海辰名居项目可行性分析报告

1、1本报告严格保密 深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司 2本报告严格保密 用心用心 创造价值创造价值 bring about value. be diligent. 3本报告严格保密 海辰项目 投资可行性研究报告 2021-5-5 版权声明： 本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 4本报告严格保密 目目 录录 第一部分第一部分 致客户函致客户函 第二部分第二部分 基本结论基本结论 第三部分第三部分 区域经济与房地产市场区域经济与房地产市场 第四部分第四部分 项目解

2、析项目解析 第五部分第五部分 项目定位项目定位 第六部分第六部分 项目财务分析项目财务分析 第七部分第七部分 众厦建议众厦建议 5本报告严格保密 第一部分第一部分致客户函致客户函 深圳市海辰地产发展有限公司：深圳市海辰地产发展有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的深圳 市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。 需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关 资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。 目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安置问题。 我们的方案是基于目前深圳市

3、房地产市场情况，目前深圳市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周 围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会 相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。 顺颂商祺 深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司 2007年04月12日 联系人：王德林 联系电话6本报告严格保密 第二部分第二部分基本结论基本结论 布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的 萎缩，推动市场价格进一步上涨；萎缩，推动市场价格进一步上涨； 区域价值研究区域价

4、值研究 项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生 活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象；活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象； 项目资源挖掘项目资源挖掘 在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造 “新城市中央新城市中央地铁生活馆地铁生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和罗为整体项目的定位，以吸引本地和罗 湖高级白领人士为主；湖高级白领人士为主； 项目市场定位项目市场定位 通过详细的项目财务分析，预测出项目

5、总投资通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资6.7亿元，销售收入亿元，销售收入 10.37亿（按照假设销售率），投资净利润率为亿（按照假设销售率），投资净利润率为29.44，动态投资，动态投资 回收期为回收期为1.8年，项目属于行业较高盈利水平项目。年，项目属于行业较高盈利水平项目。 投资价值评估投资价值评估 7本报告严格保密 区域经济与房地产市场区域经济与房地产市场第三部分第三部分 区域产业发展特征区域产业发展特征 区域功能规划分析区域功能规划分析 区域城市建设发展利好区域城市建设发展利好 区域房地产发展阶段分析区域房地产发展阶段分析 区域房地产市场供求分析区域房地产市场供求分析 区域房地

6、产市场总结区域房地产市场总结 8本报告严格保密 布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业 化向新型工业化转型阶段化向新型工业化转型阶段 发展阶段发展阶段： 19921997 产业规模化推动 特征：特征：以三资企业为以三资企业为 主的制造业的规模主的制造业的规模 化经济化经济 发展阶段发展阶段： 1998年以后 外源经济内源化 特征：特征：以以it it产业为产业为 主的新型工业化阶主的新型工业化阶 段段 “布吉模式布吉模式” 以新型工业化以新型工业化 带动城市化实现了三个转变：带动城市化实现了三个转变： 实现了由低附加值向高附 加值产业的转变 实现了以外资企

7、业为主向 民营与外资并重的转变 实现了以工业化带动农村 向城市化的转变 布吉镇三次产业结构的比 例由1978年的84.8：15： 0.2，到1988年的25.1： 74.2：0.7，再到1998年的 0.6：78.6：20.8，二十年 间农业比重大幅下降，工 业比重明显上升，实现了 区域的工业化。 2003年布吉镇三次产业结 构的比例进一步优化，已 达到0.12：69.76：30.12， 农业只占到0.12%，工业 比重也开始下降，服务业 比重显著上升，城市化特 征进一步显现。 发展阶段发展阶段： 19781992 简单加工推动的工业化 特征：特征：以吸收粗放式、以吸收粗放式、 劳动密集型的简

