房地产行业培训PPT房地产企业新项目税务指引及全程会计核算技巧

1、 房地产精典讲座系列之 房地产企业 新项目税务指引 及全程会计核算技巧 第第 1 1 讲讲 新项目税务指引新项目税务指引 2021-5-63 o 税务指引税务指引 税务指引是一种深层次、零距离的税务协助活动。税务指引是一种深层次、零距离的税务协助活动。 税务中介或专家在对企业进行深入调研的基础上，税务中介或专家在对企业进行深入调研的基础上， 帮助企业进行纳税健康检查，查找各种财务比率帮助企业进行纳税健康检查，查找各种财务比率 失衡的原因、查找税负率不正常的原因，指导企失衡的原因、查找税负率不正常的原因，指导企 业运用税收政策合法节税，指引企业税务战略方业运用税收政策合法节税，指引企业税务战略方

2、 向。向。 o 税务指引就像茫茫大海中航行的指南针，指引企税务指引就像茫茫大海中航行的指南针，指引企 业在减轻税负、控制风险的路径中找到最合理的业在减轻税负、控制风险的路径中找到最合理的 方法、最优化的解决方案。方法、最优化的解决方案。 税务指引税务指引 2021-5-64 o 税务指引的价值税务指引的价值 价值在于依托税收法规的导向，通过对企业筹价值在于依托税收法规的导向，通过对企业筹 资、投资和收益分配等活动的调整，寻求企业资、投资和收益分配等活动的调整，寻求企业 收益与税收负担的最佳配比，从而实现企业税收益与税收负担的最佳配比，从而实现企业税 后利润的最大化。后利润的最大化。 o 税务指

3、引的宗旨税务指引的宗旨 不多交税、不少交税不多交税、不少交税 不早交税、不晚交税不早交税、不晚交税 税务指引税务指引 2021-5-65 o 何时需要税务指引何时需要税务指引 税务指引税务指引 2021-5-66 o 企业需要提供的资料清单企业需要提供的资料清单 1. 1.营业执照（复印件）营业执照（复印件） 2. 2.税务登记证（国、地税）（复印件）税务登记证（国、地税）（复印件） 3. 3.执行的会计制度及有关政策执行的会计制度及有关政策 4. 4.执行的税种、税率和税收优惠政策执行的税种、税率和税收优惠政策 5. 5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润对外财务报告（含资产负载表、利

4、润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等）编表说明等） 6. 6.近期纳税申报表及附表近期纳税申报表及附表 税务指引所需资料税务指引所需资料 2021-5-67 o 企业需要提供的资料清单企业需要提供的资料清单 7. 7.近期税务局稽核报告近期税务局稽核报告 8. 8.报经主管税务机关批准的损失报经主管税务机关批准的损失 9. 9.长期投资及关联企业（含被投资单位名称、地长期投资及关联企业（含被投资单位名称、地 址、投资额及股权结构、会计核算办法）址、投资额及股权结构、会计核算办法） 10. 10.近期重大经营决策近期重大经营

5、决策 11. 11.近期正在筹划的项目近期正在筹划的项目 12. 12.需要的其他资料需要的其他资料 税务指引所需资料税务指引所需资料 房地产企业的价值链房地产企业的价值链 n房地产税负重、征税环 节多、涉及16个税种 n税收政策复杂而多变 n各地执行尺度不一 n税收征管严、稽查多 设计设计 建筑建筑 账务处理账务处理 资金运筹资金运筹 管理管理 销售销售 增值增值 土地土地 成本成本 税务指引为企业价值链税务指引为企业价值链 重构与税收筹划指明方重构与税收筹划指明方 向，形成富含活力的经向，形成富含活力的经 营框架与节税模式。营框架与节税模式。 营业税营业税 土地增值税土地增值税 企业所得税

6、企业所得税 房地产税务指引方略房地产税务指引方略价值链重构价值链重构 2021-5-69 o 企业战略与发展指引企业战略与发展指引 o 机构与组织模式指引机构与组织模式指引 o 合同与经营模式指引合同与经营模式指引 o 发票与资金管理指引发票与资金管理指引 o 成本对象与核算指引成本对象与核算指引 o 项目清算与规划指引项目清算与规划指引 房地产业税务指引关注重点房地产业税务指引关注重点 土地的获取土地的获取 2021-5-611 o 土地的性质土地的性质 o 土地是一种自然资源和社会财富，体现出极高的土地是一种自然资源和社会财富，体现出极高的 经济价值和一定的商品属性。因此，在对其开发经济价

