物业管理公司招投标书范本

1、学习参考专业 .专注物业管理公司标书项目名称：X X X X X X X X专业 .专注年月日标书总目录第一部分 ： 投标书 一 、 投 标 书 二 、投标 申 请单位 概 况三 、 授 权 书 四 、 投 标 报 价 五、报 价说 明与建 议 六 、优 惠 条 件 第二部分 ： 综合说明 一 、 承 建 该 工 程 的 指 导 思 想 及 目 标 二 、 承 建 该 工 程 的 有 利 条 件 及 优 势 三 、 工 程 工 期 目 标 及 保 证 措 施 学习参考专业 .专注四 、 工 程 质 量 目 标 及 保 证 措 施 五、产品和安装质量执行的国家标准六 、 服 务 回 访 与 保

2、修 政 策 七、驻工地代表及主要负责人简介 八、部分优良工程及在建工程情况第三部分 ： 施工组织设计 一 、 工 程 概 况 二 、施工 方 案概述 三 、 编 制 施 工 进 度 和 劳 力 计 划 四 、 保 证 工 程 工 期 的 具 体 措 施 五 、施工 程 序与质 量 控制要 点六 、 保 证 工 程 质 量 的 具 体 措 施 七、安全 文明施工的规定和措施 八、附 图附 表第四部分 ： 标书附件 一 、 资 质 证 明 二 、企业 相 关制度 三 、 证 书 及 工 程 图 片 第一部分 ：投 标书、投标书学习参考专业 .专注各位 领导、各位专 家、各 位评 委：首 先，感 谢

3、 贵 单位对 我 公 司的信 任，使 我公 司有 机 会参 与贵单 位的 投标，我 们深感荣幸并表示真诚的谢意。我公司仔细研究了贵单位工程的招标文件及有关资料，同时对施工现场及周 围环境进行了调查了解，经过反复论证、认真分析，愿意承担贵单位所发文件中 的各 项条款 ，同时 做 出 了符合 该工 程工期 、质量 等各 方面 的 施工 安排，组织技 术 熟练 、质量 过硬、善打 硬 仗的 施工队 伍负 责该工 程的施 工 。如蒙信任，由我公司中标承担该工程的施工，我们兑现标书中的所有承 诺，为贵单位做出我们应有的贡献。投标单位：法定代表人：单位地址：邮政编码：联系电话：传 真 ：公司概况企业名称企

4、业主管部门开户银行名称开户银行帐号资质证书号码营业执照号码学习参考单 位 （盖 章 ）负责人（盖章）专业 .专注技量术状力况职 工 人 数 人 ，其 中 技 术 工 人 人 ，高 级 工 程 师 名 ，工 程 师 名 ， 助 工技 术 员 名 ，工 程 监 理 名 ，会 计 师名。大械型设机备型 材 生 产 线 条 ； 进 口 四 角 焊 机 台 ； 塑 窗 清 角 机 台 。进 口 焊 清 自 动 线 台 ； 双 角 锯 台 ；质状量况ISO9002 认 证 单 位 ，省 名 牌 产 品 ，省同行业唯一免检产品。备注三、授权书本 授 权 书 宣 告 ：在 下 面 签 章 的法 人 代 表 同

5、 志 代表 本 公 司 任 命 在 下 面 签 字 的同 志 为 我 公 司 的 名 义 合 法 代理 人 ， 就工 程 以 我 公 司 的 名 义 签 署 投 标 书 ， 进行 投 标 、谈 判 、 签 署合 同 和 处 理 与 此 有 关 的 一 切 务 。学习参考专业 .专注授权人：被授权人：投标单位：投标日期：四、投标报价（略）五、报价说明与建议1、我公司首先考虑用户的不同需求，确定为三种配置价格供用户自由选 择。2、改 变同类企业从五 金配置上做文章的 做法，公开透明买卖公 道，以保 护用户的切身利益。3、针对该 工程的 建筑规模、建筑标准、建筑风 格、地理环 境、使用功能 及消 费

6、群 体。我 们建议 您：“什么地方 可设 计什 么样的门窗 ”、“什么地方 可使 用 什么 配置的五金件”，我们力求使用户在 门窗上达到最佳设计和最佳配置。学习参考专业 .专注六、我公司承建该工程的优惠条件1、质 优奖方面：根据国家规定应计取工 程优良奖，我公司决定全部优惠 贵方。2、进度方面：非因我公司原因实际 工期比计划工期提前或拖延。为此， 所发 生的抢建费用、呆工窝工费用，不让贵方补偿和赔偿其 损失，由我公司自行 消化。3、保修服务方面：（1）承 诺型 材保 用 30 年 、辅材 保用 10 年。非正常 损坏 只收材 料费，不 收维修和安装费用。（2）建立用户档案，定期回访服务 。（3

