《工程进度控制》江北新城合同架构设计-含合同界面划分

1、江北新城合同架构设计 第一节本项目合同策划 一、合同策划主要解决三个层面上的问题 1、合同采购方案：合同发包模式的确定，即公开招标、邀请招 标和直接发包三种方式的选择；以及合同签订方案； 2、合同结构：主要解决项目管理架构、专业合同包的界面、设 计与施工的界面、材料采购方式；计价模式；主要合同管理过程流程 设计，主要包括投资控制流程、工期控制流程、质量控制流程、设计 变更流程、支付与结算管理流程、竣工验收流程、合同索赔流程、合 同争议处理流程等； 3、合同层面：合同文本的选择、文本重要条款的确定； 二、本项目的发包模式的策划 公开招标、邀请招标和直接发包等项目的三个模式， 从自主性角 度上讲，

2、依次增强，从公开性角度讲，依次减弱。三种模式的选择主 要考虑政府法律的允许。本项目为国有资金投资，主要考虑公开招标， 对一些特别的材料、设备要考虑政府采购的模式。 本项目发包方式策划如下表。 发包方式策划 分类 采购内容 合同范围 主要甲控材料清单 采购时间 备注 咨询顾问 前期策划 市场调研、项目定位、规划和开发建议及经济测算 等 / 项目取得立项 内部邀标 项目管理 工程报批报建、设计、采购、合同、工程、竣工验 收管理 / 项目取得立项 公开招标 监理 全过程监理及保修期间的监理，对工程进行三控制、 二管理、一协调及安全管理 跟踪审计 全过程跟踪审计、结算审计 / 项目取得立项 浦口区中介

3、服务库摇号 招标代理 分阶段招标代理 / 项目取得立项 浦口区中介服务库摇号 全案策划与销售代理 全过程营销策划与销售代理 / 项目取得立项 内部邀标 勘察、设计 地质勘察 地质详细勘察 / 设计方案确定后 内部邀标 方案设计 方案图设计、初步设计 / 取得规划设计要点， 建筑功能需求确定 公开招标 总体施工图设计 施工图设计（含幕墙设计、钢结构设计、基坑支护 设计等专业设计内容在内） / 初步设计完成后 邀请招标 精装修专业设计 内装修设计（概念、方案、扩初、施工图） / 内部功能布局确定后 内部邀标 建筑智能化设计 大楼智能化系统总体设计（含电信设计） / 智能化系统的需求确 定后 内部邀

4、标 泛光照明设计 室外泛光照明设计、景观和室内公共区域照明设计 / 具体需求确定后 内部邀标 景观设计 建筑红线以内所有室外面积和室内需作景观布置的 部位设计 / 具体需求确定后 内部邀标 标识设计 户外、至内、地下车库等所有标识设计 / 具体需求确定后 内部邀标 市政设计 包括供电、给水、排水、燃气、有限电视等设计 / 具体需求确定后 内部邀标 厨房设计 厨房设计 / 具体需求确定后 内部邀标 检验检测 材料检测 施工期间，建筑工程材料的质量检测 / 单位已确定（施工单 位进场施工前） 内部邀标 试桩和桩基检测 试桩静载检测，工程桩、支护桩的检测 / 试桩单位确定后 内部邀标 基坑监测 基坑

5、开挖期间的监测工作 / 桩基施工单位确定后 内部邀标 沉降观测 施工期间及竣工后，建筑物自身的沉降变形观测工 作 / 主体结构开始施工之 刖 内部邀标 消防检测 消防系统的检测工作 / 消防工程竣工验收之 刖 消防工程承包单位自行委托 事务所进行检测 电梯检测 电梯验收检测 / 电梯正式投入使用前 质量监督部门指定检测部门 规划验收检测 规划验收检测 / 规划竣工验收前 规划局指定检测部门 防雷检测 防雷系统的验收检测 / 防雷装置竣工验收前 防雷中心指定检测部门 环保检测 环境检测（噪音、震动、锅炉等） / 环保验收前 环保局指定检测部门 施工 围墙 围墙的施工 / 围墙图纸确定后 浦口区小