7、值和一定的商品属性。因此，在对其开发 利用过程中产生一系列财产权利，这主要包括土利用过程中产生一系列财产权利，这主要包括土 地使用权和土地所有权。地使用权和土地所有权。 o 土地的公有制性质：土地国有与集体所有。城市土地的公有制性质：土地国有与集体所有。城市 市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土 地，除按法律规定属于国家所有的以外，属于农地，除按法律规定属于国家所有的以外，属于农 民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农 民集体所有。民集体所有。 获取土地的税务指引获取土地的税务指引 2021-5-61

8、2 o 土地的性质土地的性质 o 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收 转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿 出让。出让。 【案例】：一家医药研究所改制，将其办公大楼的案例】：一家医药研究所改制，将其办公大楼的 占地（国家划拨土地）转让给另外一家房地产占地（国家划拨土地）转让给另外一家房地产 开发公司。开发公司。 【分析分析】划拨的土地不能转让，必须办理土地出让划拨的土地不能转让，必须办理土地出让 手续且补缴土地出让金后，划拨用地上的建筑手续且补缴土地出让金后，划拨用地上的建筑 物连同其所占用土地的使用权才

9、能依法转让。物连同其所占用土地的使用权才能依法转让。 获取土地的税务指引获取土地的税务指引 2021-5-613 o 一、土地出让方式一、土地出让方式 o 国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一 定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。国家支付土地使用权出让金的行为。 （1 1）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。有偿出让。 （2 2

10、）土地使用权出让最高年限）土地使用权出让最高年限 获取土地的三种方式获取土地的三种方式 2021-5-614 （3 3）土地使用权出让方式：）土地使用权出让方式： 土地使用权转让，可以采取拍卖、土地使用权转让，可以采取拍卖、 招标、挂牌方式或者双方协议的方招标、挂牌方式或者双方协议的方 式依法转让。式依法转让。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖、招标方有条件的，必须采取拍卖、招标方 式；没有条件，不能采取拍卖、招式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。标方式的，可以采取双方协议的方式。 获取土地的三种方式获取土地

11、的三种方式 2021-5-615 （4 4）以出让方式取得土地使用权的，转让房地）以出让方式取得土地使用权的，转让房地 产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已 经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，完成开发投资总额的房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%25%以以 上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其 他建设用地条件。他建设用地条件。 城市房地产管理法

12、第三十九条城市房地产管理法第三十九条 获取土地的三种方式获取土地的三种方式 2021-5-616 o （5 5）以出让方式有偿取得的土地使用权可以依）以出让方式有偿取得的土地使用权可以依 法转让、出租、抵押或继承。除法定的特殊情况法转让、出租、抵押或继承。除法定的特殊情况 外，以土地划拨方式无偿取得的土地使用权不得外，以土地划拨方式无偿取得的土地使用权不得 进入市场交易或流转。进入市场交易或流转。 获取土地的三种方式获取土地的三种方式 2021-5-617 （6 6）土地用途的变更：土地使用者需要变更土）土地用途的变更：土地使用者需要变更土 地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市地用途的

13、，必须取得出让方和市、县人民政府城市 规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合 同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相 应调整土地使用权出让金。应调整土地使用权出让金。 土地用途变更时，一般补缴的土地出让金按照变土地用途变更时，一般补缴的土地出让金按照变 更时的市场价格扣减原已缴纳的土地出让金的差额更时的市场价格扣减原已缴纳的土地出让金的差额 计算。计算。 获取土地的三种方式获取土地的三种方式 2021-5-618 o二、土地划拨方式二、土地划拨方式 土地划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土土

14、地划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付 其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。一般土地使用者只需按照法定程序提使用的行为。一般土地使用者只需按照法定程序提 出申请，无须向土地所有者交付土地费用，但一般出申请，无须向土地所有者交付土地费用，但一般 需要负担补偿费、安置费等。需要负担补偿费、安置费等。 获取土地的三种方式获取土地的三种方式 2021-5-619 o二、土地划拨方式二、土地划拨方式 o划拨用地的范围：划拨用地的范围： （1 1）

