只登记设计用途,不登记实际用途是公平吗——议物权法与房屋所有权证书

1、只登记“设计用途” ，不登记“实际用途” 是公平吗？议物权法与房屋所有 权证书 只登记设计用途 , 不登记实际用途 是公平吗 ? 议物权法与房屋所有权证书 口太正奎 我国从 1987年一 1997年（以下简称前 十年）,为加强城镇房产的产权 ,产籍管理 , 保护产权人的合法权益 ,巩固全国第一次城 镇房屋普查成果 （指 1985年）,从 1987年起 附表一 在全国范围内开展城镇房屋所有权登记和核 （换）发房屋所有权证证书 （以下简称证书 ） 的工作.建国以来 ,第一次使用全国统一格 式的房屋所有权证式样 （附表一 ）. 栋号结构层数用途自然间数建筑面积 当时,房屋用途登记的是 实际用途 ,

2、证书 ,房屋登记簿 （指房屋产权产籍管理图 , 卡,帐,表,证书 ,收据等档案资料 ,以下简称 登记簿 ）,所有权人和使用权人 （以下简称权 利人）的权利 ,与实物是一致的 . 但 1997 年一 2oo7 年 （ 以下简称后十 年）,从 1997 年起,使用国家建设部监制的全 国统一房屋权属证书 （附表二 ）登记的房屋 用途为 设计用途 .从此出现登记簿 ,证 附表二 书,权利 ,实物不一致的现象 ,焦点在于房屋 用途登记从前十年 实际用途 改为后十年 的设计用途 .突出表现在住宅用房改为 商服用房等公共服务设施及其他用房 （以下 简称住改非 ）,全国不少城镇政府行政管理 部门下发禁止住改非

3、政令 ,禁止一切变更用 途等 ,实际上损害了房屋权利人合法的占有 , 使用 ,受益 ,处分的权利 ,引发了群众不满和 个访群访不断 . 幢号结构房屋总层数所在层数建筑面积设计用途 房 屋 状 况 五年前 ,建设部副部长刘志峰在全国城 市房屋拆迁工作座谈会上对新拆迁条例 实施以来 ,存在的一些比较突出的问题谈了 六个方面 ,其中谈到房屋用途变更问题时说 : 25 房屋性质认定责任不清 ,引发大量纠纷 . 目前,拆迁中存在大量由住宅用房改为营业 用房,但由于被拆迁人房屋权属登记意识不 强 ,造成这些房屋虽然有合法营业执照 ,并按 规定上缴各种税费 ,但因未变更使用性质 ,拆 迁时只能按住宅房屋进行

4、补偿 ,与营业用房 市场可比价被拆迁人的预期相差甚远 ,被拆 迁人难以接受 .有些城市在房屋所有人申请 变更房屋使用性质时 ,相关职能部门相互推 倭 ,致使房屋使用性质无法及时变更 ,拆迁引 发纠纷 .这一问题在许多城市都不同程度存 在. 时过五年 ,住改非用途变更登记仍然是 难点.这个问题责任不仅在于房屋权利人和 房产行政管理部门 ,也在于中华人民共和国 建设部监制的房屋所有权证书 ,突出表现在 房屋状况第七项目 设计用途 登记记载的 权利和变更后事实上的 实际用途 权利不 致的问题 . 住改非一般座落于旧城区的主要街路两 旁住宅一层 ,二层或新城区临街路旁 , 随着市 场经济的发展 ,城市

5、规划的调整 ,土地等级的 上升 ,城市居住区公共服务设施的需求 ,商业 网点的形成 ,民营企业的发展 ,中小企业的出 路 ,城市下岗职工 ,低保户等弱势群体的生活 来源等等都把原来 设计用途 住宅变更为 商服用房等其他非住宅 ,合法经营 .设计 用途 和 实际用途 是不同的内函 ,前者是 静态管理 ,后者是动态管理 .本文探讨 : ,设计用途 及其登记 ; 二 ,实际用途 及其登记 ; 三 ,后十年 ,法律 ,法规规定 , 房屋用途变 更登记以 实际用途 登记; 四,应当登记 实际用途 ; 五,结论. 设计用途 及其登记 ,设计用途 的概念 什么叫 设计用途 ?至今 ,没有国家标 准术语和房地