8、单加劳动密集型的简单加 工工业为主工工业为主 “布吉模式布吉模式”“传统模式传统模式” 基本特征基本特征借助电子化交易 平台，以企业化 运作为基础的超 市型运营模式 圈了一片地、搭 了一片棚子、吸 引商贩自由交易 收租的运营模式 精髓精髓借助先进的企业 化、电子化运营 模式，在主动提 升产业链、客户 价值链的过程中， 提升、体现自身 的价值 借助场地资源， 简单分享产业链、 客户的利益 9本报告严格保密 布吉作为罗湖的后花园地理位置优越布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着且承载着 区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位 布吉离香港新界仅8公里， 距国

9、际大海港盐田港20公 里，距深圳宝安国际机场 35公里是联系粤东、闽、 赣 的咽喉地带,地理位置得 天独厚. 根据深圳市城市总体规 划（1996-2010）（送 审稿）布吉规划建设成为 毗邻深圳特区中心区，以 先进的工业和高新技术产 业为支撑的第三产业发达、 环境优美、配套齐全的现 代化中等城市，区域综合 交通枢纽和区域商贸次中 心城市。 3030分钟分钟 1 1小时小时 1 1小时小时 10本报告严格保密 09年开通的地铁年开通的地铁3号线将大大提升本项目的地号线将大大提升本项目的地 段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。 定于2005年底动工，预计 2

10、009年竣工，建设工期为 4年，总投资达100亿元人 民币 三号线连接市中心和布吉、 横岗、龙岗中心城，有利 于构建深圳市“一市多城， 众星捧月”的现代化城市 体系，并有利于进一步扩 张深圳市中心区的辐射功 能，同时为特区外布吉、 横岗、龙岗新城三个沿线 卫星城提供交通保障，有 力地促进3个卫星城的发展 众厦模型众厦模型 项目所项目所 处阶段处阶段 轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） 众厦经验：众厦经验：轨道交通对物业价值通常会发生以下影响 项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长跳跃性增长 轨道交通对项目价值的影响将从

11、单一因素转向复合因素轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素 11本报告严格保密 深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交 通状况通状况,同时更有利于本项目整体价值的提升同时更有利于本项目整体价值的提升 深惠路深圳段改建工程 南起布吉联检站，北至 惠州市与深圳市交界处， 沿线经过龙岗区的布吉 街道、横岗街道、龙城 街道、龙岗街道、坪地 街道。 改造后的深惠公路将设 计成双向8快车道、2慢 车道，整个道路设计有 机动车快速车道、人行 道、辅道、两侧分隔带 和中央分隔带 深惠公路全线将设计 建造布龙立交、丹竹 头立交、李朗大道立 交、荷坳立交、排

12、盐 立交、横坪立交、双 龙立交等7座互通式立 交，16座大、中桥梁。 四条复合通道的建设， 将改变布吉及其周边 的交通布局，使龙岗、 宝安与特区三地的人 流和物流得到合理的 组织，从根本上改善 布吉的交通状况 12本报告严格保密 项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项 目在区域的档次和形象目在区域的档次和形象 项目所在地木棉湾村已列 入2006年深圳市重点改造 区域,改造进程已进入实施 阶段 规划中明确指出：完成轨 道3号线及沿线轨道站、布 吉铁路客站、深惠公路改 造等设施工程。将铁路西 侧的旧村逐步改造成商业 区，启动木棉湾旧工业区 改造，以城市公园的标

13、准 整治布吉公园。 龙岗轨道龙岗轨道3 3号线沿线节点地区号线沿线节点地区 深圳市近期建设规划（深圳市近期建设规划（2006-20102006-2010）重点改造区域规划指引图）重点改造区域规划指引图 项目周边木棉 湾村现状居住 条件较差,“握手 楼”现象严重, 建筑工程质量， 环境卫生条件 相对较差 13本报告严格保密 城市化水平城市化水平 10% 20%30%70% 城市化加速期城市化加速期城市化后期城市化后期 奠定了国家城乡结构与产业 结构的基本轮廓 城市化初期城市化初期 城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化水平放缓城市化水平放缓 城市化速度

