蚌埠绿地世纪城阶段营销推广计划73p

1、绿地世纪城阶段营销推广计划绿地世纪城阶段营销推广计划 2012年07月03日 方方 案案 框框 架架 一、一、6 6月月市市场概况场概况 二、二、阶段营销思考阶段营销思考 三三、7 7月推广计划月推广计划 市场环境市场环境 5月18日央行第二次下调存款准备金率后不到1个月，就决定自2012年6月8日起降息。 金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百 分点。同时存贷款利率浮动区间扩大。这也是近三年半以来央行首次降息(上次降息 是2008年12月23日)。 自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2） 将金融机构贷款利率

2、浮动区间的下限调整为基准利率的贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍倍。 央行央行6月月8日降息日降息0.25个百分点，为三年首降息个百分点，为三年首降息 住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，通知中表明， 对个人住房公积金存贷款利率进行调整，其中从2012年6月8日起，五年期以上个 人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下 （含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。 6月月8日，公积金利率紧随商贷利率下调日，公积金利率紧随商贷利率下调 市场环境市场环境 市场环境市场环境 河南新政昙花

3、一现，媒体报道成传闻河南新政昙花一现，媒体报道成传闻 自2011年下半年以来，已有30余个城市陆续出台楼市微调政策，涵盖税费优惠、购 房补贴等多个方面。今年5月，扬州发布新政，受到了住建部住宅产业化促进中心 官员的肯定，称其并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索。与此前 佛山、芜湖、成都、海口等城市微调被叫停不同。其他城市微调政策均在默许下正其他城市微调政策均在默许下正 常进行。常进行。 6月月26日，河南日，河南“首套房七折利率首套房七折利率”、“认房不认贷认房不认贷”等一系列充满新意和挑战的等一系列充满新意和挑战的 微调举措公布之后随即被指谣传，昙花一现。微调举措公布之后随即被指

4、谣传，昙花一现。 6月7日，国土部正式发布经修订通过的闲置土地处置办法，规定未动工开发满 一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二 十征缴土地闲置费，办法自2012年7月1日起施行。 新规推出后，为了土地不被收回或者罚款，开发商们会开动闲置的土地，短时间内， 供应会有一定的增长，有助于房地产价格的稳定，供需平衡，供应量高，市场竞争亦 会更加激烈； 目前，新规下，部分城市出现开发商退地现象，开发商与地方政府之间的利益联盟遭 到冲击，由此可见新规的执行将备受考验！ 闲置土地处置办法新规闲置土地处置办法新规7月月1日施行日施行 市场环境市场环境 市场环境市场环境 随

5、着近期二三级市场成交表现逐步回暖、地方频现政策微调，多家开发商对土地市多家开发商对土地市 场投资的预期发生改变场投资的预期发生改变。进入6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出 现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地， 曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。 恒大广州新地王，上海北京成都等各地高溢价率拿地频现！恒大广州新地王，上海北京成都等各地高溢价率拿地频现！ 在经历楼市降价潮之后，楼盘去库存化，房企信心倍增，在资金回笼到位后开始出 手“补货”，知名房企的土地储备风潮不期而至。 目前只是部分资金比较雄厚的房企在拿地，还不是房地产行业整体现象。因此，土前只是

6、部分资金比较雄厚的房企在拿地，还不是房地产行业整体现象。因此，土 地市场迎来真正的回暖还需等待一段时间。地市场迎来真正的回暖还需等待一段时间。 万科等知名房企全国布局拿地万科等知名房企全国布局拿地 土地市场初回暖土地市场初回暖 市场环境市场环境 国土部发布禁墅令，或将推高别墅、豪宅价格国土部发布禁墅令，或将推高别墅、豪宅价格 国土部和发改委日前联合印发关于发布实施限制用地项目目录(2012年本)和 禁止用地项目目录(2012年本)的通知。通知限定住宅项目容积率不得低于住宅项目容积率不得低于1.0根 据这一最新规定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目别墅类房地产项目首次列入

7、最新颁布实施的限制、禁止用地项目 目录。目录。 有专家指出，每次有用地政策的调整发出，都很容易成为现有别墅及高端物业涨价 的契机，物以稀为贵，高端物业抗风险能力也较强， 此次禁墅令的推出，或许反而 成为了促销的时机。 市场环境市场环境 全国百城房价连降全国百城房价连降9月后首涨，量价齐升月后首涨，量价齐升 “红五月”后，被称为传统淡季的6月，红色更浓。6月份，楼市在继续“放量”的 同时，价格也出现了久违的反弹。 随着部分地方楼市政策“微调”，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的 市场基础环境已不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。当前房企的降价行为 已经接近市场底，下半年房价有可能会一

8、直处于这个阶段。 市场环境小结市场环境小结 2012上半年的楼市调控依然剑拔弩张，芜湖、上海、扬州、重庆、成都等多处地方地方 新政频频出台新政频频出台，中央一而再、再而三强调“坚持楼市调控不动摇坚持楼市调控不动摇”的决心，多起新 政被压下，但仍有部分漏网之鱼出现。特别是扬州新政被默许，央行、住建部、银央行、住建部、银 监会在房贷方面的集体调整监会在房贷方面的集体调整，使“调控松动风调控松动风”进一步弥漫，市场回暖的预期也在 逐渐加大，近期全国多地成交量成倍上升，土地市场的初回暖，进一步提高市场回 暖预期，众多刚需客户开始发力，红五已见成效，六月依然保持着高涨的气势。下 半年在这样的市场氛围中拉

