观澜府邸项目营销策划案

1、观澜府邸项目营销策划案 报报 告告 目目 录录 社会经济背景 1 项目区位与开发条件分析 2 市场环境分析 3 swot分析 4 项目初步发展方向建议 5 part 1 part 1 社会经济背景社会经济背景 茂名经济概况茂名经济概况 gdp总量总量 v 茂名2005年国民生产总值为807亿元,增长率为15.1%,作为广东西翼“油城”， 其经济基础较珠三角差，但在广东其它城市中处于前列，且有良好的发展潜 力。 产业结构产业结构 v 第一产业增加值192.51亿元，增长6.7；第二产业增加值316.71亿元， 增长17.3；第三产业增加值298.09亿元，增长18.4%，三大产业比例 构成为23

2、%：39%：36%，农业所占比例较高，但二、三产业有较好发展 势头。 v 第三产业中旅游及餐饮业比较发达，全年旅游业总收入48.48亿元，增 长21.0%。其中旅游外汇收入676.39万美元，增长21.2%。星级宾馆开房 率66.7%。 人均可支配收入人均可支配收入 v 2005年茂名市人均可支配收入为9252元，比上年增长11.9%,与珠三角相 比差距接近一倍，与其它城市相比则较为接近。 电白观澜府邸社会经济概况电白观澜府邸社会经济概况 gdp迅速发展，民营经济强大迅速发展，民营经济强大 v 近年电白经济迅速发展，增长速度快，2004年全县生产总值121.57亿元， 增长12.3。 v 20

3、03年本地生产总值在全省68个县市中排行第12位，人均生产总值排行第 20位。 v 民营经济发达,2003年占经济总量的89%。 年份2002年2003年2004年 国民经济总量92.67亿元104.35亿元121.57亿元 增长速度10.2%11.512.3 产业结构产业结构 2004年观澜府邸城市产业结构图2003年观澜府邸城市产业结构图 v 三大产业结构比较平均,农业仍占较高比例,但第三产业与第二产业同步发 展,反映当地消费比较发达,主要是”外地赚钱,本地消费”现象明显,同时, 旅游业也比较发达. 人口分析人口分析 v 2004年年底,电白县总人口为123万人,非农业人口为34万，其中观

4、澜府邸镇已 占37%。 v 2004年年底，观澜府邸镇总人口为128870人，基本上为非农业人口。 v 观澜府邸镇将并入茂名市区,2010年茂名市区人口将达120万人,较当前约增加 50万人,新增人口将分流于观澜府邸镇,因此当房地产市场具备广阔发展空间。 电白县政府 中心广场 人民生活水平人民生活水平 v 电白县2004年职工平均货币工资为10708元，与珠三角其它发达城镇及当地区、 市相比差距不大，因此当地人民具备一定的消费能力。 资料来源：统计年鉴 v 电白储蓄存款余额69.4 亿元，主要集中于观澜 府邸，当地具备较强的 投资能力。 v 电白、观澜府邸较多外 出经商人士，在外赚钱， 本地消

5、费，因此当地消 费能力强。 商业、饮食业概况商业、饮食业概况 v 2004年电白全县社会消费品零售总额34.5亿元，增长14.3%，主要集中于 观澜府邸镇，其中餐饮及住宿所占比例均比较大。 v 与番禺部分城镇相比，当地商业消费比较发达。 地区电白茂港区信宜市高州市大岗大岗黄阁市桥大石 零售业 (亿元) 34.517.444.9046.78.278.276.0644.1229.2 增长率14.3%12.1%13%13.2%24.8%24.8%22.43% -21.8% 挖掘冼夫人文化，做强滨海旅游业挖掘冼夫人文化，做强滨海旅游业 观澜府邸湾海滨浴场冼太夫人碑锦盖山中万景千 v 电白为中国巾帼英雄

6、第一人冼夫人的故里，俚族风情文化、文物古迹文化、 爱国文化底蕴丰厚。 v 电白旅游资源丰富,县政府拟以冼太夫人文化为龙头，配合龙头山、观澜府 邸海堤、放鸡岛等景点建设，打造别具特色的滨海旅游格局。 放鸡岛、中 国第一滩等旅游项目已正式开放。 v 观澜府邸民营经济发达，且在外经商人士多，因此有较强消费力的富 裕阶层也比较多，他们对产品的质素要求也比较高。 v 茂名、观澜府邸以饮食、零售为主的第三产业相对比较发达，消费意 欲较强，特别是随着旅游业的发展，规划人口增加，经济提升，消费 需求将会增加并升级。 v 旅游业的发展可带动住宅、旅业、商业等房地产需求；作为当地标志 性大型房地产项目，也可与冼夫

