上海农工商超市有限公司

1、上海农工商超市有限公司 118 店改扩建 项目建议书 一、 总说明 上海农工商超市有限公司 118 店改扩建项目经公司董事会研究决 定，在此基础上进行项目建议书编制。 （一） 项目概况 1 建设单位：上海农工商超市有限公司 2 项目名称 ：118 店改扩建 3 建设地点：金沙江路 1685号 118店南，长征镇五一村外浜以北 4 建设规模：总建筑面积约 30000 平方米 5 总投资： 10500 万元 6 建设周期： 15 个月 7 建设资金：自筹 30%，向银行贷款 70% （二）企业名称、法定地址、法定代表、职务及上级主管部门 1、企业名称：上海农工商超市有限公司 2、法定地址：上海市金

2、沙江路 1685 号 3、法定代表：杨德新 4、职务：董事长、总经理 5、上级主管部门：上海市农工商（集团）总公司 三） 企业基本情况 1、上海农工商超市有限公司是一个直属于集团总公司的大型连锁 超市公司。农工商超市创建于 1994 年，创建初期从 200 万元资金、 48 名员工、一辆客货两用车和两辆黄鱼车起家。公司成立七年多来， 在市委、市府及上级主管部门的指导和帮助下，目前已发展成为国内 经营规模最大的连锁超市公司之一，拥有全资及控股的子公司 5 家， 建造了 4、5 万平方米的现代化配货中心，创办了“中国人自己的大 卖场，直营超市门店 180余家，便利店 200家，连锁大酒店 2 家。

3、总 经营面积约在 60 万平方米左右，其中大型和超大型超市达到 20 家， 分布于上海市区、市郊及江浙二省。经营品种数万种，经国内贸易部 公布的统计资料显示，我司销售总额位居全国连锁超市业第二位。 2、在这七年多内，公司依照“放心在农工商，满意在农工商” 的质量方针，坚持“以民为本，以农为本，以人为本”经营理念，发 扬“务实、开拓、练内功；发展、腾飞、众得益”的企业精神，通过 正确的经营定位，创新的经营思路，务实的经营战略，依靠全体农工 商超市人的艰辛努力和各方面的关心与支持，实现了超常规的发展。 3、农工商超市 118 店开业三年来， 经营商品的品种从初期的 1.5 万种翻了一番，现有品种

4、3 万多，日客流量超过 4 万余人，日最高销 售额达到 790万元，销售额和利税总额逐年强劲递增， 1999 年销售额 为 33000 万元， 2000 年销售额 45000 万元， 2001 年销售额为 57200 万元，2002 年预计可完成销售额 60000万元，达到和超过了建设初期 的预测，取得了良好的社会和经济效益。 118 店开业三年来，深受广大市民的喜爱和各级领导的肯定，上 海市委、市府主要领导曾先后亲临视察。该超市被评为“上海市 2000 年度模范集体”；上海市十大“我最喜爱的商店”之一；上海市商委 “规范超市”；市农口系统“文明窗口”；2000 年度“上海市文明班组”； 19

5、99 年、 2000 年上海市“共青团号” ；普陀区“质量信得过单位” ， 是国内大型综合超市的内资典范。 项目目的与意义 鉴于农工商超市公司新的发展规划和目标，我公司经过充分酝 酿，并经公司董事会研究决定，拟对公司重点销售和利税大户中国人 自己的大卖场 118 店进行彻底改造和扩建。以进一步发挥 118 店 的创利优势，拓展新的经济和效益增长点。满足广大消费者不断增长 的购物休闲消费的需求。进大卖场购物，满足一揽子消费越来越多地 为广大消费者所崇尚，大卖场的业态越来越多地为广大消费者所接 受。 根据商圈调查，普陀区现有人口 84.27万人，流动人口约为 20 万 人，30 万户家庭。而且由于

6、 118店的成功开设，普陀区长征地区已成 为一个新的人口导入区，周边商品房建设和销售势头十分强劲， 118 店的扩建具有非常可观的潜在购买力。从地理位置分析，该店处于高 速公路、高架道路、轻轨交通的交叉点，向外可对江、浙、皖邻省辐 射发展批发配送，向内可吸引普陀、长宁、闸北、徐汇、嘉定等区县 的顾客。因此该店仍具有较大的发展空间及拓展潜力。 但因 118店现有 1.2 万平方米的经营面积已十分明显的制约了该 店的进一步拓展，新品种、新产品无法引进和展示，尤其是深受广大 消费者喜爱的洁净方便的大副食、质优价廉的家用电器、琳琅满目的 服饰百货等无法充分展示，以满足广大消费者的需求。顾客停车场地 和

