万科2010财务报表分析报告83230

1、万科房地产公司2009-2010财务报表分析报告偿债能力分析二、获利能力分析三、运营能力分析四、发展能力分析五、综合分析万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入 404.9亿元，净利润 40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报， 是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展 模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的 企业。凭借公

2、司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业” 称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透 明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业

3、收入复 合增长率为 314%，净利润复合增长率为36.2% ;公司在发展过程中先后入选福布斯“全球 200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、 最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一 个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地 消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织

4、。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每 年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。财务分析的目的：一是通过分析资产负债表，可以了解公司的财务状况，对公司的偿债能力、资本结构是 否合理、流动资金充足性等作出判断。二是通过分析损益表，可以了解分析公司的盈利能力、盈利状况、经营效率，对公司 在行业中的竞争地位、持续发展能力作出判断。三是通过分析现金流量表，可以了解和评价公司获取现金和现金等价物的能 力，并据以预测公司未来现金流量。、偿债能力分析1.流动比率流动资产流动负债2.速动资产=流动资产-存货 流动负债流动负债历年数据2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30

5、流动比率（%1.81241.91491.9692 :1.8967现金流量比率（%-8.74813.596217.881415.6798速动比率（%0.48080.59120.589210.5531现金比率（%23.049733.7974-42.91353.现金比率可立即动用的资金 流动负债4.现金流量比率=经营活动现金净流量 流动负债长期偿债能力股东权益比率股东权益总额资产总额3.偿债保障比率=负债总额经营活动中的现金净流 量1.资产负债率负债总额 资产总额2.年份2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30资产负债率（%68.062867.001767.2

6、8766.4271股东权益比率（%31.937232.998326.982333.5729偿债保障比率（%18.5212.75219.5869.853利率保障倍数利率保障倍数=净利润+所得税+利息费用=利息费用年份2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30利率保障倍数1569.43571602.13641282.32451869.58偿债能力分析：万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流 量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权 益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支 付利息的能力较强。.

7、获利能力分析年分 项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30销售毛利率（%36.720429.390330.208831.1865销售净利率（%15.66913.154410.010914.2156投资报酬率（%1.86净资产收益率（%2.481315.0151-8.3237普通每股收益0.1070.58480.2690.282获利能力分析：万科房地产09-10年份间，销售毛利率有大幅度增加，销 售净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明万科房地产获利能力降低，获得的利润不高。三、营运能力分析时间项目2010.03.31200

8、9.12.312009.09.302009.06.30应收账款周转率（%13.40259.75841.485522.6719存货周转率（%0.04910.39220.23890.1765流动资产周转率（%0.05530.4010.24910.1878固定资产周转率（%11.069537.2951-17.9413总资产周转率（%0.05250.38060.23750.1789营运能力分析：万科房地产09-10年间，应收账款周转率以及固定资产周 转率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好， 存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转 灵活，资产

9、的利用效果明显变好。四、发展能力分析时间 项目、2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30主营业务收 入增长率（%-8.07619.245931.061826.3902净利润增长 率（%32.346538.581729.91634.4207净资产增长 率（%19.281916.976316.130416.6986总资产增长 率（%18.874715.4086.616912.0779发展能力分析：虽然万科房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净 利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现 了一定幅度的上涨，说明该公司在其他的非主

10、营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一定的风险，但是发展潜力较大。综合评价一.杜邦分析原理介绍杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率 指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。 该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业 获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数二杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几

11、种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数杜邦分析净资产收益率2.94%:=资产总额/股东权益总资产收益率X权益乘数=1/（ 1-资产负债率）0.7878%1心-0.68)=1/ （ 1-负债总额/资产总额）x100 %=主营业务收入/平均 资产总额主营业务利润率15.0111%=主营业务收入/（期资产周转率末资产总额+期初资产总额）/20.0525%期末:148,395,955,757期 初:137,507,653,940净利润/主营业务收入1,126,579,4497,504,969,755主营业

12、务收入7,504,969,755资产总额/148,395,955,757主营业务收入全部成本其他利润7,504,969,75-6,202,756,89+200,022,26539375,655,68所得税流动资产140,886,939,32长期资产7,383,409,01主营业务成本货币资金5,494,621,23517,917,618,442营业费用短期投资293,290,365管理费用应收账款309,252,999财务费用105,592,294406,782,083存货103,511,656,967其他流动资产19,050,881,8281、净资产收益率二投资报酬率*平均权益成数 权益成数

