最新商业地产业态标准完整版（实用）

1、2020-12-03商业地产业态标准完整版1 商业地产业态标准完整版 2020-12-03商业地产业态标准完整版2 业态种类 零售业态零售业态 零售购物型零售购物型 n购物中心购物中心 n专卖店专卖店n超市超市 n便利店便利店 n专业店专业店 n仓储店仓储店 2020-12-03商业地产业态标准完整版3 业态对比 业态业态购物中购物中 心心 百货商百货商 店店 超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店 定义定义多种零 售店铺、 服务设 施集中 在一个 建筑物 内或一 个区域 内，向 消费者 提供综 合性服 务商业 集合体。 分市区、 社区、 城郊型 经营日 用工业 品为主 的综

2、合 性零售 商店 以顾客 自选方 式经营 的大型 综合性 零售商 场，又 称自选 商场 以经营 某一大 类商品 为主， 且拥有 具备丰 富专业 知识的 销售人 员和提 供适当 售后服 务的零 售业态 专门经 营或授 权经营 某一主 要品牌 商品为 主的零 售业态 是一种 用以满 足顾客 应急性、 便利性 需求的 零售业 态 以经营 生活资 料为主 的，储 销一体、 批量销 售、实 行会员 制的商 店 规模规模5万-15 万平米 为宜 规模大， 营业面 积在 5000平 方米以 上 标准超 市:1500 -3000 平米;大 型综合 超 市:6000 -8000; 超大 型:1000 0- 12

3、000 具备一 定规模, 根据具 体市场 和产品 特性而 定 根据具 体经营 的商品 而定,一 般在50- 600平米 面积在 100平方 左右 规模较 大 零售业态零售业态(一 一) 2020-12-03商业地产业态标准完整版4 业态对比 购物中购物中 心心 百货商百货商 店店 超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店 客户客户目标顾 客以流 动顾客 为主 中高收 入人群、 客户来 源范围 广 大众化 消费、 客户来 源根据 超市规 模和定 位有所 不同 客户覆 盖面广 针对特 定消费 人群、 经济实 力较强 附近居 民 购物方购物方 式式 柜台销 售和开 架销售 相结合 开

4、架自 选、自 我服务、 平价销 售、一 次结算 的售货 方式 定价销 售和开 架面售 定价销 售和开 架销售 开架自 选、统 一结算 开架售 货、批 量作价 经营特经营特 色色 卖场租 赁制； 布局统 一规划， 店铺独 立经营； 服务功 能齐全， 集零售、 餐饮、 娱乐于 一体。 卖场租 赁制、 种类齐 全、高 毛利 平价销 售、满 足日常 用品一 次性购 全 同类商 品大规 模集中 式营销。 由卖场 租赁发 展到自 营 品牌专 卖、量 小、质 优、高 毛利 平价、 服务群 众生活， 营业时 间长 零售业态零售业态(二 二) 2020-12-03商业地产业态标准完整版5 物业及选址要求 购物中

5、心购物中心 选址要素：选址要素： n区位：区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 n用地经济状况：用地经济状况： 进行可获得性分析 n用地物理状况：用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 2020-12-03商业地产业态标准完整版6 购物中心 购物中心购物中心 类类 型型业业 态态效效 用用 主力店主力店 高端百货、大 型超市、家居、 建材等 有利影响：有利影响：集客能力； 品牌效应；带动作用

6、； 广告效应；长期租约 不利影响：不利影响： 租期很长，物业的后期 处置要受限制；主力店 的租金非常低；常带有 排他性协议；与整体的 磨合难度大，需防范法 律风险 次主力店次主力店 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 聚客能力；租金回报远 高于主力店；在营业时 间、管理成本、经营灵 活性等方面比主力店占 有优势 品牌店品牌店 饰品、服饰、 化妆品等 购物中心盈利最多的部 分；可丰富购物中心的 功能；个性品牌能聚集 各类客源 n功能组合：集购物、功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚一些大型的购物

7、中心甚 至包含了酒店和办公的至包含了酒店和办公的 功能。功能。 n黄金比例：黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30 n业态组合：主力店、业态组合：主力店、 次主力店、独立店。次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌星般的次主力店、品牌 店店”。 2020-12-03商业地产业态标准完整版7 百货商店百货商店 代表品牌代表品牌 新世界新世界 天虹百货天虹百货 2020-12-03商业地产业态标准完整版8 选址基本要求 百货商店百货商店 要要 素素要要 求求 商商 圈圈 城市核心商圈 交通便利

