房地产营销人员入门培训手册

1、房地产营销人员入门培训手册笫一部分：基础篇一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属子第三产业，是 具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于 第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三 产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房 地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房 地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任 务J建筑业则是承包单位/按照承包含同的要求完成三通一平”

2、等土地开发和房屋建 设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨 询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产 价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定曲市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面 缺乏弹性 弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需

3、求因素保值心理保值能力强 保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响三、房地产专用术语解释及建筑基础知识1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整 体性和不可分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经 营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、 出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。3、国土局：代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理

4、的一个政府部门。4、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流 通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的 房地产。5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委 托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提 供有偿服务。7、土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。3、土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用

5、者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者 可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无 偿收回。现政府规定：居住用地 70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综 合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为 40年。9、土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在 法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有 使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银 行或其他组织或个人进行融资

6、或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割 的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房 屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独 立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而 言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后 才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资 料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由 开发商代办。12、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不

7、论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房 地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发 给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登 记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权 利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价 值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对 房地产登记事项作全面记载。13、国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。14、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。15、房地产证：

8、是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。16、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。17、高品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批 准后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都 须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。19、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出 租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范

9、 围内的一切权利。20、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不 能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。21、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款,余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还 银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。22、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定 比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让 包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作

10、用外， 还具有证明房地产产权转移合法性的作用。23、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质 的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义 务等特点。24、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。25、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于 售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。26、房屋买卖所需费用（1）交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120平米缴

11、纳房价款的2 %：购房面积超过120平米，120平 米以内部分缴纳房价款的2%。，超出部分缴纳4%。在办理产权证时需交纳（一般 由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）登记费：每建筑平方米0.3元：房屋所有权证工本费：4元/本：印花税：5元/件。（3）入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的 3 %;物业管理蒉及供暖费：供暖费16 - 18元/平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用律师费：贷款额的0.

12、3 %。保险费：财险保险费=总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公司，年费率一般为 0.56 %：工行采用华泰保险公司，年费率为 0.056 %：建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为 0.045 %。（5）办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5 %，以上部分0.25 %。|保险费：财险：保险费二贷款额*年费率*年限系数综合险：保险费二贷款人年限对应系数*贷款额27、住宅的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋 混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、

13、楼 板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混 凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在56层以下。砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、 屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋 混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐 火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。28、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建

14、筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。29、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上 的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积， 按其上口外墙（不包括采光井、 防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2米的，按架空层外围的水平

15、面积 的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑 面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7） 住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按 技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围 水平面积计算建筑面积；(9) 突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平 面积计算建筑面积；(10) 两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积

16、。无顶 盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；(11 )突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；(12) 封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净 面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算 建筑面积；(13) 住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平 投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼 梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算：(1 )层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地

17、下室：(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷：(3 )房屋之间无上盖的架空通廊：(4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：(5) 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、 罐的平台：(6) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分J(7 )利用引桥、咼架桥、咼架路、路面作为顶盖建筑的房屋：(8 )活动简易房屋：(9 )与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。(10)据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为26、06、 14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。30、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所

18、购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与 应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑 面积。31、商品房的销售面获如何计算?（1） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96 86）规定的方法计算： 其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非 共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙 以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共 用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）商品房分摊的公用建筑面

19、积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建 筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的 分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50 %。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数二公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积二各套套内建筑面积 X公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。32、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住

20、宅面积的比为使用率.一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。33、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。34、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中 线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内 墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令 比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使 用面积这种方法计算出来的使用面积也形象地称为地毯面积”。它反映了一

21、个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要 求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均 分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其 电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提 高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、 高压水泵房等51问：住宅开间答：住宅的开间就是住宅的宽度。在 1987年颁布的住宅建筑模数协调标准 中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列

22、参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。152问：住宅进深答：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有 良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。153问：平台答：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。154问：露台答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳 台，由于它面积一般均较大，上边

