SP咨询3月流程管理培训

1、 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq： 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 流程管理培训流程管理培训 2011月月3月月 流程培训之一流程培训之一 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 2 1.流程管理体系流程管理体系 1.1流程的基本概念流程的基本概念 1.2流程的要素构成流程的要素构成 1.3房地产流程管理体系房地产流程管理体系

2、2.流程的绘制方法流程的绘制方法 2.1流程绘制软件流程绘制软件visio介绍介绍 2.2流程分析方法流程分析方法 目标目标 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 3 总经理的困惑总经理的困惑 “ “我我们们做了十年房地做了十年房地产产，最大的，最大的问题问题 不是不知道不是不知道怎么怎么做做项项目，而是不知道如何目，而是不知道如何 管理管理项项目、尤其是同目、尤其是同时时管理多管理多个项个项目目” ” 总经总经理理 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全

3、房地产营销策划大全，qq：1501688339 4 对流程变革的思考对流程变革的思考 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 5 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 6 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 7 流程引发的问题流程引发的问题 n流程输入缺乏明确要求流程输入缺乏明确要求输出结果需要返工输出结果需要返工

4、n流程输出标准没有明确流程输出标准没有明确输出成果达不到要求输出成果达不到要求 n流程时效性差流程时效性差经营指标难以完成经营指标难以完成 n流程没有固化不确定流程没有固化不确定扯皮推诿指标不能完成扯皮推诿指标不能完成 n流程不系统流程不系统运营效率低下运营效率低下 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 8 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 9 房地产企业关注什么？规模性、盈利性、成长性、运营效房地产企业

5、关注什么？规模性、盈利性、成长性、运营效 率？率？ 序号序号指标名称指标名称指标值指标值单位单位计算公式计算公式评价点评价点 1 1项目总投入项目总投入万元万元 开发成本期间费用营业税增值税开发成本期间费用营业税增值税 所得税所得税 项目的总投入规模项目的总投入规模 2 2项目销售收入项目销售收入万元万元销售收入销售收入项目变现能力项目变现能力 3 3留存资产价值留存资产价值万元万元 可售留存资产价值按可售留存资产价值按1010年收益折现值计算年收益折现值计算 （8 8折现率）折现率） 留存资产价值留存资产价值 4 4单方售价单方售价元元/ /项目销售收入项目销售收入/ /销售面积销售面积销售

6、均价的合理性销售均价的合理性 5 5可租售单方成本可租售单方成本元元/ /项目销售部分投入项目销售部分投入/ /销售面积销售面积单方成本的高低单方成本的高低 6 6项目投资项目投资万元万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模项目的投资规模 7 7所得税后净现金收益所得税后净现金收益万元万元2+3-12+3-1项目静态收益项目静态收益 8 8股权倍数股权倍数(7+6)/6(7+6)/6股权收益股权收益 9 9投资收益率投资收益率7/67/6项目投资收益水平项目投资收益水平 1010税后净利率税后净利率 所得税后净现金收益所得税后净现金收益/ /（项目销售

7、收入留（项目销售收入留 存资产净现值）存资产净现值） 核心指标，大于核心指标，大于10%10% 1111项目自有资金项目自有资金irrirr 月度内部收益率月度内部收益率1212（不含外部贷款和利（不含外部贷款和利 息）息） 核心指标，大于核心指标，大于19%19% 某知名企业投资评价指标某知名企业投资评价指标 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 10 流程管理在房地产开发中的重要性流程管理在房地产开发中的重要性 n房地产开发的建设周期长，房地产投资机会风险加大，如何解决效率和风险的平衡；房地产开发

8、的建设周期长，房地产投资机会风险加大，如何解决效率和风险的平衡； n进度时间，决定管理费进度时间，决定管理费/ /财务费用的增加；财务费用的增加； n流程管理的过程，也是房地产企业管理人员流程管理的过程，也是房地产企业管理人员系统分析系统分析和和风险意识分析风险意识分析的过程；的过程； n流程管理是项目管理人员的必备工具。流程管理是项目管理人员的必备工具。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 11 专家学者和组织对流程的定义：专家学者和组织对流程的定义： n迈克尔迈克尔哈默：业务流程是把一个或多个哈

