宁波市商帮公园西侧地块研究报告

1、商帮公园西侧地块 研究报告 王小婷 陈萍 叶臻 徐巧玲 刘长康 前言 对于本项目，我们希望通过理性的 数据分析和感性的认知理解，将这 一地块的价值充分挖掘出来。 我们希望，借此将这一地块以最完 美的姿态呈现在人们的眼前，去打 动每一位有着城市理想和居住追求 的到访者。 镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、 舟山等地紧密关联的重要区域。项目所处的镇海新城更舟山等地紧密关联的重要区域。项目所处的镇海新城更 是未来区域重点规划发展方向。是未来区域重点规划发展方向。 镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江 三角洲南冀，东屏舟山群岛，

2、西连宁绍平原，南接北仑 港，北滨杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是 我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随 着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将 彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海， 东邻舟山的重要交通节点。 研究地块研究地块 项目 概况 镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨上 海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财 智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育 科研、行政办公、现代居住为一体的综合型新城区。 镇海老城区城关围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条 轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海新 城区庄市片以宁波大学为

3、依托，致力于大学城的开发建 设，规划区面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙 江省2003-2007年的百亿工程之一。十一五期间，宁波 市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升” 的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海， 即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务 中心、以镇海老城为依托的浙东生产性物流中心和以宁 波化工区为依托的国家级石化产业为基地。 项目 概况 镇海新城规划蓝图清晰。高起点、功能完备的总体规划，镇海新城规划蓝图清晰。高起点、功能完备的总体规划， 将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的

4、又一重要板块。又一重要板块。 项目区域内各类教育配套丰富层次较好，且为高教园，项目区域内各类教育配套丰富层次较好，且为高教园， 人文气质浓厚人口素质较高，有利于区域形象的提高和人文气质浓厚人口素质较高，有利于区域形象的提高和 项目高气质形象的树立。项目高气质形象的树立。 中兴中学中兴中学：位于宁波市镇海区兴庄 路的中兴中学是省等级重点中学， 现有教学班级42个，其中高中24班， 在校学生总数2149人。 宁镇路小学宁镇路小学：现有个班级，274 名学生。 镇海蛟川书院：镇海蛟川书院：09年初中部有教 学班级46个，学生2083人；高中部 教学班级11个，学生474人。 大学教育大学教育：北部高

5、教园区，宁波大 学、宁波工程学院、浙江纺织学院、 宁波易斯戴学院等大学高尚人文素 质环境，成就书香门第之家。 教育 设施 文 中兴中学中兴中学 文 逸夫小学逸夫小学 文镇海蛟川书院镇海蛟川书院 文 宁镇路小学宁镇路小学 文 宁波大学宁波大学 文 宁波工程学院宁波工程学院 文 浙江省纺织浙江省纺织 服装学院服装学院 宁波大学 地块区域内医疗配套完善，具备医疗保健、康复、健康 教育、计划生育等综合性功能。 宁波新民医院宁波新民医院: :是浙江省卫生 厅批准的宁波市一家以肿瘤 为特色的综合性医院，是宁 波十大医疗基础设施重点工 程，总投资6亿人民币。占地 88亩，建筑面积72000平方米。 设床位5

6、00张，按国家三级医 院标准建设。 宁波康宁医院宁波康宁医院: :建筑面积 28490平方米，开放床位520 张，年门诊量10余万人次， 年出院病人近2000人次。 庄市佩珍医院：庄市佩珍医院：是一所承担 预防、医疗保健、康复、健 康教育、计划生育技术服务 六位一体基本功能的综合性 医院、省文明卫生院、宁波 市医保定点单位。 镇海丰望门诊镇海丰望门诊 医疗 设施 宁波康宁医院宁波康宁医院 庄市佩珍医院庄市佩珍医院 宁波新民医院宁波新民医院 镇海丰望门诊镇海丰望门诊 宁波市第五医院宁波市第五医院 目前该地块的商业设施还比较匮乏，商业活动场所仍然 较少，商业设施不够完备，还有待提高。 北部庄市商业

7、带 宁大步行街（属宁波大学学 生村配套商业） 加贝购物俱乐部胜隆连锁店 商业 设施 商 北部庄市商业带北部庄市商业带 商 宁大步行街宁大步行街 加贝胜隆店加贝胜隆店 商 地块周边目前商业主要依托 北部庄市老城区商业，商业生活 配套有所不足，但未来随着本案 北面绿核商贸中心的兴建，本案 未来各类商业配套设施将日趋完 善。目前商业区有： 项目目前周边公共交通有所不足，但临城市主干道，对 内对外以及至城区各主要接点私车交通便利，尤其与江 东、江北、骆驼、镇海老城交通直达性好，有利于人流 导入。 周边目前公共交通：靠近公 交341路轻纺学院生活区站； 靠近376路、342清泉花园北 大门站、靠近547