7、人文化品牌、滨海旅游业协调发展。 启启 示示 part 2 part 2 项目区位与开发条件分析项目区位与开发条件分析 项目开发价值项目开发价值 v 增值性：打造重化基地，撤镇建区，建海滨旅游城市，茂名、观澜府 邸城市地位提升，项目增值潜力大。 v 便捷性：路网发达，内外交通联系便捷。 v 集聚性：邻近城区中心，市政、生活配套集聚，附近有较多自建别墅。 v 规模性：项目占地约200亩，后续尚有几百亩可开发用地，规模效应 明显 v 标志性：项目为当地大规模、上档次、综合性优质形象项目 v 稀缺性：唯一性 项目开发不利条件项目开发不利条件 v 项目周边视野虽然比较开扬，但缺 乏硬性景观资源的支撑；

8、 v 项目外围多为低档次的厂房和自建 别墅建筑，环境一般 v 项目西边、南边为交通主干道，噪 声、灰尘影响较大； v 项目需配套农贸市场，会影响项目 形象及档次； v 项目地势不平，增加平整成平。 v 观澜府邸是粤西的重要交通枢纽，茂名规划中的市中心， 城市增值潜力大，而本项目位处商业中心旁，内外交通便 捷，位置优越，且项目规模大，适宜建当地标志性建筑。 启启 示示 part 3 part 3 市场环境分析市场环境分析 住宅市场分析住宅市场分析 茂名住宅市场概况茂名住宅市场概况 茂名市商品房变化情况（茂名市商品房变化情况（1-91-9月）月） 成交均价竣工面积销售面积 2005年1239元/2

9、1.55万27.89万 2004年949元/19.16万21.67万 增幅30.6%12.5%28.7% 注：上表含茂港区和经济适用房 v 2005年1-9月茂名市商品房竣工面积21.55万平方米，销售面积27.89万平方 米，作为70万人的城市，人均开发量只有0.3平方米，主要是早期单位建房 多及消费观念、经济等因素的影响，使商品房开发较为滞后。 v 当地楼市需求大于供应；2005年有优质大型楼盘出现拉动需求、楼价增长， 2006年首季因无大楼盘推出，成交下降。反应当地楼市极不成熟，而需求则 可由优质产品引导。 销售均价销售套数销售面积 2006年1139元/688套8.8万 2005年12

10、14元/891套12.47万 2004年992元/812套11.16万 茂名市新建住宅成交情况茂名市新建住宅成交情况(1-3(1-3月月) ) 供求情况供求情况 茂名住宅市场概况茂名住宅市场概况 产品情况产品情况 v 除名雅花园外，在售楼盘规模普遍较小，多为单体楼和园林简单的小区楼， 规划设计呆板、无创新，外立面落后。 v 户型设计以多层的大面积三房、四房为主，极少二房或一房，单位面积集中 在130190平方米。特别是名雅花园所有户型面积在135平方米以上，电梯洋 房面积均在200平方米左右。反映市场仍停留在初级阶段，市场启动初期中上 阶层有较大的潜在需求。 主要在售项目产品设计列表 项目名称

11、楼盘规模主力户型面积范围园林及配套产品设计 名雅花园占地110亩三、四房135200园林、会所 15层电梯1梯2户 8层1梯2户 华景花园6栋18条梯四房145158简单绿化8层1梯2户 桂景苑多层1栋4梯三、四房110156无8层1梯2户 嘉富花园占地1.6万三、四房110150简单绿化8、9层1梯2户 茂名住宅市场概况茂名住宅市场概况 产品情况产品情况 v 产品户型设计水平低，实用性差，空间浪费大。 华景花园4房149m2名雅花园4房168m2 设计不合理 空间浪费大 次卧室过大 空间浪费大 设计不合理 茂名住宅市场概况茂名住宅市场概况 价格情况价格情况 v 2005年1-9月茂名市住宅成