9、默：业务流程是把一个或多个输入输入转化成对转化成对顾客有价值的输出的活动。顾客有价值的输出的活动。 nt.h.t.h.达文波特：业务流程是一系列结构化的可测量的活动集合，并为特定的市场或达文波特：业务流程是一系列结构化的可测量的活动集合，并为特定的市场或 特定的顾客产生特定的特定的顾客产生特定的输出输出。 na.l.a.l.斯切尔：业务流程是在特定时间产生特定斯切尔：业务流程是在特定时间产生特定输出输出的一系列客户、供应商关系。的一系列客户、供应商关系。 nh.j.h.j.约翰逊：业务流程是把约翰逊：业务流程是把输入转化为输出输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的一系列相关活动的结

10、合，它增加输入 的价值并创造出对接受者更为有效的输出。的价值并创造出对接受者更为有效的输出。 na.w.a.w.谢尔：业务流程是公司以产出产品和服务为目标的一系列连贯的、有序的活动谢尔：业务流程是公司以产出产品和服务为目标的一系列连贯的、有序的活动 的组合，业务流程的的组合，业务流程的输出输出结果是为内部或外部的结果是为内部或外部的“客户客户”所需的，并为所需的，并为“客户客户”所所 接受的产品或服务。接受的产品或服务。 niso9000iso9000：业务流程是一组将：业务流程是一组将输入转化为输出输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。的相互关联或相互作用的活动。 n通俗化：跨三个部门以

11、上的工作流。通俗化：跨三个部门以上的工作流。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 12 为什么需要流程？为什么需要流程？ 表面上看，企业组织是以业务和职能部门来划分的，但实际上起作用的是流程。没有表面上看，企业组织是以业务和职能部门来划分的，但实际上起作用的是流程。没有 一个部门单独的活动能够创造价值，只有将所有活动一起放在一个整体框架里进一个部门单独的活动能够创造价值，只有将所有活动一起放在一个整体框架里进 行才能创造价值，那个框架就是流程。它是一组相互关联的工作或活动，它们一行才能创造价值，那个

12、框架就是流程。它是一组相互关联的工作或活动，它们一 起给顾客创造价值。作为各部门不同人员活动的组合，流程在运转中实现了价值起给顾客创造价值。作为各部门不同人员活动的组合，流程在运转中实现了价值 的增长。的增长。 因为流程更能体现工作价值的增值作用因为流程更能体现工作价值的增值作用 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 13 企业必须建立为顾客创造价值的流程管理机制企业必须建立为顾客创造价值的流程管理机制 建立规范的业务流程体系； 定期评估流程的运作绩效； 建立流程持续优化的机制； 把流程从职能组织的背

13、 后移到前面来 流程流程a 流程流程b 部门部门部门部门部门部门 部门部门 部门部门 产产 品品 或或 服服 务务 部门部门/职能目标职能目标 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 14 顾客 需求 产品/服务 输出 活活动动 1 1 活活动动 2 2 活活动动3 3 高效的团队合作 关注有效输出； 关注顾客的需求和满意； 关注整体目标的实现； 员工 n流程中体现已顾客为关注焦点的基本思想，例如：流程中体现已顾客为关注焦点的基本思想，例如： n策划流程中让接触顾客的部门参与决策策划流程中让接触顾客的部

14、门参与决策 n基于市场的价格决策基于市场的价格决策 n构建系统的客户服务系统构建系统的客户服务系统 n以顾客的评价作为策划与设计部门的重要业以顾客的评价作为策划与设计部门的重要业 绩考评依据绩考评依据 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 15 流程示意流程示意 输入资源输入资源 输出结果输出结果 （目标）（目标）活动活动1 1活动活动 2 2活动活动 5 5 活动活动 3 3活动活动 4 4 流程边界流程边界 流程流程 “流程流程”的定义的定义 为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过

15、明确的组织、人员执行 并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动一系列的管理或业务活动 内部客户内部客户 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 16 什么是流程管理什么是流程管理? ? 流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统, ,它确保了组织功能的正常运转与协调一致性；它确保了组织功能的正常运转与协调一致性； 流程是组织的基本运作环境流程是组织的基本运作环境, ,直接影响到人的行为进而影响组织的文化；直接影响到人的行为进而影响组织的文化； 坏人在好的制度下可能会变好坏人在好的制度下可能会变好, ,好

16、人在坏的制度下可能会变坏；好人在坏的制度下可能会变坏； 流程管理定义：流程管理定义： 对流程进行策划、优化和再造,并通过实施、监控、评价和改进,以持续达成和改善流程的持续达成和改善流程的绩效目标绩效目标的过的过 程。程。 流程管理流程固化流程改善流程管理流程固化流程改善 f 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 17 是社会的博弈规则是社会的博弈规则,或更严格地说或更严格地说, 是人类设计的制约人们相互行为的约是人类设计的制约人们相互行为的约 束条件束条件用经济学的术语说用经济学的术语说,制度制度 定