8、路宁波大学 北校区站 。 私车交通：明海大道，宁镇 路。近期舟山大桥通车，常 洪隧道取消收费更有效地提 高了区域地段价值。未来伴 随着轨道交通、绕城高速的 建设，将组成更便捷的交通 网络。 交通 设施 项目周边交通项目周边交通 宁波帮博物馆宁波帮博物馆 宁波帮博物馆位于宁波市 高教园区北区，毗邻宁波大学， 占地70亩，建筑面积约24000平 方米，主要由博物馆和会馆两 部分构成。博物馆陈列设一个 综合陈列，六个专题陈列(中国 近代金融业、中国近代商业、 中国近代实业、中国近现代航 运业、中国近现代教育、当代 宁波帮专区)。 会馆是博物馆的陈列扩展区 间，也是海内外宁波籍人士的 主要活动场所和精

9、神家园。宁 波帮博物馆汇集整合宁波帮的 历史人文资源，力争成为宁波 帮代表人物资料集大成之地， 成为众多博物馆中别具特色、 中国仅有的一座。 景观 状况 项目周边交通项目周边交通 江南第一学堂江南第一学堂 “江南第一学堂”源于近代宁波帮 先驱叶澄衷先生创办的叶氏义庄内设 的义塾，1912年更名为叶氏中兴学校。 包玉刚、邵逸夫、包从兴、赵安中等 一批享誉海内外的宁波帮精英皆启蒙 于此。历经百余年文化积淀，中兴学 校以“勤朴肃睦”四字校训和“中西 兼容”的教育特色而著称一时，尤以 作为“商帮摇篮”的育人成果而闻名 于世，充分诠释了宁波帮“兴天下之 利，莫大于兴学”的重教理念和薪火 相传的捐资兴学精

10、神，其办学理念与 办学成就当时在江南首屈一指，故被 后人誉为“江南第一学堂”。 “江南第一学堂”为游客呈现晚 清民国时期的学堂文化，学堂始创这 叶澄衷的生平，叶氏义庄义塾到中兴 中学的百年兴盛史，以及曾师从这里 的宁波帮风云风人物的生平事迹。 景观 状况 镇海人杰地灵，古迹众多，沉淀了丰厚的文化底蕴。在 我们项目的周边还有一系列的休闲旅游好去处。 招宝山风景区是国家“aaaa” 级景区 九龙湖风光绮妮，是宁波十 佳新景之一。 悠久的历史在镇海形成了敢 于拼搏的海防文化、敢闯世 界的海上丝路文化、开拓进 取的商帮文化等传统特色文 化，并与现代都市文化相结 合，构成了具有镇海特色的 文化气息和文化

11、环境。 此外还有镇海楼、郑氏十七 房等旅游胜地 景观 状况 整体国民经济凸显内需为主格局，就目前的经济基本面而言是整体国民经济凸显内需为主格局，就目前的经济基本面而言是 支持本项目支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增 长可能长可能放缓对内需增长放缓对内需增长的影响的影响 国民经济景气状况对本项目的影响国民经济景气状况对本项目的影响 全球经济经历今年夏天的剧烈恶化后，欧洲债 务危机稍缓、德法援助希腊让市场情绪有所平 复，有些专家由于通胀对中国的增长动力较为 悲观。 事实上，我国gdp的降速是为控制通胀，政府主 动调控的，不仅有利于减轻

12、物价上涨压力，更 有利于未来经济平稳运行。 同时，我国经济增长虽有回落，但仍保持了较 高的速度，我国内需仍保持着较为旺盛的状态。 经济 评价 应控制好本项目的应控制好本项目的开发期开发期，采取，采取多方筹资多方筹资，使项目拥有，使项目拥有 一个相对宽松的金融环境。把握好项目的一个相对宽松的金融环境。把握好项目的开发进程开发进程，控，控 制好工程抵押贷款和消费性按揭贷款上的制好工程抵押贷款和消费性按揭贷款上的利率风险利率风险。 银行利息及金融政策对本项目的影响银行利息及金融政策对本项目的影响 总体看，稳健货币政策促进货币信贷增长向常 态回归。 下一阶段，中国人民银行将按照国务院统一部 署，以科学

