四招选对城市综合体商铺

1、四招选对城市综合体商铺如何投资城市综合体商铺？这是投资者比较关心的 话题。随着商业模式的发展变化， 以及城市发展格局的调整， 城市综合体已经成为一种满足城市人生活、工作、娱乐、休 闲等诸多需求的多功能建筑形态，符合城市发展规律，因而 近期全国各地普遍兴起了一股城市综合体建设热。城市综合体商铺属于其中一个重要组成部分，它不同于 一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，因而投资城市综合 体商铺，则需要以新的投资思路来对待。新型商铺受关注 作为一种新型商铺，城市综合体商铺越来越受到投资者 的关注。据了解，城市综合体建设近期发展异常迅速。以上 海为例，在短短几年内，上海城市综合体很快就超过了 30 多个，

2、研究机构易城中国估计，未来三年，上海 10 万平方 米以上的城市综合体项目将新增超过50 个，新增供应量总计约为 1380 万平方米。其中处于郊区的新兴城区型综合体 约占了 56%。专家表示，城市综合体的快速发展实属必然。这种建筑 形态集合多种业态于一体，通过合理规划，能够满足都市居 民多元化生活的需要，而这种商业形态在海外地区大都市有过成功案例其实，从内地商业地产发展规律来看，城市综合体的兴 起也很正常。洲联集团 五合智库总经理邹毅表示， 按照西方成熟的市场情况，一般千人拥有商业网点为1214个，拥有营业面积为 800 平方米，人均占有的购物商业面积 约 1.2 平方米， 按照国际标准， 人

3、均占有商业面积在 1.11.2 平方米是一个比较合量的参照值。美国人均拥有购物面积较 多，达 2 平方米左右，人均商业面积超过 2.5 平方米。日本 仅次于美国，人均商业面积超过了 2.1 平方米，西欧国家以 英国为代表，为 1.8 平方米左右。周边国家和地区中，中国 香港地区和新加坡水平很高，均超过了 2 平方米，韩国的商 业物业人均水平也在 1.6 1.7 平方米之间。相比之下，内地 的商业地产水平很低，到目前人均商业面积还未超过 0.5 平 方米，在世界上处于偏中等水平，可见内地的商业地产发展 空间潜力较大。求同存异挑选铺位 城市综合体建设高潮的到来，市场供应充裕，加之宏观 调控使得住宅

4、投资空间所剩无几，于是城市综合体商铺成为 新的选择。上海德佑地产商用部区域总监惠凯表示，近期投 资者对此类商铺的关注程度确实有所增加，为了应付不断扩 大的业务需要，他所在的商用部员工人数已经从年初的 70 余人增加到了现在的 150 多人不过，投资此类商铺需要注意的是，不能以选社区商铺 或者街铺的方式来选择。商铺的价值体现在经营上面，不管 是传统类型的商铺，还是城市综合体商铺，均是如此，因此 挑选商铺的要点就是从发现其经营价值出发。专家表示，主 要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方 面来考察。选规划：发展空间是关键一般情况下，城市综合体的建筑体量较大，对于市中心 区域来说，很难

5、找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而 现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊结 合部，比如万达集团在上海开发的城市综合体项目均是如 此。正是因为如此，市政规划对城市综合体商铺的经营价值 影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区 域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分 布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值 也就越高。选开发商：运营经验需看重惠凯表示，一般情况下，开发商的实力越强，城市综合 体成功的可能性越大，因而对商铺的经营价值影响也就越 大。这是因为城市综合体发展至今，已不仅仅只是住宅、写 字楼以及大卖场等少数业态的累积，还会包括有酒店、娱

6、乐 休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来，形成一套 完整的生活系统，而要达到这样的目的，实力一般的开发商 显然“玩不转” 。需要提醒的是，最好选择有成功开发经验 的开发商，因为它们完整成熟的开发理念，可帮助投资者降 低风险。选规模：并非越大越好 城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方 米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。商业面积与服务人群数量之间关系，有一个比值，前文 中提到过，人均购物面积在 1.11.2平方米。当然，如果收 入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这 个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市 综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能 会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜 力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不 够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能 算是综合体。选城市：中小城市不适合正所谓淮南为橘淮北为枳，在三、四线城市，城市综合 体的投资功能则会大大减弱。诚然，国内有个别三、四线城市的经济发展水平确实相 当高，比如昆山市率先基本实现了现代化指标体系。但问题 是，一些三