15、国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地； （2 2）城市基础设施用地和公益事业用地；）城市基础设施用地和公益事业用地； （3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用 地；地； （4 4）法律、行政法规规定的其他用地。）法律、行政法规规定的其他用地。 停止使用划拨土地，市、县人民政府无偿收回时，停止使用划拨土地，市、县人民政府无偿收回时， 需对地上建筑物、其他附着物给予适当经济补偿。需对地上建筑物、其他附着物给予适当经济补偿。 获取土地的三种方式获取土地的三种方式 2021-5-620 o三、土地转让方式三、土地转让方式 o转让方式：拥有土地

16、使用权的一方将土地使用权转让方式：拥有土地使用权的一方将土地使用权 有偿转让给另一方的行为。包括出售、交换和赠与有偿转让给另一方的行为。包括出售、交换和赠与 。一般双方按照市场公平价格或协商价格签订土地。一般双方按照市场公平价格或协商价格签订土地 转让合同，进行土地交易并交纳相关税金。转让合同，进行土地交易并交纳相关税金。 o（1 1）企业以出让方式获取的土地使用权，再转让）企业以出让方式获取的土地使用权，再转让 时需要交纳营业税，且不能减除原已交给国家的出时需要交纳营业税，且不能减除原已交给国家的出 让金。让金。 获取土地的三种方式：获取土地的三种方式： 2021-5-621 o三、土地转让

17、方式三、土地转让方式 o（2 2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权 ，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年 限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 o（3 3）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附 着物所有权随之转让。着物所有权随之转让。房随地走房随地走 o需要说明的是，出租地上建筑物、附着物时，同需要说明的是，出租地上建筑物、附着物时，同 时也发生土地出租。时也发生土地出租。地随房走地随房走 获取土地的三种方式

18、获取土地的三种方式 2021-5-622 o一、征地补偿费一、征地补偿费 o征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补偿费征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补偿费 以及地上附着物和青苗的补偿费。以及地上附着物和青苗的补偿费。 获取土地的其他成本费用及税金获取土地的其他成本费用及税金 2021-5-623 o 二、土地闲置费二、土地闲置费 o 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的， 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土地。动工开发期限开发土地。 o 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用

19、方式取在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满动工开发日期满1 1年未动工开发的，可以征收相年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金当于土地使用权出让金20%20%的土地闲置费；满的土地闲置费；满2 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 获取土地的其他成本费用获取土地的其他成本费用 2021-5-624 o 二、土地闲置费二、土地闲置费 o 房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，

20、必须按照土地使用权出让合同约定的产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。成本对象的施工成本。 o 国办发国办发200637200637号规定：号规定：“加大对闲置土地的加大对闲置土地的 处置力度，土地、规划等有关部门要加强对房地处置力度，土地、规划等有关部门要加强对房地 产开发用地的监管。产开发用地的监管。国务院办公厅转发建设部等部国务院办公厅转发建设部等部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通

21、知门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 获取土地的其他成本费用获取土地的其他成本费用 2021-5-625 o 二、土地闲置费二、土地闲置费 o 对超出合同约定动工开发日期满对超出合同约定动工开发日期满1 1年未动工开发年未动工开发 的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工 、竣工；满、竣工；满2 2年未动工开发的，无偿收回土地使年未动工开发的，无偿收回土地使 用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建 设面积不足设面积不足1/31/3或已投资额不足或已投资额不足1/41/4，且未经批，且未经批 准中

22、止开发建设连续满准中止开发建设连续满1 1年的，按闲置土地处置年的，按闲置土地处置 o 按照按照国家税务局关于印发房地产开发经营业国家税务局关于印发房地产开发经营业 务企业所得税处理办法的通知规定，土地闲务企业所得税处理办法的通知规定，土地闲 置费计入置费计入“土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费”。 获取土地的其他成本费用获取土地的其他成本费用 2021-5-626 o 三、获取土地的税金三、获取土地的税金 o 1 1、契税政策、契税政策 （1 1）出让国有土地使用权，契税计税价格为承）出让国有土地使用权，契税计税价格为承 受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益受人为取得该土地使

23、用权而支付的全部经济利益 。对通过。对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地使用程序承受国有土地使用 权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的 土地前期开发成本不得扣除。土地前期开发成本不得扣除。 财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知关契税问题的通知（财税（财税20041342004134号）号） 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-627 o （2 2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税