13、发展为主题，以加快转变经济发展 方式为主线，切实实施好稳健的货币政策，注 意把握调控的节奏和力度，保持政策的连续性 和稳定性，提高针对性、灵活性和有效性，处 理好控制货币总量和改善结构的关系，处理好 促进经济增长和抑制通货膨胀的关系。 当前，经济增长和就业形势较好，稳定物价和 管好通胀预期是关键。 经济 评价 今年的物价还会进一步上涨，只是涨幅、涨速会受到限今年的物价还会进一步上涨，只是涨幅、涨速会受到限 制。该项目的投资收益还是需要注意。在原材料、燃料、制。该项目的投资收益还是需要注意。在原材料、燃料、 动力价格等方面做好项目成本及费用开支，委托方应注动力价格等方面做好项目成本及费用开支，委

14、托方应注 意把握开发节奏，合理控制成本。意把握开发节奏，合理控制成本。 通货膨胀因素对本项目的影响通货膨胀因素对本项目的影响 11月份，我国居民消费价格指数上涨5.1%，食 品价格稳居涨幅第一，为11.7%，拉动cpi上涨 3.5%，居住类价格涨幅扩大，贡献cpi上涨指 数中的18%。 一季度宁波市居民消费价格比上年同期上涨 5.6%，环比下降0.5%。 尽管政府对通货膨胀采取了必要的货币等政 策，专家对价格走势持乐观态度。 经济 评价 以上诉宏观基本面为中心，结合固定资产投资、消费需以上诉宏观基本面为中心，结合固定资产投资、消费需 求等其他因素对本项目的影响，我们最终得出以下结论：求等其他因

15、素对本项目的影响，我们最终得出以下结论： 自跨入2011年，中国房地产面临有机遇， 也有不少的挑战。国家宏观经济总体平稳，稍 有波动，比如通货膨胀，物价上涨；国家宏观 政策对房地产对本项目有一定程度的消极影响， 如限购令。但是，房地产市场总体发展趋势较 好，人均收入涨势与房屋需求使本项目拥有较 好的市场前景。委托方在开发项目过程中仍要 密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及 时调整项目动作思路。 经济 评价 房地产业开发投资增势强劲，房地产业开发投资增势强劲，宁波宁波的房的房 地产还存在着地产还存在着诱人的潜力诱人的潜力。 一直以来，宁波市房地产业在宁波国民经济占据重要地 位，而且一直呈现上

16、升趋势。 国家充分意识到城市经营的重要性，积极“造市”，相 继出台各种相关配套政策扶持房地产业健康稳步发展。 对于国家出台的限购令等抑制房价增长的举措，并未对 房地产的投资造成很负面的影响。打压政策对房地产产 业造成的变化只是对投资比例的变化，今年公租房建设 比重大大增加，这带动了房地产业投资额的增加。此项 目的目标人群为中高收入者，与公租房的大量建设并不 矛盾。此外，今年宁波卖地170亿，同比2010年下降了 28.76%。但是2011年上半年，宁波土地却吸引了中铁、 绿城、龙湖等地产大鳄进驻。这无疑表明了宁波的房地 产还存在着诱人的潜力。 市场 发展 房地产业房地产业刚性需求刚性需求依旧庞

17、大依旧庞大 政府出台限购令，提高第二套房的首付，增加贷款 利率等，无疑会对房地产业造成一定的负面影响。 从宁波这几年的房价走势来看，应该还是比较健 康的，毕竟宁波城市比较小，可开发土地面积比较少， 而且大量人口的涌入，包括外地人来这里就业，包括八 零后的刚性需求，包括婚房，这个需求量在增加，所以 刚性需求的支撑和外来人口的购房需求，会使整个房地 产价格、销售量维持在一定的高度，不会出现不好的影 响。所以即使政府出台打压政策，也并未对宁波房地产 造成严重影响。但是说没有影响是不对的，宁波房地产 购房者的主力军还是宁波市以及各县级的居民，以及限 购前20%的温台炒房者，所以限购出来后，那20%就缺

18、失 了。 市场 发展 房价于明年会稳步抬高房价于明年会稳步抬高 对于宁波楼市的走势，政策随有微调，但楼市整个趋势 还是往好的方面。介于目前宁波供应量整体不大，刚性 需求仍在，走势良好。就房价而言，去年是5000，今年 是5500，所以房价是趋稳，并没有大幅下跌的势头。房 地产产业是国民经济的一个重要比例，所以在打压房价 的同时，政府也会对房地产行业进行宏观调控，故房地 产产业仍旧是一个高收益的行业。介于今年的政策打压 力度大，房价可能会有小幅度跌落，但是需求量存在， 房价在明年还是呈稳升的趋势 本项目的投资开发顺应了宁波市的发展趋势，具备长期 利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把