9、开帷幕，究竟形势发展如何，令人期待。 上半年末调控松动风弥漫，下半年战战兢兢拉开帷幕上半年末调控松动风弥漫，下半年战战兢兢拉开帷幕 5月20日，温家宝在六省经济形势座谈会指出，要把稳增长放在更重要的位置，有针 对性地加强和改善宏观调控。为了减弱国际经济对于我国的影响，防止经济下滑， 稳增长成为近期甚至是下半年国家的经济发展主题。 房地产行业作为国民经济的支柱产业，必然在保持经济稳增长中发挥重要的作用， 至少地方政府会进一步挖掘房地产行业对于经济的促进作用，为了预防经济下行， 各地出台的微调政策即是地方政府稳增长在房地产行业的体现，但在中央调控的大 环境下，像河南的踩线新政在现行环境下依然难以存

10、活，地方的稳增长与中央的调 控的博弈在下半年将更加激烈。 市场环境小结市场环境小结 地方的稳增长与中央的调控的博弈在下半年将更加激烈地方的稳增长与中央的调控的博弈在下半年将更加激烈 市场环境小结市场环境小结 整体上来讲：整体上来讲： 下半年的市场要好于上半年，市场会出现小幅回暖，价格不会出现大幅上 涨的可能，以价换量的促销依然是主旋律！以价换量的促销依然是主旋律！ 上半年受政策影响，投资群体是持币观望，下半年依然不能指望投资群体 的动作，刚需依然是购房的主力刚需依然是购房的主力！ 整体市场不乐观，购房者越来越趋于理性，产品品质作为项目的核心竞争产品品质作为项目的核心竞争 力日益凸显。力日益凸显

11、。 蚌埠市场近期概况蚌埠市场近期概况 截止到截止到2012年年6月月30日晚间，蚌埠共成交普通商品住宅日晚间，蚌埠共成交普通商品住宅1255套，环比五月套，环比五月1488套下套下 降降13.33% 蚌埠蚌埠6月开盘少，但住宅库存量依然破月开盘少，但住宅库存量依然破 万套万套 截止7月2日，蚌埠普通商品住宅库存量依然在高 位徘徊，为10161套。持续居高不下的库存对各 家地产商都是极大的挑战。过快的土地出让与较 快的推盘，决定未来的蚌埠市房地产市场竞争将 保持激烈的态势！ 蚌埠市场环境近期概况蚌埠市场环境近期概况 南山郦都南山郦都，6月月22日日5#、6#、15#开盘，共推出开盘，共推出158

12、套房源，面积区间为套房源，面积区间为96285 ，价格为，价格为45005600元元/，按揭客户，按揭客户9.9折优惠，一次性付款折优惠，一次性付款9.8折优惠折优惠。 蚌埠市场个案情况蚌埠市场个案情况 强化项目学区、配套、景观强化项目学区、配套、景观 优势优势（蚌山小学、嘉年华、虎山公园、蚌山小学、嘉年华、虎山公园、 新二中、万达广场）新二中、万达广场） 蚌埠万达蚌埠万达，6月月24日中心名宅日中心名宅10#最后单元最后单元94143100余套住宅余套住宅 房源开盘，房源开盘，6月万达开盘月万达开盘2次，共推出次，共推出500套房源。套房源。 5800元/起，预约享受缴5000元抵30000

13、元优惠 蚌埠市场个案情况蚌埠市场个案情况 柏庄柏庄春暖花开春暖花开，6#景观楼王景观楼王6月月30日开盘，日开盘，192套房源，户型共分为三种，套房源，户型共分为三种， 包括包括90平米的小三房，平米的小三房，111平米的标准三房和平米的标准三房和118平米的观景三房，平米的观景三房，4580 元元/起，预约起，预约交交10000抵抵30000，会员可享系列优惠。会员可享系列优惠。 蚌埠市场个案情况蚌埠市场个案情况 锦江新天地锦江新天地，推出，推出“2012，从蜗居走向舒适，从蜗居走向舒适”置业改善计划置业改善计划 5层庭院洋房面积为85180，均价5800元/，近期与五星房产联合推出“201

14、2， 从蜗居走向舒适从蜗居走向舒适”为主题的以旧换新，以小换大“置业改善计划 蚌埠市场个案情况蚌埠市场个案情况 云龙官邸云龙官邸 二批次二批次b2#、 3#，75-135房源加推，预约房源加推，预约1万元抵万元抵2万元，价万元，价4700元元/。 蚌埠市场个案情况蚌埠市场个案情况 “炫动童年炫动童年 小达人玩转迪斯尼小达人玩转迪斯尼”少儿主题活动少儿主题活动 琥珀新天地琥珀新天地新城中心新城中心 50万方名仕格调城万方名仕格调城 一期北苑共一期北苑共19栋楼，其中栋楼，其中11层小高层层小高层10栋，栋，18层多层层多层4栋，栋，24层高层层高层4栋。今年栋。今年8月份月份 将推出将推出1#、