7、）公司设立 800 质量监督服务电话，平日 随叫随到、及时维修。将保 修终 生家喻户晓，将保修终生落实 在行动上，叫用户 放心，使用户满意。第二部分 ：综合说明各位 领导、各位专家、各位评委：我公司如若中 标，我们将以良好的社会信誉、雄厚的技 术实力、优 质、热情学习参考专业 .专注的服 务，感谢贵单位对我公司的信任。我们将把该工程列为 公司重点工程，从各 个方面做好充分准备，及时组织产品生产、及时组织安装人员进场，按期开工， 优质 高效地完成施工任务，兑现我们的所有承诺。现将 标书重点内 容综述如下：一、我公司承建该工程的指导思想及目标1、指导思想：我公 司秉承集 团“以质量求规模 、以规模

8、求 效益 ”、“让利不让市 场”的经 营 方针，为最大限度地发挥我公司设备先进技术力量雄厚、管理手段现代化的优 势，在获取经济效益的同时，力求获取更大程度上的社会效益。我公司承建该工 程决心是坚决的 ，我们的态度 是：以 积极诚实的态度 、优质的服 务，为业主建成 一个高速、优质的工程项目。2、工 程目标 ：（1）工程质量 ：合格率 100， 定项优良率 100。（2）工程进度：确保门窗分项，积极配合和促进总项计划的实现。二、我公司承建该工程的有利条件和优势1、具有承接该工程的综合实力（1）我 公司 是 XXXX 直属 核心 层企业 ，XXX 省建行 “AAA ”资信 ，是生产 塑 料型材及门

9、窗的专业生产企业。公司引进德国、奥地利专用微机控制的挤出线 和 真 空 定 型 模 具 ，采 用 德 国 配 方 生 产 “XX ”牌 塑 料 型 材 及 门 窗 。型 材 符 合 GB8814-1998 标准 ，并达到国 外同 类产品 先进 水平，具有 强度高 、耐 老化、隔 音、节能效果显著等特点。生产能力年产型材 20000 吨、门 窗 20 万平方米。（2）公司自九六年投产运营以来，一直坚持 “高起点、高水平 ”的产品定 学习参考专业 .专注位和 “领先半 步”的经营 战略 ，以 其优良 的产品质量和完善的 质保服务赢 得了 市 场，在行业内奠定了坚实基础，成为国内知名的塑料建材生产基

10、地，并连续获得 国家 及 XXX 省授予 的多项 荣誉称号。99 年 6 月，公司在国 务院政 府采购中一举 中 标 ，成为 中 央国 家机 关房 屋 维修 材料指 定供 应 商，进 一步 巩固 和完 善 了 XXXX 建材 良好的企业形象。在同行业中 XXXX 建材将以其综合实力列全省首 位，产品 水平稳居全国前列。（3）近年 公司以其雄厚的综合实力 ，组 织专业 化安装公司和施工队伍， 承 建 一大 批大 型 、高 层、高级 和结 构类 型复杂 的 建 筑，多 次 分获 “优 良”、“十 佳”、“鲁班奖”等。因此，我公司对干好该工程有充分信心和 实力 。2、具有先进的管理手段和管理班子我

11、公司 若能承建该工程 ，我们将列 入公司的重点工程 ，从产品门 窗型 设 计、工厂生产制造，到安装施工均采取先进微机化设计和微机化管理。选派优秀 的干部和施工经验丰实并主持施工过大型工程的同志组成项目部，具体负责本 工程的现场 施工及管理。对 该工程 的计划、劳力、材料、资金、设施实行单列 ， 优先安排。同时，公司定期派出专业及职能部门的有关人员及时处理协调解决 施工中出现的各种新情况、新问题。确保工程保质、保量顺利完成。为此，我们 决心 以更科学、更严谨的施工组织设计，建成优良工程，不辜负贵单位对我公司 的信任。3、具有配套专业队伍和成熟施工经验我公司是生产塑料型材及门窗专业生产企业，设备先

12、进、技术力量雄 厚、管理手段先进、管 理方法严格。在安装施工方面，公司设有专业门窗安装公 司。经历多年大中型工程安装施工，积累承建各类、复杂结构、高层施工的经 验，总结出一整 套较完善 施工管 理方 法。近 年，其中北 京团结湖 公寓、方庄 小学习参考专业 .专注区 、国 务院 住 房改 造、济宁光 河小区 、济 南山师 大 公 寓、省 人大宿 舍等 进行 了 施工并获奖。三、工程工期目标及保证措施根据招标 单位要求 及工程 实际 情况 ，我们 本着为 业主 服务 ，尽最 大努力 满足 业主 要求的态度，参照国家定额工期，结合我公司的实际施工能力，确定该工程的施工总 工 期 为 天 ， 即 从