8、 城市人口：40万以上 物物 业业 要要 求求 建筑楼高三层以上 面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上 层高首层层高5m，二层以上层高4.5m； 柱距8m8m 配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重450kg/ 停车场100个/10000 合作方式合作方式 免租期1年左右 租赁年限1020年 2020-12-03商业地产业态标准完整版9 百盛百盛 p品牌特点品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货

9、、时尚百货 p顾客定位顾客定位 中高收入阶层 p发展状况发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国 26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。 2020-12-03商业地产业态标准完整版10 百盛案例百盛案例 上海九海百盛上海九海百盛 上海九海百盛百货业态布局上海九海百盛百货业态布局 6F6F 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 5F5F游戏广场、美食小吃； 2-4F2-4F 化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣 1F1F 皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行； -1F-1F平价超市 2020-12-03商业地产业态标准完整版1

10、1 新世界新世界 新世界新世界 p品牌特点品牌特点 n市场定位：中高档路线的 n目标顾客：高雅、时尚的中青年 n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 p经营战略经营战略 n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况发展状况 n分布于全国20多个大中城市 2020-12-03商业地产业态标准完整版12 新世界案例新世界案例 沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界 沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局业态布局 6F6F家居配饰、家居用品 5F5F 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 4F4F男士正装、配饰 3F3F少淑女装、时尚手表 2F2F 女士职业装、女士配饰、化妆 品 1F1F国际

11、名品、珠宝、名表 -1F-1F男女皮鞋、男女手袋 新世界新世界 2020-12-03商业地产业态标准完整版13 茂业茂业 p品牌特点品牌特点 n2008年5月5日，茂业国际于香港上市 n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长 三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月， 公司成功收购A股上市公司成商集团 p经营定位经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况 2008年01月2007年10月 n四川绵阳店开业; n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革; 2020-12-03商业地产业态标准完整版14 太平洋百货太平洋百

12、货 p品牌特点品牌特点 n太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战改革、速度、挑战”的经营行动方 针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模， 未来将更积极在全国各城市开拓新店。 p经营定位经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况发展状况 n太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋 SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。 1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在 海内外共设有14家店。 2020-12-03商业地产业态标准完整版15 太平洋案例太平洋案例 上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋 上海徐家汇太平

13、洋百货上海徐家汇太平洋百货业态布局业态布局 1F1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F2F 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F5F 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟 表 内衣 餐厅 修改室 6F6F 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰 7F7F 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA 馆后仓 6.8-7.5 柱距柱距8-9米米10

14、.8*10.8 楼板承楼板承 重重 卖场 800kg/平米,后仓 冷库10001200 超市超市 2020-12-03商业地产业态标准完整版37 选址要求 超市超市 人人乐人人乐华润万家华润万家北京华联（大型综超）北京华联（大型综超） 商圈区位商圈区位一二线城市 大型商业地块和 住宅密集区 城市商业中心、 规划中的大型 商业地块、住 宅密集区 ; 位于城市主干 道、十字路口 A、城市规模：、城市规模：省城或中心城市； 常住人口100万以 上，年均消费6000元以上 B、商圈要求：、商圈要求：一级商圈：密集住 宅区，3公里内50万 人以上，邻主干道8条以上公交线， 店面日均人流8万 二级商圈：3

15、公里内30万以上，有 6条以上公交线，日 均人流量6万以上 三级商圈：3公里内20万以上，4 条以上公交线，店面 日均人流量4万以上； C、3公里内竞争对手不超过2家。 物物 业业 要要 求求 面积及楼面积及楼 层层 3层以内单层 3000平方以上， 共8000-15000 首层最佳，不 超过三个楼层 ； 共8000以上 共12000平方米。单层12000。多 层6000平方米/层。 库房2000平方米；办公600平方 米；卸货区300平方米。 层高层高4.2米以上5.5米最佳 不低 于5米 5米 2020-12-03商业地产业态标准完整版38 选址要求 便利店便利店 要素要素要求要求 商圈商

