房地产行业基础知识大全(一)

1、一、房地产基础专业知识 指房产和地产的总称（又称不动产） 。1、 房地产： 2 、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、 土地房屋的综合体 3 、房地产的特征： a 、房地产位置的固定性 （土 地不可移，房屋也不可动） ；b 、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同） ；c 、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的） ； 、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、 d房产增值）； 4 、房产：是房屋及其权利的总称 （占有、使用、收益、 处分等权利）。 、房屋分类： 5、功能用途：居住用房（小区、高品 住宅）、工业用房（厂房、 a 仓库）、商业用房 （门面、商场）、办

2、公用房（写字楼）、行政用房 （军 事、学校等单位用房及城市） ；、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、 砖混结构、砖木结构 b和其他； 、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；c、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利） 。 6 、 土地分类： 7、开发利用：生地和熟地； ab 、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； 、用途：居住用地、商业服 务用地、工业用地、仓储用地、市 c政公共设施用地、 交通用地、绿化用地、特殊用地等； 、房地产业： 指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：、土地开发a 、房屋建设、维修、管理；b、土地使用权的有偿划拔、转让;c、房屋所有权的买卖、

3、租赁；d、房地产抵押贷款；ef、房地产市场；就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利土地使用权：9、。土地公有制采取了两种（指依法对土地经营、利 用和收益的权利）农村土地采用了集体所有制，a形式：即集体所 有制和国家所有制。i）城市土地米取国家所有制的形式，属于全民所属于农民集体所有；b 有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、车事用地、机场等市政建设工程；/200-250万 出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如 亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟 得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；、房地产市场：10、

4、级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；a、二级 市场：开发商获得土地后，投入疋的奖金建设，通过b有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；、三级市 场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、c转让、租凭（一手房）；房地产市场结构善 览表：市 场 称 谓一级市场二级市场三级市场土地使用权 出让市场土地使用权转让市场、增 量商品房市场、住房一级 市场等土地使用权转让市场、存量商品房 市场、二手房市场、住房二级市场 等市 场 主 体政府、开发 企业（投资 者）开发企业、业主业主市 场 客 体国有土地使 用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、 协议

5、出售、出租等买卖、租赁、交换等、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用11用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者， 年限、 并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家 和用地单位或个人。、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、 抵押权、典权、12租赁权。2地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人

6、即取得该块土地的租赁权；、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约 13 定土地使用 者可以使用的年限。 ）土地使用权出让年限： 1 a 、 居住用地 70 年；50 b 、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 年；40年；c、商业、旅游、娱乐用地：使用用途需转换的要补年 限地价的差价，国家指定的则遵照 PS 执行； 2）土地使用年限到期 后如何处理： 、国家有权无条件的收回该土地； a 、建筑主体经质 控部门检验后不属危房；b、项目的存在不影响城市规划，不影响市 容，只要向政府缴纳土 c 地出让金可以继续使用。 条完全存在的情 况下，以当时的地价购买使用年限，

7、年 cb、 PS： 限由政府规定，否 则无条件收回；、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行 开发建设，并 14经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取 房产证后，可自行 转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 商 品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。、商品房的预售制度：五证二书 15 五证：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程施工许可证 商品房预售许可证3二书：质量保证书、使用说明书；两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房 人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 指未能完 成施工中途

8、停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因 、烂尾楼： 16 主要有 资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。指已经动工 建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上 、楼花： 17 的楼宇， 处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了 后又可 转卖，赚差价。 5买卖尚未建筑好的房屋。 （现在政府有规定，商品 房 18、炒楼花： 的营业税，为了控制炒房）年内不许转让，交 5% 指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。 （价格低、期房： 19 选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）指已经工程质量监 督部门验收，并取得质量合格证明文件， 、现房： 20 可以交付使用的 商品房。（即买即

9、入住、价格高、户型过时、选择空 间不大）指以微 利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带 、经济适用房： 21 有社 会保障性质的商品住宅， 是有经济性和适用性） 。不是人人可以买到， 必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，年川以 外以商品房价购买，5岁以上，65川以内以经济价购买，6525后才 能转卖）。办好产权证， 进行再次转让的房屋。 其他如：公房、私 22、 二手房： 房、集资房、廉租房、安置房等福利房。指商品房在未取 得预售证之前，开发商收取客户的可退 、诚意金： 23 回的款项（一 般可以获得开发商的折扣承诺） 。指当事人约定由一方向对方付给的 作为债权人担保的一定

