保联物业管理公司工程维修制度手册

1、XX物业管理有限公司匚程维修手册手册目录文件名称文件编号页码值班管理作业规程设备综合管理作业规程测量设施管理作业规程供配电系统安全操作作业规程供配电系统运行管理作业规程供配电系统维护保养作业规程发电机操作作业规程发电机运行管理作业规程发电机维修保养作业规程二次供水管理作业规程给排水系统操作作业规程给排水系统运行管理作业规程给排水系统维护保养作业规程电梯运行管理作业规程电梯维护保养作业规程电梯困人救援作业规程消防系统维护保养作业规程弱电系统维护保养作业规程道闸维护保养作业规程防避雷与接地系统保养作业规程住户家庭维修/安装作业规程公共设施安装/维修作业规程值班管理作业规程1.0目的2.0规范值班管

2、理，确保值班质量。使用范围适用于物业管理公司项目项目工程维修部配电房值班管理工作和维修值班管理工作。3.0职责3.13.2配电房值班电工按此规程进行配电房值班工作。项目项目工程维修部运行班长/维修班长负责本班值班工作的具体安排和检查。3.34.0程序要点4.1配电房值班要求。4.1.1交接班操作。a)交班人员提前20分钟做好交班准备:项目项目工程维修部其他员工按此规程进行维修值班管理工作。检查设备并确保运行正常； 搞好值班室和设备房卫生工作。b)接班人员提前15分钟到达值班岗位。C)接班人员首先认真仔细检查各设备的运行情况:发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人员处理，接班人员协助; 确

3、认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。d)e)交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意 事项；接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。接班人员查看上班记录，检查仪器、工具等物品是否完好。f)g)交接双方认为无误后完成交班程序。交班完毕后所发生的问题由接班人员负责。h)有下列情况之一不能交班:上一班运行情况未交代清楚，记录不规范、配电室、值班室不清洁; 接班人员未到岗，交班人员不准下班； 接班人员酗酒或者其他情况未找到接班人员;在倒闸操作和事故处理过程中；若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.1.2值班操作要

4、点。a)b)坚守岗位，不得串岗； 按运行管理作业规程对设备进行巡查、保养、维修。c)d)4.1.3如遇特殊情况，应按突发事件处理程序进行处理。 值班人员因特殊情况需要调班时，必须经部门经理同意后方可调班。 停送电操作按供配电运行操作规程执行。4.1.44.2维修值班要求。值班人员应将高低压数据认真记录在高压配电运行日志和低压配电运行日 志内。4.2.14.2.2值班时间为非工作日时间。4.2.3对业主室内委托维修项目的处理工作，值班人员须认真填写维修单 ；对设备巡视中发现的问题，值班人员须及时向部门经理汇报，以便安排设备主管进行处4.2.4理；值班人员需离开办公室时，须向综合管理部值班人员讲明

5、去向。对违反值班制度4.2.54.2.6的人员，根据公司制度的相关规定予以处罚 值班人员未经部门同意，严禁私自换班。 值班人员应将当天的值班工作情况认真记录在值班记录表内。5.0记录5.1值班记录表5.2低压配电运行日志5.3高压配电运行日志5.4维修单值班人员负责接受业主室内委托维修项目的处理及对各类公用设备的巡视；设备综合管理作业规程1.0目的从总体上确定物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、 完整和完善。2.0适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。3.0职责3.1项目项目工程维修部负责所辖区内的各类设备的日常管理工作。3.2项目项目工程维修部负责各

6、类设备档案的管理工作。4.0程序要点4.1设备档案的建立要求4.1.1项目项目工程维修部在物业管理公司接管物业后，应将管辖范围内的设备建立设备总帐和设备设施台帐。4.1.2项目项目工程维修部应在接管物业后将所辖物业内的所有设备进行设备标示及设备编号:a)所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标示”；b)C）设备流水号（001、002等）设备系统分类编码（PD、XF等）辖区编码物业管理代码 JHWY （保联物业）“设备标示”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容:设备名称；设备编号；设备编号按下列规则编制:编码举例：1.辖区编码含义：BHL 比华利国际城；SHGJ 沙河国际；2.设备系统分类编码