14、 城市化曲线 城市化水平为40 60%时，城市化速度 最快 城市化特征城市化特征 城市化曲线城市化曲线 城市化水平与房地城市化水平与房地 产市场发展产市场发展 房地产房地产 稳定发展稳定发展 房地产快速发展房地产快速发展 房地产房地产 市场起步市场起步 布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步 入快速发展阶段入快速发展阶段 目前布吉城市化率目前布吉城市化率 为为6767 处于城市化发展处于城市化发展 速度最快的阶段速度最快的阶段 14本报告严格保密 经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板 块，本项目位于块，本项目位于深惠

15、路北片区板块深惠路北片区板块 布吉板块近年来推出 的楼盘很多，是关内 居民向关外购房的重 要选择。 周边按照半宽划分可 以分成：石芽岭生态 片区，布吉中心区， 罗岗求水山片区、深 惠路北片区四个典型 居住区。 罗岗罗岗- -求水山片区求水山片区 石芽岭生态片区石芽岭生态片区 布吉中心区布吉中心区 海辰时代海辰时代 深惠路北片区深惠路北片区 15本报告严格保密 罗岗罗岗求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区 形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高 开发项目开发项目开发规模开发规模户型面积；配比

16、户型面积；配比均价（元均价（元/m/m2 2）销售情况销售情况客户来源客户来源核心卖点核心卖点 可园六期可园六期 占地面积：30000 建筑面积：110000 容积率：3.55 绿化率：40 两房：70-79 三房：85-123 两房三房为主，少量 四房 住宅：9000 总户数：900 销售率：60 罗湖客户为主，福 田、布吉、香港客 户也较多 大社区、配套成 熟、山景、公园 中旅中旅8080后后 街街 占地面积：5911 建筑面积：44322 容积率：7.49 一房：34-42 两房：53-67 住宅：6200 商铺： 总户数：579 销售率：100 罗湖、布吉年轻白 领，部分投资客 周边商

17、业配套成 熟、总价较低， 品牌物管 信义假日名信义假日名 城城5 5期期 占地面积：23285 建筑面积：72815 容积率：3.05 绿化率：45% 两房：67-71 三房88-100 四房：120 两房、三房为主 住宅：8700 商铺：租金100 以上 总户数：580 销售率：剩余少 量，六期将推出 布吉本地、关内其 它区域客户 复合型社区。交 通便捷，配套完 善，环境优越 （山景），特色 风情园林 东方盛世一东方盛世一 期期 占地面积：43881 建筑面积：87786 容积率：3.4 绿化率：45% 两房：65-72 三房：90-115 两房三房为主，少量 一房和四房 7600 总户数：

18、289 销售率：100% 开盘当天即售磬 罗湖白领、布吉和 关内投资客户为主 最靠近布吉关口， 户型赠送面积， 深惠路改造及地 铁三号线建设 16本报告严格保密 深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品 牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓 开发项目开发项目开发规模开发规模户型面积；配比户型面积；配比均价（元均价（元/m/m2 2）销售情况销售情况客户来源客户来源核心卖点核心卖点 桂芳园八期桂芳园八期 占地面积：26718 建筑面积：77125 容积率：3.36 单身公寓 两房：68-72 三房：94.

19、5-97 两房、三房为主， 少量四房 住宅：6500 商铺： 售：1.2-3万租 ：110-160 总户数：903 销售率：100 罗湖、福田自住， 少量布吉本地和香 港人 大社区，大配套， 品牌开发商，物管， 交通便利，私密性 较好 左庭右院左庭右院 占地面积：53830 建筑面积：109283 容积率：1.58 绿化率：50 两房：74-79 三房112-119 四房：238 两房、三房为主 住宅：7000 商铺：1.3万 总户数： 783 销售率：100 布吉本地、罗湖福 田自住 地铁沿线物业；岭 南风格园林和户型 设计紧凑实用；送 装修； 怡康家园怡康家园 占地面积：9592 建筑面积