13、年 月 日 开 工 ，年 月 日 竣 工 。 为 确 保 总 工期的实现 ， 我们拟采取以下保证措施：1、组织措施（1）该工程由我公司承建后，将列为我公司重点工程管理项目推行项目法 施 工 ，并充 分 发挥 我公 司技术 力量 强、资 金雄厚 、管 理水平 高的 优势，全力 以 赴 协调解决施工力量和机具设备。（ 2 ） 实 行 公 司 重 点 项 目 指 挥 部 领 导 下 的 项 目 经 理 负 责 制 。 由 项 目 经 理 签 订责任状，对项目按工期进行监督、检查，并与施工人员签订单位工程施工合 同，及时兑现奖罚，实行单位工程包干施工，保证在控制点的时间内完成。2、管理措施（1）加快

14、施工准 备 。我 公司 已经 做 好了 承建该 工 程 的各项 准备 工 作，并 按 工 程的 需要 保 证在 贵 方 要 求的 时 间 内 ，主 要管 理人 员 及时 到 位 ，同 时 编 制 切 实可行的工程总进度网络计划，并做好相应的日、旬、月计划，坚持日平衡、旬 调度 ，狠抓 工程进 度，保 证计 划实施 。（2）根据确定的工期目标，编制切实可行的日、周、月、季、年计划， 运用 网络技 术、分 段 流 水作业 等动 态管理 和 微 机优选 技术，充分 利用作 业面，切 实做好工序之间的穿插施工，做到工期进度控制点保证总工期。学习参考专业 .专注（3）充分协调好关系层与劳务层之间的关系，

15、制定严密的奖罚措施，充 分调 动各方面的积极性，最大限度地提高劳动生产率。（4）合理 安排农 忙 季节 和 季 节性施 工。采取必 要的 措施 ，保 证 工程 连 续 施工。加强与气象部门的联系，根据气候情况，编制切实可行的季节性施工措 施，最大限度地减少因气候因素造成的停工。农忙季节决不放假，同时实行优惠 的劳 务经济政策，调剂稳定劳动力 ，保证按工程进度计划完 成。（5）运用新材料 、新工艺、新技术、提高工程 质量 ，加快施工进度，同 时加 强施工机具的管理，保证机具运转良 好，充分发挥其效能，确保施工正常进 行。（6）充分协调好外部 关系，特别是搞好 同建 设单位 、监理单位 的关系 ，

16、 在工 作中共同协作，互相支持。四、工程质量目标及保证措施质量目 标：定项优良 率 100 ， 争创“十佳”。为确保质量 目标的实现，我 们拟采取以下保证措施：1、技术措施（1）我公司依据 ISO9002 系列质量 体系标准，制定并 实施了符合我公司实 际情况的质量手册和质量体系标准，以此作为公司质量体系的行动纲领和全体 员工质量行为的基本准则，也作为对该工程质量保证的主要证实性文件。（2）实行全面质量管理，加强“三检”制。成立 以项目经理 为核 心的现场 质 量 保 证 体 系 ， 在 施 工 过 程 中 自 始 至 终 推 行 TQC 活 动 ， 建 立 相 应 的 质 量 管 理 体学习

17、参考专业 .专注系，真正实现全员管理，确保工程质量目标实现。在施工中严格实行自检、互 检、交接检的三检制，实行质量跟踪检查，发现问题及时改正，将质量问题消灭 在萌芽状态。2、施工措施（1）推行样板引路。在工程的施工中，严格样板引路，实行质量岗位责 任制 ，使工程质量与经济利益挂钩，加强施工人员的责任心 ，每道工序 大面积施 工前 都必 须做出 样板 ，经有关部门验 收合格 后再 进行 大面积 施工，并对各项 工 程实行挂牌制。（2）采用新工艺 、新材料、新技术。在工 程施 工中，采用经过 认证的 新 技 术 、新 材 料 、 新 工艺 。（3）严把 材料 关。严 格按 图纸 要求购进材 料，进

18、入 现场的 材料 必须 合 格，必须有产地、生产厂名、规格型 号等内容的 产品合格证 ，由专 人负责验收 ， 不合格的材料坚决不允许进入工地现场。（4）加强 成品半成品的保护。在施工中 对容易 造成损坏的成品 、半成品 都有保护措施，用塑料布或木制盒子保护下框，减少和避免混凝土等沙石入内 污染。各工种工 序之间穿插 施工，要明确责任，相互保护 、互相 监督。将成品 、 半成品保护工作落实到专人、落实到施工全过程。（5）实行 质量目 标与 经 济效 益 挂钩 考核 的办法 。平 时 质量 由项 目部 负 责 人、质检员、工程监理负责实施现场监督，公司对单位工程进行月、季、年评 审，评审结果与项目

19、部工资、奖励挂钩。五、我公司产品和安装质量执行的国家 标准1、型材选用 XXXX 牌塑料异型 材，符合 GB/8814 1998 标准。学习参考专业 .专注2、门 窗制 作符合 JG T3017-94 、 JG T3018 94 中 国人 民 共和 国建筑 行 业 标 准 。3、安 装施 工符合 JGJ103 96 塑 料门 窗安装 及 验 收规程 。六、服务回访与公司保修政策1、我公司专门设立 800 质量、服务免费投诉电话，随时接受 用户咨询和维 修服务。2、工 程交付使用后，三 天内组 织第一次质量回访，指导用户合理使用 和 保养，及时了解和处理 在使用上存在的不足，向用户发放“用户手册

