富盈·世界汇商业定位及营销策划案(.03.31)72p

1、富盈（商业）集团商业中心富盈（商业）集团商业中心 2012.032012.03 报告核心报告核心 解决目的解决目的 解决本项目的租与售问题？解决本项目的租与售问题？ 1 解决主力店的大与小问题？解决主力店的大与小问题？ 2 3 4 解决项目短期资金回笼问题？解决项目短期资金回笼问题？ 解决本项目招商的突围问题？解决本项目招商的突围问题？ 第二部分第二部分 租售建议租售建议 第三部分第三部分 销售策略销售策略 1.物业定位物业定位 2.主题定位主题定位 3.形象定位形象定位 4.业态定位业态定位 1.价格预估价格预估 2.盈利模式盈利模式 3.租售建议租售建议 4.投资分析投资分析 1.销售总控

2、销售总控 2.销售策略销售策略 3.销售方式销售方式 4.销售部署销售部署 第四部分第四部分 招商部署招商部署 1.招商思路招商思路 2.招商策略招商策略 3.招商政策招商政策 4.招商部署招商部署 第一部分第一部分 商业定位商业定位 一、物业定位一、物业定位 五星级酒店、商场、公寓三维一体，人流消费相互带动，以“高、新、特”构筑全新都市生活综合体。 二、主题定位二、主题定位 三、形象定位三、形象定位 定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临 四、业态定位四、业态定位 本项目总商业建筑面积本项目总商业建筑面积201

3、1220112，其中，其中-1f3112-1f3112，1f1f、2f2f均为均为85008500，从商业形，从商业形 式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。 主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引 进主力店。进主力店。 1 如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。 2 如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。

4、 面临两大尴尬：面临两大尴尬： 1 要不要引进主力店的问题？要不要引进主力店的问题？ 2 到底要引进多大的主力店？到底要引进多大的主力店？ 解决两大问题：解决两大问题： 为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上 等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。 四、业态定位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2f-1-2f三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店） -1f：主力店+ktv 1f：主力店+餐饮+品牌零售+银行 2f：主力店+餐饮 业

5、态规划：业态规划： 面积规划：面积规划： 总商业面积：20112 主力店面积：11250 其中-1f：3112 1f：3438 2f：4700 1f商铺面积：5062 四、业态定位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2f-1-2f三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店） -1f-1f业态规划示意图业态规划示意图 主力店主力店 ktvktv 酒店酒店 四、业态定位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2f-1-2f三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店） 1f1f业态规划示意图业态规划示意图 主力店主力店 四、业态定位四、业态定位 p

6、业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2f-1-2f三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店） 2f2f业态规划示意图业态规划示意图 主力店餐饮床上用品 母婴用品美发美容院 四、业态定位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1f1f部分、部分、2f2f整层规划主力店）整层规划主力店） 面积规划：面积规划： 总商业面积：20112 主力店面积：11938 其中1f：3438 2f：8500 潮流前线面积：3112 1f商铺面积：5062 -1f：潮流前线+ktv 1f：主力店+餐饮+品牌零售+银行 2f：主力店 业态规划：业态规划： 四、业态定位四、业态定位 潮流前线

7、潮流前线 ktvktv 酒店酒店 -1f-1f业态规划示意图业态规划示意图 p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1f1f部分、部分、2f2f整层规划主力店）整层规划主力店） 主力店 1f1f业态规划示意图业态规划示意图 餐饮服饰品牌鞋店 社区服务护肤美容珠宝 四、业态定位四、业态定位 主力店主力店 银行 p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1f1f部分、部分、2f2f整层规划主力店）整层规划主力店） 2f2f业态规划示意图业态规划示意图 主力店（二楼整层）主力店（二楼整层） p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1f1f部分、部分、2f2f整层规划主力店）整层规划主力店） 四、业态定

8、位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+ +餐饮餐饮+ +零售品牌零售品牌+ +综合配套）综合配套） -1f：女人世界+ktv 1f：百货+餐饮+品牌零售+银行 2f：百货+餐饮+美容院+美发 业态规划：业态规划： 面积规划：面积规划： 总商业面积：20112 百货商场面积：11250 其中-1f：3112 1f：3438 2f：4700 1f商铺面积：5062 2f商铺面积：3800 女人世界女人世界 ktvktv 四、业态定位四、业态定位 -1f-1f业态规划示意图业态规划示意图 p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+ +餐饮餐饮+ +零售品牌零售品牌

