五大连池住房情况调查与思考

1、五大连池住房情况调查与思考改革开放以来，五大连池市国民经济取得了快速发展， 人民生活水平不断提高，居民住房条件有了较大改善。特别 是2005年以来，以住宅为主的房地产业高速发展，对拉动 经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业关 联度高，带动力强，已成为启动内需、推动经济增长的支柱 产业之一。为了掌握我市房地产价格和房源情况，做好统计 服务，五大连池市统计局对历年来统计资料进行分析思考， 并对房地产企业进行实地调查走访，结果显示：一、房价格和房源态势（一）价格方面近几年，五大连池市的房地产业可谓是大放光彩、大红大紫，甚至不可一世了。从2005年居民住宅700元/平米到现在的3150平

2、米，商服从 2800元/平米到现在 10000元/平 米，车库由原来1000元/平米到现在7500元/平米（详见表 一）2005-2014年五大连池市房产价格统计表表一单位：元/平方米2005年2006年2007年2008年:2009 年2010年2011 年2012 年2013 年2014年居民住宅700900115012801680188C2080248029803150商服楼28003000350038004500480C55006000800010000车库10001200150018002500300032003800600075001200010000 )8000 元6000格价4

3、0002000居民住宅II商服楼II车库.4102Om2Z1HU2 ffllu2 年竹802702802802o（二）房源方面五大连池市住房来源按统计口径主要包含两个方面：一 是投资，二是房地产开发。由于期房不确定性因素较多，不 考虑期房因素，可以用住宅竣工情况来分析房产供需趋势。通过对表一分析，可以看到房产价格从 2009年开始进入快速 增速期，2009至2013年房地产开发统计房源供给表如下： （见 表二、三）2009-2013年房地产专业竣工套数统计表2009年2010年2011 年2012 年2013年住宅总套数64629022706177764090平方米以下646272425281

4、162640经济适用房584107表二单位：套35003000250020001500100050002011 年2012年2013年I I住宅总套数I | 90平方米以下经济适用房2009年2010年2009-2013年房地产专业竣工面积3500003000002500002000002009-2013年房地产竣工面积积面工竣屋房1500001000005000002009年2010年2011 年2012年2013年年份面积严：住宅表三单位：平方米2009年2010年2011 年2012年2013年竣工面积4710830195326352420279298115其中：住宅4263024013

5、52011701158145479032005至2013年投资专业统计供房面积情况：（见表四）2005-2013年投资专业竣工房屋建筑面积表四单位：平方米2005年 :006 年 2!007 年:008 年2009 年:2010 年;2011 年2012 年2013 年竣工房屋 建筑面积91455147028:216675 2*234847200266240562727354397126063其中：住宅面积593506240314395611400472001965835627276841044939）2005-2013年投资专业竣工房屋建筑面积米方平积面筑建屋房工竣6000004000002

6、000000I I竣工房屋建筑面积 其中：住宅面积年份、房价高位运行成因和趋势预测（一）房价高位运行成因。在国家调控房地产市场组合拳不断出台背景下，五大连 池市房产价格仍然在快速上涨，与经济形势严重偏离，经图 表分析价量已背离（价涨量缩），通过不同收入房价 收入比 来看（见表五、六： 由于五大连池市购房者主要集中在城镇 居民和农民。但是城镇居民中职工是一个较大人群，单独列 出，以便更能分析情况。三种人群收入中位数来计算收入房 价比能够看清购买者承受力情况。表六中不同收入房产比是 按每户家庭住房80平方米，2个人有收入计算所得。），近几 年住宅购买量最大农民反而承受能力最弱，购房获利趋势明 显，

7、出现了“过热”。经分析，房价高位运行成因主要以下 几个方面：2005-2013年收入统计表表五单位：元2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年职工人均收入8981996411459115461645617776212872512728144农村居民人均纯收入247726263358437647876771778787459864城镇居民人均可支配收入3986483161267651909111152125351437816663不同收入的收入房产比统计表表六2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013

8、年职工人均收入121416181617161617农村居民人均纯收入455555475644434548城镇居民人均可支配收入283030273027272829第一、与银行关联高，政策性较强。据统计：房地产业资金80%来源于银行贷款，其他的融资途径很少。房地产业 始终面临着巨大的资金成本还贷压力，一旦房地产业出现问 题，那么这些银行也会面临着重大的压力甚至是危险。所以 中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是 政策导向型产业。第二、市场流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。一般商品因为它们具有趋利性，所以流动性很强，投资者们会根据不同市

9、场的行情变化，而把其他弱势市场的商品很快调整投放到强势市场，从而避免因为个别市场而影响整个产业。但是房地产业则不同，它们具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留臵”至個定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释第三、社会关系重大，要求很严格。因为房地产关系到 人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方面十分严 格。政府宏观调控目的为房价稳步健康增长，但也不希望看 到房价大幅下降和快速上升，基于这方面原因，政策制定方 面对房价景响属中远期，短期内对中小城市影响不大。第四、资金要求巨大，企业很稳定。房地产业不同于其他的行业