6、型工程摇号 试桩 钻孔灌注桩后注浆工艺试桩工程 / 试桩图纸确定后 浦口区小型工程摇号 临时用电 临时用电1#、2#欧式箱式变工程 / 桩基施工刖 浦口区小型工程摇号 新进线工程 江北新城新上施工用电进线工程 / 桩基施工刖 浦口区小型工程摇号 基坑支护及工程桩 工程桩、基坑围护桩、桩头处理、支撑安装、止水、 降水、排水、修补、配合，土方挖掘及外运（土方 工程基底及承台部分预留人工挖土），根据现场情况 钢材、水泥、混凝土指定 品牌，乙方采购 基坑支护及桩基招标 图纸确定后 公开招标 自行修路、倒土、拌土等全部措施； 土建 1、基坑支撑的置换与拆除、基础地卜室、钢结构、 屋面和主体结构工程等室内

7、土建安装工程；2、工程 项目施工的管理及配合 钢材、混凝土、水泥、砌 块、防水材料、墙地砖、 涂料、石膏板、地下室防 火门 土建招标图纸确定后 公开招标 施工 机电安装 1、建筑电气（除变电所）2、通风空调3、建筑给 排水4、泛光照明5、建筑智能化工程（深化设计、 综合布线系统、安全防氾系统、LED大屏显示及触 控查询系统、一通管理系统、卫星接收及有线电 视传输系统、多媒体会议系统、整体机房工程、供 配电和防雷、接地系统、承包范围内的防火封堵、 墙面开槽打洞） 电线电缆、桥架、复合风 管、不锈钢水箱、消火栓、 等离子电视、主机电脑、 控制机、POS机、UPS、 机柜等 公开招标 幕墙工程 外装

8、饰幕墙工程（石材、玻璃幕墙）、外墙窗、雨棚、 大门、檐口、女儿墙栏杆、阳台栏杆、外立面防雷、 保温、与幕墙有关的防火封堵及排水结构等； 玻璃、结构胶、背栓等； 石材由施工单位与业主联 合米购，施工单位与石材 供应商签订供货合同。 公开招标 精装修工程 1、精装修工程；2、防火门；3、机电末端；4、卫 生间的防水等 防火门等 公开招标 消防工程 火灾自动报警及消防联动系统、公共广播系统、防 火卷帘门系统、七氟丙烷气体火火系统、消防控制 室整体装潢、消防桥架 火灾自动报警及消防联动 系统、液晶显示器、防火 卷帘、气体灭火系统、公 共广播系统 电梯工程 设备采购及安装调试 电梯 公开招标 市政工程

9、供电工程；自来水（给水、排水）；电信（电话、网 络等）；燃气工程 室外工程 室外土建、室外机电、室外景观（硬景和软景） 公开招标 白蚁防治 白蚁防治施工 厨房工程 厨房工程材料设备供应及施工 厨房设备 其他零星工程 标识系统等 材料设备采购 空调（VRV） 设计、设备采购及安装调试 公开招标 空调（热泵） 设备采购 公开招标 配电箱 设备采购 公开招标 水阀水泵 材料采购 公开招标 精装修甲供材 高档地毯、装饰性灯具、卫生洁具、五金、活动家 具等精装修甲供材料 公开招标 排气扇 材料采购 公开招标 风机盘管 材料采购 公开招标 风机 材料采购 公开招标 风口风阀 材料采购 公开招标 电动调节阀