16、圈 以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为 500米左右），目标人口在2600-3000人； 选择居民区附近，该地区固定顾客较多； 选择地铁或车站附近，流动顾客较多； 选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所； 一般300米内无相同性质竞争者 物物 业业 要要 求求 产权产权清晰且至少可使（租）用6年 楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米 面积60120平方米 配套设施同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、 罗森 等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清 楚可扩容 电量的上限 其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面 （

17、橱窗展） 合作方式合作方式租金：3-8元/平米.天； 租期：一般5年以上 2020-12-03商业地产业态标准完整版39 便利商店的国际共通语言 7-11 n1927年年7-11便利店诞生于美国、后引入日本便利店诞生于美国、后引入日本 n全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略经营策略 n准确定位：准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士 n集中开店，多种服务：集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电 费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等 n开展电子商务：开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、 汽车服务、

18、信息服务等；将商品扩大到几十万种 n发展物流配送业务发展物流配送业务 2020-12-03商业地产业态标准完整版40 选址要求 7-11 n选址出发点：便捷选址出发点：便捷 n选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及 建筑物狭长建筑物狭长 n选址地点：选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、 办公楼和学校附近办公楼和学校附近 n选址亮点：选址亮点： 有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入； 有车站的地方，车站下

19、方的位置最好，来往顾客购物方便；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意 2020-12-03商业地产业态标准完整版41 业态种类 餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐 餐饮休闲娱乐型餐饮休闲娱乐型 n麦当劳麦当劳 n中体倍力中体倍力n大地数字影院大地数字影院 n必胜客必胜客 n面点王面点王 n星巴克星巴克n肯德基肯德基 2020-12-03商业地产业态标准完整版42 物业及选址要求 餐饮（一）餐饮（一） 连锁快餐店连锁快餐店普通餐饮普通餐饮火锅店火锅店 商圈选择商圈选择繁华商业街

20、市、车站、 空港码头，及消费水 平中等以上的区域型 商业街市或特别繁华 的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾 为销售对象，选址于商务 区域或繁华街市附近，或 其他有知名度的街市 大众餐厅:以家庭个人消 费为主位于社区型或便利 型商业街市。 以大众消费为主，选 址于人口不少于5万 人的居住区域或社区 型、区域型、都市型 商圈 立店障碍立店障碍经消防、环保、食品 卫生治安等行政管理 部门会审；污染源 米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散 通道； 门前禁忌有有封闭交通隔 离栏、 高于1.8米的绿化及电线 杆 同普通餐饮同普通餐饮 物物 业业 要要 求求 建筑要建筑要 求求 200-500平米 框

21、架结构; 层高不低于4.5米; 位置在地下室或一、 二、三楼均可，但忌 分布数个楼面 商务型1501000平方米、 大众型80200平方米； 除剪力墙或承重墙挡门、 挡窗外，各建筑结构形式 均适合； 餐厅门前须有相应的停车 场 120500平方米平方米 、厨 房可小于营业面积的 三分之一； 框架式建筑； 楼上商铺亦可； 其余同餐厅 2020-12-03商业地产业态标准完整版43 物业及选址要求 茶坊、酒吧、咖啡茶坊、酒吧、咖啡 面馆面馆面包、面点房面包、面点房 商圈选择商圈选择选址多高雅路段，具有 清净、优雅的环境； 以文化、情调、特色， 以及舒适和愉悦来吸引 消费者；消费对象具有 一定的消费

22、能力和文化 修养 满足人们速食的要求； 宜选择交通支道、行人 不少于每分钟通过10人 次的区域 各种商圈均可开设； 品牌企业多开设在繁 华的区域型、社区型 的商业街市上 立店障碍立店障碍须经消防、治安、食品 卫生等行政管理部门会 审同意 ； 国家对酒吧课以重税 与普通餐厅相同与普通餐厅相同立店须经食品卫生监 督部门会审核准，方 可经营； 离污染源10米以上 物物 业业 要要 求求 建筑要建筑要 求求 50400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊 要求，视投资者创意、 设想而异； 层高不低于2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔 音层 80-200平米；平米； 其余与普通餐厅相同其余与普通餐厅相同 6

23、0120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于2.8米； 门面宽度6米以上， 橱窗开阔 配套设配套设 施施 电力按每100平米10千 瓦配置 自来水供应 与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同 餐饮（二）餐饮（二） 2020-12-03商业地产业态标准完整版44 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力 餐饮娱乐餐饮娱乐 2020-12-03商业地产业态标准完整版45 全球最大连锁快餐企业 麦当劳麦当劳 n全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌 n以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生以出售汉堡