7、休闲空间也因实际面积和功能的限制削弱了留客能力。另因近年来 118 店 5 公里商圈范围内大型超市纷纷聚起，大有平分秋色之态，大 卖场之间的竞争日趋激烈， 及早采取对策， 充分发挥自身优势和特色， 永远占据大卖场竞争的制高点已为当务之急。还因 118 店后勤保障、 配套辅助、仓储冷库亦滞后于不断发展的需求。所以，对现农工商超 市 118 店在原有基础上进行改扩建，调整商场布局，扩大经营范围， 增加经营品种，满足广大消费者不断增长的物质需求，进而创造更多 的经济和社会效益已十分必要和迫在眉捷。 118店扩建后将以“调整、充实、扩大、便利”为经营八字方针， 并从六个方面加以切入实施，一是扩大生鲜主

8、付食品的种类和经营的 广度与深度，使 118 店真正成为一个大型的现代室内主付食品商场。 二是扩大百货类商品，主要是日常日用百货、鞋帽类、箱包类、服饰 和卧室用品等，重点扩大服饰比重。三是扩大家用电器类的经营范围 品种，包含黑白家电、大小家电、厨房家电。四是增加建材类中高档 产品和运动健身类商品。五是增加休闲、娱乐、小吃、服务等项目， 六是扩大招商范围，引进名品、精品、黄金珠宝、汽车租售、风味小 吃。增加经营品种，错位经营，使之形成立体型的具有现代气息、充 满活力的购物中心雏型。 三、项目建设内容与规模 建一幢地上 5 层和地下 1层框架结构的大楼，建筑面积约 30000 平方米。 其中： 1

9、、14 层为营业用房，新建 1 层与原 118 店商场相连接，建筑面积 约 25000平方米，使 118 店经营总面积达到 37000 平方米。 2、5 层为仓库用房建筑面积约 5000 平方米。 3、地下一层，建筑面积约 5000 平方米，主要是设备用房和建 1000 平方米冷库，其余部分为停车场。 四、项目配套情况与条件 1 建设用地：以上项目计划和设想在普陀区人民政府及长征镇人民 政府的大力支持下，经普陀区建设用地事务所协调，上海市建设 用地事务中心批准， 就 118 店以南，长征镇五一村外浜以北的国有 土地划拨分别和长征镇五一村、长征镇排灌管理站正式签订了划 拨协议。全部划拨面积约 3

10、0.75 亩。（详见划拨用地协议和用地范 围图） 2 水：原农工商超市公司总部生活用水自金沙江路 1685 号正门接 入，给水管径为DN100，给水水表管径为DN75，建有25T高位 水箱和生活给水泵贰台（一用一备） ，公司内部连接给水总表的支 管管径均为DN100。新建项目用水量增加，可申请给水增容，更 换给水总表，将给水总表管径放大至 DN150，则能满足用水需要， 此增容方案经征询上水沪北所已同意。另消防用水原已形成二路 环网供水，一路来自金沙江路 1 685号正门，另一路来自伯士路边 门，管径均为DN200，消防二路环网供水只需延伸供水总管即可， 因此消防用水基本可得到满足。 3 供电

11、：公司总部目前已有三台变压器双回路供电， 具备应急切换 功能，总供电量达到 3850KW ，但要满足本项目用电要求仍有较大 差距，经向市供电局和沪北供电所多次方案征询， 拟根据公司 “销 品茂”项目的总体规划，结合好德酒楼金沙江路店项目和总公司 办公大楼项目统筹考虑， 初定新建 3.5 万伏用户变电站一座， 从根 本上解决目前供用电设备布局和总供电容量滞后于公司超常规发 展的状况，为总公司今后发展提供供电的有力保证。 4 煤气：本项目金沙江路南侧市煤气公司已预埋煤气供气总管和预 留供气支管。好德酒楼金沙江路店项目已申请煤气进户，目前进 户总管已进基地红线，经向市煤气公司工业办咨询，可按用气设

12、备要求及用气量办理煤气增容手续，即能满足用气要求。 5 排水：农工商超市公司总部的雨污水排放在总部项目建设时已与 市政雨污水总管贯通，只需和市有关排水管理部门办理相关排水 手续既可，因此雨污水排放基本不成问题，但由于公司一期项目 环保整改的原因，原部份雨污水管的走向可能会有一定的调整， 有关环保方面的内容将在环保章节中叙述。 6 消防：农工商超市公司总部泵房设有 125TSWAY3 消火栓泵和 125TSWAY4 喷淋泵各二台， 设想在保证满足消防规范的前提下尽 可能减少投资，不再另建水泵房，初步考虑消防喷淋泵房系统并 网使用，按保护面积更换消火栓泵和喷淋泵增加流量和扬程，待 项目确立后由设计