6、产专业术语说明解释 .国家建 设部建房 1997J178号关于制作颁发全国 26一 统一房屋权属证书的通知 （以下简称统一 证书）附件房屋权属证书的填写说明也没 有有关设计用途的说明和解释 . 可以认为 ,设计用途 是建筑设计部门 按着建设单位的需求 ,依据国家标准建筑设 计规范设计的计划用途 .如:设计用途 住 宅 ,依据国家质量技术监督局 ,建设部联合发 布的住宅设计规范国家标准 GB50096 1999,自 1999年 6月 1日起施行 ,本规范具 有强制性法规的性质 ,是不能改变 设计用 途住宅 ,但可以改变其使用性质 ,实际用 途为非住宅. 从房屋权属登记管理角度看 ,设计用 途是指

7、新建房 初始登记时所确定的 设 计用途和实际用途一致的用途 ,也叫原 用途.它与用途变更后的 实际用途 或现 用途是根本性质不同 . 二 ,设计用途 登记的来历 1997年 7月 23日印发的国家建设部建 房1997178 号关于制作颁发全国统一房 屋权属证书的通知 ,把传统的证书 用途 项目实际用途 改为设计用途 . 通知指出 :自我部 1987 年公布城镇房 屋所有权登记暂行办法并在全国实行统一 的房屋权属证书以来 ,全国的房屋所有权登记 发证工作已基本走上正轨 ,房屋权属证书在维 护房地产权利人合法权益 ,加强房地产行政管 理 ,培育完善房地产市场 ,促进社会安定团结 和经济发展等方面发

8、挥着越来越大的作用 . 随着社会本义市场经济的建立和法制的不断 完善,1994年 7 月 5 日全国人大第八次常务会 议通过了中华人民共和国城市房地产管理 法 ,确立了房屋所有权登记发证制度 .我部 在 1987 年制定的房屋所有权证在内容 ,格 式 ,防伪等方面都已不适应目前形势的发展 , 另外 ,由于种种原因 ,部分城市也一直没有使 用全国统一格式的房屋所有权证 ,少数部 门在经济利益的驱动下 ,也擅自发放房屋所 有权证 ,一些犯罪分子甚至伪造权属证书 ,从 事诈骗活动 .这些现象严重地干扰和破坏了 房地产行政管理和房地产市场的正常秩序 ,损 害了房地产权利人的合法权益 ,给社会政治经 济

9、生活造成了不良影响 .为维护房屋权属证 书的权威性和严肃性 ,保护房地产权利人的合 法权益 ,整顿房屋所有权登记发证工作秩序 , 规范房地产权发证工作 ,制止多部门 ,多级发 放房屋权属证书 ,防止违法分子伪造房屋权属 证书 ,促进房地产产权管理工作的健康发展 , 根据中华人民共和国城市房地产管理法的 规定 ,我部决定重新审定并颁布房屋权属证书 式样 .并在通知 第五项指出 :房屋权属 证书的填发机关按照房屋权属证书的填写 说明认真填写 ,各地不具有解释和更改权利 解释权归属建设部 .但发放的房屋权属证 书的填写说明 17个项目中,唯独见不到 设 计用途的填写说明 .从此,各地都以设计 用途登

10、记至今 ,把实际用途取消了. 1997年 1O月27日,2001年 8月 15日 分别发布的建设部城市房屋权属登记管理 办法第十八条规定 : 权利人名称变更和房 屋现状发生下列情形之一的 ,权利人应当自 事实发生之日起三十日内申请变更登记 :一, 房屋座落的街道 ,门牌号或者房屋名称发生 变更的 ;-,房屋面积增加或者减少的 ;三,房 屋翻建的 ;四,法律 ,法规规定的其他情形 . 申请变更登记 ,权利人应当提交房屋权属证 书以及相关的证明文件 .对用途 变更主 要项目没有提出 实际用途 登记. 2000年 l1 月,国家建设部住宅与房地 产业司编的房地产产权产籍管理人员培训 教材 （以下简称