23、又没有屋顶，所以称作露台。155问：过道答：住宅套内使用的水平交通空间。156问：壁橱答：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。157问：壁龛答：利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分158问：吊柜答：住宅套内上部的贮藏空间。159问：走廊答：住宅套外使用的水平交通空间。160问：架空房屋答：指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜 坡。161问：阁楼答：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积 不足该层面积的暗楼，不计层次。162问：骑楼答：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。163问：单元式房屋答：指整楼设计分割为由多个可独立出售或

24、出租的部位及各种特定功能的共用 部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。164问：幢1答：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。165问：廊答：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不 具备构成“房屋”的相应条件。166问：柱廊答：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长 廊、回廊等。167问：檐廊答：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。168问：挑廊答：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。169问：通廊答：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称 底层通廊或

25、长廊、迥廊；高出地面的，答：二层以上的则称架空通廊。170问：门廊答：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。171问：阳台答：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用 的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为 非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间 位置分为底阳台和挑阳台。172问：封闭阳台答：原设计及竣工后均为封闭的。173问：非封闭阳台答：原设计或竣工后不封闭的阳台。174问：凹阳台答：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。175问：凸阳台答：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。176问：底

26、阳台答：房屋一层的阳台。177问：挑阳台答：房屋二层（含二层）以上的阳台178问：房屋总层数答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次， 采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在 2.20米（含）以上的计算层数。179问：房屋地上层数答：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层 高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。180问：房屋地下层数答：指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。181问：自然层答：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。182问：技

27、术层答：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。183问：附属层（夹层）答：指介于自然层之间的夹层。184问：避难层答：高层建筑中用作消防避难的楼层。185问：自然层数答：按楼板、地板结构分层的楼层数。186问：中间层答：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。188问：标准层答：平面布置相同的住宅楼层。190问：结构（设备）转换层答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用 不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。191问：建筑容积率（建筑面积毛密度）答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m

28、2/ha）或以总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算 面积的附属建筑物除外。192问：建筑密度答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%） 0193问：绿化率答：绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 （） 0绿地应 包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 （即道路红线内的绿 地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。194问：户型比答：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在 一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。195问：面积误差比答：

29、面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）100%合同约定面积196问：住宅平均层数答：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 （层）。197问：高层住宅（大于等于11层）比例答：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 （）。198问：小高层住宅（710层）比例答：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（）。199问：居住区用地答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。200问：住宅用地答：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。201问：公用建筑面积分摊系数答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和， 得到建筑的

30、公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和二公用建筑面 积分摊系数202问：道路用地答：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等 停放场地。203问：居住区（级）道路答：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。204问：小区（级）路答：一般用以划分组团的道路。205问：组团（级）路答：上接小区路、下连宅间小路的道路。206问：宅间小路答：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。207问：公共绿地答：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿 地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。208问：配建设施答：与住宅规模

31、或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿 地的总称。209问：其它用地答：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建 的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。210问：道路红线答：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。212问：公共服务设施用地答：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的 各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托 儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、畐祇店、服务站、储蓄所、邮政所、居 委会、派出所等用地。213问：市政公用设施用地答：市级、区级和居住区级的市政公用

32、设施用地，包括其建筑物、构筑物及管 理维修设施等用地。214问：楼宇按揭答：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展 商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全 部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有 权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。215问：银行按揭答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵 押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭 的成数通常由五成到八成不等，期限由 1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市 场活跃的最有效的手段。216

33、问：智能化大厦答：又称智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技 术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服 务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS）,办公自动化系统 （OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也 有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）保安自动化系统（SAS）。217问：物业管理答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服

34、务，并为全体产权人、使用人提供 多层次、全方位的服务活动。219问：物业管理服务费答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内 的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取 的费用。220问：公用建筑面积答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包 括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑 物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用

35、空间销售或出租的地下 室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。221问：房屋的建筑面积答：建筑面积也称建筑展开面积，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面 积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三 部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用 的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过 一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它 们的建筑面积。222问：土地使用年期答：凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用

36、地五十年；教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十 年。223问：何谓双景住宅答：双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目 的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景 相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓 借外景造内景。225问：何为标准绿色住宅？答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展 而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分 利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理226问：中水处理答：是个老百姓听起来还有些陌生