10、 材料采购 公开招标 三、本项目现场管理架构的策划 在现代工程中，工程承包方式主要有平行分包、总承包以及混合 模式等等。业主应在“如何有效控制工程”和“不限入工程日常的专 业管理中去”之间平衡。对设计、施工招标过程和重大材料的采购的 控制，是对工程的最大控制（功能品质和造价的控制），而对现场管 理（各工种界面管理、进度管理、质量管理、安全文明管理等）则属 于日常管理，业主更应关注前者，对后者则采用固定总价合同包死， 委托给一家管理能力强的承包商，由其负责各承包商之间的协调管理。 考虑到江北新城总部大厦的实际情况，建议采用国内通常的操作 模式，就是施工总体管理配合单位（包括部分实体施工任务，通常

11、是 土建主体结构）+专业分包，施工总体管理单位通常由土建单位来担 任，负责现场的安全文明管理和垂直运输、脚手架等配合工作。 四、本项目各个合同结构的初步建议方案（含界面说明） 1、设计合同结构 图3-1设计合同结构图 表3-1设计合同结构及进展安排 专业 进展安排 备注 万案 设计、 扩初 设计 建筑、结构、给排水、 电气、智能化、暖通、 动力、综合管线综合 方案设计和扩初设计阶段 施工 图设 计 施工图设计（含钢结构 设计、基坑支护设计、 幕墙设计等专业设计 在内）、人防设计 根据初步设计和扩初设计 图纸，以及业主施工图设计 任务书进行施工图设计 专业 设计 精装修 商业用房 根据建筑方案可

12、安排平面 功能和设计风格讨论，建筑 施工图完成进行招标施工 图设计； 尽量在方案设计阶段洛头 功能平面布置图；尽快与 营销部门落实设计标准和 分区方案； 办公楼 根据建筑方案可安排平面 功能和设计风格讨论，建筑 施工图完成进行招标施工 图设计； 尽量在方案设计阶段洛实 功能平面布置图；尽快与 使用部门及落实设计标准 和分区方案； 建筑智能化（含电信） 待建筑施工图后，进行需求 调查 考虑技术变更的时效性， 可安排在项目土建施工的 后期开始实施 景观工程 待建筑施工图后可安排 泛光照明设计 根据建筑方案设计 供电设计 安排供电公司设计 燃气设计 安排燃气公司设计 给水设计 安排专业公司设计 排水

13、设计 安排专业公司设计 有线电视设计 安排专业公司设计 零星 设计 标识设计 专业公司设计 厨房设计 需委托专业公司设计、施工 需要卫生监督部门审查 2、施工合同包 图3-2施工合同结构图 表3-2施工合同范围一览表 合同名称 合同范围 备注 基坑支护及 桩基 基坑围护、支撑安装、止水、降水、排水、修补、配 合等；工程桩、桩头处理；土方外运； 整个地下室土建施工期 间的降水由支护单位承 担；30cm余土（人工挖 土）由土方单位完成； 土建工程 （1）基坑支撑的置换与拆除；（2）项目的主体结构（包 括钢结构）；（3）二次结构工程；（4）地下室底板、外 墙面、顶板，屋面等防水工程；（5）围护和地下

14、室外 墙间的回填土方；（6）地下室的普通装修；（7）屋面 工程；（8）项目施工的管理及配合单位。 1）精装修区域土建的界 面：混凝土结构部分土 建单位完成至砼结构面 和二次结构粉刷，其余 墙体粉刷的垫层、基层、 结合层、找平层、龙骨、 面层等由精装修单位完 成； 幕墙工程 玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙中埋件、冃架（钢龙 骨和铝龙骨）、面板（石材、玻璃、铝板、装饰条）等; 外立面防雷、保温、与幕墙有关的防火封堵等；所有 雨篷、飘蓬、大楼出入口处的玻璃门、门套等；擦窗 1）型材、结构胶、五金 件等指疋品牌；玻璃、 石材视设计情况决定是 否甲供；2）暖通空调的 合同名称 合同范围 备注 机； 在外装