24、移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国 家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税 问题的通知问题的通知（财税（财税20081292008129号）号） 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-628 o

25、（3 3）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用 权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出 让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地 用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费 用。用。 国家税务总局关于改变国有土地使用国家税务总局关于改变国有土地使用 权出让方式征收契税的批复权出让方式征收契税的批复（国税函（国税函20086622008662号）号） 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-629 o （4 4）出让国有土地

26、使用权的，其契税计税价格）出让国有土地使用权的，其契税计税价格 为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济 利益。利益。 第一：以协议方式出让的，其契税计税价格为成第一：以协议方式出让的，其契税计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费 、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁 补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币 、实物、无形资产及其他经济利益。、实物、无形资产及其他经济利益。 土地的获取方式土地的获取方

27、式 2021-5-630 o 第二：没有成交价格或者成交价格明显偏低的，第二：没有成交价格或者成交价格明显偏低的， 征收机关可依次按下列两种方式确定：征收机关可依次按下列两种方式确定： 之一，评估价格：由政府批准设立的房地产评估之一，评估价格：由政府批准设立的房地产评估 机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定， 并经当地税务机关确认的价格。并经当地税务机关确认的价格。 之二，土地基准地价：由县以上人民政府公示的之二，土地基准地价：由县以上人民政府公示的 土地基准地价。土地基准地价。 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-631 （5 5）以竞价

28、方式出让的，其契税计税价格，一般）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般 应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建 设配套费以及各种补偿费用应包括在内。设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （6 6）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改 为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契 税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出 让费用。让费用。 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让

29、等有关契税问题的通知等有关契税问题的通知（财税（财税20041342004134号）号） 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-632 o （7 7）根据中华人民共和国契税暂行条例及）根据中华人民共和国契税暂行条例及 其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应 支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土 地出让金，而减免契税。地出让金，而减免契税。 国家税务总局关于免征土地出让金出让国有国家税务总局关于免征土地出让金出让国有 土地使用权征收契税的批复土地使用权征收契税的批复（国税函（国税函20054362

30、005436号）号） 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-633 o 三、获取土地的税金三、获取土地的税金 o 2 2、土地使用税政策、土地使用税政策 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： （1 1）征用的耕地）征用的耕地, ,自批准征用之日起满一年时自批准征用之日起满一年时 开始缴纳土地使用税；开始缴纳土地使用税； （2 2）征用的非耕地）征用的非耕地, ,自批准征用次月起缴纳土自批准征用次月起缴纳土 地使用税。地使用税。 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国（国 务院令务院令2006483200

31、6483号）号） 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-634 o 三、获取土地的税金三、获取土地的税金 o 3 3、营业税政策、营业税政策 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要 出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用 权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源 是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者 将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收 营业税。营业税。国家税

32、务总局关于土地使用者将土地使国家税务总局关于土地使用者将土地使 用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税（国税 函函20082772008277号号 土地的获取方式土地的获取方式 2021-5-635 o 一、土地租赁一、土地租赁 1 1、国有土地租赁：国家将国有土地出租给使用、国有土地租赁：国家将国有土地出租给使用 者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政 主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付 租金的行为。国有土地租赁是有偿使用土地的一租金的行为。国有土地

33、租赁是有偿使用土地的一 种形式，是土地出让方式的补充。种形式，是土地出让方式的补充。 2 2、集体土地租赁：承包租赁使用若干年、集体土地租赁：承包租赁使用若干年 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 2021-5-636 o 二、土地作价出资或入股二、土地作价出资或入股 1 1、国有土地使用权作价出资或入股、国有土地使用权作价出资或入股 国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为 出资或股本投入新设立的企业，该土地使用权出资或股本投入新设立的企业，该土地使用权 由新设企业持有的供地方式。土地使用权作价由新设企业持有的供地方式。土地使用权作价 （

34、入股）形成国家股股权。（入股）形成国家股股权。 2 2、集体土地、集体土地 十七届三中全会十七届三中全会集体土地允许合作、投资集体土地允许合作、投资 、入股、租赁等有偿使用。、入股、租赁等有偿使用。 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 2021-5-637 o 三、以地换房三、以地换房 1. 1.基本模式基本模式 甲、乙双方进行以地换房的交易。所谓的以地甲、乙双方进行以地换房的交易。所谓的以地 换房是指拥有土地使用权的企业，以土地使用换房是指拥有土地使用权的企业，以土地使用 权换取房屋的一种交易方式。这主要是在合作权换取房屋的一种交易方式。这主要是在合作 建房中发生的，即一方提供