7、含义：PD供配电系统；XF消防系统；DT电梯;RD 弱电系统；PS供排水系统；AB 安保系统;女口：比华利国际城1#电梯：JHWY/BHL DT001 ；4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见工程维修册。4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5新添设备由项目项目工程维修部或相关部门提出服务用途或配套功能以及主要技 术指标的需求。公司技术部进行初审后报总经理、董事会审批。4.3.6 采购设备应遵循采购控制程序的相关规

8、定进行采购。4.3.7 采购设备到公司后，由公司技术部会同项目项目工程维修部进行清点核对，接收 相关资料，并组织安装调试或试运行。 符合要求的，办理验收手续； 不符合要求的， 按合同或公司相关规定办理。4.3.8经验收符合要求的采购设备按 4.1 规定纳入台帐并进行日常管理。4.4设备状态标识。4.4.1项目项目工程维修部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害 或设备损坏。4.4.2设备状态分为正常、备用、停用、封存、报废、维修及严禁合闸等。4.4.3标识的方式方法：a)设备状态用标识牌进行标识；b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备 的显眼位

9、置；c)设备状态改变，标识应随之改变。4.5设备的停用和封存。4.5.1a)发现下列情况之一，设备应予停用或封存；多余设备，含服务提供有再需要的设备；b)4.5.2设备功能已不能满足提供服务需要的设备。停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3项目项目工程维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保4.5.4持其适用性。设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经公司总经理批准后实施。4.6设备的报废。4.6.1无修复价值的设备应予以报废。4.6.2报废设备应由公司技术部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：技术部相关工程师、 设备主管人员、运行人

10、员。必要时相关部门经理、公司总经理参加。4.6.3项目设备主管人员填写设备停用 /封存 /报废申请表，经技术部初审、公司总经 理批准后实施。4.6.44.6.54.6.6需报废的设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。 报废报废应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。 项目项目工程维修部应将批准的 设备停用 /封存 /报废申请表报公司财务部一份。4.7红旗机房评比。4.7.1项目项目工程维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗 评比。4.7.2评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净度完好状 况、设备表面洁净度、设备性能完好状况

11、、检修保养记录、室内其他设备状况、整体印象。5.0记录5.1设备总帐5.2设备设施台帐5.3采购设备验收表5.4设备停用 /封存 /报废申请表5.5设备维护卡1.0目的测量设施管理作业规程确保测量设备的能力满足使用的要求。2.0适用范围适用于物业管理公司对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。3.0职责3.1公司总经理负责批准测量设备的采购计划。3.23.3项目工程维修部主管负责提出测量设备的采购计划，项目经理审核。项目工程维修部负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。4.0程序要点4.1测量设备的范围。4.1.1按用途可分为向顾客计费用的;维护和检修设备用

12、的；对设备运行参数进行监控用的。4.1.2按装置可分为安装于固定管道、4.1.3按来源可分为公司原来已有的、设备上的；移动使用的。 新采购的、借用的。4.1.4按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。4.2测量设备配置要求。4.2.1数量满足使用要求。4.2.24.3测量设备的米购。最大量程、最小分度值和精度等级满足被测量对象精密度、准确度的要求。4.3.1项目工程维修部应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经项 目经理审核，公司总经理批准后按采购控制程序规定进行采购。4.3.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料:a) 名称、形式或型号、规格、最大量程、最小分

13、度值、精密等级;b) 数量、用途、参考生产厂家或供应商名称。4.3.3采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询项目工程维修 部意见。4.3.4测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。项目工程维修部应核对实物是否与所申报采购资料相符， 并检查验证包装、外观及所带证明、证件。对购买时已有厂家检定合格证的测量设备，在建帐和领用前不再送检校准。4.4测量设备的管理。441a)b)项目工程维修部负责管理测量设备，其内容如下：建立测量设备台帐，其内容包括：器具名称、出厂编号、制造厂、规格型号、企 业编号、技术特征、出厂日期、使用情况等唯一标识和可追溯性资料，并随测量 设备的变化而