20、：74605 容积率：6.6 绿化率：30 一房：37-40 两房：37-53 三房：65-82 四房：94 两房、三房为主 6500 总户数：938 销售率：100 关内客户超过50% 建筑风格较具时代 感，交通便利 康桥康桥紫郡紫郡 占地面积：33700 建筑面积：89729 容积率：2.46 绿化率：50% 两房：67-69 三房：94-99 6000 总户数：896 销售率：一批已 售80%以上，二 批未开盘 罗湖、福田客户， 布吉本地自住 高绿化率，赠送面 积，性价比高 17本报告严格保密 3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度号地铁线建设、深惠路改造等利好，品

21、牌企业开发项目市场认知度 提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔 结论一：结论一： 随着国家宏观调控的不断加强，随着国家宏观调控的不断加强，20082009年区域房地产市场年区域房地产市场 发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一 定程度上缓解供求不平衡的市场状态。定程度上缓解供求不平衡的市场状态。 结论二：结论二： 结论三：结论三： 随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同 时随着关外

22、交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作时随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作 的人士选择在关外购置物业居住。的人士选择在关外购置物业居住。 目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主，少目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主，少 量作为第二居所和投资，但随着量作为第二居所和投资，但随着09年地铁年地铁3号线的开通、深惠路号线的开通、深惠路 的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升， 投资自住比例均将有所上升。投资自住比例均将有所上升。 片区内可园、桂芳园、片区内可园、桂芳园、80后街

23、等品牌开发商开发的高品质楼盘后街等品牌开发商开发的高品质楼盘 极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘 的开发奠定基础。的开发奠定基础。 结论四：结论四： 18本报告严格保密 第四部分第四部分项目解析项目解析 地块四至地块四至 项目项目swotswot分析分析 项目发展战略选择项目发展战略选择 19本报告严格保密 项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁 三号线汇福花园站，地理位置极其优越三号线汇福花园站，地理位置极其优越 项目紧靠布吉沃尔玛， 位于即将建成的地铁3 号线汇福花园站，距离

24、 布吉关口15分钟车程。 20本报告严格保密 项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而 西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场 北北 类别名称类别名称总总 量量 总用地面积总用地面积 （）13709 容积率容积率5.3 总建筑面积总建筑面积 （）72659 其中：住宅其中：住宅48118 商业商业23841 配套建筑配套建筑700 覆盖率覆盖率 48 绿地率绿地率20 规划停车位规划停车位462 怡芬花园 南侧 西侧盈翠家园永隆汽车行 大芬沃尔玛 21本报告严格保密 优势优势 strengthstrength劣势劣势 w

25、eakweak 1）临近地铁站，属于地铁物业； 2）毗邻布吉沃尔玛，商业旺地， 生活配套齐全，商业氛围好； 3）靠近深惠路，改造后通达性好； 4）地块方正，平整度好，利于建 筑排布 1）靠近深惠路，有噪音影 响； 2）西面大部分被永隆行汽 车服务商行挡住临街面， 商业昭示性差； 机会机会 opportunityopportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势 1）临近地铁3号线出口（09年通车） 2）深惠路改造（双向8车道） 3）木棉湾村改造（06年列入政府旧城改造 实施阶段） 4）片区供应量的减少，为项目提供机遇 1)利用地铁站物业优势，高调演绎

26、区位 投资价值； 2)制造鲜明的形象个性特征； 3)通过鲜明的营销手段市场造势； 4)充分利用优势条件,打造顶级精品公寓, 抢占市场先机； 强化项目地段价值，消除消费者的 心理障碍； 通过产品形象打造，高品质物业管 理等手段，打造布吉新城市高档地 铁社区 威胁威胁 threatenthreaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁 1）国家宏观市场调控对房地产 市场的影响 2）深圳市政府制定具体措施平抑房价，加 大对房地产市场调控力度 1)充分发挥项目地段价值,打造新城中央 顶级公寓物业,提前占领市场; 2)通过出色的形象塑造,凸现项目形象， 提升项目核心

