，对于关注武汉市场、努力寻找价值体现投资领域的投资者而言，资 金与企业合作的意义远远超过合作本身，将会给投资领域和房产领域带来天翻 地覆的改变，不仅会影响投资方向，也

41、会改变房地产业的竞争格局。 展望 2008 年，武汉土地市场将会呈现三大特点：第一，土地出让将以“净 地出让”为发展趋势。 土地储备管理办法的颁布，无论对土地市场还是及企 业购地来说，最大的利好之一便是“净地” 。净地出让及购置，不仅加快了土地 进入市场的步伐，而且对改善房地产市场的供需结构起到至关重要的作用。第 二，土地开发进一步加快，市场供应量进一步放大。由于国家集约土地利用的 总体思路，加大了对闲置土地的清理，连续出台了关于土地闲置不同年限的政 策，这些政策陆续实施将导致已购置土地开发的速度。届时，房地产市场由于 供需不平衡的现象将有所改善。第三，远城区土地供应将大幅增加。 “两型社会”

42、 试验区的政策对武汉城市圈的发展起到了积极促进的作用，届时随着城市外扩 势头的锐增， “大武汉”概念的形成，使城市与郊区化的界限明显打破，2007 年 武汉各大远城区土地供应量已有所增加，预计未来远城区及新区土地的供应量 将继续增加，成为投资企业及开发商关注的重点地区。第四，土地整顿继续深 化。近 2 年土地市场的一系列整顿措施将继续延续，国家对土地市场的调控力 度将进一步加强，土地供应市场将逐步趋于法制化、透明化。 5 5 20072007 年武汉房地产运作总体分析年武汉房地产运作总体分析 5.15.1 商品房区域价格情况商品房区域价格情况 2007 年，全市各区商品房价格均有不同幅度的上涨

43、。均价最高的片区为汉 口中心区，均价为 5581.62 元/平米，其次是武昌中心区，均价为 5480.76 元/ 平米。沌口成交均价为 3610.95，为全市最低。 5581.62 3610.95 4485.61 4338.58 4282.59 4163.44 5480.76 3924.08 4198.18 4412.94 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 汉口中心 古田片区 二七，后湖片区 东西湖片 武昌中心 青山区 南湖片 关山片 汉阳中心 沌口片 5.25.2 不同价格段商品房住房价格及销售情况不同价格段商品房住房价格及销售情况 2007 年价格在 4000

44、 元/平米以下的商品房成交均价为 3815.63 元/平米，成 交量主要集中在沌口和东西湖片；价格在 4000-5000 元/平米的商品房成交均价 为 4782.34 元/平米；5000-6000 元/平米的商品房成交均价为 5868.58 元/平米； 6000 元/平米以上的商品房均价为 8231.49 元/平米，交量主要集中在各大中心 城区。 3815.63 4782.34 5869.58 8231.49 0 2000 4000 6000 8000 10000 4000以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 元/平米 2007年武汉商品房住宅成交均价（按价格段划分） 从

45、各价格段销售占比上来看，武汉市商品房成交均价主力范围在 4000-5000 元-平米，6000 元/平米以上占销售总量的份额较小，说明武汉楼市成交量还是 以中低档商品房为主。 36.66% 35.14% 16.98% 11.22% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00% 4000以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 2007年分价格段销售占比 5.35.3 不同面积商品房价格及销售情况不同面积商品房价格及销售情况 2007 年 90 平米以下户型成交价格最高。从片区来看，90 平米以下的价格 带动力主要来自汉口中心区，武昌及汉阳中心区，受地理位置，景观

46、环境及产 品类型等影响，以上三个区域 90 平米以下的住房价格都超过 6500 元/平米。 不同面积段成交均价（元/平米） 5582.76 4215.09 4950.57 4125.74 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 90平米以下90-120120-140140平米以上 元/平米 在销售占比上，2007 年商品房成交面积主要集中在 90-120 平米，同比增加 2.06%。120-140 平米和 90 平米以下的市场销售占比持平，中小户型是市场需求 主流。大户型市场需求较小，占整个商品房市场销售的 13.46%。 不同面积段销售占比 13.46% 32.58%

47、 24.56% 29.13% 90平米以下90-120120-140140平米以上 5.45.4 不同建筑类型商品房价格及销售情况不同建筑类型商品房价格及销售情况 除别墅外，高层成交均价最高，为 5545.63 元/平米，与 2006 年相比上涨 31.93%。目前武汉中心城区住房基本是实现高层化，而小高层和多层住房主要 位于非中心城区。 不同建筑类型成交均价（元/平米） 4350.19 5545.63 6788.96 4227.81 0 2000 4000 6000 8000 多层小高层高层别墅 元/平米 从不同建筑类型销售占比上看，高层销售量占据半壁江山，小高层的销售 量紧跟其后。别墅由于