10、、定金：24 数额的货币（能担保债权人的作 用）不能返还。 不能担保债权人的作用，能返还。 25、订金： 、玄 关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。 26 层以上，供多 户人家居住的建筑。 227、公寓：指 专为各类公司日常运作提供办公 活动的大楼。 28、纯办公楼： 、综合楼： 29居家、办公、商场、集 合一体的大楼。，居家，办公于一体。、商住住宅：30SOHO旨在郊 外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅， 31、别墅： （联体 别墅、单排别墅）。 TOWRHOU4SE一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么：32、 SHOPPINGMALL一个商业区域，起源于美国（也称第六商

11、业业态） 。旨由专业公司或 机构，接受业主（或使用人）的委托， 、物业管理： 33 对物业实话专 业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务 的行为。对 房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内、物业管理内容： 34 的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向 业主提供其他综合性或特约的服务等。 物业管理属社区管理范畴。 旨 由物业管理区域内全体业主组成的， 对本区域内物 35、业主大会： 业 管理具有决定权的组织形式。 由物业管理区域内业主代表组成的对本 区域内物 36、业主代表大会： 业管理具有决定权的组织。由物业管 理区域内业主代表组成，代表全体业主对 37、业主

12、委员会： 物业实 施自治管理的组织， 由业主代表大会或业主代表选举产生。 旨购房户 在购买商品房时，在没有享受政策性贷款、一次性付款： 38 的情况 下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。购房者签约后， 将购房款分成若干比例，按时间段或、分期付款： 39 按施工进度分 批交纳房款（针对期房） ，交房时，款项全部付清。旨以购房合同或 房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。 、银行按揭： 40 即购房者在购 房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并 提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权 证作为抵 押，

13、住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年） 。“全称住房公 积金”，指城镇住房制度改革中， 国家机 41、公积金：关、国有企业、 城镇集体企业、 外商投资企业、 城镇私营企业及其他城镇企事业单位 及其在职职工按国家规定缴存的， 专项用于住房消费的资金 （门面不 行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工， 有条件的城市， 可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由 5%资的 职工个人缴存； 二是由职工所在单位缴存； 指参加了住房公积金制度的职工， 在购买、 个人住房公积金贷款： 42 建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不 足愿以新购或其他住房产权 作抵押而向住房公积金管理中心申请的 贷款。指

14、房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的、契 税： 43、非普通 2%一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普 通住宅： ）。住宅： 4%5指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修 44、公共维修基金： 3%）。养护基金（普通住宅： 2%；电梯房、门面： 、生地：指未经开 发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。 45 即“起步价”是指物 业所有房源中的最低销售价格（一般、起价： 46 几百元）。指户型、 朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十 即“基础价”指经过 核算而确定的每平方米商品房的基本、基价： 47 价格。是针对房地 产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝 向不同

15、价格也不 同）。即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相、均 价： 48 加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米 的均价）。指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅、 成本价： 49 的平均成本测定的价格。 、征地和拆迁补偿费； 包 括：AB 、勘察设计和前期工程费； 、建安工程费；C D 、住宅小区基础设施建设费； E 、管理 费； F 、贷款利息； 、税金； G二、建筑基础知识： 土地平整。通电、通路、 1、三通一平：是指 在土地开发时进行的通水、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、 道路通和土地 2、七通一平： 平整。 、占地面积：红线范围内的面 积。3

16、指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之、建筑 面积： 4 和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。指商品房按套 出售，其销售面积为购房者所购买的套内、销售面积： 5 建筑面积与 应分摊面积的共有建筑面积之和。 指住宅各层面平中， 直接供住户生 活使用的净面积之和 6、使用面积： （在住房买卖中，一般不采用 使用面积来计算价格） 。指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品 房中公 7、公摊面积标准：共建筑空间的面积，由两部分组成：一） 室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设 备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层 服务的值班警卫室，建筑物 6内

17、的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、 电梯机房、水箱间等； 二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水 平投影面积。 套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数：公用建 筑面积 / 建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 8、实用面积： 非住 宅用房按建筑面积计算。 计租面积：住宅用房按使用面积计算， 9、 指 商品房套内各部分建筑面积的总和。 10、套内建筑面积： 阳台建筑 面积套内墙体面积 +套内建筑面积 =套内使用面积 +/ 标准层的使用面积系数套内使用面积 套内建筑面积 = ，高层为总用地面积（多层容积率大致为 311、容积率： 总建筑面积 / 左右、容积率越低，居家环境