13、=1/1 资产负债率项目2010.03.312009.03.31备注权益乘数3.1253.125实际操作中用权 益成数替代平均 权益乘数投资报酬率(%7.86.301净资产收益率(%24.37519.69062投资报酬率寸间项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30销售净利率(%15.66913.154410.010914.2156总资产周转率(%0.05250.38060.23750.1789投资报酬率(%1.861.721.681.813资金结构分析项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30资产负债率(%6

14、8.062867.001767.28766.4271股东权益比率(%31.937232.998326.982333.5729数据分析结果：(1 )净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最 大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘 数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从 2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。(2) 权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说 明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较 多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险

15、较大。(3) 销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这 两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。附表：一、万科利润表报表日朗2010033120091231200909302009063020090331、营业总收入7.50E+094.S9E+102.95E+102.1SE+108.16E+09营业收入7.50E+094.89E+102.95E+102.18E+108.16E+09、言业总成本6.03E+094.11E+102.4SE+101.7BE+106.97E+09目榊成本4.75E+093

16、.45E+102.06E+101.50E+105.40E+09营业税金及附加7.46E+0B3.60E+092.21E+091.64E+098.56E+08销售费用2.93E+081.51E+099.34E+085.51E+082.39E+08管理费用3.09E+081.44E+098.S7E+085.69E+082.83E+08财务费用1.06E+085.74E+084.24E+082.37E+081.84E+08资产减值损失-1.73E+08-5.24E+08-2.38E+08-2.23E+08651S47公允价值变动收益-1.0BE+062.44E+061.69E+06-1.85E+06

17、-2.15E+06投资收益6.79E+079.24E+083.14E+081.62E+083.54E+07其中：对联营企业和合营企业的投资8.95E+065.42E+081.S0E+081.45E+081.90E+07二、营业利润1.54E+098.69E+095.02E+094.19E+091.23E+09营业外收入1.S5E+077.07E+077.51E+074.59E+071.56E+07营业外支出B.S3E+061.3SE+0BB.0SE+074.5BE+071.95E+07非流动资产处蚤损失56884.11.58E+06-S69566-976312115926利润总额1.55E+0

18、98.62E+095.02E+094.19E+091.23E+09所得税裁用3.76E+082.19E+091.35E+091.09E+093.39E+08四、净利润1.1SE+096.43E+093.67E+093. 10E+098.B9E+0S归属于母公司所有者的净利润1.13E+095.33E+092.96E+092.52E+097.69E+0S少数股东损益4.94E+071.10E+097.12E+085.76E+081.20E+08五、每股收益基本每股收益0. 10. 480. 2690. 230. 07稀释每股收益0. 10. 4B0. 2690. 230. 07六、其他综合收益B

19、.00E+066.24E+073.6SE+074.B5E+070七、综合收益总颔1.1BE+096.49E+093.71E+093.15E+090归属于母公司所有者的综合收益总巒1.13E+095.39E+092.99E+092.57E+090归_!干少埶盼东的综合收需愿就4.94E+071.10E+097.12E+085.76E+080-. 1.r1 . .附表：万科现金流里表（1）报表日期2010033120091231200909302009063020090331、流动资产货币资金1.79E+102. 30E+102. 76E+102. 69E+102. 69E+10应收账款4. 07

20、E+087,13E+085. 02E+081* OOE+091. 04E+09预付款项9. 33E+098. 74E+094. 73E+092. S6E+093. 22E+09其他应收款9. 72E+097. 79E+094. 19E+093. 90E+093. 67E+09存货1.04E+119. 01E+108.68E+108. 42E+108. 43E+10流动资产合计k 41E+111.30E+111.24E+11L 19E+111.19E+11二*非流动资产可供出售金融资产1.73E+081.64E+0830E+081.45E+081, 23E+08长期应收款0000r o长期股权投

21、资3. 73E+093. 57E+092. 49E+092. 53E+092, 40E+09其也长期投资00000投资性房地产1. 26E+082. 28E+082. 30E+081. 68E+081, 69E+08固定资产原值01.74E+0901.55E+09ro累计折旧03. 88E+0803 79E+08 0固定资产净值01.36E+0901.17E+09匚 固定资产净额1. 34E+0936E+091.15E+091.17E+091,23E+09在建工程& 56E+085. 93E+081.05E+082. 37E+082. 36E+08无形资产8, 16E+078. 20E+07&

22、24E+070Lo长期待摊费用2. 86E+073. 13E+072, 18E+072, 22E+07N 23E+07递延所得税资产1.37E+091.27E+091.50E+091.45E+091.55E+09非流动资产合计卩51E+097. 29E+095. 71E+0971E+095. 73E+09资产总计k 48E+111.38E+111.30E+111.25E+111.25E+11万科现金流量表（2）三、济动员债短期借款4. 30E+08k19E+09i.92E+092. 14E+096. 60E+09交易性金融员债342221003. 54E+063. 84E+06应付票据03.O

