(房地产经营管理)武汉房地产半年报

1、亿房半年报连载( 1)：武汉商品房销售 359万平方同比减 9%亿房半年报连载 (2) ：汉阳中心区商品住宅同比涨 43.6%亿房半年报连载 (3) 上半年武汉商品住宅成交 29901 套同比跌 19%亿房半年报连载 (4) 武汉房价同比上涨 1000 元亿房半年报连载 (5) 武汉商品住宅每月新增 67 万平同比减 13%亿房半年报连载 (6) 聚焦武汉十大片区汉阳房价涨 43.60%亿房半年报连载 (7)2010 年上半年武汉楼市销量排行榜2010 年上半年武汉市商品房市场(一) 、竣工面积2010 年 1 6 月全市主城区商品房竣工面积达 257.88 万平方米，月 均竣工 42.98

2、万平方米，同比去年同期减少 35.09% ，考虑到楼盘预 售到竣工的时间较长， 该竣工量可以从侧面反映今年上半年商品住宅 供应量相对较少。(二) 、新增供给情况2010 年上半年，武汉市主城区在售项目为 342 个，商品房新增面积512.8 万平方米，平均每月新增 85.5 万平方米，与去年同期相比， 减少9.2万平方米，减幅1.76%;商品住宅新增面积 400.91 万平方米， 平均每月新增 66.82 万平方米，与去年同期相比，减少 61.56 万平 方米，减幅为 13.31% 。前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显 小于去年同期，但在 6 月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显 高于

3、去年。（三）、商品房成交情况16 月商品房销售面积 359.06 万平方米，月均销售面积 59.84 万 方，较2009 年同期减少 8.84%; 其中住宅销售面积 316.36 万平方米， 与去年同期相比减少 16.37% 。住宅销售面积减少幅度更大，反映出 商业地产方面销售面积比例增加。（四）、供求比情况过去 13 个月里，从 09 年 6 月到 10 年 2 月，市场上商品住宅供给 小于需求，存量消耗明显 ;3 月后市场供大于求，在受新政影响， 5 月 市场出现短暂的供小于求后， 进入 6 月，市场商品住宅供给大幅增加， 而住宅成交量 5 月和 6 月出现连续下滑。武汉商品住宅市场（一）

4、2010 年上半年主城区商品住宅价格走势 2010 年上半年全市商品住宅价格为 6516.01 元/ 平方米，与 2009 年上半年同期相比上涨 1065.38 元/平方米，涨幅 19.55% 。与 200 9 年下半年相比，上涨 562.61 元/平方米，涨幅 9.45% 。过去的 13 个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至 2010 年 6 月，武汉主城区商品住宅均价已经上涨到 6656.02 元/ 平方米。尤 其 2010 年 3、 4 月份，上涨势头非常明显，不过在 4 月中旬的国家 房地产调控政策出台后，随后的 5、6 月份，武汉主城区商品住宅成 交均价涨幅明显减小。(二) 商

5、品住宅区域价格情况2010 年上半年，全市各区域价格同比去年均有较大幅度的上涨。与 09 年同期相比，汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均 价涨幅超过 30% 。其中，汉阳中心区涨幅最大，达 43.6% ，而其他 各片区涨幅也均 15% ，几乎都在 20%以上，关山片住宅成交均价涨 幅相对最小，为 16.37% 。亿房半年报连载 (2)：汉阳中心区商品住宅同比涨 43.6%从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为 9416. 34 元/平方米 ;其次是武昌中心区，成交均价为 8735.18 元/平方米; 汉阳中心去成交均价也几乎到 8000 元/ 平方米。成交均价最低的区

6、 域为东西湖片区， 平均价格为 4678.66 元/平方米;其次是沌口片， 为 5005.06 元/ 平方米。主城区各区域成交均价相差较大，中心城区的 均价依旧远远高于其他各区。2010 年上半年区域成交价格比较图：2010 年 1-6 月武汉商品住宅区域价格情况：2009 年 6 月至 2010 年 6 月各区商品住宅成交均价走势（三）不同价格段商品住宅价格情况从不同价格段销量占比变化情况看， 今年 1 6 月，价格在 6000 元/ 平方米以上的商品住宅成交比例明显增大， 与之对应的是， 4000 元 / 平方米以下价格段的商品住宅成交比例则明显缩小，甚至 4000-500 0 元/平方米