12、交均价为1239元/平方米，较去年上升31%，06年第 一季度则有轻微下降，主要是受个别产品影响所致。 v 市区商品房售价在14002600元/之间；根据当地人均收入与肇庆及清远等 地接近,但楼价严重偏低,主要是市场尚未启动,产品质素不高,后期楼价应有较 大提升空间。 v 由于户型偏大，某些产品总价高达45-60万元，反映当地有钱人士具备较强消 费能力。 茂名市主要在售楼盘 项目名称名雅花园桂景苑富丽豪庭华景花园嘉富花园 住宅类型高层多层多层高层多层多层多层 项目区位东区中区靠近西区 均价（元/）2600220017002300170016001450 总价（万元）45602540142831

13、44233321281424 茂名住宅市场概况茂名住宅市场概况 销售情况销售情况 v 质素高小区盘销售业绩最佳，名雅花园公开发售当天客户排队认购，五个月 售出600多套住宅，销售率达八成。而其它单体楼或质素较差小区盘销售速度 则较为缓慢，反映影响销售最重要的因素是楼盘质素。 主要在售项目销售情况表主要在售项目销售情况表 项目名称名雅花园桂景苑 富丽豪庭 华景花园嘉富花园 项目位置东区中区 靠近西区 总供应量858套36套 380套 272套310套 开盘时间2005.62005.102004.82005.12005.1 销售速度 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 供求情况供求情况 v

14、观澜府邸住宅市场发展仍较稚嫩，供求量少，今年在售商品楼盘约5、6个， 全部均为05年甚至04年的剩余货量，总供应量7万左右，已消化八成多， 在售货量极少。 近年观澜府邸住宅供应一览表（单位：近年观澜府邸住宅供应一览表（单位：） 2002年2003年2004年2005年 楼盘供应量楼盘供应量楼盘供应量楼盘供应量 西湖花园30000开元居一期40000开元居二期53000开元居二期（尾货）30000 汇景苑40000丽涛二期10000丽涛三期20000 丽涛一期20000绿景苑10000绿景苑10000 绿景苑15000汇源大厦11000汇源大厦（尾货）4000 经贸大厦8400经贸大厦（尾货）3

15、000 新湖苑5600 合计：300001050009240072600 销售率估计100%90%40%85% 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 供求情况供求情况 v 2002年2003年观澜府邸商品房开始出现，销售也极为理想，基本能全部消 化，主要是长期积聚一批既无能力自建住宅，又无福利分房的人士需购置居 住物业。 v 2004年后住宅供应继续发展，但需求却骤然下降，消化率只有40%左右，直 至目前仍主要是消化04、05年剩余尾货。究其原因是前期消化了一批无房人 士的购房需求后，后期供应继续发展，但产品质素低、规模小，难以吸引有 一定经济能力及二次置业者购房。 启示：低档次产品已饱和

16、，而消费力较强的中、上阶层却无合适的产品满启示：低档次产品已饱和，而消费力较强的中、上阶层却无合适的产品满 足他们消费需求。足他们消费需求。 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 产品情况产品情况 v 市场在售住宅有商品房及经济房，商品房近市中心，多为单体楼，且商住结 合，临马路，环境较差；经济房均有小区，但不在市中心，均为多层住宅。 v 无论商品房还是经济房，整体质素普遍偏低，设计落后，无园林或简单园林， 物业管理为初阶的卫生、门卫服务。 在售楼盘产品情况在售楼盘产品情况 项目名称楼盘规模建筑设计园林及配套物业管理 丽涛花园总建约4万平方米多层，商住楼，设计普通架空花园门岗、清洁 绿景苑

17、总建约5万平方米多层，经济房，设计较差无门岗、清洁 汇源大厦一幢单体商住13层单体，商住楼，设计较差无清洁 新湖苑二幢连体，九层单体，商住楼，设计较差无清洁 开元居总建10万方，三期大型小区，经济房，设计差简单小区园林门岗、保安 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 产品情况产品情况 v 住宅市场在售户型普遍为大面积单位，主要是110150的三房和160190 的四房，占总体市场超过90%。 v 住宅户型设计水平较低、死板，空间浪费较大。 在售户型面积分布情况在售户型面积分布情况 面积70m2-90m290m2-120m2120m2-150m2150m2以上 汇源大厦60%40% 丽涛花园