27、竞争力； 3)借助地段和产品优势，从形象上引爆 楼市 4)客户市场细分； 5)高端形象提升项目竞争力； 1)营销方式创新，转化威胁； 2)充分包装产品的核心价值； 3)通过高端形象支撑项目价格，提 升项目的竞争力； 地段价值地段价值 形象突破形象突破 营销创新营销创新 22本报告严格保密 第五部分第五部分项目定位项目定位 项目整体定位项目整体定位 项目形象定位项目形象定位 项目客户定位项目客户定位 项目产品定位项目产品定位 23本报告严格保密 新城中央新城中央地铁生活馆地铁生活馆 本项目整体定位本项目整体定位 24本报告严格保密 形象定位及推广主题语形象定位及推广主题语 新城市中心优尚生活区新

28、城市中心优尚生活区 25本报告严格保密 推荐案名（推广名）推荐案名（推广名） 海辰海辰 巴黎时代巴黎时代 海辰时代海辰时代 haichen times 备选案名备选案名 海辰名居海辰名居 26本报告严格保密 目标客户群描述目标客户群描述 通过对布吉房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的 目标客户群：以一次置业（投资以一次置业（投资+自住）为主要目的的中青年客户，以自住）为主要目的的中青年客户，以 本地居民和罗湖高级白领为主本地居民和罗湖高级白领为主 游离客户游离客户 重要客户重要客户 目标客户目标客户 目标客户目标客户： 布吉本地常住人口，罗湖白领，首次置 业为主；投资客户 重要客户重

29、要客户： 福田、南山等地白领 游离客户游离客户： 珠三角及香港投资客户 客户定位客户定位 27本报告严格保密 住宅定位住宅定位- 新城市，中央地铁生活馆新城市，中央地铁生活馆 住宅户型面积及配比建议住宅户型面积及配比建议 以二房和小三房为主力户 型，大三房和四房为辅占 30% 户型类型面积范围 （） 面积 比例 二房一厅50-6030 二房二厅65-7520 小三房80-9020 大三房110-13020 四房二厅135-15010 产品定位产品定位 项目项目 户型配比表户型配比表 28本报告严格保密 商业定位商业定位- 新城中央，时尚生活地带新城中央，时尚生活地带 商业业态：与沃尔玛 形成业

30、态互补，以集 中和街铺相结合的形 态。 商业业种：业种选择 以生活百货、餐饮、 娱乐休闲等为主。 商业定位商业定位 29本报告严格保密 第六部分第六部分项目财务分析项目财务分析 开发建设进度安排开发建设进度安排 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 销售收入测定销售收入测定 财务与敏感性分析财务与敏感性分析 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 30本报告严格保密 项目时间进度计划项目开工时间为项目时间进度计划项目开工时间为2007年第四季度，年第四季度， 竣工时间为竣工时间为2008年第四季度，年第四季度，2009年第二季度销售完毕年第二季度销售完毕 6销售10 2竣工验收9 3公建配套

31、工程8 3红线内外工程7 3室内外装修工程6 4设备安装工程5 9主体结构工程4 6基础及地下室工程3 前期工程2 6土地获取1 12108642121086421210864 2009 2008 2007 进度安排（按双月计）持续 时间 (月) 工 程 量 项目名称序 号 项目总体进度横道图项目总体进度横道图 31本报告严格保密 经济测算前提经济测算前提 现状规模及建设物业面积配比现状规模及建设物业面积配比 经济测算前提一经济测算前提一 项目地块规模与 指标 经济测算前提二经济测算前提二 物业类型及规模 项 目数量单位备注 用地面积13709平方米根据查丈报告 建筑容积率5.3 总建筑面积8