15、2#、3#、4#、7#、10# 6栋小高层，总计约为栋小高层，总计约为260套房源，有套房源，有4种户型；面种户型；面 积区间积区间125-182。 蚌埠市场个案情况蚌埠市场个案情况 蚌埠市场小结蚌埠市场小结 1、延续、延续5月高涨的势头，月高涨的势头，6月蚌埠刚需继续发力，开发企业活动不断，眼球月蚌埠刚需继续发力，开发企业活动不断，眼球 效应吸引市场关注。效应吸引市场关注。 2、蚌埠库存依然保持高位，去化及竞争压力依然不减。、蚌埠库存依然保持高位，去化及竞争压力依然不减。 3、降息、调控松绑风，影响市场情绪，开发企业紧抓市场契机，快速去化、降息、调控松绑风，影响市场情绪，开发企业紧抓市场契机

16、，快速去化 方方 案案 框框 架架 一、一、6 6月月市市场概况场概况 二、二、阶段营销思考阶段营销思考 三三、7 7月推广计划月推广计划 在政策高压下，市场冷淡，客户没了激情，观望气氛浓厚， 为了缓解资金压力，开发商纷纷采用各种促销形式，以价换量，取得良好效果， 绿地世纪城亦是积极适应市场大环境，以多种促销方式吸引市场关注，促进销售！ 上半年顺应市场形势，以价换量，积极促销上半年顺应市场形势，以价换量，积极促销 上半年的营销推广概况上半年的营销推广概况 明确世纪城项目目标客群特点，紧密结合项目优势，通过“梦想家梦想家”“”“领航家领航家”等 系列主题释放绿地世纪城第一大盘、名校学区、优质产品

17、、高性价比第一大盘、名校学区、优质产品、高性价比等核心优势， 形成较强的市场认知。整个广告系列能够把握目标客户心理，体现项目调性与档次， 展示项目个性与内涵，有效释放产品与销售信息，提升项目知名度与品牌美誉度； 广告线广告线强化项目核心优势，以系列广告噱头引发关注强化项目核心优势，以系列广告噱头引发关注 上半年的营销推广概况上半年的营销推广概况 以刮刮乐、一心一亿、超级宝贝秀等促销、公关活动在外场引发市场关注，释放产引发市场关注，释放产 品信息，提高项目知名度，树立品牌美誉度品信息，提高项目知名度，树立品牌美誉度，暖场活动则紧密结合各种节点（比如各种节点（比如 节日、实景呈现等）节日、实景呈现

18、等）组织相应的案场活动，聚集人气，营造现场热闹氛围！ 活动线活动线促销、公关、暖场，多种活动，刺激市场促销、公关、暖场，多种活动，刺激市场 上半年的营销推广概况上半年的营销推广概况 一切从客户出发，绿地世纪城目标客户以刚需为主，主要分布周边区域以及怀远， 在使用报广提高项目及产品形象的同时，主要以短信、字幕等当地较为有效的渠道 来保证信息的到达率，不仅如此，为了更有效直接的挖掘三县客户，世纪城在怀远 县城设立临时售楼部，扩大项目的影响！ 渠道线渠道线立足目标客户群，有针对性全方位捕捉立足目标客户群，有针对性全方位捕捉 上半年的营销推广概况上半年的营销推广概况 上半年推广小结与下半年相关思考上半

19、年推广小结与下半年相关思考 思考一【项目形象层面】：思考一【项目形象层面】：随着项目的不断开发，营销推广工作的进行，绿地 世纪城在蚌埠已然形成了较高的知名度和一定的认知，无论是通过广告推广形成的有利 市场认知，还是项目部分自身外在条件所造成的不利认知，都已经使绿地世纪城的形象 处于一种瓶颈状态，难以突破，一味的促销在顺应市场大势的情况下，对于销售有促进 作用，但对于整体项目形象正逐渐的产生一些倒退的影响，这对于郊区大盘这种开发周 期较长的项目而言是不利的，因此在下阶段，应注重项目形象的整体拔高，以符合项目应注重项目形象的整体拔高，以符合项目 后续别墅、洋房、以及三期高层的开发销售！后续别墅、洋

20、房、以及三期高层的开发销售！ 整体而言，上半年以价换量的促销是主旋律，在房源去化的同时，结合整体而言，上半年以价换量的促销是主旋律，在房源去化的同时，结合 绿地绿地20周年进行了相应的品牌提升的推广，在当地的销售取得不错的周年进行了相应的品牌提升的推广，在当地的销售取得不错的 成绩。成绩。 思考二【市场政策层面】：思考二【市场政策层面】：上半年末，地方政府的政策微调、银行降息等多种 行为向房地产市场传递了一些利好的信息，市场对于这些行为的解读已让客户明显认知 到市场回暖的预期加强，也造就了红五红六的销售局面，市场下半年会不会回暖已然让 一些客户担忧，观望的想法已产生动摇，如何利用这样的机会，引

21、导客户，促其购买是如何利用这样的机会，引导客户，促其购买是 世纪城下半年营销工作所需要考虑的关键问题。世纪城下半年营销工作所需要考虑的关键问题。 上半年推广小结与下半年相关思考上半年推广小结与下半年相关思考 思考三【目标客户层面】：思考三【目标客户层面】：通过以往的客户分析来看，绿地世纪城的客群分布 并未发生多大的改变，依然是以周边客群（禹会区、高新区），三县（怀远县）为主以周边客群（禹会区、高新区），三县（怀远县）为主， 从置业动机的角度考虑，世纪城的客户多是刚需，以自住为目的。由于世纪城的区位影 响，下半年世纪城的目标客户的搜集依然是以周边区域及三县为主战场，但要适当的扩下半年世纪城的目标