14、保持台帐的可用性和可追溯性；对测量设备逐一进行编号标识，其要求为： 采用符号和顺序进行编号，示意如下：同类设备子序号 测量设备流水号（001、002等） 测量设备类型编码（D、Y、G等） 辖区编码（BHL、SHGJ 等） 物业管理代码 JHWY测量设备类型编码规则如表一:D测量电工类的测量设备类型Y测量压力类的测量设备编码C测量长度的测量设备G一次性校验的测量设备标识的方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用不干胶 纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。C）规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级规定，如表二：测量电工类的校准周期为12个月测

15、量压力类的校准周期为6个月测量长度类的校准周期为12个月钢卷尺一次性校验装在设备上，但不能拆卸的随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另 有规定的按法规或国家行政主管部门规定的校准 周期进行根据校准周期及台帐在每年12月份编制次年测量设备校准计划。d)e)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准;f)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手4.5测量设备的使用。4.5.1测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用 前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。4.5.2使用人员应熟悉测量设

16、备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并 确保在校准的有效周期内使用。4.5.34.5.4使用人员在调整测量设备是，应防止因调整不当，而使校准状态失准。当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能 造成的影响。并填写测量设备修理申请表报公司总经理批准后对失准的测量设备送修和重新校准。4.5.5测量设备的保管环境应适当，防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。4.6测量设备的报废。续。对经修理后仍无法达到规定精度的测量设备，由测量设备使用/保管人填写测量设备报废审批单。经公司技术部会同项目工程维修部评定并报公司总经理审批同意后执行报废处理。4.7校准的委托。4.7.

17、1如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。4.8项目工程维修部测量设备管理人员应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。5.0记录5.1测量设备台帐5.2年度测量设备周期校准计划5.3测量设备校准记录5.4测量设备修理申请表5.5 测量设备报废审批单供配电系统安全操作作业规程1.02.03.0目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。 适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。职责3.13.2项目工程维修部主管负责检查供配电系统安全操作作业规程的执行情况。项目运行人

18、员负责供配电设备设施的操作。程序要点安全操作注意事项4.1.1操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、使用绝缘操作杆。4.1.2操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。4.1.3严禁带电作业，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：有监护人；工作场地空间足够，光线足够；所有工具材料齐全；工作人员必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋。4.04.1a)b)c)d)4.1.4自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电 1次。4.1.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。 4.1.6变配

19、电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。供配电设备设施操作4.24.2.1配电变压器送电的操作要领:a)b)c)4.2.2a)b)c)4.2.3合上配电变压器高压侧开关; 合上低压总开关； 合上低压出线柜各开关；配电变压器停电的操作要领:拉开各低压出线柜开关；拉开低压总开关；拉开配电变压器高压侧开关; 自发电送电的操作要领：a)合上发电机控制电源;b)4.2.4合上发电机配电柜总开关；自发电停电的操作要领：a)b)4.2.5a)b)c)d)4.2.6a)b)c)d)e) f) 5.0拉开发电机配电柜总开关； 关掉发电机控制电源； 在配电变压器上工作前，操作要领如下： 拉开高低压两侧电源； 验电，确

20、认无电； 两侧分别挂三相短路接地线； 设安全围栏，挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于高低压开关处； 在配电柜开关上工作前，操作要领如下： 拉开开关，有明显的开路点； 验电，确认无电； 挂三相短路接地线； 设置绝缘隔板（与临近带电体距离在 6cm 以下者）； 挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处； 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业； 记录配电操作工作票6.0相关支持文件电业安全工作规程 DL 408-911.02.0目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。适用范围3.0适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。职责3.13.23.34.04.1项目工程维修部负责供

21、配电设备设施运行的实施情况； 项目工程维修部主管负责供配电设备设施运行管理工作;项目运行人员负责供配电设备设施的运行管理。程序要点巡视监控4.1.14.1.24.1.3变配电电工每2小时巡视一次高压设备，每天对低压配电柜等进行 4次巡视（上、 下午各两次）。变配电电工按照规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所巡视的时间记录在高压配电运行日志和低压配电运行日志上。巡视内容：a)b)C)d)e)f)g)h)i)j)4.1.4变压器温度；有无异常响声或气味；各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；单相、三相电压是否在额定值的 10%范围以内，是否超载运行；各种接头是否有过热或烧伤痕迹；防小动物设施