18、三期85%15% 绿景苑16%42%25%17% 开元居二期3%27%46%24% 新湖苑50%50% 总计5%24%50%21% 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 价格情况价格情况 v 2002年西湖苑楼价最高，主要是当地开发的第一个楼盘，稀缺性，其后供应 增加楼价下降，近一、二年楼价有轻微的回升趋势。 观澜府邸楼盘历年楼价发展趋势（单位：元观澜府邸楼盘历年楼价发展趋势（单位：元/ /） 楼盘楼盘20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年 西湖苑1400元 丽涛花园1250元1300元1350元 汇景苑1380元 汇源大厦1400元1450元 开

19、元居900元1190元1250元 绿景苑1000元1000元1200元 新湖苑1200元 整体均价1400元1150元1200元1300元 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 价格情况价格情况 v 观澜府邸目前楼价水平偏低，一方面是因为地价成本低廉，另一方面是由于 供需市场未完全启动，产品质素差，消费意欲低。 v 市场欠缺标志性项目，项目质素缺乏吸引力。在售楼盘总价在十几至二十万 元之间，只适合低下置业阶层。 v 目前观澜府邸楼价水平与其人口总数及人均收入相比，楼价偏低，楼价具备 较大提升空间。 20052005年观澜府邸在售楼盘价格情况表年观澜府邸在售楼盘价格情况表 项目名称项目名称丽

20、涛三期丽涛三期绿景苑绿景苑汇源大厦汇源大厦新湖苑新湖苑开元居开元居 均价(元/)13501200145012001250 总价范围1621万1220万2030万1115万1218万 观澜府邸住宅市场概况观澜府邸住宅市场概况 销售情况销售情况 v 楼市整体销售情况不十分理想，主要是楼市并未完全启动，产品质素差难以 吸引市民消费意欲。 v 由于市场尚处于起步阶段，各开发商的营销水平较低，也没有聘请专业的销 售代理公司，销售人员专业素质不高。 v 产品缺乏包装，广告设计简单，档次较低，没有吸引力。销售均采用一次全 推的方式进行，单位销售散乱，销售速度慢。定价也没有有效的分离客户， 各单位间价格拉差小

21、，同一楼层同一价格，朝向差、楼层高的单位滞销。 观澜府邸别墅市场概况观澜府邸别墅市场概况 供求情况供求情况 v 观澜府邸作为县级镇，用地限制条件少，前几年大批自建房兴起，数量达几 千间之多。 v 近年来，受土地使用限制，已没有别墅用地批出，市场上只有零星二手别墅 用地出让。 价格情况价格情况 v 早期一手别墅用地出让价在1000元/左右，目前个别二手别墅用地转让价预 计已接近2000元/。 v 地价加建筑成本，一套自建房总价最低在50万元以上，反映当地个人具备较 强的经济能力。 观澜府邸别墅市场概况观澜府邸别墅市场概况 产品情况产品情况 v 观澜府邸自建别墅多为单体，占地通常在100左右，自建

22、面积大，层数大 多为4-5层，建筑面积在400左右。 v 自建别墅普遍素质较高，用料上成，但设计意识落后，花园面积很小（甚至 没有），别墅间空间窄小，建筑密度大。 观澜府邸湖边路自建 别墅 小结及启示小结及启示 v 当地楼价极低，与城市收入水平很不相称，主要是楼市尚未启动，产品 质素低，未能有效激发有消费能力的潜在需求，针对中、上阶层的产品 开发后将会诱导大批需求客户，楼价也将大幅提升。 v 当地人喜好自建别墅，别墅地价也较高，反映当地有钱人士消费力强。 目前，自建别墅地已绝无仅有，而早期自建房质素、环境极低，针对未 能购买自建地，或改善居住环境的二次置业人士，开发别墅物业市场发 展空间极大。

23、 商业市场分析商业市场分析 供求情况供求情况 v 茂名市2005年1-9月份商铺供应量是去年同期的2倍多，且成交价格显著上升。 v 目前茂名市区商铺供应主要以临街铺为主,大部分楼盘的商铺在推出后短期内 售磬，反映当地商铺投资热情比较浓厚。 成交面积成交金额成交均价 2005年1.41万6037万元4282元/ 2004年0.6万1952万元3253元/ 增幅135%209%32% 茂名市商铺成交量变化情况（茂名市商铺成交量变化情况（1-91-9月）月） 茂名商业市场概况茂名商业市场概况 产品情况产品情况 v 商铺设计水平较低，门面窄、进深长，不便于使用。 v 商铺普遍不含夹层，部分商铺为两层。