35、土地使用权，另一建房中发生的，即一方提供土地使用权，另一 方提供资金，房屋建成后双方按一定比例分配方提供资金，房屋建成后双方按一定比例分配 住房。住房。 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 2021-5-638 o 三、以地换房三、以地换房 2. 2.会计与税务处理（换出土地方）会计与税务处理（换出土地方） 以地换房的企业如果为非房地产开发公司，则按照无形以地换房的企业如果为非房地产开发公司，则按照无形 资产与房产的交换模式进行相关会计处理。资产与房产的交换模式进行相关会计处理。 借：固定资产借：固定资产 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 营业外收入营业外收入 同时，

36、根据税法规定，对以地换房的行为，应按同时，根据税法规定，对以地换房的行为，应按“转让转让 无形资产无形资产”的税目缴纳营业税；所确认的营业外收入应的税目缴纳营业税；所确认的营业外收入应 计入应纳税所得额计算缴纳所得税。计入应纳税所得额计算缴纳所得税。 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 2021-5-639 o 三、以地换房三、以地换房 2. 2.会计与税务处理（换入土地方）会计与税务处理（换入土地方） 以房换地的企业一般为房地产开发公司，则会计处理根以房换地的企业一般为房地产开发公司，则会计处理根 据具体情况而定。据具体情况而定。 （1 1）在资产（土地使用权）过户时暂估开发成

37、本，并）在资产（土地使用权）过户时暂估开发成本，并 相应计入过渡性科目，无损益确认。在商品建成分配时相应计入过渡性科目，无损益确认。在商品建成分配时 ，根据换出资产的公允价值和相应的税金调整换入资产，根据换出资产的公允价值和相应的税金调整换入资产 的价值，并确认损益。的价值，并确认损益。 （2 2）资产不需要过户的情况：在资产换入时暂不作处）资产不需要过户的情况：在资产换入时暂不作处 理，在商品建成分配时，根据换出资产的公允价值和相理，在商品建成分配时，根据换出资产的公允价值和相 应的税金确认换入资产的价值，并确认损益。应的税金确认换入资产的价值，并确认损益。 获取土地使用权的其他方式获取土地

38、使用权的其他方式 2021-5-640 o 三、以地换房三、以地换房 2. 2.会计与税务处理（换入土地方）会计与税务处理（换入土地方） 税务处理：在接受土地使用权时房地产开发企业暂不确税务处理：在接受土地使用权时房地产开发企业暂不确 认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产 品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值 和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该 项土地使用权的成本。项土地使用权的成本。 如涉及补价，土地使用权的取得

39、成本还应加上应支付的如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的 补价款或减除应收到的补价款。补价款或减除应收到的补价款。 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 2021-5-641 o 四、通过重组及股权交易形式获取土地四、通过重组及股权交易形式获取土地 1. 1.通过债务重组获取土地通过债务重组获取土地 债权人接受土地使用权的入账价值为双方约定的重组债债权人接受土地使用权的入账价值为双方约定的重组债 务到期金额。接受土地时需要缴纳契税、印花税等。债务到期金额。接受土地时需要缴纳契税、印花税等。债 务人以土地抵债视同销售，需要交纳营业税、土地增值务人以土地抵债视同销售，需要交

40、纳营业税、土地增值 税、印花税、企业所得税等。税、印花税、企业所得税等。 2. 2.兼并重组时获取土地兼并重组时获取土地 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合 并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后 的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 2021-5-642 o 四、通过重组及股权交易形式获取土地四、通过重组及股权交易形式获取土地 3.3.通过股权形式获取土地通过股权形

41、式获取土地 以收购股权形式获取的土地使用权，实质上并未以收购股权形式获取的土地使用权，实质上并未 发生土地的流转，不需要交纳营业税、土地增值发生土地的流转，不需要交纳营业税、土地增值 税、印花税、企业所得税等。但是，购买股权的税、印花税、企业所得税等。但是，购买股权的 价款不能作为土地的成本，土地成本以原企业的价款不能作为土地的成本，土地成本以原企业的 账面价值为基础确定，不改变其计税基础。账面价值为基础确定，不改变其计税基础。 【税务指引税务指引】：股权溢价部分的处理？：股权溢价部分的处理？ 获取土地使用权的其他方式获取土地使用权的其他方式 拆迁补偿拆迁补偿 及前期费用及前期费用 2021-