22、是否完好；接地线有无锈蚀或松动；各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否齐全，是否存放在规定位置；对于巡视中发现的问题，供配电电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的 问题应及时如实地汇报给设备主管或部门经理，在设备主管或部门经理的协同下 加以解决。整改时应严格遵守供配电系统安全操作作业规程和供配电系统4.2维修保养作业规程的相关规定。异常情况处置4.2.1触电处置。发现有人触电时，供配电电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触a)b)c)d)e)f)g)电者脱离电源，并进行紧急旧制。 拉开电源开关，拔去插头或熔断器； 用干燥的木棒、竹竿移去电线或用绝缘工具（平口钳、斜口

23、钳等）剪断电线； 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源； 防止触电者在断电后跌倒； 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切 注意其症状变化； 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧，将上衣与裤带 放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸， 并及时送进医院； 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对 其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现4.2.2场救治为止。配电柜自动空气开关跳闸的处置：a)b)c)d)判断跳闸的原因（短路或过载） ； 查清楚负

24、载种类及分布情况； 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告设备主管，请求支援解决； 对故障已排除应立即恢复供电。4.2.34.2.4a)b)c)d)e)f)4.3变配电房发生火灾按消防工作手册处置； 变配电房发生漏水时的处置：视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；堵住漏水源； 如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水； 漏水源堵住后，应立即排水； 排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、 自然通风，更换相关管线等） ；确认湿水已消除 （如各绝缘电阻达到规定要求） ，开机试运行，如无异常情况出现， 则可投入正常运行。“市电”停止时，大厦发电机应在51

25、5 分钟内启动，提供应急用电。同时，电梯设 备管理人员应配合监控消防中心工作人员及保安人员巡查电梯内有无困人，如有 则按电梯困人救援作业规程实施救援工作。发电机操作时，供配电电工应按 柴油发电机操作作业规程启动供电系统。4.4变配电室管理4.4.1非值班人员不准进入机房，若需进入，须经工程维修部主管批准，并在值班电工 陪同下方可进入机房。4.4.24.4.34.4.4机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应具备消防器材，并禁止吸烟。 每班打扫一次机房卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、 天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无腐蚀、无污物，油漆 完好，整洁光

26、亮。机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防止小动物设施完好。4.4.5 对机房都应做到随手关门，机房钥匙由当班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。交接班要求4.54.5.14.5.24.5.3a)b)c)d)e)4.65.05.15.2接班人员应准时来接班； 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看高压配电运行日志和低压配电 运行日志，协同交班人员查看现场，检查工具、物品是否齐全。 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚； 记录不规范、不完整、不清晰； 机房不干净；接班人员未到岗； 事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人员负责继续处理，接班人 员协助进行。当班变配电

27、室值班电工应将供配电设施设备的运行数据及运行状况等清晰、 完整、 规范地记录在高压配电运行日志和低压配电运行日志表内，记录低压配电运行日志 高压配电运行日志6.06.16.2相关支持文件供配电系统安全操作作业规程供配电系统维修保养作业规程6.3柴油发电机操作作业规程电梯困人救援作业规程6.5电业安全工作规程 DL 408-916.6消防工作手册6.4供配电系统维修保养作业规程1.0目的2.0规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。 适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0职责3.13.2项目运行班组负责对供配电设备设施进行维修保养。3.3项目客服

28、中心负责向相关用户通知停电的情况。4.0程序要点4.1供配电系统维修保养年度计划的制定。项目工程维修部主管负责编制 供配电系统维修保养年度计划 并检查该计划的执 行情况。公司技术部负责对计划进行初审，总经理负责审批。4.1.1每年12月份，由项目工程维修部主管组织设备主管/电工一起研究、制定供配电 系统维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2供配电系统维修保养年度计划制定的原则:a)b)供配电设备设施的使用频度；供配电设备设施运行状况（故障隐患）c)4.1.3合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。供配电系统维修保养年度计划应包括如下内容:a)维修保养项目及内容;b)c)d)备品、备件计划；具

29、体实施维修保养的时间;预计费用。4.2对供配电系统进行维修保养时，应严格遵守供配电系统安全操作作业规程，按供配电系统维修保养年度计划进行。4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成， 外部清洁及部分外部附件的4.4维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电电工负责。 变压器维修保养4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对物业所管理的所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电值班电工负责监督进行， 并将结果记录 在供配电系统维修保养记录表内。4.4.2外部维修保养：每年的11月份对所有变压器进行一次清洁、保养。a)b)c)d)e)4.54.