24、为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生 活方式活方式 n麦当劳品牌拥有超过麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球家快餐厅，分布在全球121个国个国 家和地区家和地区 n麦当劳在中国麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅 670家餐厅遍布家餐厅遍布25个省和直辖市的个省和直辖市的108个次级行政区域个次级行政区域 n经营之道经营之道 1、QSCV原则，即质量、服务、清洁和价值原则，即质量、服务、清洁和价值 2、严格的检查监督制度、严格的检查监督制度 和完备的培训体系和完备的培训体系 3、联合广告基金制度、联合广告基金制度 4、以租赁为主

25、的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适 的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出 租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主 要来源。麦当劳收入的要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自加盟店，来自直营店，其余来自加盟店， 其中，房地产收入占这部分收入的其中，房地产收入占这部分收入的90 ） 2020-12-03商业地产业态标准完整版46 选址要求 麦当劳麦当劳 选址原则：方便顾客选址原则：方便顾客 1、针对目标消费

26、群：、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员； 2、着眼于今天和明天：、着眼于今天和明天：讲究20年不变 3、讲究醒目：、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗 4、不急于求成、不急于求成 5、优势互动：、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃 尔玛”等知名百货企业来开店中店 选址步骤选址步骤 1、市场调查和资料信息收集：、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、 发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机 会及成长空间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估：、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、 可见度和方便性的考

27、量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、 面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营 业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。 3、投资回报与风险评估、投资回报与风险评估 2020-12-03商业地产业态标准完整版47 世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基肯德基 n全球最大的餐饮连锁企业全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业百胜餐饮集团旗下企业 n在全球拥有在全球拥有10000多家餐厅多家餐厅 n肯德基在中国肯德基在中国 肯德基于肯德基于1987年进入古都北京年进入古都北京 截止到截止到2007年年11月底，肯德基在中国大陆月底，肯德基在中国大陆200多个城市已经多个城

28、市已经 拥有拥有2000余家餐厅余家餐厅 成功秘诀：成功秘诀： 1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻 人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共 同成长同成长 2、原始而神秘的配方、原始而神秘的配方 3、特许经营：、特许经营：“不从零开始不从零开始”：肯德基将一家成熟的、正：肯德基将一家成熟的、正 在盈利的餐厅转手给加盟者在盈利的餐厅转手给加盟者 2020-12-03商业地产业态标准完整版48 1、商圈的划分与选择、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择、聚客点的测算与选

29、择 l划分商圈。采取记分法。把商圈划分商圈。采取记分法。把商圈 分成好几大类，有市级商业型、区分成好几大类，有市级商业型、区 级商业型、定点消费型、还有社区级商业型、定点消费型、还有社区 型、社商务两用型、旅游型等等型、社商务两用型、旅游型等等 l选择商圈。在商圈选择的标准上，选择商圈。在商圈选择的标准上， 一方面要考虑餐馆自身的市场定位，一方面要考虑餐馆自身的市场定位， 另一方面要考虑商圈的稳定度和成另一方面要考虑商圈的稳定度和成 熟度熟度 l确定商圈内最主要的聚客点。努确定商圈内最主要的聚客点。努 力争取在最聚客的地方和其附近开力争取在最聚客的地方和其附近开 店。通过采集来的人流数据进行估

30、店。通过采集来的人流数据进行估 算算 l考虑人流的主要动线会不会被竞考虑人流的主要动线会不会被竞 争对手争对手 肯德基肯德基 选址步骤 2020-12-03商业地产业态标准完整版49 物业及选址要求 餐饮娱乐餐饮娱乐 麦当劳麦当劳肯德基肯德基 商圈选择商圈选择商业区、商住区、写字楼区、 交通纽； 临街，场地开阔、进出方便 同麦当劳（跟进战略）同麦当劳（跟进战略） 物物 业业 要要 求求 经营面积经营面积400平米左右350平米 门面12米 物业形状物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗同麦当劳同麦当劳 层高柱距层高柱距层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米 楼板承重楼板承重部分区域500公

