房地产实战沙盘推演指南

1、房地产实战沙盘推演指南房地产实战沙盘推演指南房地产实战沙盘推演指南前言本实战沙盘旨在通过对房地产公司经营实战的模拟，帮助你一一职业经理人，在两天的时间内学到管理的知识精髓，了解到公司的经营成果是如何通过运营与管房地产实战沙盘推演指南房地产实战沙盘推演指南理来实现，帮助你知道自身的工作如何体现在公司的经营成果中，从而有针对 性的改进你的工作。通过本课程的学习，能够加强你对经营计划、开发计划、资金计划、成本计划、 公司战 略等工作的理解，加强沟通，实现公司整体利益的最大化。推演过程第一篇初涉商海关注经营计划第二篇牛刀小试现金为王第三篇狭路相逢利润至上第四篇风云再起提升运营效率第五篇巅峰对决胜者为王

2、第2页共20页沙盘推演战略规划平台：公司发展战略规划表内容 年份财务规划（财务指标 和市场占有）市场与客户规划（目标客户研发）内部管理规划 （流程研发）综合能力规划 （综合能力水 平提升）第3页共20页房地产实战沙盘推演指南沙盘推演战略规划平台：成本测算表（金额单位：万元，除可售单位成本数据结果四舍五入保留100万元整数，以下均相同）年度 成本项目第一年度计算成本第二年度计算成本第三年度计算成本第四年度计算成本土地成本前期成本工程成本建安成本社区管网园林环境配套设施小计开发间接费合计第4页共20页沙盘推演战略规划平台：销售收入及销售回款计算表（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 loo万元整

3、数，以下均相同）年项目第一年第二年第三年第四年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度销售 面积销售 单价销售 收入款例 回比实际 回款第5页共20页房地产实战沙盘推演指南沙盘推演战略规划平台：资金需求计划第一年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留100万元整数）类别项目1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现 金 流 入注入资本银行借款销售回款小计现 金 支 付购入固定资产偿还借款分配利润支付地价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第6页共2

4、0页第二年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留loo万元整数）类别项目1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现 金 流 入注入资本银行借款销售回款小计现 金 支 付购入固定资产偿还借款分配利润支付低价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第7页共20页第三年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留loo万元整数）类别项目1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现 金 流 入注入资本银行借款销售回款小计现 金 支 付购入固定资产偿还借款分配利润支付低价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支

5、付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第8页共20页第四年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留loo万元整数）类别项目1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现 金 流 入注入资本银行借款销售回款小计现 金 支 付购入固定资产偿还借款分配利润支付低价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第9页共20页沙盘推演战略规划平台：沙盘模拟经营步骤核对表公司名称：度经营步骤第一年度第二年度第二 年度第四 年度第五 年度年初：1、收回应收账 款2、分配利润3、购买土地4、新增临时

6、借款5、支付地价款季度：1、偿还临时借款 利息2、新增临时借款3、支付地价款4、土地投入开发5、更新进行中项 目开发进度6、收回销售回款7、支付销售费用8、支付前期费用9、支付工程款10、支付开发间 接费11、支付管理费12、项目竣工验 收年末：1、提取折旧2、中长期借款还 本付息3、计算、确认应 收账款4、编制利润表， 审核确认未分配 利润，审核确认 应交所得税5、缴纳营业税6、缴纳企业所得 税7、编制资产负债 表注：没操作完成一个步骤后打“”第10页共20页沙盘推演财务管理平台：利润表（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留100万元整数）项目第一年第二年 第三年 第四年 第五年 主营业务收

7、入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 减：期间费用一管理费用 营业费用财务费用 营业利润减：营业外支出利润总额减：所得税净利润 、资产负债表项目第一年第二年第三年第四年第五年货币资金应收账款存货流动资产小计固定资产长期投资无形资产一资产合计银行借款 预收账款 应交税金 负债小计 相 实收资本（股本） 相未分配利润 等所有者权益小计 第11页共20页沙盘推演通用规则一、银行贷款规则1、沙盘模拟中资金不足部分可通过银行年度借款的方式解决；2、 银行正常借款期限分一年和两年两种，借款年利率均为 10%年初借款，年末还 本付息，不得提前还款或展期还款；如上一年末资产负债率超过 65%

8、则下年度借 款的年利率上调至20% （上年度获得的未到期正常借款不受此影响）；3、正常借款总额不得高于年初净资产（若年初得到股东增资，则为增资后净资产）的3倍；4、正常借款至少为2000万元和2000万元的整数倍；5各公司之间不得相互拆借资金。、资金支付时限规则（时间节点规则见五表）1、拿地当季支付地价；2、开工支付前期费用；3、 从开工到竣工平均支付工程成本（按开竣工时间，算头算尾，最后一期倒计），工程成本包括建安成本、管网成本、园林环境、配套设施成本四项；4、从项目开工到竣工每季度按项目支付开发间接费（项目管理费用），每季度每项目100万元；5、实现销售时，按当期销售面积支付销售费用，最后