15、饰面上的通风百 页由幕墙单位施工；3） 泛光照明在幕墙上的支 架待定； 机电工程 1、建筑电气工程（除高压配电部分）：（1）供电干线： （起于变配电所成套变配电柜出线端头） 母线、桥架、 线槽，管线和电缆导线敷设；（2）电气动力：动力设备 管线、层面动力配电箱（柜）、设备动力（建筑智能、 电梯等非本合同范围内机房只引至第一个电源柜，含 电源柜；消防联动的电源，必须包括联动脱钩开关 器）；（3）电气照明：精装修区域施工至房间照明配电 箱（柜）；非精装修区域的管线、照明配电箱（柜）、 照明灯具。（4）防雷及接地：接地干线及引出线、均压 环、接闪器；（5）室外电气：航空障碍灯； 备用发 电机及应急照

16、明系统：设备、管线敷设；（7）机房内接 线：给排水、消防水、暖通等由承包商完成的工作范 围内的机房内所有接线由承包商完成。 2、通风空调：（1）空调机房、锅炉房：设备、管路及 管路附件、部件（2）送排风系统：风机、风管及风管 附件、部件（3）防排烟系统（除联动系统）：风机、 风管及风管附件、部件；（4）空调系统；空调风、水 管及管路附件、部件；（5）通风空调设备：冷却塔、 风机、空调机组、风机盘管等（6）防腐和保温：应由 承包商完成的所有有关防腐、保温工作。 3、建筑给排水及消防水：（1）室内给水系统：起于水 箱（含不锈钢水箱），从室外1.5米起；（2）室内排水 系统：排至室外第一个检查井；（

17、3）室外给排水系统： （工程建筑红线内）管路及管路附件、井池；（4）雨水 系统：排至室外第一个检查井；（5）消火栓系统：起于 水箱，管路及管路附件、设备（包括室外消火栓系统 空调主机、泵等视具体 情况决定是否甲供； 合同名称 合同范围 备注 和消防环网）； 消防喷淋系统：起于水箱，管路及 管路附件、设备；（7）热水系统； 4、建筑智能化：楼宇自动控制系统、综合布线系统、 通讯自动化系统、停车场管理系统、有线电视及卫星 电视系统、背景音乐及紧急广播系统、综合保安监控 系统；包括机房装修工程；（机电的部分弱电控制阀门） 5、泛光照明 6、其他：（1）防火卷帘门； 消防工程 火灾报警、消防广播、机房

18、灭火设备等； （备注）根据实际情况， 选择相关承包商； 机械停车库 机械停车库的设计、设备米购及安装调试 电梯 设计、设备米购及安装调试 （备注）安装合同和设 备采购合同可分开； 内装饰工程 1、精装修工程；2、防火门；3、机电末端：（1）给排 水：卫生间中机电单位完成至主管，提供接口，室内 的给水、排水支管、卫生洁具、龙头等所有机电末端 由内装单位完成；（2）照明工程：办公室、卫生间、 走廊等精装修区域由机电单位施工至配电箱，配电箱 向外的接线、灯具、开关等由内装单位完成；（3）精 装修单位负责所有机电（包括但不限于给排水、电气、 空调、消防、建筑智能化、电梯、电信及移动等）、座 椅等豕俱安装等在精装修面上的预留孔洞、开孔、收 口以及机电末端设备的安装配合。4、卫生间的防水； 1）机房的普通装修、环 境设计等待疋； 2）精装修区域及标段划 分需要详细讨论后确 疋； 3）石材、照明灯具视具 体情况决定是否甲供； 室外工程 室外土建、室外机电、室外景观（硬景和软景）等 市政工程 供电工程；自来水（给水、排水）；电信（电话、网络 等）；燃气工程；有线电视 标识系统 包括室内标识、地下室及室外道路标识、大楼标识； 厨房工程 包括厨房深化设计、厨房设备采购及施工调试等 合同名称 合同范围 备注 白蚁防治 白蚁防治施工 零星工程 围墙、试桩、临时用电工程等 备注：1）这里同专业