巢湖裕溪河汇总

1、巢湖裕溪可河心岛生态农业度假村 项目可行性研究报告 -1 - Jh 报告目录 第一章项目总论-0 - 1.1项目概述-0- 1.2项目建设背景-0- 1.3项目建设规模及内容 -2- 1.4项目建设计划 -3- 1.5项目投资说明 -3- 1.6项目建设意义 -4- 第二章 项目建设必要性 -5 - 第二章 项目建设必要性 -6 - 2.1顺应城乡统筹改革的大潮 -6 - 2.2城乡一体化发展的需要 -6- 2.3符合地方旅游经济发展的需要 -7- 2.4建立起农民长效增收机制 -7- 2.5探索乡村可持续发展的新模式 -7 - 第三章 项目选址分析 -9 - 3.1项目周边环境 -9- 3.

2、1.1项目位置-9- 3.1.2周边人文优势-9- 3.1.3周边旅游环境-11 - 3.1.4周边交通环境-11 - 3.1.5周边自然环境-12- 3.1.6周边消费习惯 -12- 3.2选址现状与开发难点 -13 第四章项目功能规划内容-15 - 4.1水乡野奢度假区 -15 4.1.1水乡野奢特色餐饮 -15 - 4.1.2特色宾馆住宿-16 - 4.1.3原乡田园俱乐部 -17 - 4.1.4环岛跑马场 -17 - 4.1.5湿地公园-19 - 4.1.6生态养老及疗养中心 -20 - 4.2现代农业示范区 -20 4.2.1水上生态种养殖基地 -21 - 4.2.2陆上生态种养殖基

3、地 -22 - 4.3生态景观系统 -23 4.3.1自然通风-23 - 4.3.2植物种类及景观的多样性 -24 - 4.3.3生态水系和生态湿地水处理系统 -24 - 4.4基础设施-25 4.4.1游艇码头-25 - 4.4.2 环岛堤坝 -25 - 4.4.3能源设施-25 - 第五章 项目经营分析 -26 - 5.1项目经营模式 -26 5.2游客类型对比分析 -26 5.3收入构成分析 -27 - 531观赏过程收入 -27 - 5.3.2 参与性游乐 -27 - 5.3.3夜间娱乐 -27 - 5.3.4旅游购物 -27 - 5.3.5特色餐饮-28 - 5.3.6特色住宿 -2

4、8 - 5.3.7康体消费 -28 - 5.3.8养老及疗养消费 -29 - 5.3.9会务-29 - 8.3.2农民增收 -38 - 8.4环境保护效益 -38- 8.4.1水资源系统保护 -38 - 8.4.2大气保护系统 -38 - 8.4.3生物多样性 -39 - 第九章项目结论-39 - 附录 概念性规划方案示意 -41- -2 - 第六章 项目市场分析 -30 - 6.1当地旅游业现状分析 -30- 6.2生态农产品市场分析 -31- 6.3项目的旅游差异化竞争优势 -31- 6.4项目的销售策略 -32- 6.4.1品牌打造 -32 - 6.4.2分类销售-32 - 6.4.3

5、市场风险分析 -33 - 第七章 项目建设计划 -34 - -35 - 第八章项目投资和效益分析 8.1项目投资概算-35- 8.2项目经济效益 -36 - 8.3农民就业与增收 -37 - 8.3.1农民就业-37 - 第一章项目总论 1.1项目概述 项目名称：巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村 项目概念规划设计单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司 项目主管部门：巢湖市无为县政府无为县旅游局 项目建设性质：新建 项目建设地点：巢湖裕溪河河心岛 1.2项目建设背景 巢湖，历史悠久、积淀深厚，拥有丰厚的山水名胜和历史文化旅游资源。旅游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重 要支撑力量；打造文化休闲

6、产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的 重要模式。 在统筹城乡发展与社会主义新农村建设的宏观背景下，在“十二五”全面建设小康社会的关键时期，巢湖抢抓皖江示范区建设 和合肥经济圈建设机遇，实施“建设四大高地、实现六个翻番”战略。战略提出了“面向全国大市场、加快建设休闲度假旅游胜地, Jh 旅游总收入翻一番”的战略目标。并积极推动打造旅游度假区发展载体，将旅游业提升为支柱产业，与现代农业和现代工业融合共 同促进城镇化和现代化建设，以更好更快实现区域经济的可持续发展。 旅游产业作为第三产业的核心产业之一， 是巢湖市实现由传统农业大市向现代大型城市转

7、型的关键产业和重要着力点。在此基 础上，巢湖坚持以规划为龙头，以湖水为依托，以项目为支撑，以文化为内涵，以生态为特色，统筹巢湖北岸和南岸开发，加快环 湖旅游基础设施和景点建设，努力打造融观光、休闲、度假为一体、体现“滨湖之都、温泉之乡”为主要内容的国家级环巢湖旅游 度假胜地。本项目拟开发地地处无为县境内裕溪河河心岛，距离巢湖景区仅12公里，项目的开发和建设将有利于促进巢湖环湖旅 游圈的发展和繁荣。 -1 - 1.3项目建设规模及内容 本项目欲开发裕溪河河心岛，岛上含水田面积约 350亩。项目 拟规划用于生态观光农业度假区建设用地约 30亩，生态农业观光体 验基地约190亩，基础设施用地约36亩

8、。拟规划建设项目如右表： 本项目以保护耕地和生态环境为原则，以开发建设、带动周边 发展为目的，在皖江示范区建设和合肥经济圈建设及城乡一体化的 宏观政策支持下，以相关法律法规政策为依据，对裕溪河河心岛进 行综合开发利用。 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目以区域内最具巢湖特色 的水乡资源为核心，根据河心岛地势、气候及景观特点，通过对河 心岛的各项景观资源进行整合、优化和建设，以高品质水乡野奢度 假酒店为引导，建设集水乡旅游休闲、生态养老及疗养、湿地景观、 观光体验式农业、生态立体化农业于一体的综合性水乡休闲旅游项 目。 本项目根据项目功能分区，合理细分岛上土地性质，最大化发 项目建设内容 拟建设