22、客户的搜集依然是以周边区域及三县为主战场，但要适当的扩 大对于市区其他区域刚需客户的抢夺。大对于市区其他区域刚需客户的抢夺。 上半年推广小结与下半年相关思考上半年推广小结与下半年相关思考 上半年推广小结与下半年相关思考上半年推广小结与下半年相关思考 思考四【项目配套层面】：思考四【项目配套层面】：随着项目的开发销售，交付使用，配套问题配套问题越来越 成为众多客户关注的重点，无论是教育配套、商业配套还是其他的行政配套（包含医疗、 交通等等），及早的解决并落实对于项目的销售将是极大的促进作用！及早的解决并落实对于项目的销售将是极大的促进作用！同时也是项目在项目在 其他区域捕捉客户的关键其他区域捕捉

23、客户的关键！下半年世纪城二期开发销售也将进入到尾声，项目的相关配 套理应作为下半年的重点工作进行开展，以免造成不利的口碑影响！ 思考五【绿地品牌层面】：思考五【绿地品牌层面】：2012年开始，蚌埠房地产市场也将进入品牌地产年开始，蚌埠房地产市场也将进入品牌地产 时代时代，绿地、荣盛、万达、柏庄、以及后来的恒大、海亮等齐聚蚌埠，这也是城市发展 的必然，品牌地产刷新城市居住标准，强化竞争关系，品牌之战必不可免。绿地作为较 早进驻蚌埠的品牌企业，随着双盘的开发已然在蚌埠树立了较高的知名度以及拥有较为 广泛的客户基础，虽然如此，品牌的提升依然不容忽视品牌的提升依然不容忽视，在下半年应紧密结合绿地20周

24、 年以及挺进世界500强的契机，强化品牌影响力，力使绿地品牌屹立珠城地产品牌之巅！强化品牌影响力，力使绿地品牌屹立珠城地产品牌之巅！ 上半年推广小结与下半年相关思考上半年推广小结与下半年相关思考 世纪城下半年营销推广思路世纪城下半年营销推广思路 通过上述思考分析，我们明确世纪城下半年营销推广的几个方面：通过上述思考分析，我们明确世纪城下半年营销推广的几个方面： 一、通过实景呈现、广告宣传以及一些活动的配合，向市场一、通过实景呈现、广告宣传以及一些活动的配合，向市场展现绿地世纪城的产品品展现绿地世纪城的产品品 质质，并通过业主进行相应的口碑传播，以此，并通过业主进行相应的口碑传播，以此引发市场关

25、注及品质认同引发市场关注及品质认同，提升项目形象提升项目形象， 促进剩余房源销售！促进剩余房源销售！ 二、二、品牌拔升！品牌拔升！结合结合绿地集团绿地集团20周年以及世界周年以及世界500强的契机强的契机，通过广告宣传以及相应，通过广告宣传以及相应 的活动配合，展示的活动配合，展示绿地品牌实力及品牌魅力绿地品牌实力及品牌魅力，提高绿地品牌知名度及美誉度，积极维，提高绿地品牌知名度及美誉度，积极维 护老业主以及发挥其作用，树立品牌忠诚度！护老业主以及发挥其作用，树立品牌忠诚度！ 三、三、二期收官，促销去化、三期按需入市二期收官，促销去化、三期按需入市。在品质及品牌提升的同时，。在品质及品牌提升的

26、同时，促销依然是下促销依然是下 半年的重点工作半年的重点工作，世纪城二期经过多轮的推售，世纪城二期经过多轮的推售，下半年进入收官阶段下半年进入收官阶段，应紧密结合项，应紧密结合项 目各种目各种营销节点营销节点，通过多种，通过多种促销手段促销手段完成二期房源的去化，完成二期房源的去化，同时根据销售需求推出三同时根据销售需求推出三 期期！ 世纪城下半年营销推广时间线世纪城下半年营销推广时间线 7月8月9月10月11月12月 二期新品推售二期新品推售二期收官，节点促销、三期按需入市 实景品质长期展示，相应推广及活动不定期举办，打造世纪城实景样板段实景品质长期展示，相应推广及活动不定期举办，打造世纪城

27、实景样板段 绿地20周年世 界500强 绿地20周年 世界500强 新品预约新品预约+品牌、产品优势品牌、产品优势促销活动促销活动+品牌品牌+产品优势产品优势促销诉求促销诉求 七夕七夕中秋中秋+国庆国庆 重阳重阳圣诞圣诞 教师节教师节 一切为了销售！为了利益最大化一切为了销售！为了利益最大化！在事业部要求逐步提价的情况下，世纪城下半！在事业部要求逐步提价的情况下，世纪城下半 年的推广需要紧密结合销售要求，满足销售目的！年的推广需要紧密结合销售要求，满足销售目的！ 由于区位的原因，世纪城一直保持着低价策略，推广上也是紧密结合销售，以促由于区位的原因，世纪城一直保持着低价策略，推广上也是紧密结合销

28、售，以促 销为主，销为主，为了满足提价的需求以及后期三期的销售，为了满足提价的需求以及后期三期的销售，项目整体形象价项目整体形象价 值的提升值的提升势在必行！势在必行！ 世纪城下半年营销推广策略世纪城下半年营销推广策略 绿地世纪城项绿地世纪城项 目价值的提升目价值的提升 大盘价值大盘价值 区位价值区位价值 学区价值学区价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 区位一直是世纪城的重要抗性因区位一直是世纪城的重要抗性因 素，对于一个大盘而言，区位的素，对于一个大盘而言，区位的 价值在前期是影响较大的，但随价值在前期是影响较大的，但随 着项目的开发，周边配套的完善，着项目的开发，周边配套的完善， 同