20、”。平时随叫 随到 ，一年内再次进行质量回访，征询用户意见。3、建 立用户档案。包括用户名称、地点、工程面积、交工 时间 、易损件 产地、维修记录，在向用户发放“用户手册”同时 ，都输入电脑储存，随时可调档 查询。4、承诺型材保用 30 年、辅材保 用 10 年。非正常损坏只收材料费，不收 维修和安装费用。5、较 大工程或连片工程，在交 付使用一年内，我们将在附近设立常年 维 修服 务小组，随叫随到。凡属于施工原因造成的质量问题，包修包换不留隐患。七、驻工地代表及主要负责人简介姓名职务职称主要工作简历学习参考专业 .专注八、部分优良工程及在建工程情况一览表工程名称面积竣工时间定量等级评比情况学

21、习参考专业 .专注第三部分 ：施 工组织设计一、工程概况1、工 程 名 称2、施工地点3、建筑面积学习参考专业 .专注4、塑钢面积5、墙体结构6、类型7、高度8、层数二、施工方案概述工 程 质 量 为 ： 保 证 优 良 、 争 创 “十 佳 ”。 工 程 工 期 ： 开 工 时 间年 月日，竣工时间 年 月 日，总日历天 数 天。我公司将把该工程列为重 点工程，公司将选派精干的管理班子，成立该工程项目部。选派素质好、创优能 力强 的施工人员，装备优良施工机 具，以确保该工程质量和工期。三、编制施工进度和劳力计划1、施工进度计划编制依据：（1）开工日期、完工日期、总工期天数。（2）单 窗、阳

22、台窗 、异型 窗、门 连窗、推拉门 数。（3）土建主体验收时间、框安装至完 工时间、内外 粉饰时间、扇安装至完工时间。2、劳力计划编制依据：（1） 根据计划工程量 （m2）和计划工期 （天）要求，计算该工程总体需要多少个工，才能按量按期完学习参考专业 .专注成。2) 框安装至完工，计划需多少劳力、扇安装至 完工，包括细部处理打胶等 ，计划需多少劳力。学习参考专业 .专注四、保证工程工期的具体措施1、强化项目管理，推行项目法施工，实行项目经理负责制，做到全面计 划，统一组织，协调劳动力调配。2、编制 切实可行的 工程总进度 网络计划 ，并做好相应的月、旬、日施工作 业计划，使生产上、下协调，长、

23、短计划衔接。坚持日平衡、旬调度，狠抓形象 进度 的完成，保证计划实施。3、认 真做好施工前的准备工作，及时组织人 员、材 料、机具进场，搞 好 各项 临建设施，保证工程顺利进行 。4、根据气候情况 编制切 实可行的季 节性施工技术措 施，最大限 度地减 少 因气候因素造成的停工。5、加强施工生产调度，合理组织分配段流水施工，立体交叉作业，充分利 用作 业面，切实安排好工序之间的穿 插施工。6、使用 先进的机具 ，加 快施工进度 。同时加强施工机具的管理，保证具有 运转良好，充分发挥其效能，确保施工正常进行。7、协调好管理层与劳务作业层的关系，制订严 明的奖罚措施 ，充分调动各 方面 积极性，最

24、大限度的提高劳动 生产率。8、协调 好各种外部 关系，特别要密 切搞好与建设单位 、监理公司的关系 ， 在工 作中互相理解、互相支持，为本工程按期优质完成共同努力。9、农忙期间正常施工的措施： （1）农忙期间认真做好职工思想工作，一线职工应坚持正常生产，不准放 假。（2）认真安排好农忙期间的生产进度计划。学习参考专业 .专注（3）对农忙期间出全勤的一线工人给予补贴。（4）随 时抽查工人的生产考勤，对 农忙 期间不 严格遵守劳 动纪律、旷工 的职工进行批评教育，并进行罚款。（5）认真安排好农忙期间 职工的休息，不能过分延长职工的工作时间。（6）一线工人在农忙期间有特殊情况的可根据总公司规定，经工

25、作协调 领导 小组同意，可以准假。（7）建立外出工地请假制度，所有人外出必须由队长向项目经理汇报批 准。五、施工程序与质量控制要点1、施工程序按以下步骤进行：第一步第二步 第 三步第四步第五步施工前样板框抹灰内外准备制作安装后框粉饰验收验收验收推扇第六 步 第七步 第八步 第九步 第十步学习参考专业 .专注2 、 施 工 质 量 控 制 要 点 一 览 表 ：控制阶 段控制环节控制要点主要控制人参与控制人主要控制内容工作依据工作见证施工准备阶段一设计交底图纸会审1文件自审项目经理工程监理图纸资料齐合设计意图明确图纸表达完整自审记录 、 设计交 底记录 、 图纸会审 记录2设计交底图纸及技术文