48、其高端特殊性，销售量占比最少。从整个高层销售情况 不难看出，高层已经逐渐被人们接受，其地位日益稳固，随着土地资源日渐短 缺，高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因 其供给量的匮乏而逐渐转向高层，使对高层的需求层整体增长趋势。 销售套数占比（%） 1.02% 32.08% 17.28% 49.62% 多层小高层高层别墅 5.55.5 购房人群分布情况购房人群分布情况 武汉市商品房购买人群以本市人为主，但由于武汉地处中部的特殊位置及 其城市化进程的加快，省内及省外购房者也在不断进入武汉市场。 武汉市商品房各类购房者占比（购房套数） 14.45% 27.19% 58.24%

49、 0.12% 北市本省（除本市）外省境外 五、五、 别墅市场别墅市场 （一）（一） 、宏观政策、宏观政策 别墅项目作为高档房，近几年来，成为国家宏观调控的重点打压对象，我们 历数对别墅项目影响较大的调控政策，评估其影响度。 国务院发布关于促 进房地产市场持续健 康发展的通知 ，再 次提出要控制高档商 品房建设，控制此类 用地供应量暂停审批 央行颁布中国人民银 行关于进一步加强房地 产信贷业务管理的通知 别墅等项目应适当限制 对别墅市场发展资金产 生一些影响 国土资源部发布关 于清理各类园区用地、 加强土地供应调控的 紧急通知 ，规定 5 年内停止对别墅的用 地供应。 2003 年 2 月 8

50、日 2003 年 6 月 5 日 2003 年 8 月 12 日 2006 年 4 月 10 日 2006 年 5 月 29 日 2006 12 18 国土资源部土地 利用司副司长李 海洋公开表示， 将出台对“别墅” 的准确界定，并 对高档住宅和别 墅用地进行不同 程度的限制 国务院办公厅转 发建设部等九部 委关于调整住 房供应结构稳定 住房价格的意见 ，重申停止别墅 类项目土地供应 国土资源部等部 委联合发布限 制用地项目目录 和禁止用地项 目目录 ，别墅、 高尔夫球场等项 目用地被明令禁 止 1 1、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析 从别墅相关政策发布

51、的时间上来看，早在 2003 年国土资源部就提到了“今 后五年内停止别墅类用地供应”，时至 2006 年 5 月 30 日国土资源部一律停止别 墅类房地产项目的供地和办理相关用地手续。可以说国家针对别墅市场的宏观调 控实现了“软着陆”，在我国别墅开发用地的供应也正式的停止了。 从别墅相关政策发布的部门来看，近年来一系列的政策都来自于国家相关管 理部门，而就武汉本地来说，并没有别墅地方政策出台。 别墅市场相关政策，主要从两个方面作为切入点：一是从别墅开发的源头 土地上控制，别墅用地被正式叫停，未来别墅类物业将更为稀缺；二是通过金融、 信贷方面的政策，加大别墅类项目开发和消费的成本。 此外，最新出

52、台的土地增值税政策将 2007 年从 2 月 1 日起开始对房地产企 业土地增值税进行全面清算。由于别墅类项目开发期较长，此项政策的出台将会 对前期获得别墅开发用地，但是尚未开发的企业利润空间带来不小影响。 2 2、别墅调控政策深入解析、别墅调控政策深入解析 影响别墅市场的相关政策主要从两个方面为切入点，一方面，是土地市场政 策；一方面是金融政策。可以看出国家对别墅市场的宏观调控政策不是单一的， 它是在国家对整个房地产市场宏观调控的大前提之下产生的。别墅项目由于其产 品的特殊性，特别是其对土地资源的浪费，必然首当其冲受到政策的打压。 土地方面政策对别墅市场的影响 国家对别墅土地资源的严格控制，

53、随着现有项目的逐渐去化，必然会造成别 墅特别是豪华别墅（独栋、双拼）产品的稀缺，其价值也必然会有所提升。潜在 的别墅项会随着市场的供需结构的不断调整，价格上也会有一定的上涨空间。 独栋、双拼别墅将会越来越少，类别墅产品将会成为别墅市场的主流。类别 墅项目介于别墅与普通公寓之间，即提高了土地的利用率，又在建筑类型以及内 部、外部空间提供了别墅的生活空间，并且降低了使用成本，所以花园洋房、叠 加别墅等类别墅产品将会成为未来低密度住宅市场产品的主流。 金融方面政策对别墅市场的影响 别墅客群的高收入水平决定了金融方面的政策对其的影响不大。购买别墅的 客群中一次性付款的为数不少，因此将购买别墅的首付款提