11、教材 ）第 62页登记种类 第四项讲 变更登记 ,变更登记是指权利 人法定名称的改变或是房屋状况发生变化后 而进行的登记 .房屋门牌号码的改变 ,路名 的改变,房屋翻,改建或添建 ,部分拆除,都是 所有权客体的变更 .讲的详细 ,但没有提 改变用途变更登记问题 ,只能按设计用途 登记,不能按实际用途 登记. 中华人民共和国建设部监制的房屋所有 权证证书 房屋状况设立了幢号 ,序号,结 构,房屋层数 ,所在层数 ,建筑面积 ,设计用途 等七项的房屋状况变更中 ,只设设计用途 没有设立使用性质变更后的 实际用途 项 目. 以上 ,国家建设部制定的登记办法 , 教材,和监制的统一证书在客观上造成只许

12、 登记设计用途 ,不准登记变更后的 实际 用途 ,起了禁止房屋用途变更的作用 . 实际用途 及其登记 ,实际用途 的概念 实际用途 是指房屋目前的现在用途 , 并非原建用途 .过去,证书登记 用途均按 实际用途登记 . 二 ,实际用途 登记的来历 （一）1982年 3月 27日,国家建设总局 82城发房字 77 号关于加强城市 （镇）房 地产产权产籍管理工作的通知和关于城 市（镇）房地产产权产籍管理办法中规定房 屋的产权转移或变更 （包括扩建拆除 ）等以 及新建 ,增建时,也必须及时办理产权登记 . 但没有提到改变用途时办理产权登记之事 更没有什么 设计用途 ,证书设立的 用途 栏里填表登记的

13、是 实际用途 . （二）1983年 12月17日,国务院发布的 城市私有房屋管理条例第二章所有权登 记 ,办理城市私有房屋所有权登记或转移 ,变 更登记手续中 ,也没有提到 设计用途 登记 之事,在证书设立的 用途栏里填 实际用 途登记. （三）1985 年全国第一次房屋普查办法 幢表的内容和填写方法规定了 15 个普查项 目,其中,上报建设部的 1O 个项目中 ,有现 在用途项目.规定指出 :现在用途是指房 屋目前的实际用途 ,并非原建用途 .都按 实际用途 填表. （四）1986年 2月 5日,公布的城市建设 环境保护部 1986城住字第 51 号关于开 展城镇房屋登记 ,核发产权证工作的

14、通知 也没有提到相关用途按 设计用途 登记之 事,都按实际用途 登记. 27 （五）1987年 1月 11日,颁发的城乡建 设环境保护部关于颁发 （房屋所有权证 ）式 样及房屋所有权登记发证工作的通知房屋 所有权证填证说明第八条房屋状况五项内容 没有提出有关 用途的规定 ,在证书 用途 项目填证的都按 实际用途 . （六）1987年 4月 21日,国家城乡建设 环境保护部关于印发 城镇房屋所有权登 记暂行办法 的通知 ,也没有在证书用 途项目填证时提出 设计用途 ,都按实际 用途登记. 后十年,法律,法规规定 , 房屋用途变更登记以 实际用途 登记 依据一:2007年3月 16日中华人民共 和

15、国第十届全国人民代表大会第 5 次会议通 过,2007年1O月 1日起施行的中华人民共 和国物权法 （以下简称物权法 ）第 77 条规 定 :业主不得违反法律 ,法规以及管理规 约 ,将住宅改变为经营性用房 .业主将住宅 改变为经营性用房的 ,除遵守法津 ,法规以及 管理规约外 ,应当经有利害关系的业主同 意.本条是关于将住宅改变为经营性用房 的规定 .以法解除了禁止住改非用途变更问 题.房管部门用途变更应当按 实际用途 登记,不能以设计用途 登记.当然住宅改 变为经营性用房 ,必须遵守法律 ,法规以及管 理规约的的规定 .例如要办理相应的审批手 续 ,要符合国家卫生 ,环境保护要求等 .在遵

16、 守法律 ,法规以及管理规定约定的前提下 ,还 必须征得有利害关系的业主同意 .这两个条 件必须同时具备 ,才可以将住宅改变为经营 性用房.房屋用途从 设计用途住宅改为 实际用途 非住宅,以实际用途登记. 依据二 :中华人民共和国国家标准 GB/ T1798612000房产测量规范第一单元 : 房产测量规定 （2000年 2月 22日发布, 2000年 8月 1日实施）第 5.6条房屋调查 第 5.6.9 条房屋用途规定 : 房屋用途是指 房屋的实际用途 .国家标准也明确规定 28一 实际用途,根本没提什么 设计用途之类 的房屋调查证书填写的房屋状况 ,应当 同面积 ,结构一样国家标准房产测量