37、的词，中水就是指循环再利用的水。其实中 水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用 于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。227问：什么是住宅的进深和开间？答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实 际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为 狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节 约用地。住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离，因为就一个自然间的宽度而

38、言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0- 3.9米228问：什么是格式条款答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协 商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格 式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对 方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平 原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利 义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要 求，对该条款予以说明。229问：什么是内部认购答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得

39、商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种内部认购的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照开盘价而言的，如果按照目前房地 产发展商通行的低开高走的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的最低时段价，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的 赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先 准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数 以几万计的便宜。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发 展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害

40、。230问：酒店式公寓答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的 物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳， 然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。231问：SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了 LOFT0 LOFT超高层 办公空间位于SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米， 是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割 购买。232问：LOFT是什么？答：LO

41、FT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇 的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间， 上下双层的复式结构，类似 戏剧舞台效果的楼梯和横梁。233问：何谓板式小高层答：国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为：板式小高层是一种不规范的 叫法。我们目前常说的板式小高层是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼 梯、电梯的小高层住宅，目前大多在9至12层左右。6层以下的称为 多层;更高 的则称为高层，这与标准规范有些出入。塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心 布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以

42、电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之 后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的 楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈一字型，也可以是拐角、围合等形状。234问：什么是国家康居示范工程答：由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的2000年小康住宅科技产业示范工程和城市住宅小区建设试点的基础上，以现代建筑技术、 新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年已有的新技术、新材料、 新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体系、隔 墙体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。通过示范， 以点带面，推动整

43、个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较大的改善， 适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到国际文明居 住水准。235问：什么是业主委员会答：即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指 导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内 房地产产权人和使用人的合法权益。35、建筑容积率：是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范 围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所 占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附 属建勾物除外。3

44、6、建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。37、绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红 线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。38、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、 卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。39、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 。40、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计

45、算住宅使 用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算， 可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不 采用使用面积来计算价格。41、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住 宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积二居住面积十辅助面积十结构面积， 也可表示为：住宅的建筑面积二使用面积+结构面积。当然住宅的公共面积包含在 住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。42、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到

46、另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间 尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。43、住宅的进深：在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和 通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远 的室内自然光线不足。44、层咼：住宅的层

47、高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的 高度。45、净高:住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层 高的关系可以用公式来表示：净高=层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净46、什么是住宅组团? 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线， 小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且 给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户 带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间

48、尺度宜人，让人轻松愉快， 非常符合现代人交流的心理需要。47、何谓生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率 最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统 内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换， 获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住 宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的 人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下， 在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方 面进行

49、系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。48、什么是绿色住宅？“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色 住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它 是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态 环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙 体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂 排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度 上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制

50、砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强 度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉 及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用 自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此， 专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。49、什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的 独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装

51、修豪华，并富 有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高 的标准，一股为高收入者购买。50、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模300005(14)00人相对应，配建有一整套较完善的、 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。51、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务 设施的居住生活聚居地。52、居住组团一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住

52、人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。53、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。55、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施 的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。56、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。57、居住区级道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。58、小区级路一般用以划分组团的道路。59、

53、组团级路上接小区路，下连宅间小路的道路。60、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。61、公共绿地满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包 括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。62、配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。63、其他用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用 地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。66、建筑线一般称建筑控制

54、线，是建筑物基底位置的控制线。67、日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。68、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体 量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。69、住宅平均层鼓住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值层。70、人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量人/ ha。7t、人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量人/ ha。72、住宅建筑套毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套/ ha。73、住宅建筑套净密度每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套/ ha。74、住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住

55、宅建筑面积 平方米/公顷。75、住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米/公顷 或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。76、建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米/公顷或以总建筑面积万平方米与居住区用地（万平方米）的比值表示。77、住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。78、拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。79、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用万元/ ha。80、住宅

56、单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居 住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用元/平方米。81均价:将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的 均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、 朝向，以2800元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的 营销策略。82、基价:经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价:某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销 售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“xxx 元/平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。84、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买