9、规模(tf) 水乡野奢度假区 水乡野奢特色餐饮 2000 特色宾馆住宿 10000 原乡田园俱乐部 3000 生态疗养中心 5000 湿地公园 30000 环岛跑马场 3500 现代生态农业观 光体验基地 陆上生态种植养殖基地 70000 水上生态种植养植基地 60000 基础设施 游艇码头 500 环岛堤坝 23000 可再生能源设施 500 合计 207500 挥河心岛资源功效，打造高端旅游产品，拉动周边区域经济整体可持续性发展。 -53 - Jh 1.4项目建设计划 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村总建设周期为7 8年，其中一期工程建设周期为 34年，项目预计从2011年9月启动, 至21

10、19年9月完成建设。 1.5项目投资说明 项目总投资：1.0亿元 一期工程投资：0.6亿元 资金来源：企业自筹资金7600万元，引进项目资金2400万元。 主要经济指标：项目年收入约 3000万元，年上缴税收约630万元。 1.6项目建设意义 度假村旅游文化休闲产业是一个富民产业，不仅能增加当地税收，还是新农村建设中最容易和直接带动农民增收的产业。生态 农业度假村旅游文化产业的发展，将大大带动周围农村经济发展，推动农村村容环境的改善，推动村镇整体建设的发展。所以，生 态农业度假村旅游文化产业对于巢湖来说无疑是新农村建设中的最佳产业模式之一。 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目以水乡资源、小岛风

11、景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等为依托，构建水 乡生态农业旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链， 致力于成为乡村旅游文化的精品项目。 本项目突破了传统 第一产业 第二产业 第三产业 生态观光农业 乡村纪念品生产 以野奢酒店为核心的服务 体验农业 特色野奢品生产 业，以休闲度假生态疗养为 农产品深加工 内容的水乡旅游产业 产业模式 产业模式 产业模式 单一产业 产业提升 复合产业 产业效益 产业效益 产业效益 效益较低 效益递增 效益倍增 旅游产业单一发展的模式，结合巢湖推进旅游产业发展和城乡一体化建设的一系列政策，进行一、二、三产业的复合架构与循环发 展，促进乡村经

12、济的可持续发展。 本项目在区域内积极实践循环经济理念，实现水循环系统和排泄物循环利用；在积极实践低碳环保的绿色经济理念指导下，注 重风能、太阳能、沼气能等新能源的运用，努力塑造绿色环保旅游产业践行循环经济理念的一个旗帜品牌。 本项目通过乡村旅游文化产业的运作，在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、 持续的税收，为解决周边农村社会劳动力的就业和增收问题做出切实贡献。 气能太阳能 风能 Jh 第二章项目建设必要性 2.1顺应城乡统筹改革的大潮 党的十六大提出“统筹城乡经济社会发展，建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是全面建设小康社会”的重大任务 这是党

13、中央根据新世纪我国经济社会发展的时代特征和主要矛盾，致力于突破城乡二元结构，破解“三农”难题，全面建设小康社 会所作出的重大战略决策。战略要求全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹 城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。巢湖作为安徽东向发展的排头兵、南京都市圈的重要成员、长三角地区的“后 花园”，它以加快发展、富民强市为主题，立足区位、资源等优势，加快“四个基地、一个后花园”建设。经济发展迅猛，在城乡 统筹改革中将成为引领改革的先锋力量， 而本项目的建设正是顺应城乡统筹改革的大潮， 通过大力发展乡村旅游业带动农业产业结 构调整，建立农民长效增

14、收机制的有效途径。 2.2城乡一体化发展的需要 “十二五”期间，巢湖将积极推进城乡一体化发展。加快城镇基础设施向农村延伸，推动城镇优质服务向农村覆盖，加快中心 村的规划和建设力度。引导乡镇各类企业向城镇集中，以城镇化带动工业化、以工业化促进城镇化。本项目正是基于这样的需要， 立足于增加农民收入、改善农村环境、提供优质服务，建设打造水乡生态旅游产业的旗帜，积极推动城乡一体化发展进程。 Jh 2.3符合地方旅游经济发展的需要 巢湖地区自古以来，山清水秀，人杰地灵，具有悠久的历史和灿烂的文化，区域内旅游资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的 经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。裕溪河河心岛生态农业度

15、假村项目的实施，可实现旅游资源差异化发展，充分利用小 岛风情和水乡特色，实现区域旅游资源风格的互补，为不同结构、不同层次旅游人群提供风格迥异的服务。同时，本项目顺应巢湖 旅游发展规划，是推进旅游度假区建设的重要组成部分，是对巢湖整体旅游形象和服务功能的提升。 2.4建立起农民长效增收机制 农民增收是 三农”问题的核心。加快农业和农村经济发展、努力增加农民收入是农村工作的重中之重。本项目的建设通过对河 心岛资源的整合和调整，在项目建设阶段为周边乡村提供了新的就业机会；在项目建成后的运营维护阶段，为周边提供了长久的岗 位；度假旅游也延长了产业链，特色化和品牌化的旅游纪念品和野奢产品为农民长效增收提

16、供有力的支撑。同时乡村旅游和观光农 业的发展还将提供大量的技能培训和工作机会，使传统农民向个体经营和产业工人转变，为农民增收创造更多的条件和机会。本项 目促进农民增收长效机制的建立，带动周边区域的经济发展，推动现代生态农业的建设和发展。 2.5探索乡村可持续发展的新模式 在构建“环境友好型、资源节约型”社会的政策背景下，在科学发展、统筹发展的指引下，如何探索乡村可持续发展成为新的 历史课题。本项目的建设理念正是基于探索乡村可持续发展的新模式而展开的。乡村可持续发展模式的构建主要基于环境保护、节 Jh 能减排、资源开发、循环经济的理念展开。依托现代农业，发展适合乡村经济的现代工业，因地制宜以乡村