30、64.6.1a)b)c)d)4.6.2a)b)4.6.3测定变压器的绝缘电阻， 如发现其电阻值比上次测定的数值下降 30%50% 时，应 对干式变压器进行绝缘处理，对油浸式变压器应做绝缘油试验。 清扫变压器外壳，油浸式变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫。 拧紧变压器出线接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好。 油浸式变压器油位处在指示器下限时， 应补同型号绝缘油， 并清除油枕集油器中的 水和污垢。 检查变压器的接地线是否接好，地线是否被腐蚀、腐蚀严重时应更换地线。 高压开关柜维修保养。 柜进行一次维修保养， 系统维修保养记录表 低压配电柜维修保养： 清洁，先用吸尘器等清除渣

31、物，然后用干的干净抹布擦拭。刀开关维修保养： 检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧； 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油； 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧灼或过热痕迹，如有问题则 应进行机械调整或整修处理；用500V摇表测量绝缘底版，其绝缘电阻如果低于10M Q,则应进行烘干处理，烘 干达不到要求的则应更换； 熔断器维修保养： 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致； 检查熔体与保险座是否接触良好， 接触部位是否有烧灼痕迹， 如有则进行修整， 修 整达不到要求的则应更换； 交流接触器维修保养：根据开关柜的工作情况委托供电公司对小区内所有高压开关此项工作由变配

32、电房管理员负责监督进行并记录在 供配电内。每年的 11 月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次a)b)c)d)e)清除接触表面的污垢，尤其是进出线端相间的污垢； 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； 清除触头表面及四周的污物， 但不要修锉触头， 烧灼严重不能正常工作的触头应更 换； 清洁铁芯表面的油污及脏物； 拧紧所有紧固件。4.6.4a)b)电容器维修保养：清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好； 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c)d)检查接头处、接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的 15%或电容缺相，如是则更换电容;4.

33、6.5a)b)4.6.6a)b)c)d)e)f)g)h)i)j)4.6.7a)b)4.6.8a)b)c)4.74.8热继电器维修保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完好，如损坏则更换盖板；检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤， 如有则整修处理，处理后达不到 要求的应更换。断路器（自动空气开关）维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M Q,否则应进行烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡 住现象；在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；各传动机构应注入润滑油；检查主触

34、头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，不能修锉，只能轻轻擦拭；检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；二次回路维修保养：号码管是否清晰或脱落，如是则补上新号码管；接地线是否松弛，如是则拧紧；主回路维修保养：标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新标示牌；接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；母线排油漆是否脱落，如是则从新油漆；供配电设备的维修保养时间不允许超过 8小时，如必须超过8小时，则应填写申 请延时维修保养表，经批准

35、后方可延时。对计划中未列出的维修保养工作，应由项目工程维修部尽快补充至计划中， 对于突 发性设备设施故障，先经项目工程维修部主管口头批准后， 可先组织解决而后写出 事故报告并上报公司。4.9供配电电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，供配电设备主管应于每次维修保养后三天内将记录整理成册后交工程 维修部存档，保存期为长期。4.10停电管理：供配电设备因检修等原因需要停电时，应由项目工程维修部主管填写停 申请表，经项目经理批准后通知客服中心，由客服中心提前 24小时通知有关住户。如因特殊原因突然停电，应在恢复供电 12小时内向有关住户作出解释。5.0记录5.1维修保养

36、年度计划5.2维修保养记录表5.3申请延时维修保养表5.4外委维修保养申请表5.5停 申请表5.65.7米购计划5.8请购单6.0相关支持文件事故报告供配电系统安全操作作业规程 电业安全工作规程DL 408-91发电机操作作业规程1.02.03.03.13.2目的规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。适用范围适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。职责项目工程维修部主管/供配电设备主管负责检查本规程的执行情况。 供配电员工依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0程序要点4.1启动前的检查。4.1.1检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。