17、义和限制了个人的决策集合定义和限制了个人的决策集合 流程流程 & 制度制度 为达到期望的管理或业务目标，在为达到期望的管理或业务目标，在 一定输入资源基础上，通过明确的组一定输入资源基础上，通过明确的组 织、人员执行并产生特定输出结果的织、人员执行并产生特定输出结果的 一系列的管理或业务活动一系列的管理或业务活动 制度制度流程流程 边界标准边界标准目标资源活动目标资源活动 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 18 流程和制度的关系流程和制度的关系 公司现正在对现有业务流程进行梳理，同时，需要制定相应

18、的流程管理制度，在这个过程中，公司现正在对现有业务流程进行梳理，同时，需要制定相应的流程管理制度，在这个过程中， 发现固有的公司管理制度之间与新制定的流程有冲突（或者叫矛盾）的地方。发现固有的公司管理制度之间与新制定的流程有冲突（或者叫矛盾）的地方。 因为公司原有一些管理制度是在没有制定业务流程的时候就开始执行的，实际上这部分管理因为公司原有一些管理制度是在没有制定业务流程的时候就开始执行的，实际上这部分管理 制度完全可以用流程的形式来描述。制度完全可以用流程的形式来描述。 从以上来看，两者是有一个先后关系，事实上，两者之间并不存在真正的顺序关系，即并非从以上来看，两者是有一个先后关系，事实上

19、，两者之间并不存在真正的顺序关系，即并非 鸡与蛋的关系。鸡与蛋的关系。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 19 l在公司实际运营过程中，流程是价值链的体现，而真正的管理制度则是价值链在公司实际运营过程中，流程是价值链的体现，而真正的管理制度则是价值链 得以体现的保证。如果只有流程，没有管理制度，公司各项职能不能高效运行；得以体现的保证。如果只有流程，没有管理制度，公司各项职能不能高效运行； 而只有管理制度，没有流程，那公司的运作不能形成链式管理，各项职能分散而只有管理制度，没有流程，那公司的运作不

20、能形成链式管理，各项职能分散 作用，不能形成有机整体，当然就削弱了企业的竞争力。作用，不能形成有机整体，当然就削弱了企业的竞争力。 l无论先有流程，还是先有管理制度，并不是最重要的。关键是如何摆正两者之无论先有流程，还是先有管理制度，并不是最重要的。关键是如何摆正两者之 间的位置，同时协调两者之间的关系，使其向同一个方向用力，才是企业需要间的位置，同时协调两者之间的关系，使其向同一个方向用力，才是企业需要 解决问题的根本所在。解决问题的根本所在。 流程和制度的关系流程和制度的关系 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：15

21、01688339 20 制度是边界制度是边界 流程和制度流程和制度 流程是跑道流程是跑道 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 21 流程的层次与流程树结构流程的层次与流程树结构 l流程树结构流程树结构- -先横切再竖切先横切再竖切 l横向通常同一级流程横向通常同一级流程 ，纵向通常支持上一级，纵向通常支持上一级 l横向通常按照类别或功能划分，纵向按照流程活动的顺序划分横向通常按照类别或功能划分，纵向按照流程活动的顺序划分 第二级流程第二级流程 l2.1 流程l2.1.1 第三第三/ 四级四级 流程流

22、程 第一级流程第一级流程l1 第二级流程第二级流程 l2.2 第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程 行动1行动1行动1行动1行动1 流程l2.1.2行动2行动2行动2行动2行动2 流程l2.1.2.1行动3行动3行动3行动3行动3 活动1行动4 活动2 活动36 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 22 流程按层次分类流程按层次分类 n主流程的特征主流程的特征 n跨部门或跨多个岗位跨部门或跨多个岗位 n多个关键活动和职能多个关键活动和职能 n子流程的特征子

23、流程的特征 n支持主流程支持主流程 n活动或职能相对单一性活动或职能相对单一性 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 23 协同增值协同增值提高效率提高效率落实责任落实责任管理创新管理创新 企业发展战略企业发展战略 流程管理现状诊断 流程管理现状诊断 流程管理现状诊断 流程管理现状诊断 流程管理现状诊断 流程管理现状诊断 流程描述规范制定 流程描述规范制定 流程分类分级 流程分类分级 责任矩阵建立 责任矩阵建立 待建流程的建立 待建流程的建立 愿景提出与关键 愿景提出与关键 流程识别 流程识别 流程优