9、一期倒计；销售费用须在销售回款前支付；6、 除固定资产折旧外，每季度支付公司管理费用100万元。三、项目成本费用规则1、主体建安成本（以总建筑面积计算，己考虑配套成本因素的影响产品类型标准化产品常规产品创新产品多层产品2000元/平米2400元/平米2800元/平米高层产品2400元/平米2800元/平米3200元/平米2、社区管网成本100元/平米（总建筑面积）1、园林环境成本：软景观按绿化面积100元/平米，硬景观按施工面积150元/平 米（占地面积=建筑覆盖面积+硬景观面积第12页共20页2、配套设施：2000元/平米（非经营公建面积）3、前期成本：标准化产品10元/平米，常规产品30元

10、/平米，创新产品50元/平米C 按总建筑面积4、开发间接费（不含利息）：100万/季（从项目启动至竣工的经营期间，算头尾）5、利息费用按实际发生计算，全部列 A当期财务费用6、销售费用50元/平米（销售面积）7、管理费用100万/季四、税收规则1、为方便操作，模拟企业仅缴纳营业税和企业所得税；2、营业税率为销售额的5%在产品结算当季缴纳并入账；3、所得税率为利润总额的33%年末缴纳；本年亏损可在以后五个年度所得税前进 行抵扣。五、各类产品时间节点（时间均自项目启动开始计算）：项目节点标准化产品常规产品创新产品咼层启动第1季度第1季度第1季度开工第1季度第2季度第2季度开盘第2季度第3季度第3季

11、度竣工第3季度第4季度第4季度多层启动第1季度第1季度第1季度开工第1季度第1季度第1季度开盘第1季度第2季度第2季度竣工第2季度第3季度第4季度以上为自项目启动开始计算的时间节点， 而不是拿地开始计算的时间节点。为规避 市场风险，各公司在获取土地后可以推迟启动，推迟启动项目后，开工、开盘、竣 工及计算节点相应后延。项目启动时间最多可推迟 1年。六、其他1、每小组在拿到土地后按要求确定产品开发策略；土地在获取后开盘前可退地， 罚金为土地价格的10%所退土地不再进入市场；各公司之间不得转让土地。2、销售收入实现的确认以竣工时间为准，若编制报表时项目还没有竣工，则不结 转收入，预售的房款作为“预收

12、账款”挂账反映。第13页共20页3、固定资产属企业经营管琿所用，按直线法分 5年折旧，无残值，折旧计入当期 管理费用。4、各公司可进行多项目经营。5、模拟经营期间五年，从第一年度开始至第五年度结束。其中第四年度将加入市 场定价机制（当年开盘超过60%勺产品类别降价10%低于20%勺产品类别涨价10% 此处不分高层和多层）。6、 数据计算中，除销售单价外均按四舍五入保留100万元整数。7、 游戏结束评定最有价值公司奖（三家），并据此分配奖金，评定依据为 5年累计 净利润。此外还将评定安居工程奖（累计开发面积）、最佳公司治理奖（团队配合和协作）第 14页 共 20页经营模拟（第一年）项目及市场信息

13、模拟经营背景 ： 各公司进入一城市，通过土地市场拍到一地块，该项目占地 10万平米，各公司进 行经营，并在第一年度初给予每个公司注册资金 8000万元。成立时各公司须购置 固定资产 1000万 元。项目情况：1、项目占地面积 10万平米，容积率 1.0, 多层常规产品，建筑覆盖率 20%，小区绿 化率 为40%；可售比 90%,非经营公建为建筑面积的 10%，其余均为可售住宅。2、开工、开盘及结算要求：土地取得日期为第一年度 1月1日，按集团加速项目考 虑，项目于第一年度 2季度开工，第一年度 3季度开盘，第一年度 4季度竣工结算。3、项目地价：拍卖价 8000万元人民币，一次性支付。4、项目

14、成本费用：主体建安成本 2400元/ 平米（总建筑面积）社区管网成本 100元/ 平米（总建筑面积）园林环境成本：软景观按绿化面积 100元/ 平米，硬景观按施工面积 150元/ 平米（占地面积 =建筑覆盖面积 +绿化面积 +硬景观面积）配套设施 :2000元/ 平米（非经营公建面积）前期成本： 30元/ 平米（按总建筑面积）开发间接费（不含利息）： 100万/ 季（开工至竣工结算）利息费用按实际发生计算，全部列入当期财务费用销售费用 50元/ 平米（销售面积）管理费用 100万/ 季5、销售和回款：项目销售均价 5000元/ 平米； 开盘即售磬，当季收到销售回款 50%，下一季度收到 50%

15、。第 15页 共 20页房地产实战沙盘推演指南经营模拟（第二年度）土地及市场信息本年竞拍规则：本年土地以竞价形式竞拍，各公司可自由报价，每次报价至少超出当前价格500万元，报价最高者获得土地；未获得土地的公司可在本年其他季度参加拍卖。 土地信息：根据市土地储备中心公开资料，本年可推出土地6块，占地面积54万平米，基本情况下（土地推出时间及顺序不定）：地块编 号单位地块1地块2地块3地块4地块5地块6土地类 型编码201DB201DS201DX201GB201GS201GX交地时间第二年度1 季度第二年度1季度第二年度1 季度第二年度1 季度第二年度1 季度第二年度1 季度产品萨多层标准 化多层