17、旅游带动现代服务业 第三章项目选址分析 3.1项目周边环境 3.1.1项目位置 裕溪河河心岛生态农业度假村项目位于巢湖市无为县，立于裕溪河中，处 于含山县和无为县的分界线。巢湖市位于皖中，濒临长江，因湖得名，是一个 既蕴含历史文化又充满勃勃生机的城市，现辖庐江、无为、和县、含山四县和 居巢区。全市总面积9423平方公里，总人口 454万。 巢湖区位优越，交通便捷。地处合肥、芜湖、南京“金三角”腹地，是安 徽东向发展的排头兵，是南京都市圈的重要成员，与中国经济最活跃的长三角地区贴面而立。长江流经巢湖市182公里，京福高铁 和合九铁路纵横南北，合宁、合巢芜、沪蓉高速公路穿境而过，国际机场分布左右，

18、依托合、芜、宁三个航空港和万吨级芜湖外贸 码头直达世界各地。 3.1.2周边人文优势 巢湖地域不仅历史悠久，而且是古人类最早的发源地之一，现留有三大文化遗址，记录着人类文明的足迹。巢湖自古乃兵家必 Jh 争之地，一代代名将曾驰骋巢湖疆场，留下众多的古战场遗存。含山县古昭关，雄踞“吴头楚尾”；县霸王祠的悠扬钟声诉说着“项 羽乌江自刎”的悲壮故事；项羽谋臣范增故土居巢区旗鼓山，它那“鼓打旗摇凤点头”的青山秀水，向人们诉说着两千年前历史的 辉煌与遗憾；秦汉之后，巢湖又是三国争雄的古战场，周瑜英勇善战， 与曹操十战濡须河，终使曹操“四越巢湖而不成”。而且巢湖是“巢湖 水师”的发源地， 是“淮军文化”的

19、摇篮，也是现代革命的纪念地。留 下了新四军七师司令部等诸多旧址及纪念塔、纪念碑、纪念馆等，成为 当今红色旅游的重要去处。 巢湖更是诸多历史名人的故里。他们不仅为中华民族留下了宝贵的 精神财富，还在家乡留下了诸多不可复制的历史胎记和现实外延。巢湖 历来是政治家和文学家们的涉足之地。他们或游览和视察巢湖，或戎马 和任职巢湖，在这里留下了诸多历史名胜、传世墨宝和千古绝唱，极大 地丰富和提升了巢湖的历史名胜文化。 盖言之，以龙潭洞“和县猿人”、银山“银屏智人”、凌家滩古人类遗址为经典的古猿人文化，以古昭关、霸王祠、东关、南 圹、范增墓、周瑜墓为历史遗痕的古战场文化，以刘禹锡陋室、米芾宝晋斋、“巢湖三上

20、将”旧居为代表的名人名居文化，以昭忠 祠、李氏宗祠、武壮祠、丁汝昌墓园等众多名胜组成的淮军文化，以中庙、姥山塔、镇淮楼为标志的古建筑文化，这五大文化构成 历史名胜的五大基石，使得巢湖地域文化底蕴古朴厚重，熠熠生辉。 Jh 3.1.3周边旅游环境 在大力发展旅游业的形势下，巢湖市市委政府高度重视旅游产业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产 业的发展方向。在“十二五”规划中，明确提出打造发展载体，强力推进“三区”建设，将建设旅游度假区作为实现巢湖负重赶超、 后来居上的重要载体，必须精心打造，加快建设。巢湖市一直致力于打造旅游文化名城，以科学发展观统领旅游产业发展全局，强 力实施休

21、闲主题的旅游开发工程，不断配套完善基础设施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销，持续推进 区域合作，加快旅游业发展。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客 观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。 3.1.4周边交通环境 航空：合肥骆岗机场、南京禄口机场分布左右。合肥骆岗机场巢湖航站楼也已经正式投入使用。巢湖航站楼投入使用之后，巢 湖本地市民和来往巢湖的旅客可直接在航站楼内办理机票、登机、行李托运等手续，然后直接乘直达合肥的巴士到达机场并登机， 享受坐飞机的一站式服务。 铁路：合九铁路纵横南北，市内铁路纵横交错。京福高铁于

22、2010年开工建设，建成后将大大便利本地的铁路交通。本项目的 河心岛北端与东关火车站仅有 2公里。交通十分便利。 公路：市内外公路纵横交错，国道省道乡道构成较为完善的城市交通网络。合宁、合巢芜、沪蓉高速公路穿境而过。本项目的 河心岛北端距芜合咼速公路最短距离为 10公里。 水运：水运密如蛛网，依托合、芜、宁三个航空港和万吨级芜湖外贸码头直达世界各地。河心岛距离巢湖12公里，距离长江仅31公里，水运畅通，四通八达。 315周边自然环境 巢湖地区属北亚热带湿润季风气候区，主要气候特点是：季风明显、四季分明、气候温和、雨量充沛、光照充足。年平均气温 为15.7-16.1C。太阳辐射总量为110-12

23、0千卡/平方厘米，一年之中太阳辐射的最大值为7月。年日照时数为2019.2-2074.1小时, 一年之中日照时数最多月一般在 8月份。年降水量为1032-1205毫米，雨量最多月份为7月，最少的为12月。本市降水的基本特 征是：地域差异不太明显；季节分配不均和年际变化较大。 巢湖为国家重点风景名胜区。在诸多名胜中，最具吸引力的是山水风光名胜。滚滚东去的大江，烟波浩渺的巢湖，巍峨起伏的 群山，热气蒸腾的温泉，从宏观上构成了巢湖山水的壮丽气势。她集长江天险、湖光山色于一体，汇名泉名洞、奇石奇花于一身， 湖光、江涛、温泉、奇花，堪称“巢湖四绝”，曾使历史上多少文人墨客叹为观止！巢湖市将围绕巢湖及汤池