24、化设计 流程优化设计 管理配套设计 管理配套设计 流程 流程kpi kpi设计 设计 流程的试点切换 流程的试点切换 流程 流程e e化的案例培训化的案例培训 流程的 流程的e e化需求分析化需求分析 流程的 流程的e e化工具选型化工具选型 流程的 流程的e e化实现化实现 表单与工作流程设计 表单与工作流程设计 操作规范制定 操作规范制定 认识流程认识流程建立流程建立流程优化流程优化流程e e化流程化流程运作流程运作流程 当期改进与长期建设相结合当期改进与长期建设相结合流程优化与流程优化与e e化相结合化相结合流程与制度、绩效相结合流程与制度、绩效相结合 企业提升流程管理水平的总体方法论企

25、业提升流程管理水平的总体方法论 管理管理it是有效是有效 解决流程方案的解决流程方案的 实施实施 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 24 1.流程管理体系流程管理体系 1.1流程的基本概念流程的基本概念 1.2流程的要素构成流程的要素构成 1.3 房地产流程管理体系房地产流程管理体系 2.流程的绘制方法流程的绘制方法 2.1流程绘制软件流程绘制软件visio介绍介绍 2.2流程分析方法流程分析方法 目标目标 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产

26、营销策划大全，qq：1501688339 25 房地产流程特点房地产流程特点 n运作周期长：监控成本和监控难度运作周期长：监控成本和监控难度 n外部接口多：协调和可控性难度外部接口多：协调和可控性难度 n以人为主：一致性难度（包工以人为主：一致性难度（包工 包料包料 包人）包人） n并行运作多：协调和计划控制难度并行运作多：协调和计划控制难度 n一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨） 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 26 说明及图例：

27、说明及图例： 一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。 二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。 ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 ：配合专业的任务。 房地产流程与房地产流程与vacvac模型模型- -流程关系及专业配合流程关系及专业配合 项目论证阶段项目论证阶段 项目策划阶段项目策划阶段 设计管理阶段设计管理阶段 工程管理阶段工程管理阶段 项目立项 主体结构开工开盘销售入伙竣工 销售管理阶段销售管理阶段 客户关系管理客户关系管理 阶段阶段 拓拓 展展

28、营营 销销 设设 计计 工工 程程 组织项目论证 初步产品定位 规划要点/规划草案 组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究 概念规划设计 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 方案设计扩初设计施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工 程 施 工 至 竣 工 验 收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 成成 本本 估算 测算预算、标底、合同价 进度款、工程变 更、招标采购 结算 入伙事务管理 客客 服服 报报 建建 建设用地规划许可证、 签订土地使用合同 设计方案及施工图报建、初步设 计

29、报建、基础提前开工报建 办理房地产预售 许可证 产权初始 登记 合同备案、 按揭办理 工程施工配合设计配合销售配合 采购管理采购管理 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 27 框架：横向规划流程地图：房地产有哪些流程框架：横向规划流程地图：房地产有哪些流程 战略规划 融资管理资本运营管理 年度经营计划管理年度预算管理 品牌规划 绩效管理 论证论证 策划策划 设计设计 采购采购 工程工程 销售销售 客服客服 项目计划管理 项目成本管理 人力资源管理 财务管理 管理体系建设（流程、信息化、质量等） 战略

30、流程战略流程业务流程业务流程管理支持流程管理支持流程 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 28 流程体系文件流程体系文件 流程流程 作业指引作业指引 表格表格 规范规范 模板模板 跨专业配合跨专业配合/ /理顺接口理顺接口/ /清晰权责清晰权责 专业经验专业经验/ /最优方案最优方案/ /有效性有效性 方法格式化方法格式化/ /结果证据化结果证据化 规范化规范化 精细化精细化 标准标准 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：15

31、01688339 29 2图图2表定思路表定思路 2 2图龟型图：图龟型图：7 7环节环节6 6要素分析要素分析 流程总图：关键节点接口关系流程总图：关键节点接口关系 2 2表关键环节成果表：表关键环节成果表：7 7环节成果标准表环节成果标准表 关键节点成果表：基于开发管理节点成果标准表关键节点成果表：基于开发管理节点成果标准表 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 30 流程分析方法（流程分析方法（7个阶段）个阶段） 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大