32、8129平方米 项 目 数量单位备注 住宅面积 48118平方米 商业面积23841 车库面积16170平方米地下二层，共462 个车位 项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标 项目物业类型及面积表项目物业类型及面积表 32本报告严格保密 根据市场比较法，本项目根据市场比较法，本项目20082008年底入市，住宅年底入市，住宅 部分可实现价格部分可实现价格1000010000元元/ /. . 项目项目价格（元价格（元/米米2）权重权重参考价格参考价格 怡康家园700040%2800 信和爱琴居750040%3000 桂芳园820020%1640 海辰时代1007440 项目溢价部分：项目溢价

33、部分：市场自然增长率每年按市场自然增长率每年按1010；海辰及众厦；海辰及众厦 的品牌溢价按的品牌溢价按1010； 0909年项目入市均价年项目入市均价85568556110110 （1+101+10）2 2 =11388=11388元元/ / 住宅部分市场比较价格住宅部分市场比较价格 经济测算前提三经济测算前提三 物业市场价格 比较目前周边项目市场成交价格得出：项目市场基准价格项目市场基准价格 为为 7440 7440 x x 115% = 8556 115% = 8556元元/ / l一般而言，同区域同品 质的新楼价格高出二手 楼价格1220%； l本区域的临街商铺租金 约为160元/米2

34、；本项 目商业部分均价为： 3000030000元元/ /米米2 2 。 33本报告严格保密 经济测算前提经济测算前提 物业市场价格及销售率假定物业市场价格及销售率假定 经济测算前提四经济测算前提四 销售率假设 项 目销售价格(元/米2)销售率备注 住宅部分 1000095 设定项目6个 月销售期 商业 部分 一楼 3500090 二楼 3000080 三楼 2500070 p 项目拟入市时间为项目拟入市时间为20082008年第四季度，项目销售周期为年第四季度，项目销售周期为6 6 个月，完成住宅个月，完成住宅9595和商业整体和商业整体8080的销售率。的销售率。 34本报告严格保密 根据

35、测算，项目的总投资约为根据测算，项目的总投资约为6.76.7亿元，自有资亿元，自有资 金金2.42.4亿亿 项目总投资估算表项目总投资估算表 项目建设进度项目建设进度 项目计划于2007年下半 年动工，在资金及时到位 的情况下，预计2008底 推出市场，2009年初完 成销售，2009年底竣工， 其开发建设期为2年。 序号序号项项 目目 单方成本单方成本 （元（元/ /米米2 2） 面积总量面积总量 ( (米米2 2) ) 概算金额（万元）概算金额（万元） 1土地成本30648812927000 2前期工程费用153881291344 3建安工程费 总额 27165 地下工程部分4200161

36、706791 住宅部分25004811812030 商业部分3500238418344 开发成本55509 4不可预见费 23和的2570 5管理费用13和的31665 6财务费用5429 7销售费用销售收入3.53589 合计6676466764 注：依照2007年3月18日央行最新公布的3年以内商业贷款利率，利率水平每年为6.57。 35本报告严格保密 项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从 2008年第四季度，销售收入弥补部分投资款年第四季度，销售收入弥补部分投资款 序序 号号 项目项目合计合计 建建 设设 经经 营营 期期 20072007年年

37、20082008年年20092009年年 一一二二三三四四一一二二三三四四一一二二 1 投资总额667642700013444200682842004200539681975399 1.1 建设投资 1.1.1 土地成本2700027000 1.1.2前期工程13441344 1.1.3 建安工程271653881388138813881388138813881 1.1.4 不可预见费57081818181818184 1.1.5 管理费用1665238238238238238238237 1.1.6 销售费用3589119611961197 1.2 贷款利息54292628 2801 2 资

38、金筹措667642700013444200682842004200539681975399 2.1 自有资金2400026289444200263281975399 2.2银行贷款4000027000134442004200 3256 2.3 销售收入再投入 27642764 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 36本报告严格保密 由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投 资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳 投资资金需求曲线投资资金需求曲线 37本报告严格保密 项目总投资项目总投资6.7亿元，其中包括土地取得费