24、、香泉、半汤三处著 名温泉，把“一湖三泉”打造成全国知名的休闲旅游度假品牌。 3.1.6周边消费习惯 巢湖地处合肥、芜湖、南京“金三角”腹地，作为合肥经济圈和南京经济圈的重要组成部分及长江三角区的后花园，是城市休 闲度假旅游的绝佳去处，也是乡村休闲旅游产业发展的最大动力。巢湖具有进行资源整合、整体打造、系统开发、持续运作的优势 和条件。乡村环境、田野体验、高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。这将为区域旅游带来无限动力，为城市发展 带来不竭源泉。而本项目正是基于这样的环境，依照巢湖水乡特点，打造生态农业度假村以满足城市各个层次人群的休闲娱乐消费 需求。 3.2选址现状与开发难点 本项

25、目拟建地具备发展乡村生态体验旅游的若干基本条 件：裕溪河河心岛位于裕溪河中央，地处无为县和含山县的 分界，处于尚未开发利用的原生态阶段，这与崇尚自然、追求纯粹天然的田园生活的建设理念不谋而合；与铁路、高速公路线路相 距甚近；与太湖山国家森林公园毗邻，有利于形成游客规模效应等。 但在项目的策划、设计、开发、建设和经营中，必须看到拟建地河心岛的一些具体情况、实际情况，充分考虑开发建设和经营 管理过程中将会遇到的难点并做好思想准备和应对措施，才能有效降低和规避风险，确保项目顺利开展。 目前项目拟建地的具体开发建设和经营管理难点主要有： 1. 地处郊区，消费密集度较低 该河心岛位于无为县和含山县交界处

26、，距两县县城及巢湖市区皆有一定距离，周边环境以农村和村镇为主，经济以农业和造船 业为主要形态，缺乏旅游相关的商业消费、配套服务的支撑、缺乏直接的目标消费人群。这就需要在经营管理前期投入较大的人力、 物力、财力进行市场营销和广告宣传，以培育消费市场，并做好承担市场培育期时间长、投入高、回报低、风险大的准备。 2. 与周边没有陆路交通连接 该河心岛原本与西边属无为县所辖河岸连通为一体， 后因水利改造需要人工挖掘河道而形成孤岛， 与陆地切断了陆路交通连接 岛上原本有耕地约160亩，也因交通不便而荒废。作为开发乡村生态农业旅游项目的拟建地，必须要考虑与外界进行人流交换、物 资交换的交通连接。无论是建桥

27、进行陆路连接还是建港进行水路连接，都将投入较大资金，需充分考虑各种方案的利弊方可进行。 Jh 3. 平均海拔较低 该河心岛平均海拔较低，目前岛上最高处海拔仅约 9米左右，最低洼出海拔仅约4米左右，甚至低于周边河道水面。根据巢湖 裕溪河流域水文资料显示，50年一遇洪水水位为10.5米，百年一遇洪水水位则在11米以上。如果在该河心岛进行旅游开发，必须 投入资金进行整体加高，拟建房屋区域至少应抬升至11米以上。加之该河心岛地势平坦、缺乏自身取土条件，且与陆地没有陆路 连接，只能通过水路运输土石方，大大提高了建设成本。 4. 河堤老旧 目前该河心岛水利设施老旧。环岛堤坝较低、远未达到抵抗五十年一遇洪水

28、的标准，且主要是夯土堤坝，牢固度较低，容易被 河水冲刷造成水土流失而损坏。如在岛上进行旅游设施的开发建设，必须投入大量资金对环岛河堤进行加高加固甚至完全新建，以 使河心岛达到国家相关政策所规定的宜建标准、确保将来项目建成后的使用安全。 5. 未与市政基础设施连接 由于该岛属人工开挖河道形成的非天然河心岛屿，且地块面积较小，并未进行市政规划建设。目前岛上完全没有铺设水、电、 气、通讯、光纤、排污等市政设施。要进行旅游项目开发，必须投入资金接通必要的市政设施或投资建设太阳能、风能、污水处理 设施等其他形式的补充。 6. 岛上宜建地有限 由于该河心岛地势较低、且低洼地较多，仅有小部分面积通过土石方加

29、高后可以进行房屋建设作为生态农业观光旅游项目的配 套设施。而且岛上宜建区域大部分为耕地，不能全部作为建设用地。余下可建面积有限，可能会限制将来生态农业观光项目的规模 和盈利方式。 第四章项目功能规划内容 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目包括四大功能板块，分别是水乡野奢度假区、现代农业示范区、生态景观系统和基础设 施建设。 4.1水乡野奢度假区 4.1.1水乡野奢特色餐饮 巢湖的饮食文化源远流长，历史悠久，品种丰富多样，特色鲜明，主要菜系属徽菜 系，讲究刀工，制作精细，汤汁鲜美，色香味俱佳。在这里可以品尝到驰名中外的“巢 湖三珍”、“长江三鲜”，久负盛名的东关老鹅汤、无为板鸭、香雪牌板鸭、庐江

30、小红头，可口的和县油炸麻雀等；巢湖名席：鱼席、 鹅席、野味席、家常席会给你留下深刻印象；巢湖中埠农民美食城、遍布城乡的饮食大排档，会让你乘着游兴，尽情品尝而流连忘 返。 本项目利用生态观光体验农业生产的绿色食品和鲜美水产打造自产、自足、绿色、经济的水乡野奢特色餐饮。游客可以自己体 验收获农产品，亲自体验收获之乐趣、美食之享受 4.1.2特色宾馆住宿 水乡野奢酒店是以酒店服务业和文化旅游产业为特征的第三产业。在区域内原生态 的林盘资源的基础上优化建设。 水乡野奢酒店(Rustic Luxury Hotel)是以水乡、湿地、田园等区域为背景，以原 生态建筑为外观，内部设计豪华奢侈，是近年国际新兴的

31、高端休闲旅游度假产品。野奢 酒店能满足高端消费者对于自然和奢侈的双重欲求。野奢酒店是新一波追求舒适和奢侈 的浪潮的开始，它将建筑和自然结合在一起，将荒野的魅力同奢华的享受结合在一起， 如此反差的消费方式能够满足当代人追求时尚、刺激、个性、私密空间的需求。 在本项目中，我们将野奢酒店的概念和范围进行了升华和扩张，最大化的诠释“野”与“奢”两大主题。水乡野奢特色酒店结 合河心岛天然就有的纯朴与自然，依托长三角、南京、合肥经济圈的消费资源和市场辐射能力，规划建设与地域、民俗、历史文化 相协调的水乡特色野奢酒店，并配套建设高档休闲游乐设施。 建设规模：总建筑面积约10000 m20 建筑特点：群落由2