32、全房地产营销策划大全，qq：1501688339 31 turtle diagram (龟型图) 过程过程 关键点关键点 职责职责 接口接口 衡量指标衡量指标 输入输入 输出输出 龟型图分析龟型图分析 谁去做谁去做?做什么做什么? 相关支持相关支持? 如何衡量如何衡量? 成果标志成果标志? 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 32 两张图一张流程总图两张图一张流程总图 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339

33、3333 两张表关键阶段成果标准管理表两张表关键阶段成果标准管理表 关键阶段成果标准化关键阶段成果标准化 某标杆的阶某标杆的阶35个段成果个段成果 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 3434 关键节点成果标准管理表关键节点成果标准管理表 阶段阶段 关键关键 节点节点 输入成果输入成果/ /启启 动条件动条件 输出成果输出成果/ /输出标准输出标准 完成完成 时间时间 主要参与主要参与 部门部门 审批流程审批流程 审批结果发放范审批结果发放范 围围 与与5252里里 程碑的程碑的 关联关联 拓展拓展

34、 阶段阶段 项项 目立目立 项项 1 1、外调信息表、外调信息表 2 2、土地属性分析、土地属性分析 表表 3 3、新项目获取风、新项目获取风 险评估分析表险评估分析表 1 1、地块调查报告、地块调查报告 2 2、项目立项报告项目立项报告，包含：，包含： 1 1）初步规划方案）初步规划方案 2 2）初步产品定位）初步产品定位 3 3）项目初步经济测算）项目初步经济测算 4 4）项目风险分析）项目风险分析 5 5）项目初步交易方式）项目初步交易方式 前期前期 调研调研 1515天，天， 编制编制 报告报告 时间时间5 5 天天 主责：项目发主责：项目发 展部展部 主要配合部门：主要配合部门： 设

35、计管理部设计管理部 营销管理部营销管理部 财务管理部财务管理部 、项目发展部经、项目发展部经 办人办人 、项目发展部经、项目发展部经 理理 、总经理审批、总经理审批 、项目发展部、项目发展部 、营销管理部、营销管理部 、设计管理部、设计管理部 、成本管理部成本管理部 、财务管理部财务管理部 、工程采购部（以工程采购部（以 上均包含部门经理及上均包含部门经理及 该部门项目群成员）该部门项目群成员） - - 拓展拓展 阶段阶段 可可 研论研论 证证 1 1、项目立项报告、项目立项报告 1、新项目可研经济测算新项目可研经济测算- -成本部成本部 分分 2 2、新项目经济测算新项目经济测算-经济指标部

36、经济指标部 分分 3、可行性研究报告可行性研究报告，包含：，包含： 1)项目周边情况调查项目周边情况调查 2)市场研究市场研究 3）项目开发方案）项目开发方案 4）投资估算与融资方案）投资估算与融资方案 5）财务评价）财务评价 6）不确定性分析）不确定性分析 7）综合评价）综合评价 8) 研究结论与建议研究结论与建议 主责：项目发主责：项目发 展部展部 主要配合部门：主要配合部门： 营销管理部营销管理部 设计管理部设计管理部 成本管理部成本管理部 财务管理部财务管理部 、项目发展、项目发展部经部经 办人办人 、项目发展部经、项目发展部经 理理 、所有部门分管、所有部门分管 副总副总 、总经理、

37、总经理 、区域审议、区域审议 、集团审批、集团审批 、项目发展部、项目发展部 、营销管理部、营销管理部 、设计管理部、设计管理部 、成本管理部成本管理部 、财务管理部财务管理部 、工程采购部（以工程采购部（以 上均包含部门经理及上均包含部门经理及 该部门内的项目群成该部门内的项目群成 员）员）1 1 投资分投资分 析完成析完成 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 35 文件结构系统性文件结构系统性 纵向纵向: -四级层次四级层次 -下级支持上级下级支持上级 -接口引用接口引用 运作表格 二级流程(流

38、程) 16-20个 三级流程(作业指引+规范) 60-80个 一级流程 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 36 文件分类文件分类 n流程文件：涉及多个部门协同完成的目标和任务流程文件：涉及多个部门协同完成的目标和任务 n作业指引：具体某个环节的详细操作说明（侧重制度）作业指引：具体某个环节的详细操作说明（侧重制度） n表单：流程流转成果表单：流程流转成果 n模板（案例）模板（案例） n法规法规 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，