17、规定 以实际用途登记,不能违背标准 . 依据三:2001年 11月 1日起施行的国 务院城市房屋拆迁管理条例第十二条第 二项规定的 不得进行改变房屋和土地用 途 是指拆迁范围确定之后 ,暂停办理期限 最长不得超过一年 .由此可见 ,国务院也没 有规定房屋和土地用途不准改变 ,暂停办理 期限以外 ,都可以进行房屋和土地用途变更 , 并以实际用途 登记. 依据四 :建设部关于发布行业标准房 地产业基本术语标准的公告 （中华人民共 和国建设部公告第 127号,2003年 3月17日 中华人民共和国行业标准 JGJ/T30 2003, 2003年 6月 1日起实施）第 3.0.9条房地 产变更登记指

18、房地产权利人法定名称改 变或房地产现状 ,用途变更时 ,当事人申请权 属情况变化后的登记 .建设部第一次明确 指出变更登记包括 用途变更 .以用途变 更后的实际用途 登记. 依据五:2006年1月 13日发布的建设 部 ,中国人民银行 ,中国银行业监督管理委员 会关于规范与银行信贷业务相关的房地产 抵押估价管理有关问题的通知建住房 20068 号房地产抵押估价指导意见第 十二条规定 : 房地产抵押估价报告应当全 面,详细地界定估价对象的范围和在估价时 点的法定用途 ,实际用途以及区位 ,实物 ,权 益状况.以上,不仅要求 法定用途 也要 求实际用途 . 依据六 :国家标准 GB/T5O2911

19、9994 房地产估价规范第 3.0.3 条:最高最佳 使用原则 ,应以估价对象的最高最佳使用为 前提估价 .转换用途前提 :认为转换用途再 予以使用最为有利时 ,应以转换用途后再予 以使用为前提估价 .如住改商房屋 ,在临 街路旁已转换商服用途使用时 ,统一证书 虽然只有 设计用途 ,但可按实际用途 最 为有利时 ,以转换用途后再予以使用为前提 估价. 依据六:1997年 12月 19日,吉林省人 民代表大会通过的吉林省城市房产管理若 干规定第十一条规定 : 经初始登记的 （是 指设计用途 ）房屋权利人应当自事实发生之 日起 30 日内,房屋用途发生变化的进行变更 登记 .权利人申请房屋变更登

20、记 ,应当提交 下列文件和证件 ,一,申请书 ;二身份证或法 人资格证明 ;三 ,房屋权属证书 ;四,与变更事 实相关的证明文件或政府主管部门的批准文 件,行政决定书等 .房屋用途变更后 ,以 实 际用途变更登记 . 应当登记 实际用途 物权法第十四条规定 : 不动产物权 的设立,变更,转让和消灭 ,依照法律规定应 当登记的 ,自记载于不动产登记薄时发生效 力.本条是关于依法应当登记的不动产物 权的设立 ,变更 ,转让和消灭经依法登记 ,发 生效力,未经登记,不发生效力 ,确立了不动 产物权登记生效的原则 .并确立了生效的时 间 ,即自记载于不动产登记薄时发生效力 . 不动产登记薄是国家建立的

21、档案簿册 ,其公 信力以国家的行为担保 ,并以此为不动产物 权变动的可信性提供保障 .不动产登记簿记 载的权利和事实上的权利应当是一致的 ,法 律也要求登记机构正确履行职责 ,如实记载 登记事项 .第十七条规定 : 不动产权属证 书是权利人享有该不动产物权的证明 .不动 产权属证书记载的事项 ,应当与不动产登记 薄一致;记载不一致的 ,除有证据证明不动产 登记簿确有错误外 ,以不动产登记薄为准 . 本条是不动产登记薄与不动产权属证书关系 的规定 .不动产权属证书 ,即不动产的所有 权证,使用权证 ,是登记机关颁发给权利人作 为其享有权利的证明 .根据物权公示原则 , 完成不动产物权公示的是不动产登记 ,不动 产物权的归属和内容应以不动产登记薄为根 据.不动产物权证