19、握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。 市场 发展 市场有效需求市场有效需求 有效 需求 经过小组成员讨论后，我们决定跟据需要调 查的事项和我们所关注的问题，对消费者市场 进行一次问卷调查问卷调查。 调查的内容较为广泛主要分为以下两大板块： 1.1.消费者特征分析消费者特征分析： 消费能力 目标客户年龄层次情况 目标客户学历状况 消费者行业分析 消费者居住状况分析 消费者购买力分析 消费者置业目的分析 2.2.消费者需求分析：消费者需求分析： 需求面积 户型需求 户型各功能区域面积大小需求 对建筑外立面需求 客户对小区配套关注点分析 客户对楼盘希望所具有的有理念 有效 需求 调查问卷 在最

20、后市场调查问卷中设计了如下的问题：（共13个） 1消费者您现在的居住家庭人口？ eg 居住状况，确定主要目标人群 2消费者您打算什么时候购房？ eg 潜在客户年龄结构 3消费者您现在从事什么行业，什么职务？ eg潜在客户工作、审美特点等 4消费者您的学历是什么？ eg潜在客户审美要求等 5您现在的家庭收入如何？ eg潜在客户购买力等 6您心里能承受的房价是在什么范围？ eg房价制定 7您购买住房的目的？ eg确定房型 8您需求住房面积大致在什么范围？（首次购置或二次以上） 9您对户型的要求是怎么样的？eg由市场确定户型 10您希望在户型各功能区域哪块面积要求较大？（最多填两个） 11您对住房外

21、立面的选择？ eg市场需求 12您对小区配套设施的要求。（首次购置或二次以上） eg整体建设概 念 13您对住房希望具有的概念。（首次购置或二次以上） eg户型，价位 最后经过市场问卷的调查发放，在所有发放的231份问卷中我们收到200份 有效的问卷。 有效有效 需求需求 消费者行业分析（题目消费者行业分析（题目3） 职业职业公司一般职员公司一般职员企业中高级管理人企业中高级管理人厂长经理厂长经理私营业主私营业主/个体户个体户政府机关政府机关/事业单位事业单位 所选人数所选人数116282810 所占百分比所占百分比58%14%1%4%5% 职业职业 政府机关政府机关/事业单事业单 位位 自由

22、职业自由职业教师医生律师教师医生律师离退休人员离退休人员其他其他 所选人数所选人数10102222 所占百分比所占百分比5%5%11%1%1% 厂长经理 1% 私营业主/个体户 4% 企业中高级管理人 员 14% 政府机关/事业单位 5% 自由职业 5% 教师医生律师 11% 离退休人员 1% 其他 1% 公司一般职员 58% 有效有效 需求需求 从事行业从事行业公务员公务员电信电信/通信通信/互联网互联网金融保险金融保险商业贸易商业贸易医疗行业医疗行业科研科研/教师教师/艺术艺术 所选人数所选人数1212850222 所占百分比所占百分比6%6%4%25%1%11% 从事行业从事行业宾馆服务

23、行业宾馆服务行业房地产行业房地产行业媒体出版媒体出版交通物流交通物流加工制造加工制造建筑建筑/装潢装潢/设计设计其他其他 所选人数所选人数8826302812 所占百分比所占百分比4%4%1%3%15%14%6% 公务员 6% 电信/通信/互联网 6% 医辽行业 1% 科研/教师/艺术 11% 其他 6% 金融保险 4% 商业贸易 25% 加工制造 15% 建筑/装潢/设计 14% 宾馆服务行业 4% 房地产行业 4% 媒体出版 1% 交通物流 3% 消费者行业分析（题目消费者行业分析（题目3） 从客户职业来看，白领技术阶层（公司一般职员）、知 识精英阶层（企业中高层人员、事业单位人员、公务员

24、 ）、个体生意人阶层是目前购房的主体，普通阶层（自 由职业）、社会精英阶层（企业老板经理）也是重要的 客户群体。 从客户所从事的行业来看，所从事的行业分布较广，但 从镇海区产业来看，镇海电厂、镇海炼化等大型国企职 工人群基数庞大。 所以区域内客户以白领技术阶层、知识精英阶层和个体 生意阶层为主，普通市民阶层和社会精英阶层为铺。 有效 需求 以下主要针对消费者购买力以及户 型需求进行着重分析 家庭收入5万5-10万10-20万20-30万30万以上 所选人数882630 所占百分比10%48%29%10%3% 5万 10% 5-10 48% 10-20 29% 20-30 10% 30以上 3%