32、00间不同大小、不同建筑风格的野奢主题酒店组成，其表现主题包括环保、影视、时尚、设计、艺术、 复古、科幻、IT、原始、运动等方面。 功能目标：水乡野奢酒店群落面向高收入、高品位的个人消费群体，形成私密性、时尚性较强的高端消费氛围，将成为国 内著名的高端度假休闲地之一。 经营管理：预计年吸引高端游客 2万人次，经营收入达860万元/年 4.1.3原乡田园俱乐部 按照五星级标准建设的原乡田园俱乐部是为高品质野奢酒店和生态养老及养 疗中心提供运动康体、商务接待、洽谈与交流的配套场所。原乡田园俱乐部由各类 健身康体设施、天然泳池、乡村 SPA体验区、网球场、划艇以及各式中西餐厅、 酒吧、咖啡厅等组成。

33、 建设规模：建筑面积约3000 m20 建筑特点：原乡田园俱乐部采用开放、简约的建筑风格，利用独特的乡野 隐逸环境，打造高品质的田园俱乐部，为社会名流及国内外游客提供高端 田园生活、高尔夫练习场、网球场等高端运动和乡野SPA体验的高档度假 休闲场所。 功能目标：原乡田园俱乐部面向高收入、高品位的高端消费群体，完善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引 大量的高端客群云集，从而促进整个水乡野奢旅游区形象和品质的提升。 经营管理：预计年吸引消费客流1万人次，年经营收入达730万元。 4.1.4环岛跑马场 马术运动有其独特的魅力。骑马不仅能唤起人内心深处潜藏的自信，增强人对复杂环境的应变能力，

34、缓解孤独和压抑的情绪, 愉悦身心，而且能够以此获得极强的成就感。并且，骑马是众多运动项 目中对身体大有益处的高贵运动，它是主动与被动运动的最佳结合，是 最好的健美运动之一。体验骑马乐趣、感受别样风情，是深藏在很多城 市里奔忙的人们心底的愿望，要彻底回归大自然何其困难，但是在马背 上扬鞭并不是遥不可及的梦想。在一些公园、旅游景区经常都能看到牵 出来供游人骑玩的马匹，不过，这种类似游戏的走马观花根本就不能叫 骑马，充其量也只能叫做在马背上散步。真正要有在草原飞驰的感觉， 对于城市人来说，除了到真正的草原，还有一个选择就是跑马场。可对 骑马这项贵族运动还处在云里雾里的大多数都市人来说，享受疾马扬鞭的

35、快感已触手可及。 本项目拟围绕河心岛，建设环岛跑马场。 建设规模：跑马场位于河心岛西南侧，马厩建筑面积约500卅，延岛内圈为成人跑马道，马厩周边设有羊拉车、小马等供 儿童游玩，配套设施齐全。 建筑特点：建于环岛，体验在河畔骑马游玩的别样风情。欣赏美景眼睛与驰骋马场的心灵相契合，为都市的寻美者提供全 身心的放松和贵族般的感受。 功能目标：环岛跑马场面向高收入、高品位的高端消费群体，完善的功能配套和高品质的硬件环境及水乡风情将吸引大量 的高端客群云集，从而促进整个水乡野奢旅游区形象和品质的提升。 经营管理：聘请专业人士经营和管理。预计年吸引消费客流3千人次，年经营收入达90万元。 4.1.5湿地公

36、园 本项目因地制宜，准备利用岛上现有湿地资源开发一湿地公园，使游客在闹市中可以身临其境的领略原生态大自然的魅力。公 园呈南北粗条状布局。 建设规模：湿地游览区占地约15000卅；湿地公园西接养疗中心，南邻裕溪河畔，风景优美，环境宜人。 湿地特点：湿地公园由湖泊、池塘、水塘以及沼泽组成。良好的绿化和植被将引来大批的生物，保守估计，将每年有超过 百余种鸟类、飞蛾及蝴蝶类前来此处。同时，公园也给游客提供了一个远离城市喧嚣的游憩场所，营造出了大都市后花园 的美丽绿洲，并改善了周围农村的景观环境。在这里，植物、动物、游客和谐相融，制造微观的特色湿地及典型湿地地貌 植被景观。坚持动静结合的原则，给游客以置

37、身世外桃 源，耳目一新的大自然全新体验。公园内，除必须的栈 道小桥，还可以点缀一些凉亭，木屋，小品，在不破坏 整体自然美的同时，供游客休息，娱乐。密林，小溪， 池塘，小路将成为主旋律。游客可以选择步行，漫步在 林荫，回归自然，放松心情；还可以选择骑马，穿梭在 森林长廊中，环岛跑马场将为游客提供全套的辅导、设 施和有经验的导游，保证游客在享受大自然的同时，可 以安全又舒适的和爱骑完成这神秘又有着无限情趣的林 间漫游。 Jh 功能目标：不仅为多种湿地生物提供最大限度的饲养、栖息和繁殖机会。而且使得参观者不破坏保护地价值的情况下，近 距离观察野生生物，并在游憩之余学习更多有关湿地的知识。 让都市中繁

38、忙的游客们贴近大自然，感受原生态的林间意境。 最重要的是，本项目将小岛上产生的废弃污水通过湿地进行分解处理实现零排污，体现了减排环保循环经济的理念， 是本 项目的一大特色。 4.1.6生态养老及疗养中心 建设规模：建筑面积约5000卅，围绕人工开挖的内湖水系开辟水上园林、水疗中心等项目，满足老龄人群及普通游客的 高端休养疗养需要。养疗中心西邻野奢会所，东临生态公园，南毗湿地景观公园。 建筑特点：生态养疗中心能让游客与自然亲密接触，是呼吸新鲜空气、进行有氧运动、养老、度假娱乐的好去处。周围有 奢华舒适的野奢会所，自然纯朴的湿地景观，集疗养观光于一身，休闲娱乐于一体。 功能目标：作为生态养老及疗养