42、5-644 o 拆迁补偿费拆迁补偿费 1.货币补偿货币补偿 拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补 偿给被拆除房屋的所有人。偿给被拆除房屋的所有人。 2. 2.安置房屋补偿安置房屋补偿 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被 拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对 房屋的所有权，也就是我们常说的房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一拆一还一” 实物补偿形式。实物补偿形式。 拆迁补偿费的税务指引拆迁补偿费的税务指引 2021-5-645 o 拆迁补偿费的处理拆迁补偿费的

43、处理 1 1、货币支付拆迁补偿费、货币支付拆迁补偿费 如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作 为为“拆迁补偿费拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本计入开发成本中的土地成本 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-646 o 拆迁补偿费的处理拆迁补偿费的处理 2 2、如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，、如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式， 相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资 金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的 “拆迁补偿费

44、支出拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同，即以按公允价值或同期同 类房屋市场价格计算的金额以类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费拆迁补偿费”的的 形式计入开发成本的土地成本。形式计入开发成本的土地成本。 另外，对补偿的房屋应视同对外销售，按其公允另外，对补偿的房屋应视同对外销售，按其公允 价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时 应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-647 o 拆迁补偿费的处理拆迁补偿费的处理 【案例分析】：【案

45、例分析】：a a公司公司20092009年年5 5月开发某项目（属于城月开发某项目（属于城 中村改造），该项目用地面积中村改造），该项目用地面积2100021000平方米，住宅建筑平方米，住宅建筑 面积为面积为3190031900平方米，可供销售面积平方米，可供销售面积2900029000平方米，其平方米，其 中用于安置回迁户村民的住宅面积为中用于安置回迁户村民的住宅面积为79007900平方米，其平方米，其 余余2110021100平方米的住宅由平方米的住宅由a a公司自由销售或使用。该项公司自由销售或使用。该项 目于目于20102010年年5 5月完工。月完工。20102010年年9 9月

46、开始与被拆迁户办理月开始与被拆迁户办理 交接手续的回迁房面积共交接手续的回迁房面积共79007900平方米。平方米。20112011年年1 1月正月正 式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类 房地产的平均价格为房地产的平均价格为70007000元元/ /平方米，取得销售收入平方米，取得销售收入 1477014770万元。万元。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-648 o 拆迁补偿费的处理拆迁补偿费的处理 该项目工程已竣工决算，开发成本为该项目工程已竣工决算，开发成本为64006400万元。其中，万元。

47、其中， 土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700700万元，万元， 建筑安装工程费建筑安装工程费32003200万元，基础设施建设费万元，基础设施建设费16001600万元万元 ，公共配套设施费，公共配套设施费200200万元，开发间接费万元，开发间接费300300万元，向万元，向 某公司借款的利息某公司借款的利息400400万元（假定不超过金融企业同类万元（假定不超过金融企业同类 同期贷款利率）。同期贷款利率）。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-649 o 拆迁补偿费的处理拆迁补偿费的处理 【分析与处理】：计算过程

48、如下：【分析与处理】：计算过程如下： 1. 1.支付建筑施工等其他开发成本支付建筑施工等其他开发成本64006400万元。万元。 2. 2.拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出790079000.70.755305530（万元）。需（万元）。需 注意：这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户注意：这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户79007900平平 方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积2900029000平方平方 米中分摊。米中分摊。 视同销售收入视同销售收入790079000.70.755305530（万元）。（万元）。 3. 3.单位可售面积计税成本（单位可售面

49、积计税成本（6400640055305530）2900029000 4113.79314113.7931（元（元/ /平方米）平方米） 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-650 o 拆迁补偿费的处理拆迁补偿费的处理 需要注意的是，这里的需要注意的是，这里的2900029000平方米是作为总可售面积平方米是作为总可售面积 计算的，不能减去拆迁户的计算的，不能减去拆迁户的79007900平方米，即不能以平方米，即不能以 2110021100平方米作为分母，否则就会虚增成本。平方米作为分母，否则就会虚增成本。 4. 4.视同销售成本视同销售成本4113.793141