9、+ +综合配套）综合配套） 1f1f业态规划示意图业态规划示意图 面积为994 社区配套 品牌服饰 银行 品 牌 餐 饮 品牌鞋店护肤美容 品牌鞋店 休闲餐饮 休闲餐饮 社区配套 珠宝、化妆品 名表、精品、品 牌鞋店 品牌零售 品牌餐饮、珠宝 四、业态定位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+ +餐饮餐饮+ +零售品牌零售品牌+ +综合配套）综合配套） 2f2f业态规划示意图业态规划示意图 童装童玩 运动休闲 男装 美容美发 餐饮 母婴用品 餐饮 床上用品 美容院 四、业态定位四、业态定位 p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+ +餐饮餐饮+ +零售品牌零

10、售品牌+ +综合配套）综合配套） 那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化， 又能保证项目的风险最低呢？又能保证项目的风险最低呢？ 下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析 全方位综合分析全方位综合分析 p从项目需求分析从项目需求分析 1、现状：、现状：本项目目前商业气氛淡薄，人 气不足，前期培育市场需要较长时间； 2、档次：、档次：本项目定位中高端酒店+公寓+ 商业城市综合体，商业档次及品牌形象提 出

11、较高需求； 3、难点：、难点：综合判断，解决招商及经营问 题是本项目商业最大的根本难点所在。 引进主力店本项目快速突围引进主力店本项目快速突围 招商及持续经营的核心法宝。招商及持续经营的核心法宝。 项目本身需求层面：项目本身需求层面： 1 1、已有竞争：、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、 长盛三大较为成熟的商圈，大润发、岁宝、 天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻， 本项目属于新的商圈，产品档次及业态需 形成差异化； 2 2、潜在竞争：、潜在竞争：远大地产项目，商业面积 39534.56，业态规划为超市+电器/数码 产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商 业面积30442，业态规划为百货商

12、超+品 牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比 本项目有优势，存在最大的竞争，我们需 加快速度引进主力店，一方面提高本项目 竞争力，另一方面抢占招商先机； 市场竞争局势层面：市场竞争局势层面： p从客户需求分析从客户需求分析 商家名称商家名称商家反馈意见商家反馈意见 家乐福该区域不成熟，暂不考虑进驻 乐购 经营面积至少15000且改区域商 业氛围淡薄，暂不考虑进驻 吉之岛 要1楼主力店区域面积2层整层面 积，正在洽谈沟通中 百佳超市区域商业氛围差，暂不考虑进驻 海雅百货 经营面积至少要20000，本物业 提供不了那么大的体量 天虹商场 经营面积至少要20000，本物业 提供不了那么大的体量 华

13、润万家 大朗已开分店，且该区域现商业 氛围较差，还需守2-3年，暂不考 虑进驻 认为本区域不成熟的商家有11家，约占31%， 在大朗无开店计划的商家有14家约占41%，认 为主力店面积达不到要求的商家有7家，约占 20%，仅有3家商家在洽谈中，约占8%。 分析与结论：对于实力较强的主力店，需求面积都在分析与结论：对于实力较强的主力店，需求面积都在1000010000以上，单层面至少以上，单层面至少 80008000以上，如要引进实力较强，知名度较大的主力店，方案以上，如要引进实力较强，知名度较大的主力店，方案2 2更适合引进实力更适合引进实力 较强的主力店，否则降低主力店档次。较强的主力店，否

14、则降低主力店档次。 p从客户需求分析从客户需求分析 引进主力店本项目快速突围引进主力店本项目快速突围 招商及持续经营的核心法宝。招商及持续经营的核心法宝。 商家名称商家名称商家反馈意见商家反馈意见 麦当劳要在广场上单独建一个 三禾回转寿 司 需求面积300，有需要再联系 鹤留山 需求面积200，等主力店定了再 联系 伯顿西餐厅 需求面800，大朗位置好的才考 虑，本项目现不考虑进驻 美食集团需求面积300，要商业街的位置 资生堂 需求面积50100，等主力店定 了再联系 鼎泰丰 需求面积200，在镇区要位置好 才考虑，项目位置太偏，现不考 虑进驻 分析与结论：从前期洽谈分析与结论：从前期洽谈3