37、4.1.2检查冷却液是否在水箱盖以下 5cm左右，如果不够加纯净水或专用冷却液至上述 位置。4.1.3检查电池液液位是否在极板面上 15mm左右，不够加电池补充液至上述位置。4.1.4检查电池电压是否在24伏左右，如偏低则对电池进行充电或更换新电池。4.1.5清理发电机组现场，保证环境整洁，确保冷却通风道顺畅。4.1.6确保柴油发电机组总空气开关在 OFF （关）状态。4.2钥匙启动控制屏柴油发电机的启动、停止操作。4.2.1启动：a)在启动前保证启动钥匙保持在STOP位置；b)c)经检查无误后将启动钥匙旋转到 WARM位置，并保持37秒进行预热；将启动钥匙旋转到START位置启动发电机，并及

38、时释放钥匙使其自动复位到正常 运转位置RUN。如发电机不能正常启动，应将启动钥匙及时回复“ STOP ”位。间隔 30S后再行第二次启动，如果连续 3次仍不能启动发电机，则应查找原因并排除 故障后才允许再启动；d)e）4.2.2停机a）先将柴油发电机总空气开关板下（OFF ）位置，让发电机空载运行 5分钟，然后将发电机启动钥匙旋转到STOP位置；发电机启动后，应马上检查机组有无异常震动及噪音， 有无漏油、漏水、漏气现象， 控制屏有无异常显示，油压是否在正常范围内。如有不正常现象，则应作出相应整 改处理，等一切正常机组运行稳定后，将发电机总空气开关合上（ON），开始送电； 启动后保持发电机钥匙位

39、置不变，不得随意旋转或取出钥匙。b)c)4.34.3.1如果有紧急情况需要停机，可以在不切断负荷的情况下把启动钥匙转到 STOP 位 置；或按下“急停”按钮停机。检查发电机房内各项设备设施，保证无任何遗留问题后方可离人。 自动启动控制屏柴油发电机启动、停止操作。手动启动：a)b)c)确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋转到“ RUN （运行）”位置，柴油发电机 启动； 柴油发电机正常情况下，一次启动着车或最多三次启动着车，如果柴油发电机三 次都不能启动着车，应查明原因并排除故障后才能再启动； 启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏 有无异常显示，油压是否正常。

40、如果有不正常情况则应做出相应的整改，待一切 正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。4.3.2a)b)c)5.0手动停机：先板下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行 5 分钟，然后把控制按钮旋转 到STOP （停）”位置，柴油发电机停机；如果有紧急情况需要停车，可以不板下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急 停车按钮，柴油发电机停车。检查发电机房内各项设备设施，保证无任何遗留问题后方可离人。 记录6.0相关支持文件发电机运行管理作业规程1.0目的2.0规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。 适用范围适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。3.0职责3.13.23.3项目工

41、程维修部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施; 供配电设备主管负责柴油发电机运行管理工作的组织实施； 供配电员工负责柴油发电机的运行管理。4.0程序要点4.1巡视监控。4.1.1当值供配电员工应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱/冷却风机、排烟系统、控制柜、储油箱、蓄电池、消音系统。4.1.2巡视监控内容如下：有无异常声响或大的震动；有无异常气味；有无漏油（机油、柴油）、漏水、漏气现象；机油压力、冷却水温度是否正常；频率偏差是否较大；三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象;各信号指示灯是否正常；检查蓄电池状况；a)b)c)d)e)f

42、)g)h)i)j)k)紧固件是否有松动现象；柴油箱油位；每半个月应使柴油发电机空负荷试运行 5分钟。4.1.3对于巡视中发现的不正常情况，当值供配电员工应及时采取措施予以解决。 处理了 的问题，应及时详细的汇报给供配电设备主管或部门经理， 请求支援解决。整改时 应遵守发电机维修保养作业规程。4.24.2.1柴油发电机异常情况的处置。柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，当值供配电员工需沉着、冷静、迅速果断地采取措施；a)切断油路： 将油路开关拉倒停机位置， 如果发电机停不下来， 可以拆掉油泵进油管 或高压油管；b)c)d)切断气路： 用棉衣等物品直接包住空气滤清器， 或将空气