31、斤/平米， 大部区域350公斤/平米 厨房区楼板负荷为450公斤/平米 餐厅区活荷载为250公斤/平米 供电供水供电供水提供或有位置建设给排水/排油 /排污/道： 配电负荷：250千伏安 200KW的用电量；25吨水/天 提供或有位置建设给排水/排油/ 排污/道 硬件设施硬件设施提供室外安装空调和排烟机位 置 提供室外安装空调和排烟机位置 提供两条电话线路 停车位停车位有停车位（专用最佳，公用也 可） 提供临时卸货车位 其他其他外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置 餐厅温度冬天应不低于15度，夏 天不高于25度，春秋季应在20- 25度之间 2020-12-03商业地产业态标准完整

32、版50 全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客必胜客 n全球最大的餐饮连锁企业全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业百胜餐饮集团旗下企业 n1958年成立，在全球多个国家和地区拥有年成立，在全球多个国家和地区拥有1.35万家分万家分 店店 n必胜客在中国必胜客在中国 1990年进入中国，已在中国年进入中国，已在中国50多个城市开设了多个城市开设了187家连锁店家连锁店 n品牌诉求品牌诉求 从从“休闲餐饮休闲餐饮”到到“欢乐餐厅欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，消费群以年轻一族为主， 注重时尚流行注重时尚流行 n经营战略经营战略 全球战略：目标市场营销战略全球战略：目标市场营销战略 （STP营

33、销），即细分市场、营销），即细分市场、 选择目标市场和产品选择目标市场和产品(或服务或服务)定位。定位。 中国战略中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、 叫停特许加盟，只采取直营模式；叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌、衍生品牌必胜宅急必胜宅急 送送 ；4、本土化经营、本土化经营 2020-12-03商业地产业态标准完整版51 选址要求 必胜客必胜客 要素要素要求要求 商圈商圈大城市及发展潜力较好的中小城市 商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈 物物 业业 要要 求求 经营面积经营面积单层450480平米 双层500600

34、平米 楼板承重楼板承重大于450公斤/平米 供水供电供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每 天20吨； 250千瓦 通风通暖通风通暖留有排烟出口，可放通风机； 需安装8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ； 满足正常的环保条件 合作方式合作方式直营 2020-12-03商业地产业态标准完整版52 世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者 星巴克星巴克 n星巴克（星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于）咖啡公司成立于1971年，是世界领年，是世界领 先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者先的特种咖啡的零售商，烘

35、焙者和品牌拥有者 n在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥个国家拥 有超过有超过12,000多家咖啡店多家咖啡店 n星巴克在中国星巴克在中国 1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，多家门店， 其中约其中约200家在大陆地区家在大陆地区 n经营理念经营理念 提供最优质的咖啡和服务，营造独特的提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验星巴克体验”，让，让 星巴克店成为人们的星巴克店成为人们的“第三生活空间第三生活空间” n品牌定位品牌定位 目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富

36、有小目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小 资情调的城市白领；资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品多数人承担得起得奢侈品” 2020-12-03商业地产业态标准完整版53 星巴克选址要求 星巴克星巴克 星巴克选址星巴克选址 1 2 3 4 商业要求商业要求 建筑要求建筑要求 其他要求其他要求 合作方式合作方式 省内一类城市市区省内一类城市市区 市内核心的商圈市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位商圈内展示面好，核心位 置置 面积面积150平方米，首平方米，首 层层 层高层高4米以上米以上 给排水给排水/排油排油/排污排污/烟道烟道 供配电负荷：供配电负荷：100千瓦千瓦

37、有招牌位及广告悬挂点有招牌位及广告悬挂点 租期租期10-15年年 2020-12-03商业地产业态标准完整版54 中式快餐行业的领先者 n1996年成立，目前在深圳和广州拥有年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、家直营分店、1 个个 食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业 n中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中强、中 华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌 n经营理念经营理念 不为面食而面食，却以面食作文章不为面食而面食，却以面食作文章 争创中式快餐之王争创中式

38、快餐之王 面点王面点王 2020-12-03商业地产业态标准完整版55 “麦当劳”式的人流引导作用 n增大人流量增大人流量 n消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带 来各种层面的消费者来各种层面的消费者 n观众消费能力高：喜欢看电影的观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收入家庭，以上是中高收入家庭， 消费能力强消费能力强 n消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时小时 增长到增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其 他消费需求他消费需求 影院影院 2020-12-03商业地产业态标准完整版56 大地数字影院 影院影院 选址原则选址原则 n布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，