7、、5000-6000 元/平方米价格段， 商品住宅成交比例也在 缩小。今年 6 月，6000 元/ 平方米以上的商品住宅成交比例达 64.0 5% ，6000 元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。（四）不同面积商品住宅价格情况从不同面积成交变化图可以看出， 90 120 平方米和 120 140 平 方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流 ;但今年 4 月新政后， 90 平方米以下户型所占比例较前期有所增加， 而大户型成交比例则有所 减少。今年 6 月，90 平方米以下户型占 26.22% ，而 120 140 平 方米户型与 140 平方米以上户型的所占比例分别为 21.56% 和 11

8、.7 7%。（五）不同建筑类型商品住宅成交情况2010 上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成 交比例分别为 73.17% 和 19.86% ，而多层商品住宅和别墅所占比例 分别仅为 4.31%和 2.67% 。亿房半年报连载 （3 ）上半年武汉商品住宅成交 29901 套同比跌 19%2010 年上半年武汉商品住宅销售情况2010 年上半年商品住宅共成交 29901 套，与去年同期相比减少 70 39 套，同比下滑 19.05% 。成交面积为 316.36 万平方米，与去年同 期相比减少 61.92 万平方米，同比减少 16.37% 。平均每月成交 498 3 套，月均成交面

9、积 52.73 万平方米。今年 1-6 月，在经历短暂的传统淡季，过年当月 （2 月 ）后，年后，市 场继续 2009 年市场的火爆场面， 3/4 月份成交量明显大增，武汉房 价也较快上涨。 1-4 月武汉主城区成交量 21411 套，与市场较热的 2 009 年同期相比还增加 3.44% 。4 月中旬，鉴于全国大中城市房价的 快速上涨，中央出台楼市调控政策，打击投资投机、遏制房价快速上 涨，楼市成交量很快进入下行轨道。（一）分户型销售情况2010 年上半年武汉市商品住宅成交面积以 90-120 平方米户型为主， 占到 42.29% ，其次是 120 140 平方米户型，占 27.68% 。今

10、年 4 月新政后， 90 平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而 大户型成交比例则有所减少。（二）分价格销售情况从价格来看， 2010 上半年商品住宅成交量主要集中在 6000-8000 元/平方米，占 36.03 ，与去年上半年 5000-6000 元/平方米占全市 总成交量 37.13% 的情况相比，主城区商品住宅成交均价明显提高 ; 而且 8000 元/平方米以上商品住宅成交比例也达到了 20.61% ，较去 年同期的 5.33% 也大幅提高。6000 元/ 平方米以上商品住宅成交所占比例逐步增大，而 6000 元/ 平方米以下商品住宅成交所占比例则逐步缩小。（三）分片区销售情况201

11、0 年 1-6 月各区域具体销售情况亿房半年报连载（4）武汉房价同比上涨 1000元（ 一）2010 年上半年主城区商品住宅价格走势2010 年上半年全市商品住宅价格为 6516.01 元/ 平方米，与 2009 年上半年同期相比上涨 1065.38 元/平方米，涨幅 19.55% 。与 200 9 年下半年相比，上涨 562.61 元/平方米，涨幅 9.45% 。过去的 13 个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至 2010 年 6 月，武汉主城区商品住宅均价已经上涨到 6656.02 元/ 平方米。尤 其 2010 年 3、 4 月份，上涨势头非常明显，不过在 4 月中旬的国家 房地产

12、调控政策出台后，随后的 5、6 月份，武汉主城区商品住宅成 交均价涨幅明显减小。（二）商品住宅区域价格情况2010 年上半年，全市各区域价格同比去年均有较大幅度的上涨。与09 年同期相比，汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均 价涨幅超过 30% ，其中，汉阳中心去涨幅最大，达 43.6% ，而其他 各片区涨幅也均 15% ，几乎都在 20%以上，关山片住宅成交均价涨 幅相对最小，为 16.37% 。从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为 9416. 34 元/平方米 ;其次是武昌中心区，成交均价为 8735.18 元/平方米; 汉阳中心去成交均价也几乎到 8000 元/

13、 平方米。成交均价最低的区 域为东西湖片区， 平均价格为 4678.66 元/平方米;其次是沌口片， 为 5005.06 元/ 平方米。主城区各区域成交均价相差较大，中心城区的 均价依旧远远高于其他各区。2010 年上半年区域成交价格比较图：第1页2010 年 1-6 月武汉商品住宅区域价格情况：2009 年 6 月至 2010 年 6 月各区商品住宅成交均价走势（三）不同价格段商品住宅价格情况从不同价格段销量占比变化情况看， 今年 1 6 月，价格在 6000 元/ 平方米以上的商品住宅成交比例明显增大， 与之对应的是， 4000 元 / 平方米以下价格段的商品住宅成交比例则明显缩小，甚至