39、中心，其客源市场主要为富裕老龄人群、成功人士、企业家、白领等，以及喜欢运动的年 轻人等等。 经营管理：与专业疗养机构合作经营。预计年吸引消费客流2万人次，年经营收入达850万元。 4.2现代农业示范区 现代农业示范区包括以观光体验为主的陆上、水上观光体验生态种植养植基地，在保持小岛原貌基础上整合耕地，是以打造精 品，突出特色、追求质量为主题的农业观光体验示范区。 在多品种、高品质、有特色、小规模的理念下建设集观光、体验、绿色、生态于一体的现代农业示范区，其产品不仅为水乡野 奢休闲旅游区提供绿色、无污染的食品，充分实现自给自足，实现岛内资源的充分利用；同时其种植的经济作物、观赏作物及养殖 产品还

40、可以向游客赠送或出售，有充裕产量的产品还可以对外销售，保障产业链完整，实行循环经济，促进区域内农业经济的可持 续发展。 4.2.1水上生态种养殖基地 巢湖是著名的“鱼米之乡”，不仅大米蔬菜产量颇丰，“巢湖三珍”更是享有盛誉。目前虽然观光体验种植农业基地较为常见, 但观光体验养殖尚属新鲜事物，定会吸引大量游客，体验渔民之情趣，水 乡之快乐。 建设规模：养殖区濒临裕溪河畔，处于河心岛北端，占地约90亩, 主要养殖淡水动植物，施行套样方案。 建设特点：养殖基地的水生动物可以为享誉盛名的“巢湖三珍” 银鱼、白米虾、螃蟹。使得游客不仅能够体验养殖乐趣，还 能品尝巢湖水乡的特色风味，一举两得。本项目更以套

41、养为特色， 施行“分区养殖，配对套养”，实现养殖多样性并充分利用空间和 物种之间的搭配养殖。将莲藕、菱角、荸荠等水生植物与鳝鱼、 泥鳅、白虾、甲鱼、鸭子等水生动物进行套养。实现经济、循环、绿色、节约理念的结合 建设效益：观光体验养殖基地目前尚属新鲜项目，预计年吸引观光游客2万人次，绿色水产品年销售额达 50万元，观赏 性经济作物年收入达20万元。 4.2.2陆上生态种养殖基地 结合河心岛气候和地理地质条件，观光农业体验区主要确定了以蔬菜、花卉、苗圃为 主体的观光农业体验带。基地引导农民种植各种无污染蔬菜水果，并种植适量花卉和树木, 不仅为岛上野奢会所提提供绿色食品；同时其产品还可以向外销售或出

42、售给游客，也可以 成为水乡纪念品的原材料；植被种植还能够起到防止水土流失的作用。 建设规模：占地约100亩，可根据实际需要分为科技农业体验区、植物园、生 态果园等区域。 建设特点：综合体现观赏性、多样性，高品质、小规模的新型特色农业理念。 建立适合本地区经济发展的特色农业。适应高效、绿色、环保、循环的理念。 积极探索果树与家禽套养的循环经济模式。 建设效益：观光体验农业基地预计年吸引观光游客2万人次，生态农产品及农副产品年销售额达 40万元，观赏性经济作物 年收入达10万元。 4.3生态景观系统 本项目整个景观生态系统由南部高地，东部湿地，北部浅滩以及遍布岛内的综合绿化景观组成。建设复合型的景

43、观生态系统的 目的是排放氧气、洁净空气、减少热岛效应、促进生物多样性、美化岛内环境、提供休闲、娱乐及交流等，充分开发利用河心岛自 然资源，实现循环可持续的开发利用。 4.3.1自然通风 本项目将农业天然绿色作物渗入度假村内部，使住度假村绿地与农业绿地形成一个紧密的整体；在度假村内部以环状公共绿地 为纽带，通过各主题功能区进行连接，形成绿色生态网络；同时绿道方向与夏季风向一致，利于夏季通风。更充分利用岛上的成片 湿地，为小岛提供了良好的生态基础。 432植物种类及景观的多样性 本项目采用乔、灌、草结合的群落式种植手法，形成具有生态演替过程、层次 分明的复层群落。并通过不同的配置方式，形成多种植物

44、景观，在发挥生态效益的 同时，形成春花、夏荫、秋色、冬绿的丰富景观。同时本项目大量采用当地树种， 因地制宜，利用岛上原有植被并整合岛上原有资源， 种植养殖新作物，提高环境质 4.3.3生态水系和生态湿地水处理系统 本项目的景观生态水系内的水生植物演替迅速，一年四季各有不同景象，营造了极佳的旅游观赏环境。生态水池以种植原生水 生植物为主，此外还为了增加生物栖息场所，设置堆置物或生态岛。 而且，岛上湿地更是起到了含蓄水源，增加氧气、促进水循环的作用，犹如“河心岛之肺”为小岛提供有利的自然环境。湿地 更是小岛污水排放的优良“处理厂”，本项目拟建湿地水处理系统，切实实现污染少排放甚至零排放。 4.4基

45、础设施 4.4.1游艇码头 本项目拟在小岛西南端，建设一游艇码头，为游客体验刺激的游艇娱乐提供休憩之所, 更是作为本项目的基础设施营建，将成为小岛与外界运输的重要交通码头。 4.4.2环岛堤坝 由于小岛周围地势较低，本项目拟环岛一周建设堤坝，将周边地势抬高。不仅可以使小 岛不受周围水域涨水的威胁，也可以为游客提供观光休闲的好场所，还能使得小岛轮廓更为 清晰，建筑更为精致。 4.4.3能源设施 本项目将秉承绿色环保、节能减排的理念，利用多种新能源保障岛上的用电需求。打造 以太阳能、风能、沼气能为主的新能源经济和循环经济体系，为新农村建设提供新的样板， 塑造新农村旅游文化建设的旗帜，打造生态绿色农