18、越好、 ，别墅为 0.3-0.455 ，超高层为 7 单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低） *100%/ 总占地面积 12、建筑密度： 基底面积之和指项目规划建设用地范围 内的绿化面积与规划建设用地 13、绿化率： 面积之比。 *100% 占地面积 公式：植被垂直面积 / 所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区 、绿地率： 14 （不包括屋顶、晒台的 25%建设中不应低于 30%，旧区改造时不宜低 于 人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率 套 建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积 /15 、得房率： + 套内墙体 面积阳台建筑面积套内建筑面积 =套内使用面积 +

19、分摊的公用建筑面积 套建筑面积 =套内建筑面积16 、开间： 住宅房子的横向宽度。住宅的实际长度进深： 指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为 17、层高： 单位。指层高减去楼板厚度的净剩 值，即楼板上表面至上层楼板 18、净高： 下表面的距离。指能够用 于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直 、绿地面积： 19 平方米 的土地。绿化和覆盖土小于 2 、跃层式商品房：上、下两层楼，客 厅为两层高，没有封。 20 楼梯连接两层，客厅只有一层高。 21、复式楼：房内高度不一至，一米以内分离。 22、错层： 7由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不、砖混结构： 23 能动）。指以

20、钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化、框架 结构： 24施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其 次还有：砖 木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。指房屋 能够维持正常使用的年限，与设计的标、房屋的耐用年限： 25 准、 建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。砖木结构： 砖 混结构： 40-60 年 钢筋结构： 60-80 年15 年以下年 其他： 30-50 26、土地计量单位： 2 =15 亩 公顷）1 万平方米（ 1 平方公里 =100km2 平方米1亩公顷 =1 万平方米（ hm=667） 1 、住宅的楼层划分的规定： 27 1-3 层低层住 宅为： 层 多

21、层住宅为： 4-6 7-9 层中高层住宅： 层 高层 住宅为： 10-30层以上 超高层住宅为： 40三、房地产开发相关知识： 在依法取得土地使用权的土地上按照使 用性质和要求、房地产开发： 1 进行基础设施，房屋建筑的活动。它 包括从定点选址到交付使用的全过程， 由征地与拆迁安置、 规划设计、 供水、排水、供电、通电讯、 通道路、绿化、房屋建设等多项内容 组成。：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土 2、 土地开发 地。由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路 铺 3、房屋开发： 设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及 公共设施。指先将生地开发成熟地（具备使用条件） ，

22、然后 、房地产 二次开发： 4 再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 、房地产 一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。 5 包括供电、供热、供气 （煤气、天然气、石油液化气） 、能源系统： 6 等设施。包括取水工 程、输水工程、净水工程、配水管网 7、给水、排水系统： （上下 水道），排水管网（下水道） 、污水处理、排放工程。 8 指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依、土地国家所有权： 8 法享有占有、使用、收益和处分的权利。指农村劳动群众集体经济 组织，在法律规定范围、土地集体所有权： 9 内对自己所有土地享有 占有、使用、收益和处分的权利。对房屋全面支配的权利，包括：占 有权、使用

23、权、 10、房屋的所有权： 收益权、处分权。 、土地所有 权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。 11 法律意 义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借 对土地的垄断获得一定的经济收入的 权利。四、其它内容须知： 1 、办理银行按揭合同需出示： 3 份，结婚证 或流动人口未婚证明； 1）个人身份证及复印件各）购房人已 40%） 首期购房款 （不低于 30%，二次购房者首付不低于 2 付购房款收据原 件及复印件； ）购房者或配偶单位的工资收入证明； 3 ）与开发商 签订的购房合同； 4 个月的按揭款； 5）开户银行开户

24、的活期存折并 含有 3 ）个人住房借款合同，借款借据； 6 ）委托银行扣收购房 房款协议书； 7 8 ）住房抵押承诺书； 9 ）贷款申请 书。、办理银行按揭需交的费用：2 （交保0.45 %。贷款额）11-20年 0.5 %。、1）保险费（保险费率1-10年 险公司）；）抵押费，贷款额 23%（交房地产局）； ）律师见证费，贷款额 1.8 % （交律师事务所） ；3 元（交房地产局）；）备案登记手续费，每份合同 420 元（交房地 产局）；）印花税，每份合同 105 40 元（交银行）； 6）按揭资料费， 每份合同公积金提取条件： 符合以下条件的可以一次性提取本人住房 公积金、 3 帐户内的存