24、 v 商铺面积大，较多60-150平方米，部分甚至整层出售。 楼盘门面（米）进深（米）面积（平方米） 华海花园4-12米15-16米60-200 汇景新城10多米100左右 华景花园3-11米10多米30-150 锦绣花园3-5米13米50-60 合力北苑3.1-5.7米9-15米28-64 南雅居4/6/810米40/60/80 在售楼盘商铺情况在售楼盘商铺情况 茂名商业市场概况茂名商业市场概况 价格情况价格情况 v 商铺售价较高,临街铺售价基本在1万元左右,部分商铺总价高达一、二百万, 反映当地具备一定投资能力。 v 不同区位，商铺售价相差较大，商业中心区售价在1万元/左右，其余地 段则在

25、5000-7000元/之间。 v 位置好的商铺价高且热卖，反映客户关注地段投资价值。 楼盘位置均价（元/）总价（万元）销售情况 华海花园新福二路及横街10000-1480090-200刚开盘，尚有较多 汇景新城新福四路680060-100剩余少量 华景花园官山三路9800-1080030-160售完 锦绣花园双山一路630030-40剩余少量 合力北苑文明中路、迎宾三路1150032-74售完 南雅居茂南区站南路495020/30/40剩余少量 在售楼盘商铺情况在售楼盘商铺情况 茂名商业市场概况茂名商业市场概况 项目位置项目位置 商业中心区：人民路 南段、新湖路和汇景 南北路，店铺林立， 人流

26、集中，商铺租售 两旺、价格最高。 东区：是新区，靠近县 府行政机构，街道宽敞、 美观，以海滨大道为主， 商业较为繁华，商铺租 售价格较高，仅次于商 业中心区。 西区：新湖路以西， 商铺主要为新湖二路 两边自建房首层，也 有个别商品房商铺租 售，商业氛围一般， 距商业中心区较近。 南区：新湖路和人民路以南，街道狭窄，陈旧 的早期自建房或临时建筑，环境较差，海参批 发街及农贸市场生意较为兴旺。 北区：主要为人民路北段及坡仔厂前路，基本 为自建房首层铺，环境一般，人流较少，商业 氛围弱，商铺空置较多，租售价格较低。 商业布局商业布局 观澜府邸商业市场分析观澜府邸商业市场分析 经营类别经营类别 v 观

27、澜府邸虽然人流较少,但商业经营比较繁荣,主要经营业态为旅业、服装、 餐饮和发廊、五金，数量较多，反映当地需求大，但档次均比较低。 v 南区为水产市场及干货集中销售区域，道路狭窄，环境较差，不便于水产 大规模集散经营。 观澜府邸商业市场分析观澜府邸商业市场分析 区域商铺路段经营类别 西区新湖二路（项目附近）发廊、餐饮、五金、百货 中心区 人民路酒店及宾馆、服装、家电、五金、百货、电信、餐饮、医药、邮政 新湖路招待所及宾馆、发廊、餐饮、娱乐业 汇景南、北路服装、鞋类、餐饮、医药 南区步头路海参批发、农贸市场 北区厂前路、向阳大道及附近酒店、发廊等，经营分散，商业气氛差 主要路段情况主要路段情况 标

28、准双人房豪华双人标准双人房豪华双人房 新皇朝大酒店80100友诚宾馆8090 瑞湖大酒店168188大全宾馆138168 金龙船大酒店168188华苑宾馆80120 迎宾馆90128-288 观澜府邸旅 馆 30-5080 富都宾馆80110 酒店、旅馆情况酒店、旅馆情况 v 观澜府邸酒店、旅业比较多，但经营水平、档次较低，基本上无配套，中 低档次旅馆较茂名同档次房价高，反映当地酒店和旅馆需求较大。 v 随着电白旅游业的加速发展，观澜府邸的酒店及旅业潜在需求不断增长， 而当地低档次的旅馆难以满足消费需求，星级酒店具备良好市场空间。 观澜府邸商业市场分析观澜府邸商业市场分析 水产、干货批发 v