25、 承受范围300万 所选人数2662 所占百分 比 1%3%3%1% 目标客户总价位承受范围统计表目标客户总价位承受范围统计表 目标客户家庭收入分析统计表目标客户家庭收入分析统计表 目标客户家庭收入分析百分比统计图目标客户家庭收入分析百分比统计图 300 1% 目标客户总价位承受范围百分比统计图目标客户总价位承受范围百分比统计图 通过以上数据分析，我们得出以下结论：通过以上数据分析，我们得出以下结论： 区域潜在客户中年收入区域潜在客户中年收入5-105-10万的普通阶层以及万的普通阶层以及 10-3010-30万中产阶层是主力，达到万中产阶层是主力，达到87%87%，从收入上，从收入上 来看，

26、客户购买力依旧较强；从客户总价位承来看，客户购买力依旧较强；从客户总价位承 受能力来看，基本以受能力来看，基本以150150万以内为主，当总价位万以内为主，当总价位 超过超过150150万，仅有万，仅有12%12%的客户承受得起。的客户承受得起。 项目的建设方案项目的建设方案 房产 财务 名称数量单位 地块总面积181968平方米 总建筑面积327545平方米 住宅建筑面积245659平方米 其中：高层建筑面积132812平方米 多层建筑面积100547平方米 公共建筑12300平方米 商业建筑面积60000平方米 地上及地下停车库1000个 其中：地下停车库900个 地上停车库100个 自行

27、车库1950平方米 总户数1900户 户均人数人/户3 容积率1.7- 建筑密度28.5% 绿地率61.2% 集中绿地15.7% 该地块共由4部分土地组 成，总面积达181968，可 建楼盘规模在30万平方米以 上。土地用途为住宅用地和 商服用地。主要规划要求： 容积率：1.5r2.4 建筑密度(%)：35 出让年限为：商业40年、 住宅70年。 根据镇海区规划局、水 务局、住宅局对本地块的规 划要求，结合该项目的定位 和开发理念对该地块设计出 一个初步方案 项目的实施进度项目的实施进度 房产 财务 序序 号号 时间时间 项目项目 20112011 年年 20122012年年20132013年

28、年 4 4季季 度度 1 1季季 度度 2 2季季 度度 3 3季季 度度 4 4季季 度度 1 1季季 度度 2 2季季 度度 3 3季度季度 1 1项目立项项目立项 2 2规划设计规划设计 3 3主体工程主体工程 4 4安装工程安装工程 5 5装饰工程装饰工程 6 6配套工程配套工程 7 7总体工程总体工程 8 8竣工验收竣工验收 9 9销售销售 1 1 0 0 交房交房 商帮公园西侧地块投资估算汇总表商帮公园西侧地块投资估算汇总表 房产 财务 序号序号名名 称称金额（万元）金额（万元）计算式或备注计算式或备注 一一土地费用土地费用219200 二二前期费用前期费用1375.69 三三建安

29、费建安费36526.58 1多层住宅8546.50850元/ m2 2高层住宅2699.33 1400元/ m2 3小区公建986.4800元/ m2 四四小区配套工程费小区配套工程费2620.36 五五管理费管理费1957.35 六六不可预见费1957.35 七七专项费用1924.33 八八贷款利息21191.82利率6.65% 合合 计计298985.71 财务评价财务评价 序号类 目销售单价 元/m2 可售面积 m2 销售收入 万元 1住 宅15000245000367500 2商 铺2000060000120000 合 计487500 序 号类 目金 额(万元)说 明 1总收入4875

30、00 2开发成本298986 3营业税金 及附加 24375按照销售收入5%计 4销售费用4875按照销售收入的1% 计 5管理费用1957.35 6财务费用21191.82 7税前利润136114.83 8所得税34028.71税率25% 9税后利润102086.12 项目成本利润率38.74% 房产 财务 资金投入资金筹措 投资总额305818.35 万元 筹资总额305818.35万 元 其中： 1、土地费用 2、开发成本费用 219200 万元 86618.35 万元 其中： 1、自有资 金投入 2、银行抵 押贷款 3、实现预 售回笼 107036.42万 元 122327.34万 元 76454.58万元 项目营销总收入估算项目营销总收入估算 项目利润及投资收益率估算项目利润及投资收益率估算 投资计划与资金筹措平衡表投资计划与资金筹措平衡表 财务评价 房产 财务 项目合计开发经营期 一二三四 现金流入48750062000128000165000132500 现金流出 385413.88 190322.31123231.2168768.503092.86 净现金流量102086.12-128322.314768.7996231.50129407.14 累计净现金流量-128322.31-123553.52-27322.