10、在于它们的投资巨大，需要有足额的资金支撑，完 善的资金链！所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的 起的。由于这个行业参与者少，房价上升快速增长期阶段， 企业人为操纵房价成本极低，获益最高。第五、大众心理需求，针对性较强 。中国人对于房子仍 然有着不解情结，可能是由于中国传统文化的影响，“买房臵地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。对于中国的 老百姓而言，一辈子必须要买到属于自己的一套房子才算有 一个归宿，用我们的话叫做“死也瞑目”。另外区位也是一个重要因素，有一个好的地段，好的风水也是人们的普遍追 求。第六、价格形成机制，容易被左右。由于近几年房产价格不断上涨，开发商赚取了大量资金，抗压风

11、险加强，定价 话语权不断放大。截止 2013年，我市建筑业企业只有一家， 房地产开发企业 18家，大多数都是本地成长企业，企业容易形成共识，影响房价走势。第七、开发成本加大，结构性上涨。开发成本主要包含 土地出让金、拆迁补偿金、建筑成本、税费及其它费用项。 成本增加最快是建筑成本中工资成本和拆迁补偿。一是工资 成本加大。建筑技术工达到每天300元，普通工人（日工）120元。二是回迁成本加大。五大连池市市区拆迁（折合价） 大部分都以1： 1.2回迁，有一定比例达到 1: 1.5,有的时 候甚至达到1： 2。真可谓是一个房子至少一套楼。三是税费 成本加大。如建筑业税费负担整体达到14.8%，涉及税

12、费项目23个单位。第八、农民成为主力，城镇化加快。现在农村是城市住房购买主力，能占到城市住宅购买量的八层，大部分选择为 按揭贷款。主要原因有三个方面：一是房价持续上涨，农民 想从这一轮收入社会再分配分到一杯羹，富裕农民都会到城 里购买一二套住宅或商服和车库。二是农村婚俗改变。现在 农村青年结婚，90%上女方都要求男方必须在城里有楼。 三是子女教育。以前农村入城陪读多选择租房，由于房价上 涨较快，投机机会出现，进城农民多数都会选择买房陪读， 孩子上完学后再卖出，从中获利。第九、历史低位运行，回弹动能大。五大连池市 2005年以前房产价格低位运行态势，受全国大环境影响回归合理 区间，无论生产和交易

13、都放量增长。主要表现在房地产参与主体的改变，2005年以前大部分以单位集资建楼为主，市场主体参与为辅，建设都是规模较小，一般都在 10, 000平方 米以下。2005年以后则是市场开发企业为主流， 体现为连片 开发和棚户区改造，规模较大，大多都在 10，000平方米以 上。第十、一二线城市拉升，传导效应明显。房产价格上涨不是个体现象，而是全国普遍现象。一二线城市房价不断刷 新，由于链条传导，引导了三四线城市消费者消费理念和获 利心理，使潜在购房者、刚性需求者和投机获利者纷纷出手。（二）房产价格趋势预测。通过上面几个图表，虽然没有进行销售方面调查，但通 过房产供给量，我们能够推导出销售量上的回缩

14、趋势。在销 售量回缩的同时，房价十年一直保持18.2%高速增长，远远高于收入增长速度，按照经济学理论，量价背离趋势就是价 格未来将要下降的信号。另外，一二线城市楼市已出现不利 因素，李嘉诚父子在 2013年下半年以来持续抛售内地物业， 累计超200亿元；2014年4月26日，高富诺基金的首席执 行长雷纳透露，嘉实房地产投资已停止拟推出的规模5亿美元、投资币种为美元的嘉实房地产投资中国综合回报基金的 募资，嘉实房地产投资正转为将中国资金投向海外房地产市 场。种种迹象表明，房价预期有下降趋势，一二线城市房价 如果大幅下降，由于链条传导，必然导致三四线城市房产交 易量收缩和价格下降，五大连池市已经出

15、交易量收缩。买涨 不买跌，是大众普遍心理，一旦购买者突破心理防线，房价 下降是无法避免的。三、存在的问题五大连池市房地产价格基准水平较低，抗压风险较强，但行业风险仍然存在，主要表现在以下几方面：（一）价格和供求方面1. 房价过快上涨，居民承受力问题。五大连池市居民房价十年间，增长接近 5倍，而职工工资只增长了 3.3倍，收 入房产比加大趋势明显，房屋购买力下降。现在购买者主要 是以按揭贷款和公积金为主，银行信贷政策调整将会使一大 部分人失去购买力。2、 住宅房源过多，过度供给问题。房源供给按统计口 径主要来源于投资和房地产两个方面，不考虑期房因素，建筑竣工住宅面积可以大致推算出房屋供给量。20

16、05年至2013年，建筑竣工住宅面积1,886,951平方米，按每套房屋 85平方米概算，9年内供给市场房源达到 22,199套。五大连池 市第六次全国人口普查数城区（青山街道）人口 20,748户， 54,322人，2013年城区户籍人口 20,725户，38,226人，普 查和户籍户数基本一致，如果不计算2005年以前已有住房和预售期房，新增住房户均就达到1.1套。另外,还存在“一 家持有几套房，孙子住房都不愁”存量因素和“城市人口增 速慢，农村人口进不来”消费不足等诸多情况影响房源供给 过盛。（二）结构方面1、 结构单一，优化组合问题。五大连池市房地产项目 主要集中在商服、住宅和车库建设