29、南区分布有海参批发街和农贸市场，是为水产及干货的集中销售区，并集 中较多水产经营公司。但街道狭窄，陈旧的早期自建房或临时建筑，环境 较差，不便于水产大规模集散经营。 v 海参批发街商铺多为几层的自建房，租金高达上百元，无转让商铺，其规 模及档次的发展均受到限制，需要新的市场取而代之才能使当地干货批发 加速发展。 观澜府邸商业市场分析观澜府邸商业市场分析 供求特点 v住宅底层都设置商铺，临街商铺销售理想，售价11000-18000元/，与茂名市区相近，当地人 具备较强投资能力。 v内街商铺价格较低，2000-8000元/；但销售缓慢，反映当地人看重投资价值而非投资成本。 v项目附近的新湖花园全部

30、是内街商铺，虽然正对市场，但开盘大半年只售出一间商铺。一方面是 定价太高，另一方面是当地人士投资比较理智，关注升值潜力。 区域商铺路段售价（元/）销售情况 西区新湖花园内街（项目附近）6800-8000只售出1间（共12间） 中区 汇景 商业街 人民路15000-18000售完 汇景北路和南路11000基本售完 内街铺6300-8600只售出少量 汇源大厦人民路15000-18000售完 经贸大厦人民路16800售完 东区丽涛花园 海滨大道15000售完 次街11000-12000售完 内街铺7000-8000只售出几间 南区开元居内街铺2000-3000只售出几间 观澜府邸商业市场分析观澜府

31、邸商业市场分析 产品特点产品特点 v 大部分商铺门面2-6米，进深8-11米。 v 部分商铺设计不合理，如首层不间隔，只有一条楼梯上二层，不便于分割 租售。 v 商铺普遍不含夹层，部分商铺为两层。 v 商铺面积范围大，较多20-90平方米，部分整层或两层一起出售。 楼盘门面（米）进深（米）面积（平方米） 新湖二路-自建房首层铺2-610-1420-84 汇景商业街-人民路4-1214-1660-200 汇景商业街-汇景南北路2-38-1020-60 丽涛花园4-181130-200 新湖花园3-81133-86 观澜府邸商业市场分析观澜府邸商业市场分析 租赁特点租赁特点 v中心区商铺很少转让，

32、普遍是半年按金、半年租金，反映当地经商者有一定投资信心和资金实力。 但位置较偏的地段商铺空置较多。 v新湖二路（项目附近）邻近中心区和市场，靠近新湖路的商铺租金较高，靠近本项目的租金较低。 v南区步头街是有名的海参批发街，据悉转让价格较高，且极少转让。 区域商铺路段租金（元/）出租情况商业氛围 西区 新湖二路 （项目附近） 20-40少量转租转售一般 中区 人民路中段100-200少量转租转售最浓厚 新湖路50-150少量面积较大商铺转让浓厚 汇景南、北路50-100基本无转租转售浓厚 汇景商业街内铺30-60基本无转租转售浓厚 南区 步头路 （海参街） 5000-8000 （整栋300） 自

33、建房，无转租或转售浓厚 农贸市场内10-50旧建筑，少量转租转售浓厚 北区 人民路北段1550较多转租转售冷清 厂前路10-20较多转租转售冷清 观澜府邸商业市场分析观澜府邸商业市场分析 主要商铺投资回报率主要商铺投资回报率 商铺位置投资回报率出租率 新湖二路（项目附近）3.5%-6%60% 人民路8%-13%95% 汇景北路和南路5.5%-11%100% 内街铺（汇景广场）5.7%-8.4%100% 海滨大道3.8%-5.6%80% 投资回报分析投资回报分析 v 观澜府邸商铺投资回报率在4-13%之间，跨度较大，主要是地段差些的商 铺定价太高，忽视市场需求。 v 回报率太低的商铺其销售状况均