39、用亿元，其中包括土地取得费用 共计共计2.7亿元，自有资金为亿元，自有资金为2.4亿元亿元 序号序号项项 目目资金（万元）资金（万元）比比 例例 1 自有资金2400035.9% 2 银行贷款4000059.9% 3 销售收入再投资27644.2% 4 总投资66764100% 项目资金来源表项目资金来源表 38本报告严格保密 根据项目规划指标及前述项目与市场分析，根据项目规划指标及前述项目与市场分析， 预计项目销售收入为预计项目销售收入为10.3710.37亿元亿元 项目项目描述描述 销售单价销售单价 （元（元/ /米米2 2） 面积面积 （米（米2 2） 销售率销售率 总额总额 （万元）（

40、万元） 普通住宅毛坯交付 10000481189545712 裙楼商业 一层3500079479025034 二层3000079478019073 三层2500079477013908 车库地下二层16170 总体收入103726 商业部分：商业部分：商业售价 按照3万元/米2的价格， 整体销售； 销售总额：销售总额：住宅按 照95的销售率， 商业按照80销售 率，项目能够实现 总收益10.37亿元 项目销售收入测算表项目销售收入测算表 项目销售税金及附加按销售额的5.1，合计5290万元 39本报告严格保密 项目总销售收入为项目总销售收入为10.37亿，利润总额亿，利润总额3.4亿元，亿元，

41、 税后利润总额税后利润总额1.97亿，投资净利润率为亿，投资净利润率为29.44 序序 号号项项 目目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元） （1）销售收入103726 （2）开发成本55509 （3）销售费用3589 （4）销售税金及附加5290 （5）财务费用5429 （6）利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)33909 （7）增值率61% （8）增值税10788 （9）所得额(6)-(8)23121 （10）所得税所得额153468 （11）净利润(9)-(11)19653 （12）投资利润率利润总额/总投资50.79% （13）投资净利润率净利润总额/总投资29.44% 项

42、目利润核算表项目利润核算表 40本报告严格保密 项目累计净现金流量为项目累计净现金流量为1165511655万元，财务内部万元，财务内部 收益率为收益率为2626，动态投资回收期，动态投资回收期1.81.8年年 项目内部收益率为 26； 动态投资回收期为 1.8年； 序号项目 建设经营期 12 1现金流入 0103726 1.1销售收入 0103726 2现金流出 2.1建设投资 4777218992 2.2土地增值税 0 10788 2.3销售税金及附加 0 5290 2.4所得税 03468 3净现金流 -4777265188 4累计净现金流 -4777217416 5折现净现金流 -44

43、233 55888 6累计折现净现金流 -44233 11655 项目全部投资现金流量表项目全部投资现金流量表 单位：万元单位：万元 41本报告严格保密 按照假设销售率，盈亏平衡住宅均价为按照假设销售率，盈亏平衡住宅均价为6500元元/米米2 ， 按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。 项目盈亏平衡点（临界点）如下：项目盈亏平衡点（临界点）如下： 在本项目开发成本等其他条件不变的情况下，由静态测 算知，当住宅销售率达70.5时，项目可保本。 另一方面，假定本项目开发成本及销售率等条件不变， 项目住宅的保本销售价格为6486元/。 在本项目开发成本及销售价格、销售率等其他条件不变 的情况，由静态测算知，当商业销售率达47.4时，项 目可保本。 另一方面，假定本项目开发成本及销售率不变等条件不 变，项目商业保本销售价格为1.7万元/。 住宅部分住宅部分 商业部分商业部分 注：计算中保持项目商业与住宅部分价格比例为3：1。 42本报告严格保密 项目销售价格和建安成本分别变动对项目内部收益率项目销售价格和建安成本分别变动对项目内部收益率 会产生较大影响，但销售收入的变动幅度的影响更大会产生较大影响，但销售收入的变动幅度的影响更大 43本报告严格保密 项目具备较好的社会效益项目具备较好的社会效益 项目在实现经济价值的同时，对于环境和