46、业度假村的全新品牌。 本项目构建三位一体的新能源设施。包括以太阳能为主的照明设施、洗浴设施，以风能 为主的发电供电设施，以沼气池为主的垃圾处理循环设施。新能源的设施体系将大大促进小 岛的可持续发展，成为探索乡村可持续发展模式的重要组成部分。 第五章项目经营分析 5.1项目经营模式 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目为度假型休闲旅游区，旅游度假产业配套设施完备，经营收入链长且完整。本项目不同 于其他旅游项目以门票为主导的经营模式，在本项目中，经营收入涵盖吃、住、行、游、购、娱等多个层面，并围绕上述6大要素 设计了 9大主题的经营模式。 5.2游客类型对比分析 类型 收入 链 价格敏 感度 涉及旅

47、游产业要素 目的地主要收入来源 备注 商务旅 游者 长 低 除满足自己餐饮需要，还有宴请，赠送礼品， 商务娱乐，商务会谈、城市观光等需求 交通、住宿、餐饮、娱 乐、会议设施、购物 受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础 设施要求较高 会展旅 游者 较长 较低 会议、宴请、礼物、旅游观光等 交通、住宿、餐饮、娱 乐、会议设施、购物 受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础 设施，特别是会展场所，要求较高 观光旅 游者 短 较咼 观光、自己餐饮、住宿、交通等 景区门票、住宿、交通 主要受目的地资源吸引 度假旅 游者 短 高 娱乐、餐饮、住宿、交通 娱乐、住宿、餐饮 受交通便利影响较大，大部分

48、为自驾车游，选择 地区多为省内或区域内 S3 5.3收入构成分析 5.3.1观赏过程收入 本项目观赏中的收费主要包括各类岛内交通工具，如观光环保汽车、三轮车、自 行车、观光船、橡皮艇、游艇、马车等，每一种交通工具都是一个收入点。另外，还 包括湿地公园参观游乐，可收取门票，在导游、讲解员等项目上也可以增加收入点。 532参与性游乐 参与性游乐是本项目主要卖点之一，收入方式很多，可分为设施型游乐、表演型游 乐、竞赛型游乐、制作型游乐、采摘型游乐、寻宝型游乐、角色转换型游乐等。在本 项目中，参与性娱乐覆盖水乡野奢酒店群落、观光体验种植基地、观光体验养殖基地、 原乡田园俱乐部、环岛跑马场等多个功能分区

49、。 5.3.3夜间娱乐 夜间娱乐是本项目经营收入中附加值较高的一种模式，一般可安排特色歌舞宴、 特色歌舞表演及联欢、城市化娱乐、酒店康体娱乐等。本项目的夜间娱乐主要集中在 水乡野奢酒店功能区。 5.3.4旅游购物 主要以本项目设计的休闲会所为载体，以满足游客对特色旅游工艺品、旅游纪念品、创意产品、乡村工艺产品、日常用品及旅 游必需品的需求。并且观光体验农业基地可以为游客提供绿色食品的销售和礼品的赠送服务。绿色食品已经成为都市健康消费的时 尚农产品。在这里，不仅可以为游客提供多种特色的无公害农产品，而且可以让游客亲身感受农作物的种、养、采、摘。 535特色餐饮 特色餐饮是以民俗、民族、土特产、郊

50、野化、农家化为特点的餐饮，有较深 的地方烙印，特色餐饮是城郊休闲的主要利润来源之一，因此特色餐饮将是本项 目中最主要的餐饮方式。本项目以徽菜为基础，以巢湖的小吃为特色，以水乡野 奢酒店为载体，以生态农业基地的绿色食品为原料，提供丰富多样的特色餐饮。 歌舞宴把餐饮与夜间娱乐结合，成为游客津津乐道的节目。郊野餐饮包括篝火晚 餐、野外烧烤、民族家庭餐等，是游客最难忘的项目。 5.3.6特色住宿 特色住宿包括酒店住宿和户外体验两种形式。 酒店住宿主要体现度假村的高品质服务的奢华，而户外体验则是具有猎奇性质的 游憩体验方式。酒店住宿将成为项目的重要收入来源。是本项目主要的依托和载体。 户外体验是酒店住宿

51、之外的补充方式，主要表现形式为露营。露营是夏季旅游中较受欢迎的旅游项目，包括各类型的帐篷、小 木屋、树屋、吊床、船屋等。露营与夜间游乐融为一体，具有极高的游憩价值。露营收入包括设施租赁、游乐、野餐等多项费用。 5.3.7康体消费 本项目规划的水乡田园俱乐部将提供各种休闲性运动项目，包括网球、羽毛球、保龄球、游泳、山地自行车、射箭、野战、划 船、骑马、拓展等等各类型项目。康体项目是郊区休闲或度假区的主要收入来源之一，其收入方式成熟稳定 538养老及疗养消费 疗养消费是指以身心修复为目标的健康休闲项目，是郊区休闲和度假中最具吸引力的 内容之一。在本项目中，以生态养疗中心为主要载体，规划了依托自然资

52、源的疗养（生态 氧吧）和人工设施服务的疗养（乡村 SPA）等两大类疗养产品。本规划的疗养项目还与药 膳、食补等特色餐饮结合，将对度假游客产生极大的吸引力，成为本项目重要的盈利点。 同时，将疗养需求与高端养老需求结合起来，用养老需求的长期性弥补疗养需求的短 期性，既弥补了市场上高端养老服务的空缺，又扩大了客户来源、增加收益。据统计，中 国65岁以上人口逾五千万，而在 2007年只有22.6万人居住在养老院。这相当于每 1000 个城市居民中只有4.5人居住在养老院，只有英国和美国平均数的七分之一。而现在，独 生子女造成一对夫妇要照顾四位老人，加之现代社会工作节奏越来越快，子女很难周全照 料，老年

