陕西省2016年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题

1、陕西省2016年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。 A：60 B：80 C：100 D：110 E：执行层的组织协调 2、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题) A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调3、某房地产在正常情况下

2、，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本 化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使 用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。 A：180 B：196 C：200 D：300 E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A：280 B：285 C：290 D：295 E：工业用地的监测点评估价格5、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比

3、实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 6、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会_。 A上升 B下降 C不变 D升降难定 7、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D难以判断 8、拆迁条例规定申请领取房

4、屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括_。 A建设项目批准文件 B国有土地使用权批准文件 C拆迁计划和拆迁方案 D拆迁补偿安置协议 9、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。 A售价 B租金 C潜在毛收入 D净收益 10、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.411、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于_元。 A6

5、05 B600 C650 D550 12、房地产泡沫产生的基础是。 A：投机需求膨胀 B：金融机构过度放贷 C：房地产市场中的过度开发 D：土地资源的稀缺性 E：借款合同 13、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。 A：权利登记制 B：产权登记制 C：托伦斯登记制 D：契据登记制 E：执行层的组织协调14、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。 A：上升 B：下降 C：保持相对稳定 D：先上升后下降 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。 A廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房产税 C廉租住

6、房的供应以实物配租为主 D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60% 16、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性 17、估价报告书中说明的（）限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 18、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。 A：围墙工程费 B：电力设施工程费 C：居委会用房建设费 D：人防工程费 E：工业用地的监测点评估价格 19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 20、房地产投资决策分析主要包括_和项

7、目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析 21、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为（）。 A21225万元 B19854万元 C2358万元 D20143万元 22、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。 A：收回 B：摊销 C：减损 D：补偿 E：工业用地的监测点评估价格23、_是指在建筑

8、使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。 A永久荷载 B长期荷载， C可变荷载 D偶然荷载 24、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。 A7.5% B10.8% C12.5% D15.0%25、关于市场法的说法，错误的是。 A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的 C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地

9、的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。 A：167 B：80 C：200 D：60 E：借款合同 2、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。 A：原出让方 B：转让人 C：规划行政主管部门 D：原出

10、让方和市、县规划行政主管部门 E：执行层的组织协调3、自营贷款期限最长一般不得超过_年。 A10 B15 C20 D25 4、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。 A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同5、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。 A政府政策性资金 B国内外企业入股的资金 C个人入股的资金 D资产变现的资金 6、根据房屋建筑工程质量保修办法，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。 A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年 D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年 7、路线价法的关键和难点是_。 A划分路

11、线价区段 B设定标准深度 C调查评估路线价 D制定深度百分率 8、下列关于保险合同主体的叙述正确的是_。 A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方 B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人 C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人 D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一 E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人 9、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用

12、权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为_万元。 A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 10、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，_。 A由国家无偿收回 B自动续期 C应于届满前6个月申请续期 D应于届满前1年申请续期11、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。 A：社会养老保险 B：健康保险 C：劳动工伤保险 D：意外伤害保险 E：失业保险 12、下列按发行主体分类的债券有_。 A公募债券 B私募债券 C金融债券 D公司债券

13、 E附息债券 13、在房地产相关业务中，目前没有职业责任保险。 A：工程师责任 B：注册会计师 C：开发商 D：律师 E：执行层的组织协调14、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。 A房地产经纪人员 B房地产估价师 C房地产咨询人员 D房地产估价员 15、下列关于征地的表述中，正确的有。 A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿 C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年

14、产值的30倍 E：征地时的水井，属于地上附着物补偿 16、权益状况比较、调整的主要内容包括_。 A土地使用年限 B土地出让方式 C城市规划限制条件 D楼层、朝向 E公共设施完备程度 17、用益物权包括_。 A承包经营权 B建设用地使用权 C债权 D典权 E所有权 18、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有_。 A购买持有出租出售 B购买一更新改造出售 C购买一更新改造出租出售 D开发销售 E开发持有出租出售 19、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的

15、价值时，则要采用（）。 A房地剩余技术 B市场剩余技术 C土地剩余技术 D建筑物剩余技术 E自有资金剩余技术 20、处分抵押房地产所得金额，应首先_。 A扣除土地出让金 B支付处分抵押房地产的费用 C偿还抵押权人债权 D扣除抵押房地产应缴纳的税款 21、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A100 B200 C300 D500 22、估价报告有效期应从_起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日23、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，