29、时项目的其他价值的逐渐凸显，同时项目的其他价值的逐渐凸显， 区位的抗性也在减弱，但对于目区位的抗性也在减弱，但对于目 前绿地世纪城而言，区位的抗性前绿地世纪城而言，区位的抗性 依然比较严峻，因此在下半年对依然比较严峻，因此在下半年对 于于区位价值的挖掘依然需要借机、区位价值的挖掘依然需要借机、 借题发挥借题发挥！ 世纪城下半年营销推广策略世纪城下半年营销推广策略 绿地世纪城项绿地世纪城项 目价值的提升目价值的提升 大盘价值大盘价值 区位价值区位价值 学区价值学区价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 大盘的价值内涵是比较丰富的，不大盘的价值内涵是比较丰富的，不 仅仅是规模！大盘的仅仅是规模！

30、大盘的物业比较丰富，物业比较丰富， 之间相互联系之间相互联系，使大盘成为一个有，使大盘成为一个有 生命力的整体，闪耀着独特的魅力；生命力的整体，闪耀着独特的魅力； 另外大盘的价值还在于另外大盘的价值还在于配套配套，多种，多种 配套虽然在起步阶段，但是未来的配套虽然在起步阶段，但是未来的 生活是非常的便捷的，这是生活是非常的便捷的，这是大盘存大盘存 活必须具备的基本活必须具备的基本！大盘的价值还！大盘的价值还 在于拥有众多的在于拥有众多的客户客户，形成较强的，形成较强的 居住氛围居住氛围！因此，需要在以后的推！因此，需要在以后的推 广中将广中将大盘的丰富内涵传达给市场，大盘的丰富内涵传达给市场，

31、 减弱客户对于世纪城的一些抗性认减弱客户对于世纪城的一些抗性认 知。知。 世纪城下半年营销推广策略世纪城下半年营销推广策略 大盘价值大盘价值 区位价值区位价值 学区价值学区价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 学区一直是项目的核心优势，随着学区一直是项目的核心优势，随着 学校的开工招生，学区优势会更加学校的开工招生，学区优势会更加 有利于项目价值的塑造，在宣传方有利于项目价值的塑造，在宣传方 面可利用的点也会更多，另外在学面可利用的点也会更多，另外在学 区方面，针对项目内的区方面，针对项目内的幼儿园可进幼儿园可进 行品牌幼儿园的招募行品牌幼儿园的招募，以增加项目，以增加项目 的附加值并成为

32、项目的优势进行释的附加值并成为项目的优势进行释 放。放。 绿地世纪城项绿地世纪城项 目价值的提升目价值的提升 世纪城下半年营销推广策略世纪城下半年营销推广策略 学区价值的提升及应用建议：学区价值的提升及应用建议： 1、紧密结合学校的动态，并作为项目的辅助宣传来提高项目的学区价、紧密结合学校的动态，并作为项目的辅助宣传来提高项目的学区价 值。值。 2、将促销与学校结合，譬如在学校招生阶段推出、将促销与学校结合，譬如在学校招生阶段推出“入名校，赠世纪城入名校，赠世纪城 置业基金置业基金”的活动！的活动！ 3、鉴于世纪城的客户中有很大一部分年轻人，他们对幼儿园关注也非、鉴于世纪城的客户中有很大一部分

33、年轻人，他们对幼儿园关注也非 常高，因此在幼儿园的选择上尽量以品牌为主！常高，因此在幼儿园的选择上尽量以品牌为主！ 大盘价值大盘价值 区位价值区位价值 学区价值学区价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 产品价值主要是从户型、区内景观产品价值主要是从户型、区内景观 等方面进行挖掘提升，对于世纪城等方面进行挖掘提升，对于世纪城 的产品而言，户型优势明显，景观的产品而言，户型优势明显，景观 方面，目前一期的实景是对景观价方面，目前一期的实景是对景观价 值的最好展示！在以后的营销推广值的最好展示！在以后的营销推广 中，可进行针对性的诉求，强化中，可进行针对性的诉求，强化户户 型价值与景观价值型价值

34、与景观价值。 绿地世纪城项绿地世纪城项 目价值的提升目价值的提升 世纪城下半年营销推广策略世纪城下半年营销推广策略 产品价值的提升及应用建议：产品价值的提升及应用建议： 1、在宣传推广中，加强户型方面的优势输出，譬如部分户型的、在宣传推广中，加强户型方面的优势输出，譬如部分户型的入户花入户花 园的赠送，并将户型结合情景故事在售楼部展出园的赠送，并将户型结合情景故事在售楼部展出！ 2、随着一期房源的交付使用，针对户型亦可进行、随着一期房源的交付使用，针对户型亦可进行装修效果大赛装修效果大赛，让装，让装 修的业主参与，可评比出最佳效果奖、最快进度奖、最创意装修奖、修的业主参与，可评比出最佳效果奖、