34、极差，反映当地人投资比较理智。 观澜府邸商业市场分观澜府邸商业市场分 析析 小结及启示小结及启示 v 当地商品住宅价格极低情况下商铺售价却过万元，反映对商铺投资热情浓 厚，也有较高的经济能力，但是比较理智，关注投资回报，因此，本项目 应重视商业的开发比例，同时也要创造较好的投资升潜空间。 v 当地海参、水产干货批发经营场所狭窄，建筑落后，本项目开发水产批发 凭借其规模及档次、交通位置较容易吸引水产批发街的经营客户及经销公 司进驻。 v 当地旅馆数量较多，但档次低，随着城市升级及旅游业的发展，逼切需求 星级酒店。 part 5 part 5 swotswot分析分析 优优 势势 v 项目位于高水

35、公路旁，与中心商业区仅距数分钟步行路程，对外交通联 络便捷，对内承接城区成熟市政、生活配套； v 项目四周景观开扬，空气清新，环境较好； v 项目占地约200亩，具有一定的规模优势，易于营造规模效应、完善项 目配套及增加社会影响力，树立项目标志性形象。 v 项目西临高水公路，南临新湖二路，北面及东面均有规划路经过，路面 线较长，增加商业价值。 劣劣 势势 v 项目缺乏硬性景观资源支撑； v 临高水公路有噪音及灰尘影响； v 项目周边暂无商业氛围，需依靠项目自身营造及逐步接受商业中心区的 辐射； v 发展商在当地缺乏知名度，对当地市场不熟悉，增加市场进入及操作难 度。 机机 会会 v 茂名、观澜

36、府邸经济进入高速发展期，撤镇建区，以及旅游业的发展将逐 步拉动区域对生产、居住、商业消费等需求的快速增长，为项目发展提供 较为有利的外部条件； v 当地市场已开发楼盘及潜在的开发项目较少、水平不高，档次极低，市场 进入门槛相对较低，发展的主动性与弹性较强； v 当地中、高端阶层具备较强的消费能力，但目前面向该阶层的产品为空白， 项目开发中、高端产品迎来极好市场机遇。 威威 胁胁 v 本地市场容量狭小，而本项目规模大，短期内市场消化能力可能有限； v 市区内也有较多位置较好的待开发地块，对项目存在较大的威胁，特别是 位处城市发展方向新东区的开发用地； v 目前市场尚未成熟，市场环境可变因素大，项

37、目发展过程中将面临较多的 探索与风险，需要灵活应变市场变化； v 当地目前楼价极低，已给消费者形成楼价低廉的错觉，不便于项目售价拉 升。 part 6 part 6 项目初步发展方向建议项目初步发展方向建议 开发条件因素开发条件因素 项目开发考虑因素项目开发考虑因素 城市因素城市因素 v现时经济较薄弱，但发展前景良好； v旅游资源发达，具备文化底蕴； v撤镇建区，城市地位提升，将向都市化发展，引致住房、商业、旅业的大量需求。 区位环境因素区位环境因素 v项目内外交通路网发达，联系便捷； v周边环境一般，视觉开扬，但缺乏硬性景观资源； v现时缺乏商业氛围、居住气氛，但距中心商业区步行只需数分钟。

38、 项目因素项目因素 v规模大，可建综合、标志性建筑 v沿街路面长。 项目开发考虑因素项目开发考虑因素 消费者因素消费者因素 v撤镇建区，城市集聚，当地人口质与量都将不断提升，拉动对房地产数量与质素 的需求; v本地或出外经商而回家置业人士较多，经济基础好，具备较强消费力； v当地人消费热情较好。 市场因素市场因素 v商品住宅开发以低质产品为主，未能满足中、上阶层消费需求； v商业零售业、餐旅业及以海参为主的水产批发业有较好市场基础，但经营档次偏 低，尚存在较大的发展空间； v商铺投资热情高涨，售价较高。 发展主题发展主题 主题构建主题构建 融融 合合 因因 素素 提提 炼炼 主主 题题 市市

39、场场区区 位位客客 户户项项 目目 发展主题发展主题 城 中 生 态 豪 宅 v 城中：城市发展核心区域 v 生态：项目规模大、周边空气清新，自然，生态，健康 v 港： 停泊、归属、温馨、释放压力 v 首席：唯一别墅小区，最好居住环境 v 私家：私人领地，身份，尊贵 v 庭院：“桃李罗堂前，榆柳萌后院”，中国人向往的院落情结 v 假日：体现别墅的渡假生活，也融合了项目发展旅游配套的特征 v 棕榈园：亚热带休闲风情，寓意休闲、回归自然的生活；亚热带风情 小区环境易于营造。 主题解释主题解释 棕榈园 高贵脱俗的休闲生活 都市原生态的宁静享受 棕榈园棕榈园 浓烈的东南亚园林风情 热情健康原始 棕榈园