54、高，对别墅客群来说 并没有什么实质性意义。 而国家宏观调控相关的金融政策，对别墅的开发企业的资金实力和融资水平 提出了更高的要求，可以说金融政策只是加大了企业开发别墅项目的难度而已。 小结：政策对武汉别墅影响度评估 由于国家三令五审的限制、禁止别墅项目用地审批，用地开发年限，使武汉 的别墅市场没有出现一定的井喷现象，为武汉别墅市场稳定健康发展提供了充足 的保证，同时可大大刺激武汉别墅中高档项目的开发与销售。武汉别墅的整体价 格适中，购买力和投资人群成长速度相对较快。从长期看，武汉的别墅市场供应 量较大，别墅价格将缓升，产品品质和附加值提升的同时，将较大程度的提升。 （二）（二） 、武汉别墅发展

55、进阶、武汉别墅发展进阶 武汉别墅市场相对与深圳、上海等一线城市而言发展起步较晚，发展水平相 对滞后。纵观武汉别墅市场发展历程，大致可以分为四个发展阶段，经历四次发 展热潮： 第一次热潮，萌芽期。源自上世纪 90 年代初的开发热。该阶段武汉别墅的 开始在城郊零星发展，由于该阶段土地获取价格比较低，产品价格低，规划设计 和物业管理的落后，但是所谓的别墅在今天看来只是大房子而已。 第二次热潮，初步发展期，在 21 世纪头两年多即 2000-2002 年少量别墅成 功开发形成热潮。该阶段在武汉的南湖和汤逊湖区域出现了相对比较成形的别墅， 比如深圳宝安地产在南湖开发的金秋别墅、武汉宏宇实业开发的玉龙岛花

56、园临湖 别墅； 第三次热潮，成形期。源自 2003 发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次 别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多，而且中心区别 墅也初露苗头，像武昌区中心区水岸星辰和汉阳的金桥半山花园等项目，满足不 同需求层次中高端人群。 第四次热潮，聚集抱团期。就是现在，早期武汉别墅零星分布在城郊进行开 发，经过近 10 年的发展，武汉别墅开发已形成明显的区域性，别墅聚集抱团成 为板块，版块特征明显，呈现出了各自片区独特的别墅特点及色调。 （三）武汉别墅发展状况（三）武汉别墅发展状况 1 1 别墅市场运行数据别墅市场运行数据 别墅市场出现供不应求现象别墅市场出现供不应求现象

57、 2006 年别墅供销基本持平，进入 2007 年，武汉市对别墅的需求加剧，出现 供不应求现象。2007 年 6 月 16 日， “武汉保利十二橡树庄园”开放当日，3 小时 就现场认购 90 套。同一天开盘的“美院 coast” ，首推 65 套，当日销售 53 套。 武汉纯别墅 f天下于 6 月 16 日和 7 月 14 日两下深圳推介，据说两次推介会仅 几个小时，共销售别墅 89 套，进账近 2 亿。 别墅销售价格一年之内上涨千元别墅销售价格一年之内上涨千元 2006 年别墅销售均价为 5231 元/平米，2007 年别墅价格为 6788.96 元/平 2006-2007年别墅供求情况 1

58、67189 398613 165645 504237 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 20062007 别墅供应面积（平米）别墅成交面积（平米） 米，与去年同期增长了 32.54%。 2007 年别墅成交整体价格走势稳中有升，各月别墅价格增幅在 5%左右， 波动较小，别墅市场价格增长稳定。 2 2、武汉别墅市场版块、武汉别墅市场版块 别墅版块化的具体表现是多个别墅项目聚集在一起，形成一个相对集中的别 墅群落。版块中的别墅项目有规模化和社区化的趋势。目前，武汉别墅初步可以 分成 7 大版块： 规模化别墅区盘龙城版块 高端度假别墅区金银湖版块

59、 浪漫写意的别墅区沌口版块 最接近城区、起源较早的别墅区南湖版块 低价策略的别墅区汤逊湖版块 高调热闹的别墅区城市别墅版块 远郊别墅区木兰湖版块 ( (四四) )重点版块分析重点版块分析 1 1、盘龙城版块、盘龙城版块 该版块地脉文化深厚，历史悠久，山水资源得天独厚，航空交通便捷，已经 形成了武汉市规模最大的别墅区。区域目前在售带别墅项目 5 个，别墅建筑面积 2007年1-12月份武汉市别墅成交均价 6495.26 6217.54 5987.56 5892.33 5637.54 5914.28 6562.13 6872.26 7395.82 7631.59 7914.52 7986.71 0

60、 2000 4000 6000 8000 10000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 将近 200 万方（含规划建筑面积），供应总套数将近 4000 套，其中仅 f天下一 个项目的占地面积就高达 3160 亩，总建筑面积 72 万平方米，也是华中地区规模 最大的纯别墅项目。 1）、项目概况 案名f 天下巢 nest山水龙城恒达盘龙湾 容积率 0.330.59 0.6 0.45 绿化率 66.35%45% 50% 40% 总占地面积3160 亩800 亩 12 万平方米 （约 180 亩） 1000 亩 2）、价格分析 案名 f 天下（二 期） 巢 nest（三期）山水龙