25、储余额。 ）职工购买、建造、翻修、大修自 住住房； 1 92 ）职工离、退休时； ）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 3 ）户口迁出所 在的市、县或者出境定居的； 4 ）偿还购房贷款本息的； 5 ）房租 超出家庭工资收入的规定比例的。 6 、公积金贷款是有限额规定的：4 25 万元的最高上限； 1）贷款额不能超过 5 倍； 2）贷款额不能超 出你住房公积帐户储存余额的 70%； 3）贷款额不能超出总房款的 5、 预售房的条件： 1 ）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证； 2 ） 取得建设用地规划许可证； 20%以上（不含土地出让金） ；3）投入工 程总建设资金达到 4 ）施工进度已

26、明确，交房日期已明确； ）竣工 验收前。 5五、附加内容（房地产营销培训基础知识） ： 、房地产销售行业： 1 它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、 有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、 广泛、 综合性的一个行业。 行动目标态度 信念- 期望 - 2、有正确 的价值观：价值观每日工作短期目标 - 核心价值 中程目标- 3、行动过程： 执行 计划 、忌语： 大概不能肯定的语言 4 送客 声- 致谢声 - 五声四语：迎客声 - 称呼声 - 否定语斗气语 反对四语：蔑视语 - 烦躁声 - 米的车库，杂屋没有产权），米（低于 2.25 、建筑面积必须高于 2.

27、2 建 筑如配套游泳池、车库等不算面积） ； 一般以客厅阳台的朝向为准。 6、朝向： 称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商 业、商圈： 7 区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形 成的一定范围 或区域。 ，价格高；分为：核心商圈：以大型商场为 中心，人口占 60-80% ；次级商圈：拥有客户占20% 10边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。 是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方 、商业饱和度： 8 式。 IRS ：商业饱和度C ：主要客户指数 ：每一个顾客平均购买量 RERF:商圈内的经营面积/RFC*RE）IRS=（ 、严重影响房地产价格因素： 9（国民

28、生产总值，管理 费用 +利润 +）价格组成 =土地成本价格 +建安成本 1 指数、房地产政 策、法律法规）；DTP影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地 段、交通、周边环境、 2 配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、 客户定位、产品设计、物 业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自 然环境不可复制；）影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、 朝向、景观、外围 3 功能、面积、建筑结构；层以上，越往高上走 层以下，金三银四铜五六；高层: 774）多层: 价格越高，越往上景 观越好；、定位（业态定位）交通、配套、市场、升值潜力、 5）影响 商铺:地段、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺

29、位影 响因素:位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高） 、楼层、 铺型（柱、开间、 阻挡）、配套设施。 、递名片技巧: 10）当你与 客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深， 1 认知度； ） 当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你； 2 、 递资料准确时间: 11 1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请 他了解； 2 ）当你递名片时，一起递给他； ）如果客户已拿了资料时， 你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后 3 合上递给他； 、市场调 查目的，其实反映市场现状:121 ）了解竞争楼盘；）了解消费需求； 2 ）了解消费行情； 3 11）为策划、销售提供依据

30、 4 具体调查内容: 、（做什么，业态定位）规模、占地面积、铺位、功能定位） a 产品调查： 铺型、配置（电 梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间； b ）配套调查： 内部配套、周边环境配套、 功能配套；）价格调查：销售价格、均价、 不同楼层差价、付款方式、租金价格 c （临街与内街价格）；具体调 查方式：问卷、街访（入户走访、 单层、左手入门、 双手右手 入门）、 专家访谈、市场客户访谈； 具体调查对象：市场、商城、专业街、 步行街、专卖点具体配套调查： 医院、银行、超市、休闲场所、 酒店、 学校、交通（人 流、车流、公交车、长途车） 风水与房地产营销： 南向房间特征（通风时间长、日照时间长、 13、 不易发霉、冬暖夏 凉）。风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴： 山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色； 中纬度： 夏吹东南风、 西南风） 象征权利、 富贵、尊严、红色镇邪。 14、建筑颜色：红色 - 建筑面积 =实用面积 /16 、使用率小高层的使用率小于多层： 60-70%以上高层的使用率小于小高层： 80%50-60% 写字楼的使用率小于高层：土地使用证、 房产证（集资房是没有产权证的， 福利房 17、产权证：