39、qq：1501688339 37 选择哪些流程进行设计？选择哪些流程进行设计？ 关键流程选择原则关键流程选择原则 1.1.绩效低下问题多的流程；绩效低下问题多的流程； 2.2.定位重要价值高的流程；定位重要价值高的流程； 3.3.跨部门接口多的流程；跨部门接口多的流程； 房地产企业在进行流程再造前，对现有流程进行诊断与分析，找出现有流程所存在的问题。这些存房地产企业在进行流程再造前，对现有流程进行诊断与分析，找出现有流程所存在的问题。这些存 在有问题和急需改进的流程我们称之为在有问题和急需改进的流程我们称之为“关键流程关键流程”。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最

40、新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 38 我们需要特别关注我们需要特别关注 对流程现状的认识对流程现状的认识 公司以往流程的回顾和讨论公司以往流程的回顾和讨论 n项目策划质量流程项目策划质量流程 n设计质量流程设计质量流程 n工程质量流程工程质量流程 n。 对管控方案的重新认识对管控方案的重新认识 n项目管理模式项目管理模式 n专业模式专业模式 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 标杆企业标杆企业7 7大阶段管理经验大阶段管理经验 39 n 项目拓展项目拓展 n 项

41、目策划项目策划 n 设计管理设计管理 n 采购管理采购管理 n 工程管理工程管理 n 销售管理销售管理 n 客户服务管理客户服务管理 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 40 40 目标地块初步评估 和筛选 1.项目概况 2.宗地概况 3.经济技术指标 4.合作条件 5.投资收益预测 6.城市评价指标证明 7.市场初步调研报告 项目立项书1.项目概念规划草案 2.项目总投资 3.项目初步定位报告 4.销售预测 5.投资收益预测 （敏感性分析） 6.开发节点建议 集团高层与董事会 决议 一般项目一般项

42、目 项目土地信息项目土地信息 项目预可研项目预可研 项目立项决策项目立项决策 项目可研项目可研 项目论证决策项目论证决策 项目论证（方法论） 项目工作组：项目工作组： 组织部门：投资发展部组织部门：投资发展部 配合部门：规划设计部、成本管理部、财务管理部、市场营销部、工程管理部等配合部门：规划设计部、成本管理部、财务管理部、市场营销部、工程管理部等 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 41 项目拓展阶段的关键活动项目拓展阶段的关键活动(cp点点) 年度土地储备计划 项目信息筛选 项目内部立项 项目可

43、研论证 项目投资决策评审 项目取得 项目交接 土地信息收集 城市/区位投资策略 城市/区位评价体系 市场营销专业化 设计管理专业化 成本管理专业 其它（工程/计划等） 项目投资评价模型 项目风险评价研究 专业管理 （日常管理） 项目节点（时序型） 项目管理 （持续型） 1 1 2 2 3 3 4 4 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 42 流程关键点细化说明流程关键点细化说明-土地勘察及分析土地勘察及分析 项目现场勘察收集地块信息 关键 活动 输出 成果 地块现场 照片 项目尽职调查 土地属性分析

44、 土地方工商调查 债权债务调查 自然条件信息 社会条件信息 项目风险评估 对项目获取过 程中的17类风 险进行评估 市场与产品 分析 相关工作前置 开展 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 43 论证论证 策划策划 设计设计 采购采购 工程工程 销售销售 客服客服 二级流程文件二级流程文件三级作业指引三级作业指引关键模板关键模板/表格表格 项目拓展及论证管理流程项目拓展及论证管理流程挂牌出让作业指引挂牌出让作业指引项目测算简表项目测算简表 项目获取风险评估表项目获取风险评估表 项目可行性研究报告项目

45、可行性研究报告 项目投资决策成果标准项目投资决策成果标准 拍卖出让作业指引拍卖出让作业指引 招标出让作业指引招标出让作业指引 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 44 44 市场调查：市场定位 客户定位 产品形态 产品主题 建筑指标 1.总平面图 2.道路交通 3. 4. 5. 销售前期准备1.项目开发成本 2.项目总投资 3.目标成本 4. 分期开发 产品开发策略： 加速项目 一般项目 创新项目 复制项目 开发节点计划 节点数量 节点控制 项目深化定位项目深化定位 初步营销策划初步营销策划 项目成

46、本测算项目成本测算开发策划开发策划 产品概念规划产品概念规划 项目策划（方法论） l4.1.市场定位：明确区域市场供需情况，知悉市场机会。市场定位：明确区域市场供需情况，知悉市场机会。 l4.2.客户定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征。客户定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征。 l4.3.产品形态：选择建筑类型。产品形态：选择建筑类型。 l4.4.产品主题：确定产品设计的主题，与产品形态有关。产品主题：确定产品设计的主题，与产品形态有关。 l4.5.建设指标：项目各类型物业、户型的量化指标和比例关系。建设指标：项目各类型物业、户型的量化指标和比例关系。 户型场地分析；楼 型配比规划方