53、人的养老问题越来越凸显。顺应时代需求开办老年休闲中心，既是利民的好事， 也是具有广泛市场的朝阳产业。 539会务 本项目将以野奢特色餐饮、住宿和俱乐部为载体，承办多种会务，提供宽敞的会议场所，周到的会议服务，精美的自助餐饮 Jh 并且积极承办各种公司培训，企业拓展项目，保证会所的日常经营收入，实现多功能度假村高效、经济的投资理念。 第六章 项目市场分析 6.1当地旅游业现状分析 旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业的发展速度已超过众多经济板块，成 为全球的重要支柱产业。上世纪 50年代以来，世界旅游业以每年 7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济

54、增长速度。到了 90 年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第一大产业。 巢湖地区旅游经济发展迅速，凭借自然纯朴的青山绿水和悠久的历史文化名胜，巢湖旅游成为巢湖的支柱产业。2009年总接 待462万人次，旅游总收入30亿元，2亿元以上项目完成投资额20亿元。环巢湖旅游区建设总投资 36亿元，已完成8.5亿元。温 泉旅游区，主要开发以温泉康复疗养为、休闲娱乐、温泉体验为特色的旅游产品总投资76亿元，已完成投资28亿元。 随着城市经济的迅猛发展和人们收入的普遍提高，人们追求品质生活、健康生活、时尚生活的要求日益增强。不仅在饮食上要 求绿色健康，在生活上要求精致时尚，在假日里也要求精品旅

55、游和优质服务。 本项目正是基于这种对健康生活方式的需要应运而生， 满足各层次人群餐饮、旅游、休闲、娱乐、会务等多方面的要求。 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目正是利用农业与旅游相结合的成熟经验，充分利用水乡特色和当地旅游资源， 对客户市 场进行细分，完成由最普通向最高档过渡，满足厌倦久居城市或具有怀旧情节的广大消费者的野奢需要，项目的实施定能形成强大 的磁场，引领新一轮的休闲潮流。 6.2生态农产品市场分析 巢湖物产富饶，资源丰富。是享负盛名的江北“鱼米之乡”，盛产大米、油料、棉花、蔬菜、 家禽、水产品，“巢湖三珍”（银鱼、白米虾、螃蟹）享有盛誉。基于当代都市人群对品质、生态、 健康生活方式

56、的追求，本项目也立足于绿色食品、小规模高品质农业，丰富农产品品种、实现体 验健康的双重追求。这个领域，潜在的市场不可小觑。 6.3项目的旅游差异化竞争优势 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目的核心体现在水乡与文化资源的完美结合，也体现在 农业与旅游的充分契合，更体现在传统与现代的“野”与“奢”上，其定位充分考虑到旅游的差 异化服务，以“奢”体现出与巢湖众多“农家乐”的服务档次、服务水平和市场定位差异，而以 “野”体现目前出与当前大都市的繁乱、嚣喧娱乐休闲差异。 项目同时会考虑到高、中、低档人群的结构，设置的环岛跑马场、乡村SPA、农业观光体验区、游艇码头、湿地公园则适合不 同性别、不同年龄、不

57、同消费层次的人群。项目坚持开放与私隐并存、浪漫与淡泊并存，流行与高雅并存，前卫与怀旧并存，节俭 与豪华并存而这之中，项目与项目之间，张弛有度，过渡自然。 项目力求避免功能的单一、人流结构的单一、受众群体的单一，摈弃目前乡村旅游中提供服务的业余、产品的简单。巢湖裕溪 河河心岛生态农业度假村正是基于其准确定位，挖掘出目前乡村旅游市场的差异化，极大的提升乡村旅游的品质和档次。 并且，本项目秉承绿色环保、节能减排的理念，以中高端消费者为主要目标，瞄准都市人群追求健康时尚、品质优质生活的需 Jh 求，极力打造度假村品牌，提高企业竞争力。 6.4项目的销售策略 6.4.1品牌打造 本项目规划，对于巢湖裕溪

58、河河心岛生态农业度假村品牌管理。以品牌为核心打造诸多子品牌。包括酒店、餐饮、特色农产品、 观光体验、休闲娱乐、康体疗养等一系列子品牌。在品牌建设上可以实行立体化全方位的宣传营销。本项目在市场推广、招商策略 方面已经初步形成了一套预案，项目的市场调研、市场定位、投资策略、营运管理、市场推广以及园区服务都做了较详细的计划， 界时能为客户提供方便、快捷、准确、细致的服务。 6.4.2分类销售 本项目结合水乡和文化两大特色，针对私人与公司两种对象实行分类销售。 针对私人的服务，主要以周边区域成功人士为主要消费群体。以度假旅游、休闲娱乐项目为主要宣传内容，根据手中掌握的资 源，对客户进行分类引导，通过专

59、门的个性化杂志分发于机场、高档餐厅、高级会所、四星级以上的酒店、政府部门，有针对性进 行市场推广。同时，定期不定期举办“绿色生活方式体验”、“科技农产品品展览”、“有机食品品鉴会”、“书画展览”、“金融家俱乐 部”等聚会或者活动，提升产品圈内知名度，沉淀固定消费群体。 针对公司的服务，主要是为各大型企业提供会务、项目拓展、企业培训等服务。主要通过举办专题活动、主题赛事等活动，结 合报纸、电视、广播等媒体来进行综合推广，并可以定期举行各种活动聚集人气。 Jh 对于岛上农业产品，将统一注册如“裕溪河水乡”等商标或 logo,除保障岛上的日常消费外，花卉、农产品、水产品一部分供 应旅游者，另一部分将

60、作为水乡纪念品的原料，为下游加工产业提供原料产品。 6.4.3市场风险分析 对于水乡野奢酒店、原乡田园俱乐部、生态养疗中心、乡村SPA、环岛跑马场等项目的市场风险主要在营运公司的营销策略和 执行力。而农产品项目则可能出现由于产品市场发生变化，农业公司利润降低而影响农业产业工人的收入问题。通过充分考虑这些 问题，对于项目的营运管理和销售策略，将聘请知名公司做咨询，以体现服务的专业化和趋异化。对农业项目也与专业机构合作， 全力打造全新产业链。如遇到不可预测风险，公司将会以强大的资金实力作为后盾，迅速调整现行项目方案，以变应变。 fri 第七章项目建设计划 巢湖裕溪河河心岛生态农业度假村项目预计从2