14、4000-500 0 元/平方米、5000-6000 元/平方米价格段， 商品住宅成交比例也在 缩小。今年 6 月，6000 元/ 平方米以上的商品住宅成交比例达 64.0 5% ，6000 元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。（四）不同面积商品住宅价格情况 从不同面积成交变化图可以看出， 90 120 平方米和 120 140 平 方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流 ;但今年 4 月新政后， 90 平方米以下户型所占比例较前期有所增加， 而大户型成交比例则有所 减少。今年 6 月，90 平方米以下户型占 26.22% ，而 120 140 平 方米户型与 140 平方米以上户型的所占

15、比例分别为 21.56% 和 11.7 7%。（五）不同建筑类型商品住宅成交情况2010 上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成 交比例分别为 73.17% 和 19.86% ，而多层商品住宅和别墅所占比例 分别仅为 4.31%和 2.67% 。亿房半年报连载 （5 ）武汉商品住宅每月新增67 万平同比减 13%一、商品房新增供应情况2010 年上半年，武汉市主城区在售项目为 342 个，商品房新增面积 512.8 万平方米，平均每月新增 85.5 万平方米，与去年同期相比， 减少9.2万平方米，减幅1.76%;商品住宅新增面积 400.91 万平方米， 平均每月新增 66.8

16、2 万平方米，与去年同期相比，减少 61.56 万平 方米，减幅为 13.31% 。过去 25 个月，月新增商品房、商品住房供应量变化 （2008 年 6 月 -2010 年 6 月）从上图可以看出， 商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致， 一 般商品房、商品住宅新增量在上半年都相对较大。 今年上半年商品房、 商品住宅新增方面仍然符合上两条规律， 但与去年同期相比， 其新增 量则有所减少，市场供应偏紧。但楼市新政走势逐渐明朗后，很多开 发商抓紧项目上市， 6 月新增供应量明显加大。过去 13 个月，商品住房月新增供应与成交对比，供销比 （2009 年 6月 -2010 年 6 月）近一年内

17、的住宅新增供应与成交比波动情况较大，总体来说，去年 6 月到今年 2月，住宅新增供应与成交比都在 0.8 以下，市场住宅供应 偏紧，住宅存量消耗较大， 今年 3 月之后， 住宅新增供应与成交比变 大，市场住宅存量有所增加， 尤其在新增后的 6 月，住宅新增供应与 成交比达到 3.05 ，这主要是开发商跟随政策和市场行情而及时加大 项目上市力度的缘故。（一）新建商品房分片区供应情况十大主城区中，商品房供应主要集中在东湖高新区、汉口中心区、东 西湖片区、 武昌中心区和汉阳中心区。 远郊区则主要集中在黄陂和江（二）新增商品房分物业供应情况新增商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的 79.59%

18、。这一 数据较 09 年同期的 91.38% 有所减少，营业用房和办公楼分别占到 总量的 12.43% 和 7.99% ，比例较 09 年同期均有所增加。（三）商品住房新增户型情况2010 上半年年全市商品住房新增项目的建筑类型以高层、小高层为 主。其中，高层占比为 63.22% ，多层为 6.29% ，小高层为 24.11% ， 别墅 6.38% 。高层所占比例 63.22% ，较 09 年同期的 42.32% 大幅增加 20.9% ， 而多层住宅比例 6.29% ，较 09 年同期的 30.26% 大幅减少 23.97 ， 土地稀缺性和开发成本的提高使得商品住宅由低层住宅向高层住宅 发展的

19、趋势更加明显，市场上多层住宅和别墅项目则显得更为稀缺。亿房半年报连载 （6 ）聚焦武汉十大片区汉阳房价涨 43.60%武汉片区住宅市场价格与销量具体走势（一）汉口中心区2010 年上半年汉口中心区成交均价为 9416.34 元/ 平方米，较去年 同期上涨了 2252.37 元/平方米，涨幅为 31.44% 。其中商品房住房 共成交 5073 套，较去年同期增加 86 套，增幅为 1.72% 。从上半年成交均价的走势来看， 1 至 6 月汉口中心区成交均价在经历2 月的短暂微微下调之后，一路上扬，屡创新高，截至今年 6 月，汉 口中心去成交均价已经涨至 9704.02 元/ 平方米，而成交量方面