13、单位计算确定。室内外消火栓和消防设施将按 消防规范设计并设置到位，确保消防安全。 7 环保：本项目无任何有毒有害气体对环境产生影响和污染， 仅有 部份生活污水和少量经营油污水、气产生，拟結合原农工商超市 公司总部和 118 店大卖场环保整改， 按废（污）水的排放量设置二 级生化设施对废（污）水进行处理，废气排放前设置凈化装置， 彻底改变环保设施滞后的现象 ,真正做到环保设施一步到位，使废 水（污）废气排放符合环保要求不超标。 8 通讯：农工商超市公司现有朗讯公司制造的自动（人工）交换机 一台，有中继线 43门，直线电话 100 门、分机 400 门。新建项目 后拟按 1：6 的比例调整和增加中

14、继线， 交换机进行扩容 .初步考虑 增加直线电话和分机电话各 100 门、满足通讯与信息的要求。 9 节能：该项目设置独立中央空调系统， 中央空调拟采用国内先进 的节能型，以节约能源，减少运行成本。照明原则上采用节能型 照明灯具。 10 交通组织：该项目是 118店改扩建， 改扩建后的超市卖场总经营 面积将达到 37000 平方米，因此交通组织的合理和安全就显得特 别重要，计划按大型购物中心的要求增设机动车泊车位和非机动 车停车位，公司职工停车和顾客停车分离，并适当增开道口，达 到和满足本项目的功能要求及城市规划和交通管理的要求。 11 人防：根据人防部门的管理要求，按规范设置负一层，面积约

15、5000平方米，平时主要作设备辅助机房等使用。 12 绿化：根据绿化管理条例及规范要求， 绿化种植面积达到土地总 面积的 12%，以美化和改善环境 13 职业安全卫生：确保卫生、安全第一。采用中央空调系统机械进 行排气、换气，确保室内空气新鲜。排风、排烟设备采用低噪声。 客梯、货梯拟选质量较稳定售后服务较好的制造商。 五、项目总投资及资金来源 1、总投资 10500 万元 其中： 1) 土地 1550 万元 2) 土建及装饰 4500 万元 3) 安装工程 300 万元 4) 中央空调 1300 万元 5) 消防 500 万元 6) 客货电梯 800 万元 7) 音响、监控 100 万元 8)

16、 冷库 100 万元 9) 水 80 万元 10) 电 500 万元 11) 煤气 80 万元 12) 通讯 30 万元 13) 设计 60 万元 14) 监理 40 万元 15) 环保设施 100 万元 16) 绿化 50 万元 (17) 商场设备 200万元 (18) 钻探10万元 (19) 不可预计费200万元 2、资金来源 全部资金依靠自有及自筹，不向银行贷款。 六、项目计划与步骤 日期 项目 2002年 2003年 3月 钥 5月 6月 7月 明 9月 10月 11月 12月 1季度 2季度 3季度 4季度 项目建议书 可行性分析 办理建设用地 初步设计文件 扩初设计文件 施工图设计

17、 规划选址、许可 市政配套 设计、施工招标 开、竣工 七、经济效益测算和分析 1、经营期：设定为7年。 2、投资总额：总投资为10500万元，其中土地费用1550万元占14.77%, 建筑装饰工程4500万元占42.86 %;安装工程300万元占2.86%; 设备3100万元占29.52%；水、电、煤气、通讯690万元占6.57%； 其它费用160万元占1.52%。不可预计费200万元占1.9%。 3、销售收入 2002年7月至2003年为建设期，销售收入预测以 2001年销 售额5.5亿元作基数，在上年基础上翻一番，后六年按年均 10%的 增长率递增进行测算。 经营期内销售收入预测 年份 2

18、004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 销售额（亿元） 11 12.1 13.3 14.6 16 17.6 19.4 年均递增率% 200 10 10 10 10 10 10 4、经营期内效益预测 单位：万元 年 内容 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 总计 商品销售收入 （含税亿元） 11.0 12.1 13.3 14.6 16.1 17.7 19.5 104 商品销售收入 （亿元） 9.44 10.38 11.42 12.56 13.82 15.20 16.72 89.56 商品销售成本 88736 97609.6 10737

19、1 118108 129918 142910 157201 841854 销售毛利率 6 6 6 6 6 6 6 商品销售毛利 5664 6230 6853 7539 8293 9122 10034 53735 经营费用率 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 经营费用 3776 4154 P 4569 5026 5528 6081 1 6689 P 35824 折旧和待摊 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 10500 税金及附加 107.9 118.7 P 130.6 143.7 158.0 173.8； 191.2 P 1024.0 ； 利润总额