47、案 竞品研究范本调研； cp主力户型控制规 划强排方案- 项目工作组：项目工作组： 组织部门：投资发展部组织部门：投资发展部 配合部门：规划设计部、成本管理部、财务管理部、市场营销部、工程管理部等配合部门：规划设计部、成本管理部、财务管理部、市场营销部、工程管理部等 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 45 项目策划阶段的关键活动项目策划阶段的关键活动(cp点点) 产品线 项目运营目标书初稿 运营策划运营策划 市场调研 产品策划产品策划 运营线市场线 初步市场定位产品策划方案 初步产品建议书评审 产

48、品需求清单编制概念设计任务书 概念设计及评审成本测算、投资测算 项目运营目标书评审 精装定位、限价方案示范区营建方案 产品建议书确定 产品标准研究 报建沟通 客户需求点、项 目价值点挖掘 产品策划五大工具 产品标准化研究 专业管理专业管理 （日常管理）（日常管理） 项目节点（时序型）项目节点（时序型） 项目管理项目管理 （持续型）（持续型） 1 1 2 23 3 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 项目运营策划书项目运营策划书 46 项目运营策划项目运营策划是对项目整体开发策略及经营开发计划内容的整

49、体规划，体现了公司项目投资是对项目整体开发策略及经营开发计划内容的整体规划，体现了公司项目投资 的最初意愿，应作为项目经营计划细化及执行的总纲的最初意愿，应作为项目经营计划细化及执行的总纲 收益类指标：收益类指标：销售利润销售利润/ /结转收入结转收入/ /结结 转成本转成本 效率类指标：效率类指标：销售利润率销售利润率/ /投资回报投资回报 率率/irr /irr 资金类指标：资金类指标：经营性现金流经营性现金流/ /资金平资金平 衡时间衡时间 资产类指标：资产类指标：npvnpv 项目品牌：项目品牌：知名度知名度/ /认知度认知度/ /美誉度等美誉度等 客户满意度：客户满意度：满意度（规划

50、设计满意度（规划设计/ /销销 售服务售服务/ /工程质量工程质量/ /物业服务）物业服务） 运营视角运营视角 进度指标进度指标 质量目标质量目标 专业管理目标专业管理目标: : 如目标成本变动率如目标成本变动率 标准部品应用率标准部品应用率 战略采购比例战略采购比例 安全控制目标安全控制目标 学习视角学习视角 人员培养人员培养 知识管理知识管理 财务视角财务视角 客户视角客户视角 项目评价指标项目评价指标 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 47 项目策划项目策划 产品品类描述产品品类描述 户型配

51、比楼型配比户型配比楼型配比 客户模型产品需求客户模型产品需求 概念设计任务书概念设计任务书 设计部设计部 营销部营销部 营销部营销部 设计部设计部 成本测算成本测算 成本部成本部 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 48 论证论证 策划策划 设计设计 采购采购 工程工程 销售销售 客服客服 二级流程文件二级流程文件三级作业指引三级作业指引关键模板关键模板/表格表格 项目运营策划流程项目运营策划流程新项目启动作业指引新项目启动作业指引 项目运营目标书项目运营目标书 项目前期工作准备清单项目前期工作准备

52、清单 产品策划流程产品策划流程产品建议书编制作业指引产品建议书编制作业指引产品初步建议书（要点）产品初步建议书（要点） 设计营销接口输入条件标准设计营销接口输入条件标准 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 49 49 土建扩初土建扩初 建筑、规划方案建筑、规划方案 结构、设备结构、设备 初步方案初步方案 施工图设计 建筑、 规划方案 部品 设计及 定板 扩初设计 概念规概念规 划草案划草案 概念规 划方案 施工图 概念规概念规 划草案划草案 概念规 划方案 方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计

53、施工图设计 模型研究模型研究 景观概念方案设计景观概念方案设计景观方案设计景观方案设计 景观施工图设计景观施工图设计 销售配合资料销售配合资料 结构设计 设备选型 建筑平面 实施方案设计阶段 产品、技术创新研发产品、技术创新研发 论证阶段策划阶段设计管理阶段 工程 管理 销售示范区设计销售示范区设计 部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样 产品配置建议产品配置建议施工图设计指引施工图设计指引 设计管理（方法论）设计管理（方法论） 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：150168