35、最快进度奖、最创意装修奖、 最省钱装修奖等等，通过在售楼部展出，展示户型优势！最省钱装修奖等等，通过在售楼部展出，展示户型优势！ 3、针对实景方面，可设置实、针对实景方面，可设置实 景样板段，并作为售楼部销售景样板段，并作为售楼部销售 流程之一！同时结合相应的活流程之一！同时结合相应的活 动，增加销售流程的有趣性！动，增加销售流程的有趣性！ 另外针对这个实景展示流程，另外针对这个实景展示流程， 可安排观光车载客户去看，让可安排观光车载客户去看，让 服务更人性化！服务更人性化！ 大盘价值大盘价值 区位价值区位价值 学区价值学区价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 从之前的市场竞争分析来看，蚌

36、埠从之前的市场竞争分析来看，蚌埠 俨然进入俨然进入品牌地产时代品牌地产时代，绿地作为，绿地作为 较早进驻蚌埠的品牌名企，其价值较早进驻蚌埠的品牌名企，其价值 内涵已经深入人心，但众多名企的内涵已经深入人心，但众多名企的 进驻势必引发市场以及人心的流失，进驻势必引发市场以及人心的流失， 因此因此借助绿地集团晋升世界借助绿地集团晋升世界500强强 的契机的契机，进行大规模的品牌提升之，进行大规模的品牌提升之 战是必须的！同时需要注意的是战是必须的！同时需要注意的是品品 牌价值的提升牌价值的提升，不仅是提升品牌的，不仅是提升品牌的 内涵，更是对市场、对内涵，更是对市场、对客户的洗脑、客户的洗脑、 维

37、护维护，这样，这样品牌才能产生价值！品牌才能产生价值！ 绿地世纪城项绿地世纪城项 目价值的提升目价值的提升 世纪城下半年营销推广策略世纪城下半年营销推广策略 绿地绿地20周年庆以及周年庆以及500强品牌造势强品牌造势自身塑造自身塑造 强化老客户维护，培养品牌忠诚度强化老客户维护，培养品牌忠诚度口碑传播口碑传播 以世界500强的高度，安家立业！ 2012，我家在绿地是一种自豪！ 世界500强，绿地的新起点；在绿地的家，幸福的新空间！ 世界500强，给你一个家！ “舌尖上的绿地”绿地世纪城业主业主美食节 “我的大学”慈善赞助绿地品牌提升绿地品牌提升公益活动公益活动 方方 案案 框框 架架 一、一、

38、6 6月月市市场概况场概况 二、二、阶段营销思考阶段营销思考 三三、7 7月推广计划月推广计划 7月份绿地世纪城有别墅、洋房、小高层、高层等产品入市，其中别墅、洋月份绿地世纪城有别墅、洋房、小高层、高层等产品入市，其中别墅、洋 房已在线上进行了几期的宣传，并在房已在线上进行了几期的宣传，并在6月底进行了暗开盘。对于月底进行了暗开盘。对于别墅、洋房别墅、洋房 类产品，鉴于客户群体的高端性与稀少性，其推售周期较长类产品，鉴于客户群体的高端性与稀少性，其推售周期较长，在现在的楼，在现在的楼 市下，市下，采用暗开，及早抓住客户是比较有利的方式采用暗开，及早抓住客户是比较有利的方式。 7月入市产品分析月

39、入市产品分析 另外普通住宅新品房源也进行了部分楼栋的线下预约部分楼栋的线下预约，为了使开盘房源 均衡，户型互补，对于7月份开盘的楼栋我们进行了统计： 7月入市产品分析月入市产品分析 楼号楼号户型户型面积面积套数套数总套数总套数 伊顿伊顿9# c1-c1-三房三房1261263434 259259 c2-c2-两房两房90901717 津桥津桥4#、13#a-a-两房两房92928888 津桥津桥8#、12# b1-b1-三房三房1161164444 b2-b2-两房两房90904444 津桥津桥22#、26#e-e-三房三房1031033232 面积区间90-126，其中两房套数149套，占总

40、套数的58%，三房110套，占42%， 总体来看本次推出的房源两房与三房是比例相近的，从面积区间来看，依然是蚌 埠市场上的主流户型面积主流户型面积，且多为刚需刚需所青睐。 另本次所推出的a户型、c1户型均有入户花园赠送花园赠送，且有122套，约有50%的货量， 可作为本次推出户型的重点优势重点优势进行强化输出！尤其是c1户型，入户花园的面积 约8平方，功能强大。 7月入市产品分析月入市产品分析 7月产品推广分析月产品推广分析 别墅、洋房与普通住宅，从置业成本的角度考虑，其目标客群不存在分流，可以作 为同一时期推售的产品，但从有限的营销成本来看，两个层次的客户的捕捉存在着 力度不够的问题！所以我

41、们给出2个方向的考虑： 1、鉴于报广在普通住宅方面的蓄客贡献度所占比例不大，同时考虑线上别墅洋房 的推广对于整体项目形象的提升作用，可 2、从目前别墅推广销售情况以及资金回笼的角度考虑， 7月产品推广分析月产品推广分析 别墅近期的推广主要是以形象为主，诉求尊 贵、奢华之感，在市场上树立了一定的形象， 若是继续推广，建议诉求内容由虚落实，强 化别墅的功能诉求，从别墅生活的角度，引 发目标客户群的共鸣！ 别墅推广建议：别墅推广建议： 7月产品推广分析月产品推广分析 别墅推广建议：别墅推广建议： 从世纪城别墅的目标客群来看，在推广渠道上建议： 1、从客群的区域性来看：建议进行夹报投放、户外投放 2、