26、件3图纸会审二制定施工工艺文件4施工组织设计项目经理工程监理按工程实况和企业标 准要求编制会审JGJ10396批准的施工 组织设计5专题施工方案三机具安装材料进场6提机具安装材料计划项目分管监理材料员审检审批施工规范材料定额机具计划材料预算7安装材料验收四技术交底8技术交底项目经理工程监理组织参加图纸施工方案交底记录施工阶段五样板间制作验收9样板间制作验收项目经理工程监理封样图纸施工方案验收记录六隐蔽工程验收10隐蔽工程验收项目分管工程监理稳固方式及填嵌施工规范标准隐蔽工程验收记录七框安装验收11框安装验收项目分管工程监理对角线、垂直度、水 平、标高施工规范规程验收记录八扇五金件安装验 收12

27、扇五金件安装验收项目分管工程监理搭接量、平行度、五金 件施工规范规程检验记录九密封胶质量13清理、内外打胶项目分管工程监理顺直均匀 、 平滑施工规范检验记录工程 交工 验收 阶段十工程质量评定14单位工程项目经理工程监理评定表内容施工规范评定表十一报检资料15各项资料整理项目分管工程监理按工程要求当地质检站要求报验资料十二工程验收16质检站验收项目经理工程监理门窗分项图纸施工规范验收结论十三工程交工17交工报告资料项目经理工程监理组织验收交工资料归档竣工报告十四用户回访18质量及使用功能回访售后服务主管维修人员了解用户意见 ， 落 实整改措施 。企业保修 服务规定用户档案 服务记录学习参考专业

28、 .专注六、保证工程质量的具体措施1、建立 健全技术 质量保 证监 督体系。按 国家 GB T19002 ISO9002 质 量体 系 生 产 和 安 装 的 质 量 模 式 。 使 预 防 控 制 与 检 验 相 结 合 。2、项目经理 部设质量监督部门，各专业施 工队设专职 质量检查员 ，班组 设兼 职质检员。对职工加强质量管理的宣传教育工作，强化职工的质量意识，以工种和 施工技 术难点为对象，成立 QC 质量攻关小 组。3、做好各种原材料 、半成品及设备进场前 的检查工作，把好质量关 ，不 合格 的材料 一律不准进场使用，应 提前组织业主、土建、监理三方看样定货。4、加强 质量 监督检

29、查，抓好“三检”制，实行 质量 跟踪检 查，发现问题及 时改 正，将质量事故消灭在萌芽状态。把住分段工程验收评定关，做到上道工序达不到 要求下道工序不施工。5、坚持样板引路，实行质量岗位责任制，使工作质量与个人的经济利益挂 钩，加强操作人员的责任心。6、加强 土建 、水、电、装 饰各工 种间的配合 ，做 好中间验收工作。搞好成品 保护，制定切实可行的措施，杜绝后道工序污染损坏前道工序的成品。7、加强技术管理，完善技术复核制度。施工前技术人员应对施工班组做好技 术交底 ，明确施工方法和技术要求，施工中发现问题应先办洽商后施工。七 、安全 文明 施工的 规定和 措施1、成立安全 施工领导小组，专

30、人负责 落实安全 生产责 任制和公司制定 的“现场 安全管 理企业规范”，保证安全措施的实施。2、认真做好安全检查，公司每月检查一次，项目经理每周检查一次，现场安全学习参考专业 .专注员、施工员每日进行检查，及时发现不安定因素，并立即整改。3、强化安全意识，树立安全第一的观念，并制定安全管理目标，对工程进行全 面管理 ，加强安全防范意识，重大事故为零。4、现场 施工用电由专门电工进行操作，严格 按程序施工，其他任何人不得乱 拉乱接 ，所有用电设备都必须按规定接地，实行三级保护。5、开展安全教 育，做好安全技术交底，进行标准化现场管理，工完场清，文明 施工，定期检查，消除隐患。6、建立现场管理总

31、平面及文明施工责任制，划分责任区。7、严格按现场平面图堆放物品，不经同意，不得随意堆放 ，违者罚款。8、现场材料堆放要成垛成方，明确分类，不得占用道路和作业区。9、有关质量安全及其它标准、标牌齐全，悬挂位置醒目。10、坚持文明执勤，节约用电、节约用水 ，每月对现场进行检查评比。11、对噪音大的机械，尽量避免夜间使用，以免影响生活区周围居民的休息。八、附图附表1、工程管理组织系统图2、施工进度计划网络图3、工程质量管理体系图4、施工程序与质量控制要点一览表5、安全文明施工体系图学习参考专业 .专注1、工程管理组织系统图：学习参考专业 .专注2、施工进度计划网络图：学习参考专业 .专注3、工程质量