15、98398个中小型商家，仅有个中小型商家，仅有2525家有初步意向，占家有初步意向，占7%.7%.。其中有初步。其中有初步 意向的中小型商家中有意向的中小型商家中有1515家是依赖主力店的，占家是依赖主力店的，占60%60%；可以看出本项目的招商难度是非常；可以看出本项目的招商难度是非常 大的，所以引进主力店还是有必要的。大的，所以引进主力店还是有必要的。 p从经济收益分析从经济收益分析 p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2f-1-2f三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店） 楼层业态规划租金均价预测 （元/月） 平均售价预测 （元/） 租售模式返租模式 -1f主力店20/

16、租赁/ 1f街铺餐饮+品 牌零售 9022000直接销售/ 1f内铺品牌零售6016000返租销售5年年回报率6% 主力店20/租赁/ 2f主力店20/租赁/ 餐饮409000返租销售5年年回报率8% 说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000左右，难以引进品牌实力较强的主力店， 故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。 p从经济收益分析从经济收益分析 p业态组合方案业态组合方案1 1：（：（-1-2f-1-2f三层部分联体规划主力店）三层部分联体规划主力店） 方案方案1 1：如实现：如实现100%100%销售，短期内销售收入约销售，短期内销售收入约1.361.3

17、6亿元，前亿元，前1010年纯收益约年纯收益约1.581.58亿元，并持亿元，并持 有有-1f-1f、1f1f、2f2f部分共部分共1125011250商业长期经营收益。商业长期经营收益。 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑 面积 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 售价预 估（元 /） 销售总 收益 （万元） 返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f主力店31122075 373 766 766 1f

18、街铺品牌零售353590382 1967 4409 220007777 /7777 1f内铺品牌零售152760110 566 1270 160002443 733 2277 1f内铺主力店34382083 413 846 846 2f 主力店470020113 564 1156 1156 品牌零售380040182 940 2107 90003420 1368 2992 合计20112944 4823 10554 13640 15814 p从经济收益分析从经济收益分析 楼层业态规划租金均价预测 （元/月） 平均售价预测 （元/） 租售模式 -1f潮流前线50/租赁 1f街铺餐饮+品 牌零售

19、10025000直接销售 1f内铺品牌零售7018000直接销售 主力店20/租赁 2f主力店20/租赁 说明：因按此方案规划，主力店总体及单层面积都较大，可引进品牌实力较强的主力店， 对项目总体价值有所拉高，所以租金及售价适当拉高，对于项目价格预测将在第二部分由 详细分析。 p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1f1f部分、部分、2f2f整层规划主力店）整层规划主力店） p从经济收益分析从经济收益分析 p业态组合方案业态组合方案2 2：（：（1f1f部分、部分、2f2f整层规划主力店）整层规划主力店） 方案方案2 2：如实现：如实现100%100%销售，短期内销售收入约销售，短期内销售收

20、入约1.161.16亿元，前亿元，前1010年纯收益约年纯收益约1.671.67亿元，并持亿元，并持 有有-1f-1f、1f1f部分、部分、2f2f整层共整层共1505015050商业长期经营收益。商业长期经营收益。 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑 面积 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 售价预 估（元/ ） 销售总 收益 （万元） 返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f潮流前线31125018

21、7 962 2156 2156 1f街铺品牌零售3535100424 2186 4899 250008838 /8838 1f内铺品牌零售152770128 661 1481 180002749 /2749 1f内铺主力店34382083 413 846 846 2f主力店850020204 1020 2092 2092 合计201121026 5241 11474 11586 16680 p从经济收益分析从经济收益分析 楼层业态规划租金均价预测 （元/月） 平均售价预测 （元/） 租售模式返租模式 -1f女人世界40/租赁/ 1f街铺餐饮+品 牌零售 8022000直接销售/ 1f内铺百货+

22、 品牌零售 6016000返租销售5年年回报率6% 2f百货+餐 饮+美容 408000返租销售5年年回报率8% 说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000左右，难以引进品牌实力较强的主力店， 故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。 p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+ +餐饮餐饮+ +零售品牌零售品牌+ +综合配套）综合配套） p从经济收益分析从经济收益分析 p业态组合方案业态组合方案3 3：（百货：（百货+ +餐饮餐饮+ +零售品牌零售品牌+ +综合配套）综合配套） 方案方案3 3：如实现：如实现100%100%销售，短期内销售收入约销售，短期