42、从客群的职业角度看：建议针对企事业进行直邮，针对专业市场、私营店 进行单页投放 3、从客群的生活角度看：建议开展名车名品展览、私人party等活动 4、从客群的消费角度看：建议在一些4s店、会所设置别墅产品说明，通过资 源共享，针对高端客户进行信息投递，另外可跟通信公司合作，针对月消费在 500或者更高的客户进行信息投递等。 7月产品推广分析月产品推广分析 住宅部分推广计划住宅部分推广计划 推广诉求推广诉求 从本期推售的产品组成分析，其中约有从本期推售的产品组成分析，其中约有50%的入户花园的入户花园的房源，该点作为本期推的房源，该点作为本期推 广的核心优势进行释放，释放项目的户型优势！（蚌埠

43、少有的诉求点）广的核心优势进行释放，释放项目的户型优势！（蚌埠少有的诉求点） 按照从按照从7月份第二周开始新品预约的思路，我们对新品预约推广进行设置：月份第二周开始新品预约的思路，我们对新品预约推广进行设置： 紧密结合绿地晋升紧密结合绿地晋升世界世界500强强的契机，并以此作为预约噱头，制造的契机，并以此作为预约噱头，制造市场热点市场热点！ 推广诉求文案参考推广诉求文案参考 景观楼王，花园生活景观楼王，花园生活 绿地世纪城绿地世纪城85120 臻美户型臻美户型 配送多彩入户花园配送多彩入户花园 火爆预约中火爆预约中 绿地集团晋升世界绿地集团晋升世界500强强 ，7月激情巨献，月激情巨献，500

44、万全城大派奖等你来拿万全城大派奖等你来拿 为庆祝绿地集团进驻世界500强 绿地世纪城，7月激情巨献 3599元/起，85120臻美户型房源盛装亮相 南北通透、方正大气、全优化上风上水设计 住大城、读名校，享比肩国际奢华园林景观 更有500万全城大派奖活动 家电套装、ipad3、iphone4让你high翻天！ 机会不可错过 入户花园系列入户花园系列 2012年年7月月12日日 周四周四 整版报广整版报广 推广诉求文案参考推广诉求文案参考 绿舞世界绿舞世界 锦上添锦上添“花花” 绿地世纪城绿地世纪城85120 臻美户型臻美户型 配送多彩入户花园配送多彩入户花园 火爆预约中火爆预约中 绿地集团晋升

45、世界绿地集团晋升世界500强强 ，7月激情巨献，月激情巨献，500万全城大派奖等你来拿万全城大派奖等你来拿 为庆祝绿地集团进驻世界500强 绿地世纪城，7月激情巨献 3599元/起，85120臻美户型房源盛装亮相 南北通透、方正大气、全优化上风上水设计 住大城、读名校，享比肩国际奢华园林景观 更有500万全城大派奖活动 家电套装、ipad3、iphone4让你high翻天！ 机会不可错过 入户花园系列入户花园系列 2012年年7月月19日日 周四周四 整版报广整版报广 推广诉求文案参考推广诉求文案参考 世界世界500强招募入强招募入“住住”，跑不过刘翔的要提前了！，跑不过刘翔的要提前了！ 绿地

46、世纪城绿地世纪城85120 臻美户型臻美户型 配送多彩入户花园配送多彩入户花园 7月月28日盛大开盘日盛大开盘 绿地集团晋升世界绿地集团晋升世界500强强 ，7月激情巨献，月激情巨献，500万全城大派奖等你来拿万全城大派奖等你来拿 为庆祝绿地集团进驻世界500强 绿地世纪城，7月激情巨献 3599元/起，85120臻美户型房源盛装亮相 南北通透、方正大气、全优化上风上水设计 住大城、读名校，享比肩国际奢华园林景观 更有500万全城大派奖活动 家电套装、ipad3、iphone4让你high翻天！ 机会不可错过 开盘系列开盘系列 2012年年7月月23日日 周一周一 整版报广整版报广 推广诉求文

47、案参考推广诉求文案参考 世界世界500强招募入强招募入“住住”，抢不过姚明的要抓紧了！，抢不过姚明的要抓紧了！ 绿地世纪城绿地世纪城85120 臻美户型臻美户型 配送多彩入户花园配送多彩入户花园 7月月28日盛大开盘日盛大开盘 绿地集团晋升世界绿地集团晋升世界500强强 ，7月激情巨献，月激情巨献，500万全城大派奖等你来拿万全城大派奖等你来拿 为庆祝绿地集团进驻世界500强 绿地世纪城，7月激情巨献 3599元/起，85120臻美户型房源盛装亮相 南北通透、方正大气、全优化上风上水设计 住大城、读名校，享比肩国际奢华园林景观 更有500万全城大派奖活动 家电套装、ipad3、iphone4让

48、你high翻天！ 机会不可错过 开盘系列开盘系列 2012年年7月月25日日 周三周三 整版报广整版报广 推广诉求文案参考推广诉求文案参考 7月月28日日 以世界以世界500强的高度强的高度 安家立业安家立业 绿地世纪城绿地世纪城85120 臻美户型臻美户型 配送多彩入户花园配送多彩入户花园 7月月28日盛大开盘日盛大开盘 绿地集团晋升世界绿地集团晋升世界500强强 ，7月激情巨献，月激情巨献，500万全城大派奖等你来拿万全城大派奖等你来拿 为庆祝绿地集团进驻世界500强 绿地世纪城，7月激情巨献 3599元/起，85120臻美户型房源盛装亮相 南北通透、方正大气、全优化上风上水设计 住大城、