32、管理体系图：学习参考专业 .专注4、施工程序步骤：第一步第二步第三步第四步第五步第六步第七步第八步第九步第十步学习参考专业 .专注5、质量控制要点一览表：控制阶段控制环节控制要点主要控制人参与控制人主控制内容工作依据工作见证6、安全文明施工体系图：学习参考专业 .专注学习参考专业 .专注第四部分：标书附件一、资质证明1、营业 执照（副本）注册号 ： XXXXXXXXXXXX2、税务 登记证 ： XXXXXXXXXXX3、全国 工业产 品生 产许可 证 XXXXXXXXXX4、产品 准用证 ：编号 010405、XXX 市建设 工程 材料准 用 证 XXXXXXXXX6、质量 体系认 证证 书：

33、注 册号 XXXXXXXXX7、XXX 省名牌 证书8、检验 报告：检（建 机）字 （98）第 C004、企 业相关 制度1、公司质量手册。2、公司保修服务承诺制度。三、证书及工程图片（略）学习参考专业 .专注物业管理标准化手册 （第二版 ）第一编 物业业务管理作业指引第一部分 物业新项目接管入住作业指引2一、新项目前期介入2第一章 物业新项目管理服务机构筹建2第二章 物业费测算8第三章 新项目前期介入作业指引13二 、新项目承接查验16第一章 承接查验的准备及实施16第二章 承接查验重点及原则17第三章 验收标准17第四章 注意事项20第五章 区域公司应移交的资料22三、新项目入住管理26第

34、一章 入住管理的准备工作26第二章 入住手续的办理27学习参考专业 .专注物业新项目接管入住作业指引、新项目前期介入第一章 物业新项目管理服务机构筹建一、机构设置（一 ）物业新项目管理服务机构筹建人员应根据 物业管理方案 确定的机构设置及人 员编制 ，筹建项目管理部 。（二）机构设置原则 ：根据物业项目经营管理的规模 、复杂程度 、智能配套 、楼宇类 型、数量、档次、功能及设施配备 、周边环境 ，以及区域公司对物业管理服务的要求等 实际情况，本着规范管理 、精干高效的原则设置项目管理部 。（三）物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个项目管理部 ，管理部下设四个部门 ， 如图：二、管理层级项目

35、管理部管理结构分为 ：经理 、主任、操作层三个管理层级 。三、岗位编制（一）编制原则 ：1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任 、保安主任）、管理员 （客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员 （维修工 、保安员、绿化员 、保 洁员）。2、人员编制：结合管理类型 、管理面积、服务标准、硬件配置等因素 ，合理配置各 岗位人员 。学习参考专业 .专注3、合并满负 ：提倡精简高效 ，一专多能 、分工不分家 ， 各岗位工作量应尽可能饱 满。（二）定编程序1、遵照安联集团的 “三定 ”方案，根据区域公司提供的物业类型 、物业面积和规划方 案、物业服务要求 ，制定物业服务方案 、 人

36、员编制和成本预算 ，依据成本预算确定物业 服务费标准 。2、人力成本占总预算的比例因物业类型 、南北差异 、项目大小 、含不含公共区域能 源费等多方面因素 ，约在 30%-80 之间 。注：物业类型、南北差异 、项目大小 、项目规划 、施工质量等因素均影响较大 ，（三）岗位编制要求 ：按需编制 。1、保安岗的定编应综合考虑社区特点 ：如出入口的多少 、智能化程度 、封闭开放式管理模式 、周边的治安状况等因素 。常见岗位归纳如下 ：岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法固定岗门岗和大堂岗人行 出入口控制行人 进出按岗定编 ，全天轮岗控制中心岗（含消防）控制中心控制中心 监控按岗定编 ，全天轮岗

37、形象岗大门 或大堂展示形象 、接待引导按岗定编 ， 部分日间岗巡逻岗巡逻岗楼内外治安工作量按楼栋设置车场岗车场门岗车辆 出入口控制车辆 进出按岗定编 ，全天轮岗车场巡逻岗停车场车场巡逻工作量按地形设置机动岗检查岗现场全程监控 临时替补班组长兼任2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑 ， 常见岗位划分如下 ：岗位类别工作场所现场需求编制方法楼内岗楼道、大堂 、电梯、地下室等楼内保洁工作量按单元或楼层设置楼外岗楼外公共区域庭院保洁工作量按面积或区域设置学习参考专业 .专注垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集 、清运按照当地情况设置3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度 ， 一般按人均养护面积约

38、 4000 平 方米分配 （华北区域 ）。例如：绿化面积 2.7万平方米，配备绿化工 6人、绿化主任 1 人，人均养护面积 为 3900-4500 平方米 。4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施 、设备的数量和复杂程度 、工程施工质 量的需求，综合进行考虑 。四、岗位培训（一）对新到岗人员进行上岗培训和考核 ，确保其熟悉岗位职责 、 专业技能 、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求 。 （二）较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度 。 （三）培训内容及效果参考如下 ，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施培训内容效果要求企业文化及管理制度了解企业文化 ，遵守企业各项制度物业