43、滤清器拆下， 直接用棉衣 等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全） ； 绝对禁止减少或去掉负载； 柴油发电机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正 式使用。4.2.2柴油发电机房发生火灾时按消防工作手册处置。4.2.3a)b)c)d)e)f)4.3柴油发电机房发生水浸时的处置： 视进水情况关掉机房内运行的发电机； 堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知设备主管和部门经理，同时尽力阻滞进水； 漏水源堵住后，应立即排水；排干水后， 应立即对湿水设备设施进行除湿处理。 如用干的干净抹布擦拭、 热风吹 干、自然通风、更换相关管线等；确认湿水已消除、 各绝缘电阻符合要求后，

44、开机试运行； 如无异常情况出现则可以 投入正常运行；当值供配电员工应按要求开关发电机。 对于手动操作的柴油发电机， 在停“市电”时， 应在 15 分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在 5 分钟内关闭柴 油发电机。4.4柴油发电机机房管理。4.4.1 非当值供配电员工不准进入机房， 若需进入， 需经部门经理同意并在当值供配电员 工的陪同下方可进入机房；4.4.2 机房内严禁存放易燃、 易爆、危险物品。机房内应应备齐消防器材， 并放置在方便、 显眼处。机房内严禁吸烟。4.4.3每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙面、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、 无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好

45、、光亮整洁。4.4.4机房内应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 4.4.5机房都应做到随时上锁，钥匙由当值供配电员工保管，不得私自自配钥匙。4.5 当值供配电员工应将柴油发电机的运行情况规范、 详细、清晰地记录在 柴油发电 机运行记录表内，并交项目存档管理。5.0 记录柴油发电机运行记录表6.0 相关支持文件6.1 发电机维修保养作业规程6.2 消防工作手册发电机维修保养作业规程1.0目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机 良好运行。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。3.0职责3.1公司技术部负责初审发电机维修保养年度工作

46、计划并检查该计划的执行情况; 总经理负责审批该计划。3.23.34.0项目工程维修部主管负责制定 柴油发电机维修保养年度工作计划 并组织、监督 该计划的执行；供配电员工负责柴油发电机的日常维修保养。程序要点4.1柴油发电机维修保养年度工作计划的制定。4.1.1每年的12月份，由项目工程维修部主管组织供配电员工一起研究、制定柴油发 电机维修保养年度工作计划并上报公司审批；4.1.2制定柴油发电机维修保养年度工作计划的原则：a)b)c)4.1.3a)b)柴油发电机的使用频度；柴油发电机的运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。柴油发电机维修保养年度工作计划应包括如下内容: 维

47、修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；C)d)4.24.3预计费用；备品、备件计划；柴油发电机外附件的维修保养，由供配电员工负责，其余维修保养由外委完成，维 修保养时应按柴油发电机维修保养年度工作计划进行。 柴油发电机维修保养。4.3.1进行维修保养时，应注意可拆卸零件的相对位置和顺序（必要时应做记号），不可拆卸零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。4.3.2空气滤清器的维修保养周期为每运行 50小时进行一次。a） 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯;b)c)d)e)4.3.3滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但注意压缩空气压力不能太大，喷咀不 可太接

48、近滤芯； 如果滤芯太脏，应用专用清洁液清洗，完后用热风吹干；清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从里往外照，在滤芯外部观察，如 发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时应更换同型号的滤芯； 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时应小心安装好空气滤清器。蓄电池的维修保养周期为每运行 50 小时进行一次。a)b)c)4.3.4a)b)4.3.5用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；检查电池液位是否在极板下 15mm 左右，如果不够则加电解液至上述位置； 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油； 皮带的维修保养周期为每运行 100 小时进行一次。检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；在皮带中段加 40N 压力，皮带应能按下 10mm 左右，太松太紧都应进行调整。 散热器的维修保养周期为每运行 200 小时进行一次。外部清洁： 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向 喷射只会把污物逼近中心位置） ，使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约 分钟，然