16、常规多层创新高层标准 化咼层常规高层创新土地面平 米100,000100,000100,00080,00080,00080,000谷积貝率%1.201.201.202.002.002.00起拍白价万兀20,00020,00020,00020,00020,00020,000建筑覆 盖率20%20%20%15%15%15%小区绿 化率40%40%40%40%40%40%非经营 公建比10%10%10%10%10%10%销售均 价元/平 米700075008000750080008500销售及 回款节 奏开盘当季 销售50% 下季度销售50% 销售当季 回款100%开盘当季 销售50% 下季度销售5

17、0%销售当季 回款100%开盘当季 销售50% 下季度销售50% 销售当季 回款100%开盘当季 销售50% 下季度销售50% 销售当季 回款100%开盘当季 销售50% 下季度销售50% 销售当季 回款100%开盘当季 销售50% 下季度销售50% 销售当季 回款100%第16页共20页经营模拟（第三年度）土地及市场信息本年竞拍规则：各公司可自由竞拍，报价最高者获得土地 土地信息：根据市土地储备中心公开资料，本年可推出土地12块，占地面积134万平米，基本情况下:地块编号单位1块 地2块 地3块 地4块 地5块 地土地类型编码D*D*2*G033*G3*G053交地时间季1彼度年 三 第季1

18、戒度三 第度 季1度 年 三 第度 季1度 年 三 第季2锂度三 第产品类别层SS多9层SS多9层SS高9层SS 高$5层SS多9*A 、O 00,00 2匚地面积、容积率O12122起拍价力 兀O 00,O建筑覆盖率%51%小区绿化率%非经营公%51建销售均价元/平米疔产产 !规新 川常创 标口叩丿叩丿叩 H o O )00 0 沁 2 8667 7疔产产 !规新 标品诂诂X o O )00 09 3 8667 7亠丁产产 W规新常创 啻叩丿叩丿叩o O )00 0 (00 5 587 7炉产产 H规新 曹叩丿叩丿叩300000 加78887泸产产 i规新 暂HP品X o O )00 050

19、2 8667 76:e 7销售及回款节奏售雪款 销羅回沧 季曹誠 当55秋55当10 盘W售 开7销售雪款 销鶴。回人 季牌oy季00 当55誌55当10 盘W售 开7销售雪款 销鶴。回人 季0W季oy 当55恶55当10 盘W售 开7销售售款 销鶴回 季驟W季oy 当55臥55当10 盘育售 开7销售售款 销推回沧 季解肃 当55钛55当10 盘育售 开7销第17页共20页地块编号单位7块 地8 块 地9 块 地O 如 地11 块 地土地类D*073D*083*G9*G O13*G113型编码、交地时间度 季1度 年 三 第度 季1度 年 三 第季2彼度年 三 第度 季1度 年 三 第季1度

20、度三 第产品类别层SS 高9层SS 高9层SS多9层SS 高9层SS多9土地面积平米容积率21,0,06151起拍价万元O 00,5建%覆盖率.小区绿化率%不经营公建比%51销售均价元/平米Er产产 H规新 5常创 啻叩/P品丿沖 叭0000 08 4526 7亠丁产产 机规新 常创 啻叩/P品丿沖 ) o O 伽5000707 8泸产产 毗规新 滩常创 标口叩/叩丿沖X o O 9905022667 8亠丁产产 机规新 皿常创 叩/P品丿沖 ) o O004000 587 8hr产产 封规新常仓 曹叩/P品丿沖 8873787销售及誥售乍 1肖 .季8 开下誥售 乍肖 .季8 开下誥售 乍D

21、肖 开下誥售 乍D肖 开下誥售 乍D肖 季00驚 开下回款节奏销售当季%回款100%销售当%回款100%销售当（季回款100%销售当（季回款100%销售当季回款100%第18页共20页经营模拟（第四年度）土地及市场信息本年竞拍规则：本年土地以竞价形式竞拍，各公司可自由报价，每次报价至少超出当前价格500万元，报价最高者获得土地；未获得土地的公司可在本年其他季度参加拍卖。 土地信息：根据市土地储备中心公开资料，本年可推出土地12块，占地面积144万平米，基本情况下（土地推出时间及顺序不定）：地块编号单位1块 地2块 地3 块 地4 块 地5块 地土地类型编码D*140D*240*G340*G540交 地 时 间李1彼度年 四 第度 李1度 年 四 第李2彼度年 四 第度 李1度 年 四 第李1锤度四 第产品类别层SS多9层SS高9层SS多9层SS高9层SS多9土地面积平米容积率21,06O5251起拍价万元O 00,22建筑覆盖率%小区绿化率%非经营公建比销售均价元/平米疔产产 靴规新 川常创1 曹叩/P品/叩88)55