39、管理概论了解公司主营业务及专业知识员工通用礼仪掌握员工礼仪规范要求职业安全及急救常识掌握职业安全 、紧急救护的知识和要求物业管理法规常识了解行业内的法律法规 ，尽快掌握与岗位相关的 各项政策法规品质管理基础了解公司质量管理体系和品质控制制度 ， 掌握各 自岗位的操作程序和管理规范专业技能熟悉本岗位工作要求及操作规范 。五、规范建设（一）筹备人员应根据集团 、公司相关管理规范 ，完成项目管理部规章制度的起草 、编 制，包括：1 、安信联行物业管理标准化手册 、安信联行物业视觉识别系统手册 等（手册 在物业公司品质管理部保管 ，根据业务需要运用到项目管理部 ）的运用 。2、项目管理部组织架构 、岗

40、位职责等 。学习参考专业 .专注3、项目管理部内部运作制度等 。（二）筹建人员应根据项目新增业务 、设施及其它情况负责相关作业规程 、 支持性文件 的补充编写 ，（三）项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规 、地方行政规章等 ，包 括（不限于 ）：1、国家有关物业管理的法律法规和规范性文件要求 ，2、所在地的政府 、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规 、 条例 、规定等规范性 文件要求 。包括从业资质 、承接查验 、装饰装修管理 、房屋修缮养护 、住宅社区管理 、 服务收费 、维修基金 、业主委员会 、房屋租售代理 、绿化环境管理 、消防 、特种设施设 备、岗位培训等 。（四）物

41、业筹建人员应负责完成与业主 （用户）的权利、义务、行为、活动相关的 ，各 类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制 ，包括 ：1、前期物业服务委托合同 。2、临时管理规约 （或管理规约 ）、业主手册 。3、社区公共部位 、 公共设施使用管理规定 。4、装修管理规定 。5、消防管理规定 。6、停车场管理规定等 。（五）项目管理部应根据国家考评标准 ，结合当地物业管理规定 、物业运营服务需要编 制文档分类目录 。保证文档资料完整 ，易于查找和识别 。（六）筹建人员应统一对项目管理部各类纸质 / 电子文档进行编号 。（七）编号规则应按规定的编码原则执行 。（八）项目管理部应按安联集团档案管理规定对档

42、案收集 、整理、分类、保管 、查阅 、 交接 、销毁等进行档案资料管理 。并在文件夹 （盒/袋）封面或侧面应有标识 ，上面注明 目录号、文档标题等。文件夹（盒/袋）应有卷内目录 ，详细列明卷内的文件资料 。（九）文档目录执行安联集团 “档案资料明细 ”的规定 。六、物资装备 项目管理部筹建人员应根据制订的 物业管理方案 及项目配套确定所需的物资种学习参考专业 .专注类、性能、级别、数量等，制订购置计划 ，并按相关规定 ，经过询价 、评估、报批等手 续后，进行相应的采购 、配置工作 ，包括：办公用品 ：办公桌椅 、文件柜、钥匙柜、文 具、信笺、白板等 。（一）办公设备 ：打印机 、复印机 、电话

43、、传真机、保险柜、验钞机 、饮水机 、空调、 电视机、音响等 。（二）后勤服务设施 ：餐具、厨具、灶具等食堂用品 ，宿舍桌椅 、衣柜、床架、被服、 排气扇、热水器等。（三）网络设备 ：电脑等 。（四）清洁及绿化设备和工具 ：洗地机、吸尘器 、喷雾器 、垃圾筒、剪草机 、绿篱剪 、 高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。（五）安全设备和工具 ：岗亭、对讲机 、电警棍 、手电筒 、消防器材及工具等 。（六）维修设备和工具 ：电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机 、维修梯等设 备，及相关家庭维修用工具物品 。（七）工作服 ：保安员、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装 ，数量和配置可根据 项目档

44、次 、类型自行拟定 ， 服装款式 、颜色须可参照 安信联行物业视觉识别系统手册 相关规定执行 。七、物业管理用房（一）筹建人员应根据国家或当地物业管理法规的规定 ，结合项目规划及管理规模 ，与 区域公司确定管理用房面积及位置分布 。（二）筹建人员应科学规划 、合理布置各类功能的管理用房 ，管理用房功能涵盖 ：办 公室、会议室 （培训室 ）、档案室 、客户服务中心 、监控中心 、仓库、员工宿舍 、食 堂、洗手间等。（三）筹建人员应关注食堂 、员工宿舍等后勤用房的安排 、装修和配置 。八、标识系统的配备筹建人员应根据项目情况系统规划现场标识 ，关注所有标识的设计 、制作和安装 ， 详见 安信联行物