54、8339 50 设计管理的关键活动设计管理的关键活动(cp点点) 设计管理标准化 专业管理专业管理 （日常管理）（日常管理） 项目节点（时序型）项目节点（时序型） 规划方案设 计 单体方案设 计 建筑初步设 计 建筑施工图 设计 设计变更 概念规划设 计 景观概念设 计 景观方案设 计 景观初步设 计 景观施工图 设计 销售展示区 概念设计 销售示范区 施工图设计 产品标准化 研究 设计任务书模 板研究 设计供方管理 材料设备配 置建议 配置建议深 化 材料设备清 单 设计策划 设计流程/节点 规划理 成本优化研究 产品创新研发 设计评审标准 研究 销售展示区 方案设计 设计知识库管 理 设计

55、单位选定及 管理 设计设计任务书 编制与评审 设计中期交流 设计评审 设计阶段成本控 制管理 设计交底 设计图纸管理 报建沟通 项目管理项目管理 （持续型）（持续型） 1 1 2 2 3 3 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 标准化管理一标准化管理一 设计节点规划设计节点规划 51 规划要点/规划草案 概念规划设计方 案 设 计 扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入 伙配合 传统划分传统划分 规划要点/规划草案 概念规划设计实 施 方 案 设实 施 方 案 设 计计 施工图设计工程施工配合

56、、销售配合及入伙配 合 新的划分新的划分 项目立项 主体结构开工开盘销售 竣工 入伙 结构设计 设备选型 建筑平面 部 品 建筑规划方案 结构设备扩初方 案 土建扩初 产品配置建 议 施工图设计指引 部品调研及清 单 部品选型及定板 销售配合资料 景观概念方 案 景观方案设 计 景观施工图设 计 销售配合设计 主体设计三分法 主体设计二分法 投资分析阶段的 设计管理 设计前期阶段 设计管理 实施方案阶段的 设计管理 施工图阶段 的设计管理 施工、销售、八伙阶段的 设计配合管理 阶段说明阶段说明 金地认为：为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计金地认为：为

57、加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计 工作进行前置，使设计周期缩短工作进行前置，使设计周期缩短30%30%以上。以上。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 52 设计管理与成本关系模型设计管理与成本关系模型 产品标准化产品标准化 设计评审标准设计评审标准 设计标准设计标准 设计管理模式设计管理模式 景观施工图景观施工图 建筑方案、扩初、建筑方案、扩初、 施工图施工图 销售示范单位销售示范单位 专项设计专项设计 产品产品 策划策划 设计设计 任务任务 书书 营销

58、营销 需求需求 输入输入 成本成本 验算验算 意见意见 目标目标 成本成本 建议建议 书书项目项目 设计设计 策划策划 概念概念 设计设计 设计设计 成果成果 评审评审 专业委专业委 员会论员会论 证证 设计设计 交底交底 图纸图纸 会审会审 专家专家 评审评审 现场现场 服务服务 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1501688339 设计评审设计评审 53 专业和设计阶段评审职专业和设计阶段评审职 责责 结论确认结论确认 总部总部一线公司一线公司 产品产品 研发研发 品牌品牌 营销营销 成本成本 管理管理 招标招标

59、 采购采购 运营运营 管理管理 其他其他 管理管理 层层 经营经营 开发开发 设计设计 管理管理 合约合约 采购采购 项目项目 工程工程 管理管理 营销营销客服客服 前期前期 概念方案概念方案 总裁总裁 投资投资 招标方案招标方案 总裁总裁 投资投资 规划方案规划方案 总裁总裁 规划报建图规划报建图 公司领导公司领导 建筑建筑 方案方案 总裁总裁 单体平面单体平面公司领导公司领导 单体立面单体立面公司领导公司领导 初步设计初步设计 一线总经理一线总经理 施工条件图施工条件图一线总经理 一线总经理 基础施工图基础施工图 一线总经理一线总经理 施工图施工图一线总经理一线总经理 材料部品材料部品 公司领导公司领导 景观景观 方案方案 公司领导公司领导 初步设计初步设计 一线总经理一线总经理 施工图施工图 一线主管一线主管 装修装修 方案方案 一线总经理一线总经理 方案深化方案深化 一线主管一线主管 施工图施工图 一线主管一线主管 材料部品材料部品 一线总经理一线总经理 卖场样板间卖场样板间 方案方案 一线总经理一线总经理 方案深化方案深化 一线主管一线主管 施工图施工图 一线主管一线主管 材料部品材料部品 一线主管一线主管 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！ 最新版最新