20、在前 期市场较火爆和后期的开盘加推盘作用下， 除过年当月成交量大幅下 滑之外，其他月成交量相对稳定在 700 套-1200 套左右。（二）古田片区2010 年上半年古田片区成交均价为 6851.21 元/ 平方米，较去年同 期上涨 1562.3 元/平方米，涨幅为 29.54% 。其中商品房住房共成交 1074 套，较去年同期减少 592 套，减幅为 35.53% 。随着轻轨的修建以及古田片区逐步的拆迁改造， 今年 1-6 古田片商品 住宅成交均价由 6200 元/ 平方米左右一路上扬至 7200 元/ 平方米左 右，但由于古田片仍然在售项目有限， 在 4 月中旬新政后， 其区域成 交量明显大

21、幅下滑。（三）二七、后湖片区 2010 年上半年二七、后湖片区成交均价为 6213.04 元/ 平方米，较 去年同期上涨 1326.5 元/ 平方米，涨幅为 27.15% 。其中商品房住房 共成交 2497 套，较去年同期增加 8 套，增幅为 0.32% 。在交通改善等利好背景下，和部分相对均价楼盘带动下，今年 1-4 月，二七、后湖片区成交均价直线上涨，但新政后，区域内部分开发 商对楼市新政反应迅速，降价售房，促使 5、 6 月区域住宅均价较 4 月回落较大。（四）东西湖片区2010 年上半年东西湖区成交均价为 4678.66 元/ 平方米，较去年同 期上涨 804.73 元/平方米，涨幅为

22、 20.77% 。商品房住房共成交 530 0 套，较去年同期增加 1000 套，增幅为 23.26% 。今年 1-5 月，东西湖片区住宅均价一路上扬，新政后，进入 6 月， 住宅均价有所回落，同时， 成交量也出现较大下滑，但由于区域项目 相对较多， 6 月成交量仍然在 600 套以上。（五）武昌中心区2010 年上半年武昌中心区成交均价为 8735.18 元/ 平方米，较去年 同期上涨 2483.04 元/平方米，涨幅为 39.72% 。商品房住房共成交 4 159 套，较去年同期减少 2574 套，减幅为 38.23% 。2010 年 1-6 月，武昌中心区商品住宅均价逐步上升， 即使新政

23、出台， 也并未使区域住宅均价回落，但成交量下滑明显。（六）青山区2010 年上半年青山区成交均价为 6529.91 元/ 平方米，较去年同期 上涨 1534.57 元/平方米，涨幅为 30.72% 。其中商品房住房共成交 6 20 套，较去年同期减少 957 套，减幅为 60.68% 。受二七长江大桥建设等利好因素影响， 今年 1-6 月，青山区住宅均价 一路上扬，但由于整体推出盘源有限，其区域成交量并不大。（七）南湖片区2010 年上半年南湖片成交均价为 6710.18 元/ 平方米，较去年同期 上涨 1541.83 元/平方米，涨幅为 29.83% 。其中商品房住房共成交 2 466 套，

24、较去年同期减少 1290 套，减幅为 34.35% 。今年 1-6 月，南湖片住宅成交均价呈上涨趋势，受新政影响， 6 月住 宅成交均价有小幅下跌，但受部分加推盘项目影响， 4-6 月成交量都 在 400 套以上。（八）关山片区 2010 年上半年关山片成交均价为 6016.71 元/ 平方米，较去年同期 上涨 846.5 元/平方米，涨幅 16.37% 。商品房住房共成交 5195 套， 较去年同期减少 1549 套，减幅为 22.97% 。关山片区楼盘众多，区域配套成熟，有科技、产业园支撑，在市场整 体房价上涨时， 区域内项目各自涨价， 带动整体区域住宅均价直线上 涨，楼市新政后， 6 月

25、区域住宅均价微幅下调，但成交量相对其他片 区较大。（九）汉阳中心区2010 年上半年汉阳中心区成交均价为 7998.89 元/ 平方米，较去年 同期上涨 2428.67 元/平方米，涨幅为 43.60% 。其中商品住房共成 交 2074 套，较去年同期减少 1333 套，减幅为 39.13% 。今年 1-6 月，在相对高价楼盘带动下， 汉阳中心区住宅均价快速大幅 上涨，但由于区域内在售项目并不多， 所以成交量受加推盘和楼市新 政影响波动较大。（十）沌口片区2010 年上半年沌口片区成交均价 5005.06 元/ 平方米，较去年同期 上涨 866.75 元/平方米，涨幅 20.94% 。商品住房共成交 1443 套， 较去年同期增加 162 套，增幅为 12.65% 。今