50、13.793179007900 3249.89653249.8965（万元）（万元） 视同销售所得视同销售所得553055303249.89653249.8965 2280.10352280.1035（万元）（万元） 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-651 o 拆迁补偿费的会计处理拆迁补偿费的会计处理 【会计分析会计分析】：以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、：以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、 安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用非货币资产非货币资产 交换准则规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未交换准则规定，回迁房的非货

51、币性资产交换，预计未 来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且 公允价值能够可靠计量。公允价值能够可靠计量。 1. 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视 同销售的会计处理（单位：万元）同销售的会计处理（单位：万元） o 借：开发成本借：开发成本拆迁补偿费拆迁补偿费 5530 5530 贷：应付账款贷：应付账款拆迁补偿费拆迁补偿费 5530 5530 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-652 o 拆迁补偿费的会计处理拆迁补偿费的会计处理 借：应付账

52、款借：应付账款拆迁补偿费拆迁补偿费5530 5530 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 5530 5530 2. 2.房地产企业开具销售不动产发票房地产企业开具销售不动产发票55305530万元，业主向房地万元，业主向房地 产企业出具拆迁补偿费收据产企业出具拆迁补偿费收据55305530万元，结转成本的会计处万元，结转成本的会计处 理：理： 借：主营业务成本借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965 3249.8965 贷：开发产品贷：开发产品 3249.8965 3249.8965 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-65

53、3 o 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理 1.1.企业所得税的处理企业所得税的处理 通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取 得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为 计税基础。计税基础。 企业所得税法实施条例第六十六条企业所得税法实施条例第六十六条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业 单位和个人的非货

54、币性资产等行为，应视同销售，于开发单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发 产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认 收入（或利润）的实现。收入（或利润）的实现。国税发国税发【20092009】3131号号 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-654 o 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理 确认收入（或利润）的方法和顺序为：确认收入（或利润）的方法和顺序为： 1 1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销 售价格确定。售价格确定。

55、2 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值 确定。确定。 3 3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润 率不得低于率不得低于15%15%，具体比例由主管税务机关确定。，具体比例由主管税务机关确定。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-655 o 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理 因此，因此，a a公司公司20102010年年9 9月开始与被拆迁户办理交接手续时月开始与被拆迁户办理交接手续时 确认视同销售所得确认视同销售所得55305530

56、3249.89653249.8965 2280.10352280.1035（万元）（万元） 缴纳企业所得税缴纳企业所得税2280.10352280.103525%25% 570.0259570.0259（万元）（万元） 需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要 确认视同销售所得计算缴纳税金。确认视同销售所得计算缴纳税金。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-656 o 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理 2. 2.土地增值税的处理土地增值税的处理 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用

57、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用 房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发20062006 187187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确 认为房地产开发项目的拆迁补偿费。认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 国税函国税函20102010220220号号 与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时， 不需要立即进行土地增值税清算，只需要

58、预征。不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-657 o 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理 2. 2.土地增值税的处理土地增值税的处理 假定预征率为假定预征率为2%2%，则，则a a公司公司20102010年年9 9月开始与被拆迁户月开始与被拆迁户 办理交接手续时，要预缴土地增值税办理交接手续时，要预缴土地增值税553055302%2% 110.6110.6（万元）（万元） 回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼 盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕

59、，因此土地盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地 增值税必须清算。增值税必须清算。 拆迁补偿费的税务规划与指引拆迁补偿费的税务规划与指引 2021-5-658 o 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理 2. 2.土地增值税的处理土地增值税的处理 该项目土地增值税清算计算过程如下：该项目土地增值税清算计算过程如下： 不含利息开发成本不含利息开发成本55305530640064004004001153011530万元万元 扣除项目金额扣除项目金额1153011530130%1305%5.5% 15801.3515801.35（万元）（万元） 增值额增值额1

60、4770147705530553015801.3515801.354498.654498.65万元万元 增值率增值率4498.654498.6515801.3515801.3528.47%28.47%，适用税率，适用税率 30%30%，速算扣除率为，速算扣除率为0 0； 应缴土地增值税应缴土地增值税4498.654498.6530%30%0 01349.5951349.595 已预征土地增值税已预征土地增值税553055302%2%110.6110.6（万元）（万元） 应补缴土地增值税应补缴土地增值税1349.5951349.595110.6110.61238.9951238.995万元万元