40、 开发模式建议开发模式建议 发展模式发展模式 a a区：别墅、商业街、会所区：别墅、商业街、会所 b b区：五星级度假酒店（含星级会所、文化展览馆）区：五星级度假酒店（含星级会所、文化展览馆） c c区：旅游、休闲商业街、水产批发市场区：旅游、休闲商业街、水产批发市场 c区 b区 a区 v 别墅满足中、高阶层住宅需求，填补市场 空白。 v 当地酒店档次偏低，星级酒店有良好市场 发展空间，特别是随着城市升级，旅游业 的发展，酒店需求增加。 v 当地街铺价值较高，因此沿路均开发街铺， 同时设置一定比例的水产批发商业。 发展时序发展时序 发展时序：发展时序： abcabc 基于以下考虑：基于以下考虑

41、： v 别墅先启动，满足市场需求，同时快速树立项 目形象 v 人气旺后再开发后期商业，便于价值提升 v 酒店以租为主，在c之前开发，便于带动商业 价值。 c区 b区 a区 物业类型建议物业类型建议 中、高档别墅中、高档别墅 双联、多联别墅：双联、多联别墅： v 首期开发以面积较宽裕的双联别墅为主，首先满足最富裕阶层需求，且 树立项目高档次形象。 v 后期开发增加多联别墅，拓宽客户群。 户型面积设计：户型面积设计： 双联别墅多联别墅 户型面积200-250150-200 单价2500元2500元 总价50-62万37-50万 v 当地人喜好宽裕居住环境，首期满足最富裕阶层的户型面积设计应稍宽 绰

42、些。 v 销售单价参考当地自建别墅地价及建筑成本确定，根据当地富裕人士的 消费力，楼价应具备较大升值潜力。 v 根据上述单价及总价相当于或低于自建别墅造价，市场风险承受能力强， 后期根据市场反应可适当提升楼价。 旅游休闲商业街旅游休闲商业街 由简单的沿街商业向旅游风情商业转型由简单的沿街商业向旅游风情商业转型 v 项目南侧新湖路以购物、休闲商业街为主 v 商铺售价初步建议：5000元/m2 休闲商业街休闲商业街 由简单的沿街商业向旅游风情商业转型由简单的沿街商业向旅游风情商业转型 特色饮食文化街 旅游休闲商业街旅游休闲商业街 v 项目西侧高水路以特色饮食为主 v 商铺售价初步建议：5000元/

43、m2 水产批发街水产批发街 v 项目c区可开发二条内街及一条外 街，以经营海参、海胆、鱼虾等水 产干货及部分湿货、农副产品为主。 v 建筑形式为2-3层的独立铺。 v 商铺售价初步建议：首层：4000 元/m2，二层2000元/m2。 星级酒店星级酒店 集商贸、度假、娱乐于一体 纪念馆与展览馆纪念馆与展览馆 宏扬冼夫人优秀历史文化，展示地方风土人情 销售收入预测销售收入预测 项目成本估算 地价成本:20万元/亩x194亩=3880万元 建筑成本:129589m2x0.8(容积率) x800元/m2=8294万元 开发税费及其它:8294万x15%=1244万 总开发费用:13418万元 销售收

44、入预测: 别墅: 9万m2x2500元/m2=22500万元 西面、南面外街：712米x12米x5000元/m2=4272万元 水产、干货批发街：（一条外街，两条内街，五排铺，首层、二层面积各 12500m2 首层：12500m2x4000元/m2=5000万 二层：12500m2x2000元 /m2=2500万 合计（不计酒店收入）：34272万元 利润收入： 34272万元x90%-13418万元=17427万元 2006.04 以下为超链接以下为超链接 v 茂名是全国著名的油城,茂名石化对国家、社会起到巨大支撑作用，省决定把 茂名打造成以石化、电力、冶金为主产业，“泛三角”最大的重化工业基地。 v 大型石化工业将带动茂名及其市辖县市经济迈向新的发展台阶，带动房地产 业迅速发展，需求增长。特别是观澜府邸