49、读名校，享比肩国际奢华园林景观 更有500万全城大派奖活动 家电套装、ipad3、iphone4让你high翻天！ 机会不可错过 开盘系列开盘系列 2012年年7月月26日日 周四周四 整版报广整版报广 推广渠道推广渠道 首先看一下首先看一下6月份的成交客户分析月份的成交客户分析 上表数据来自案场统计上表数据来自案场统计 由表中可以看出： 1、客户区域分布：、客户区域分布： 以周边区域为主，三县客户依然占有较大比 列； 2、年龄构成：、年龄构成： 以20-40岁为主，占约71%，从年龄阶段看来， 多为刚需及首次置业； 3、职业构成：、职业构成： 鉴于项目所在的高新区以及三县的客户分布， 企业单

50、位以及私营业主的置业构成占有绝大 比例符合区域分布； 4、户型比列：、户型比列： 两房占据大半江山，不仅是两房的户型优势， 更是刚需的置业所向； 5、渠道分布：、渠道分布： 短信、朋友介绍依然贡献最大，这对于蚌埠 的媒介以及世纪城的大盘特点相吻合！ 1、从左图看，短信及朋友介绍短信及朋友介绍在集中常用渠道中效果较为突出， 势必也是日后重要采用的渠道； 2、报纸、电视作为大众媒体，成本高，但必不可少，尤其是今后 众多地产品牌争夺战中，对于品牌的树立以及一些企事业单位的 客群的捕捉较为重要； 3、户外方面，鉴于本期新品信息并未通过户外释放，所以效果不 明显，户外作为长效媒体，对于品牌塑造及项目形象

51、提升效果较 好，但其地域性的限制需要结合目标客群的区域分布方可发挥其地域性的限制需要结合目标客群的区域分布方可发挥其 效果。效果。 推广渠道建议推广渠道建议 短信短信依然是蚌埠本地依然是蚌埠本地最有效的渠道最有效的渠道，提高短信效果对于项目，提高短信效果对于项目 的蓄客具有重要的意义！的蓄客具有重要的意义！ 如何提高短信效果如何提高短信效果 首先，需要明确首先，需要明确 短信营销是一个系统工程！短信营销是一个系统工程！ ? 监测及时监测及时 跟进改善跟进改善 发送对象发送对象 选择准确选择准确 短信内容短信内容 有吸引力有吸引力 项目理解项目理解 短信营销系统短信营销系统 短信营销六大注意事项

52、短信营销六大注意事项 准确把握产品核心卖点 明确项目核心目标客户 选择资源优质短信公司 够全够酷够精短信内容 客户分析监测短信效果 坚持，坚持，再坚持 强调项目价值的排他性 对短信公司的资源进行筛选 一个项目同一阶段不应少于2家 噱头、主题明确、直销、必要信息 指标、及时、调整 明确策略，坚持执行 撰写短信应该坚持撰写短信应该坚持 撰写短信流程参考撰写短信流程参考 ：（电 话、案名、节点销售信息） ：（主 打卖点/特惠/促销信息） ：（煽情、 有趣、关联度大的开头语； 电话号码前氛围渲染语） ：（辅 打卖点、现场公关活动 信息） 逆市下，整体市场缺乏信心，客户购房积极性不高，对广告宣传半信半疑

53、，而通 过口碑传播，以老带新势必在一定程度上能加强部分客户的信心，促进购买。对 于世纪城项目，开发周期较长，口碑传播及客户维护开发周期较长，口碑传播及客户维护是必然要做的。按照经验， 规模性楼盘老带新比例规模性楼盘老带新比例30-40%，“老带新”一举两得，是项目目前需要强化的重 点方面。可结合品牌提升进行老客户维护的开展！可结合品牌提升进行老客户维护的开展！ 世界世界500强品牌提升期强品牌提升期，维护老客户，利用口碑传播扩充世，维护老客户，利用口碑传播扩充世 纪城获得目标客群渠道纪城获得目标客群渠道 推广渠道建议推广渠道建议 推广渠道建议推广渠道建议 试行网购，与蚌埠房地产交易网或者搜狐焦

54、点合作，设置部试行网购，与蚌埠房地产交易网或者搜狐焦点合作，设置部 分楼栋房源，进行网络购房！分楼栋房源，进行网络购房！ 7月营销活动建议月营销活动建议 7月份营销活动主要分为两个方面：月份营销活动主要分为两个方面： 一、促进新品预约的促销活动一、促进新品预约的促销活动 二、聚集人气的暖场活动二、聚集人气的暖场活动 一、促进新品预约的促销活动一、促进新品预约的促销活动 针对新品预约的活动，我们将借助绿地晋级世界500强为噱头进行活动安排。 晋级世界晋级世界500强，强，500万全城大派奖万全城大派奖 7月营销活动建议月营销活动建议 活动内容：500万为活动奖品的总金额，仅是活动的噱头， 抽奖分为两个阶段两个阶段，并针对看房客户与预约客户看房客户与预约客户进行： 第一阶段：在预约期间每天(或者每周六周日）进行抽奖，并且每天产生3-5名客户， 其中第一名将是幸运客户幸运客户可参加第二轮大抽奖，其余客户获得小礼品；预约客户