45、业视觉识别系统手册 。九、公共关系的建立（一）筹建人员应积极 、主动对外建立 、协调各类与本项目业务相关单位 、部门的公学习参考专业 .专注共关系。（二）与工商 、税务 、物价部门建立良好的公共关系 ，办理项目工商注册登记 、物价 申报工作。（三）与公用事业单位建立良好的公共关系 ， 包括： 自来水公司 、供电局 、燃气公 司、有线电视 、电信局、邮政局、供暖公司等 ，办理水、电、煤气、有线电视 、电话、 网络、通邮 、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务 。（四）与辖区派出所 、街道办事处 、居委会、市容环卫 、交管、消防部门等建立良好 的往来联系 ，协调理顺项目周边系列关系 ：协调项目治安

46、外援方案 ，咨询外来人员管理 办法和宠物管理办法 ；理顺项目所属街道 、户籍管理 、计生工作等关系 ；协调落实项目 自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜 ；协调项目商铺管理 、装修管理违章处理 程序 ，争取对住户违章 、纠纷行为的制止和执法支持 ；规范项目内道路及主出入口各类 交通标识、安全运作规则 。（五）与消防部门取得联系 ， 参与消防的接管 ，取得消防部门对物业的技术支持和指 导。十、印鉴证照的办理筹建人员应及时办理项目管理部正常经营所需的各类证照，证照名称 、 颁证单位及符合相关要求十一、开办费测算（一）物业筹建人员应负责项目开办费的测算 。（二）前期开办费用构成包括 ：前期物业服

47、务人员工资 、办公用品 、服装费用 、维修 费（工具、材料）、绿化清洁费 （工具、材料等）、保安用品 、入住物资 、物业用房及 装修 、家具电器等 。（三）前期开办费用前期开办费参考标准 ：各类城市构成 （元/平米）住宅大厦 （商业）学习参考专业 .专注一类城市3.08.0（不含空调 、供暖）二、三类城市2.06.0（不含空调 、供暖）第二章 物业费测算 物业费的测算一般采用列举法和倒推法两种测算方法 。列举法一般适用根据预定的 物业管理标准 ，测算出物业费单价 。倒推法一般适用根据预定的物业费单价 ，测算出合 理的物业管理服务承诺 。一、在实际操作中 ，两种方法可结合使用 ，互相印证 。（一

48、）列举法中所预定的物业管理服务标准 ，是根据被测算物业的基本情况 、客户需求 和区域公司整体要求 ， 按地方政府行业主管部门颁布的物业管理服务标准来制定的 。（二）倒推法中所预定的物业费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研 、分析 ，参考当地同类型 、同档次物业收费价格的基础上核定 。（三）将列举法测算的物业费标准 ，与倒推法测算的物业费进行综合 ，在收支平衡的前 提下 ，得出一个合理的物业费标准和各项费用构成 。（四 ）为了测算的方便 ，将所有费用按物业管理服务的性质和类别等分别归类核算，即：人工费用 、行政费用 、财产费用 、物料消耗 、物业公共费用 、其它费用 。（五）注意事项

49、 ：1、南北差异 ， 注意南北地域在设备 、设施方面的不同 ，从而带来的测算上的差异 。2、法规差异 ，注意各地在劳动法规 、保险条例 、 征收税率方面不同而带来的费用测 算上的差异 。（六）物业费测算公式为 ：1、单种物业类型项目的物业费测算物业费单价 所有费用的总和 参加测算的物业总面积2、多种物业类型项目的物业费测算需分类型分别测算 ：类型 n 物业费单价 类型 n 所有成本的总和 类型 n 参加测算的物业面积 不可分割费用 （如：管理人员成本 、固定费用成本等 ） 按各类型物业其它费用总 和的比例分摊 。学习参考专业 .专注（七）物业收费面积的确定 物业收费面积的依据是区域公司提供的物

50、业资料 （以提供给营销部门的售楼面积为 准， 如有当地政府主管部门所批复的 确权面积报告 则以此报告为准 ）。注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积 ， 则按此面积直接统计 ，如个别地区法规 要求合同中按套内面积计或按套计 ，则应加入分摊管理费面积 。二、列举法测算（一）人工费用 （单位：元/ 月）1、组织架构的确定根据项目经营管理的规模 、复杂程度 、智能配套 、楼宇类型 、数量 、档次 、功能及 设施配备 、周边环境 、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况 ，对组织架构 、岗 位编制进行预测 。2、人工费用的测算根据确定的组织架构 ，遵循相关法规要求 、 公司薪金福利标准进行人工费用的测 算。人工费用包括 ：工资、 奖金及双薪 、 工资附加费 、社会保险费 、补贴及过节费 、培 训费、服装费、其他等。3、工资的测算根据确定的组织架构 ，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算 。人员工资构成表（单位 ：元）序号名称工资标准人数工资金额 （月）1经理工资标准 人数2经理助理工资标准 人数3人力行政人员工资标准 人数4技工、维