23、内销售收入约1.911.91亿元，前亿元，前1010年纯收益约年纯收益约2.032.03亿元，但仅亿元，但仅 持有持有-1f-1f共共31123112商业长期经营收益。商业长期经营收益。 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑 面积 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 售价预 估（元 /） 销售总 收益 （万元） 返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f女人世界311240149 756 1725 1725

24、 1f街铺品牌零售353580339 1749 3919 180006363 /6363 1f内铺 百货+品 牌零售 496560357 1842 4129 120005958 1787 6013 2f 百货+品 牌零售 850040408 2102 4712 80006800 2720 6182 合计201121254 6449 14485 19121 20283 p从操作难度分析从操作难度分析 方案方案业态规划业态规划操作可行性操作可行性难度指数难度指数 方案1-1f：主力店 1f：主力店+ 餐饮+品牌零 售 2f：主力店+ 餐饮 1、主力店单层面积过小，只有4000多，不利于一线 品牌进

25、驻； 2、如主力店的经营实力不强，抗风险程度不高，对后期 的运营管理难度增大； 3、如主力店档次不高，影响力不足，可能会被竞争对手 抢走客源，陷入困境； 方案2-1f：潮流前 线 1f：主力店+ 餐饮+品牌零 售 2f：主力店 1、主力店总面积及单层面积都较大，适合品牌实力强的 主力店； 2、若主力店进驻，1f剩余5000散铺（约50家），而 大部分为街铺，招商显然无压力，招商难度在于-1f； 3、进驻主力店必定带来消费人流，人气，本项目经营根 本没有压力与风险。 方案3-1f：女人世 界 1f：百货+餐 饮+品牌零售 2f：百货+餐 饮 1、-1f面积3112，规划女人世界，近100家商家，

26、如 没有主力店带动，招商难度极大； 2、1-2f两层17000，全部零散招商，若平均80/家， 近200家商户，相对商业气氛淡薄，地段不成熟的本项 目来说，招商难度较大； 3、零散中小型商家市场抗性很差，通常如超过半年没钱 赚便撤离。如零散招商项目未来将面临调商及经营的巨 大压力与经营不起来的风险。 p从商业案例分析从商业案例分析 盛和广场 现状对比：现状对比：厚街盛和广场、富民商业街同一地段，一路之隔，经营情况却有着厚街盛和广场、富民商业街同一地段，一路之隔，经营情况却有着“生与生与 死死”的区别，进驻大润发主力店的盛和广场经营红火，没有进驻主力店的富民商业街，经的区别，进驻大润发主力店的盛

27、和广场经营红火，没有进驻主力店的富民商业街，经 营情况一片惨淡。营情况一片惨淡。 p富民商业街富民商业街 占地面积：40000 总商业面积：120000 建筑形态：8栋5层高的 商业裙楼及5条步行街 商铺数量：700多间 p盛和广场盛和广场 占地面积：29000 商业面积：40000 大润发超市：21000 鳌峰百货：3000 润昇百货：2000 商铺面积：11000 业态对比：业态对比：富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较 大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大

28、润发，一楼大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大润发，一楼50005000, ,二楼二楼 16000 16000 ，共，共2100021000，占总商业面积，占总商业面积50%50%以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、 班尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积班尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积30%30%。 p富民商业街业态规划富民商业街业态规划 1-3f街铺：品牌服饰、国际名鞋、流行饰品、化妆品、 精品、小商品、手机通讯、黄金珠宝、

29、医药连锁、床 上用品、家居饰品等零售 4-5f：酒店、酒楼酒家、连锁餐饮、美容美发、水疗 馆、沐足休闲、游戏厅、运动健身、动感影城、网吧、 等 p盛和广场业态规划盛和广场业态规划 1f街铺：品牌餐饮、品牌零售 1f内铺：大润发品牌专卖街区、女装区、男装区、 鳌峰百货； 2f内铺：大润发超市、润昇百货。 p从商业案例分析从商业案例分析 经营对比：经营对比：从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街即经营陷入从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街即经营陷入 困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰

30、、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市 场，依然是不成功。可见，主力店决定项目场，依然是不成功。可见，主力店决定项目“生与死生与死”的问题，对项目经营的重要法宝。的问题，对项目经营的重要法宝。 p从商业案例分析从商业案例分析 p分析与结论分析与结论 方 案 运作模式 租售方 式 优势劣势 销售收 益（元） 10年纯收 益（元） 运营管理 难度 招商可操 作性 风险分析综合 方 案 一 引进主力 店，租赁 +1f街铺 直接销售 +1-2f内铺 返租销售 销售： 8862 持有： 11250 1、引进主力店， 有效促进招商及 经营； 2、短期销售回笼 较大资金； 1、主力店单层面 积过小，难引

31、进品 牌主力店； 2、升值潜力有限 3、主力店抗风险 能力较低，可能不 能将整个项目盘活 1.36亿1.58亿 普通、档 次较低的 商家实力 有限，管 理难度一 般 普通、档 次较低的 商家招商 难度一般， 一线品牌 商家招商 难度较大 普通商家的影响 力有限，可能会 被竞争者超越 方 案 二 引进主力 店，租赁 +1f商铺 直接 销售： 5062 持有： 15050 1、引进品牌实力 强主力店，确保 招商及经营成功； 2、持有3/4的物 业长久收益，远 期收益大； 3、品牌主力店将 能够拉升项目整 体的价值 1、短期回笼资金 少 1.16亿1.67亿 一线品牌 主力店所 占面积超 整个项目

32、商业面积 一半，管 理难度较 小 普通、档 次较低的 商家招商 容易、一 线品牌商 家招商难 度一般 利于一线品牌主 力店进驻，抗风 险能力、经营实 力等较强，风险 较小 方 案 三 不引进主 力店，租 赁+ 1f街 铺直接销 售+1-2f内 铺返租销 售 销售： 17000 持有： 3112 1、短期最大限度 回笼资金； 1、持有物业太少， 远期收益小； 2、招商及经营难 度巨大； 3、1-2f内铺返租 压力较大； 4、二层内铺销售 存在一定压力； 1.91亿2.03亿 整个项目 由开发商 运营管理 推广，运 营管理难 度较大 无主力店 的聚人流 效应，招 商工作加 大，招商 难度巨大 目前

33、尚无运营经 验，而且整个项 目的运营营成本 都由开发商投入， 风险较大； 前期招商及返租 销售就存在较大 风险； 结论：综合以上种种分析，兼顾本项目短中长利益，同时保证项目可操作性最强，风险最结论：综合以上种种分析，兼顾本项目短中长利益，同时保证项目可操作性最强，风险最 低，建议采用业态组合规划方案二。低，建议采用业态组合规划方案二。 第一部分第一部分 商业定位商业定位 第三部分第三部分 销售策略销售策略 1.物业定位物业定位 2.主题定位主题定位 3.形象定位形象定位 4.业态定位业态定位 1.价格预估价格预估 2.盈利模式盈利模式 3.租售建议租售建议 4.投资分析投资分析 1.销售总控销

34、售总控 2.销售策略销售策略 3.销售方式销售方式 4.销售部署销售部署 第四部分第四部分 招商部署招商部署 1.招商思路招商思路 2.招商策略招商策略 3.招商政策招商政策 4.招商部署招商部署 第二部分第二部分 租售建议租售建议 城果商铺（裙楼商业） 平均售价：1.6万元/ 租金：50-90元/月 东方银座（一层底商） 售价：1.4-1.9万元/ 美景路 富华中路长盛南路 金朗中路 银朗南路 长富路（由东至西） 金朗中路 富康路 金莎商铺（裙楼商业） 平均售价：2.5万元/ 租金：120-180元/ 月 大朗目前在售商铺较少，项目周边均为裙楼商业，总体首层商铺售价约大朗目前在售商铺较少，项

35、目周边均为裙楼商业，总体首层商铺售价约0.73.50.73.5万元万元/ /之间，其中长盛广场商铺因之间，其中长盛广场商铺因 大润发进驻，拉升商业售价，售价高达大润发进驻，拉升商业售价，售价高达3.53.5万万/ /，而距离本项目最近的东方银座一层底商售价，而距离本项目最近的东方银座一层底商售价1.4-1.91.4-1.9万万/ /之间。之间。 富民中路 新世纪长盛广场 大润发所在区域：租金 150260元/月，售价35000元； 青年活动中心所在区域：租金8090元/月，售价 1500024000元/； 美食区：租金4070元/月，售价700010000元/ ； 一、价格预估一、价格预估 p