17、，占房地产总投资九层以上，银行利率和信贷政策影响突出，一旦国家银根收紧，直 接导致市场疲软，后劲不强。2、 比重过大，居民储蓄减少。据城镇居民60户一次性 调查表明，2005年至2013年，居民收入大部分都用来购买 房产，在青山街道有40%上居民家庭都拥有两套以上住宅， 资金大部分集中在房产上，资产流动性严重不足，如价格急 速下降，居民损失不亚于 2008年股灾。（三）监管方面1、 监管力度弱，市场不规范。房地产关系到千家万户， 也是群众特别关注的问题，现在主城区可谓是遍地开花，有 的楼盘当年就竣工交付，有的几年都交付不了，如万泰花园 一期3年多竣工，温洲水城住宅项目 5年没有彻底竣工。2、

18、物业不规范，品牌不明显。五大连池市小区建筑整 体布局不尽合理，绿地面积较小，物业管理十分不规范。据 统计全市还存在没有物业管理小区，如政协家属楼。（四）金融方面房地产投资过快，银行风险加大。房地产开发投资快速 增长的同时，供应结构并未明显改善，保障性住房建设规模 仍然偏低。并且随着投资快速增长， 投资风险剧增。据测算， 房地产开发企业的资金 30%左右直接来自银行贷款。四、对策建议解决对策就是城市人口扩容，打造特色行业，扩大就业 途经，增加城乡居民收入，改造城市面貌，提升城市品位。（一）规划方面1、 调整建筑开发结构，优化相关比例。利用杠杆作用， 规范开发项目，调整好下面几个比例：商用和民用比

19、例；低层和高层比例，高端消费和低端消费比例； 绿地和建筑比例； 集约性建筑（成建制小区）和松散性建筑（独栋楼房）比例。 加大规划执行力度，杜绝临时改变规划。2、 打造特色文化行业，构建文化中心。利用“红灯记” “东北抗日联军”等题材发展特色文化行业， 建造特色景点，增加文化内涵，提升城市品位。3、 立足休闲度假产业，完善民生设施。充分利用五大 连池旅游和矿泉水资源，如五大连池地质公园景区、山口湖 国家地质公园 3A景区、大沾河湿地、引龙河湿地保护区和青山公园3A景区，到各地推介，来五大连池市居住、度假、 疗养、养老。4、 利用地域地缘优势，构建交通枢纽。一是充分利用 五大连池飞机场建设项目，做

20、好辐射带工程，吸引乘客到五 大连池市中转。二是争取铁路建设项目，降低物流和居民公 共交通成本，使货物周转量和客运量大幅增加。5、利用卫生教育资源，增加辐射半径。要做到“留得住，引得来”。教育方面：加强职业教育学院、实验中学后 续建设，招收优质生源，打造五大连池市教育品牌，使本地 优质生源不走“留得住”，外地优质生源争着来“引得来”。 医疗方面：利用五大连池市现有卫生资源，通过高薪聘请专 家和招收优质毕业生，提高五大连池市诊疗水平，使当地群 众治病不出去“留得住”，外地人慕名而来“引得来”（二）政策引导和保障方面1. 加快城镇化进程。城市规模要扩大，做到南扩、北跃、 中兴、强镇。一是吃穿住行、教

21、育、卫生和就业环境大力改善，软硬件及时跟上；二是解放农村劳动生产力，增加城市 就业人口，让农村剩余劳动力成为优质资源，充分发挥人口 红利。如引导农村合作社联片承包，做到人口有效流动，合 理流动；三是落实户籍制度，放宽准入门槛；四是推动场县 共建，使城镇辐射面加大，合理有序引导在城区安居就业。2. 加快招商引资进度。注重“龙头”企业带动作用，落 实优惠政策，先舍后有得，要引得来，留得住。任何一个城 市无工不富，只有工业发达，城市发展后劲强。3. 增加居民投资渠道。 合理引导居民投资，使鸡蛋不放 到一个篮子里，减少投资风险。目前居民投资渠道比较窄，2008年的“股灾”和美国次贷引起金融危机，大大打

22、压居民 投资热情。政府相关部门应有序引导居民投资走向，多宣传 风险小，回报适中投资渠道，增加居民财产性收入。4. 增加城乡居民收入。 在图表六中，五大连池市近十年 收入房产比始终在高位运行，表现出高房价和低收入强烈反 差，显示出欠发达地区普遍现象，在矿产资源匮乏前提下， 五大连池市应加快新兴服务业发展，增加就业机会，制定和实行最低工资保障体系，维护职工合法权益，增加收入。5. 建立住房保障体系。为了保障低收入家庭的住房消费，政府兴建大量的公房，低于市场价值的租金提供给家庭 居住。通过税收减免、利息补贴和税收抵扣等政策措施提高 中等收入家庭的住房消费能力，使其主要通过市场来改善居 住条件。重点建立以廉租房为主的住房保障体系