23、OE+07000应付账款1. 59E+101.63E+101.21E+101.22E+101. 11E+10预收款项3. 67E+103* 17E+103* 46E+103* 00E+10N 74E+10应付职工薪酬2.90E+088* 07E+083. S6E+083. 73E+082. 55E+08应交税费9.29E+081,1SE+09#应付利息2. 15E+081.23E+083,59E+073. 23E+083. 34E+08其他应付款1. 09E+109.26E+099.36E+098. 99E+099* 74E+09一年内到期的非流工1. 23E+107, 44E+096. 41

24、E+099. 99E+091. 21E+10流动员债合计7, 77E+10& 81E+106. 29E+106. 26E+106. 63E+10四、非流动负债长期借款1. 66E+101.75E+101. 77E+101.34E+101. 22E+10应讨债券5.80E+095.79E+095.79E+095. 78E+095* 77E+09預计非流动负债3.76E+073. 44E+073.24E+073. 04E+073. 39E+07递延砧得粗负债7. 87E+088.02E+087.S5E+088. 06E+083. 45E+08其他非浚动员债7. 89E+068. 41E+061.1

25、8E+071.97E+071. 52E+07至流功负债合计2. 33E+102. 41E+102. 43E+102+ 01E+101.88E+10负债合计1. 01E+119.22E+108. 71E+108, 27E+10氐 51E+10五、所有者权益实收资本（或股本）1. 10E+101.10E+101.10E+101.10E+101.10E+10资本公积9.03E+098+ 56E+098.50E+098. 51E+097. 88E+09盈余公积8. 74E+098.74E+096.58E+096. 58E+096. 58E+09未分配利润9.93E+098. S1E+098.59E+0

26、98. 16E+096. 95E+09外币报表折算差颔2.79E+082.77E+082. 76E+082. 78E+082. 77E+08归属于母公司般东彳3. 90E+103* 74E+103. 49E+103. 45E+103. 27E+10少数股东权益8. 41E+098.03E+097. 42E+097. 28E+097. 04E+09所有者权益（或盼东4. 74E+10 4. 5iE+10J. 24E+J04.18E+10 3. 2.7E+10附表三：万科资产负债表报苦期2010033120091231200909302009063020i一、经莒活动产生的现金流量绡售商品、提供劳

27、劳收到的现金1.24E+105. 7SE+104. 14E+102+ 73E+10L収到的其他与经营活动有关的现金-T02E+091.S9E+O91. 80E+097. 99E036.|逐营活动现金流入小计1. 34E+105. 95E+104. 32E+102. 81E+1Q1.；购买商品、接受劳务夷付的现金1.52E+103. 4&E+102.15E+10L15E+104 J支忖给职工以及为职工支忖的现金6. 10E+031. 2QE+09S. 68E+086, 56E+Q83.；支付的各项税苗2, O0E+096. 54E+095. 39E+09 53EP91. !袁付的耳他与跆营活动有

28、关的现金2, 40E+097?9+094.19E+09N 61E-091.经营活动现金流出小计2. 02E+105. O2EH03.19E+101. 03E+1OE.；胫营活动产生的现金浇量净钢B0E+Q99, 2&E+Q9lt 12E+109+ 日 2E093J二、投资活动产生的现金流壘：收回投资所收到的现金02. 10E+089. 05E+078. 01E+07B. i收到的亘他与投资活动有关的现金3+ 46E+073. C5E+031. 72E+0S1,+ 倔+085.：投资活幼現金凌入小计3. 43E+071. 17E+095. 35E+0S4, 43E+031.购建固定资产、无膨资产

29、和耳他长期资产所支付的匚2. 20E+073. 06E+OB8. 45E+071. 94E+07二投资所支付的现金1, 11E+09h 5亚+092. 03E+0SL39E+0T1.収得子公司及其他营业里位支付的现金净额3. 14E+082. 98E+095. S9E+082. 53E*081.:投资活动现金请出小计L 45E+Q95* 3SE+098+ 5SE+0S2+ a&E-os1J投资活初产生的现金流量净荊-1.42E+09-4,1&E+O9-2,72E+0S1, 57E+0S1. !三、筹资活动产生的现金流臺：吸收投资收到的现金LS1E+033.29E+031. 57E-0S0其中匕子公司吸收少数股东投资收到的现金7. 81E+083. 29E+031. 57E+080取得借款收到的现金5. 23E+092. 07E+1Q1. 79E+101. WE+10e. 莓资活动现金流入小计氐 01E+092. 16E+1