36、市场对比市场对比 新世纪添一居（裙楼商业） 售价：7000-8000元/ 租金：30-50元/月 本项目价格初步建议 区域租金预估（元/月）售价预估（元/） 负一层（潮流前线）40-60只租不售 一层 外街铺80-12022000-28000 内铺60-8015000-20000 1-2层主力店20-30只租不售 投资回报率测算分析 区域 保守预估乐观预估 售价租金年回报率售价租金年回报率 一楼街铺22000804.36%280001205.14% 一楼内铺15000604.80%20000804.8% 以上年投资回报率在4-5.14%之间，2012年中国通货膨胀率预测为3.5-6%之间运行

37、，结合商业物业升值及保值考虑，相对而言，本项目投资回报率为8-10%之间，保 守估计投资者12年内回本，还不考虑租金增长情况，此初步定价相对合理。 一、价格预估一、价格预估 根据大朗在售裙楼商铺分析，新世纪长盛广场和金莎商铺地处中心区，商业氛围浓厚， 城果商铺区域商业氛围一般。本项目周边商业氛围与东方银座一样，但从项目本身规模及 档次来看，与新世纪长盛广场相近似，本项目售价判断介于东方银座与新世纪长盛广场之 间，结合业态组合规划方案，本项目价格初步预估如下： p价格预测价格预测 不考虑商业自营获取盈利，本项目商业部分的盈利主要有销售与租赁两种方式，结合业态组合 规划方案考虑，本项目各楼层的利模

38、式分析如下： 二、盈利模式二、盈利模式 项目盈利模式分析 组合方案楼层业态规划盈利模式分析建议 方案二 -1f潮流前线租赁及出售经营权 -1f没有产权，前期出售经营权 难度很大，建议只租不售。 1f 街铺：品牌零 售 租赁及自然销售 独立街铺，商业价值高，可租 可售。 内铺：品牌零 售 租赁及自然销售 独立商铺，相对价值较高，可 租可售，内铺面积小，如有主 力店情况下，可选自然销售。 内铺：主力店 租赁及分割小产权 出售 主力店租赁时间长，租金低， 如分割小产权出售返租压力巨 大，建议只租不售。持有物业 获取升值或资产包上市带来的 巨大收益。 2f主力店 租赁及分割小产权 出售 根据以上业态组

39、合方案以及盈利模式分析，本项目的租售模式主要有如下三种： 三、租售建议三、租售建议 p租售模式租售模式1 1：全租赁：全租赁 p租售模式租售模式2 2：-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+1f街铺自然销售街铺自然销售+1f+1f内铺租赁内铺租赁 p租售模式租售模式3 3：-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+1f独立商铺自然销售独立商铺自然销售 下面将通过收益测算分析，综合平衡本项目短中长利益，最终确定本项目的租售模式。 p租售模式租售模式1 1：全租赁：全租赁 采用全部租赁模式，保守预测首年租金收益采用全部租赁模式，保守预测首年租金收益885885万，前万，

40、前1010年租金总收益年租金总收益98529852万，乐观预测首万，乐观预测首 年租金收益年租金收益13091309万，前万，前1010年租金总收益约年租金总收益约1.461.46亿元，并持有全部物业亿元，并持有全部物业2011220112长期经营收益。长期经营收益。 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 三、租售建议三、租售建议 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑面 积 保守预测乐观预测 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 租金预 估（元 /月） 首年租

41、金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） -1f潮流前线311240149 770 1725 60224 1154 2588 1f街铺品牌零售353580339 1749 3919 120509 2623 5879 1f内铺品牌零售152760110 566 1270 80147 755 1693 1f内铺主力店34382083 413 846 30124 619 1269 2f主力店850020204 1020 2092 30306 1530 3137 合计20112885 4517 9852 1309 6681 14566 采用采用-1f-1f租赁租赁+

42、+主力店租赁主力店租赁+1f+1f街铺自然销售街铺自然销售+1f+1f内铺租赁模式，保守预测短期内如内铺租赁模式，保守预测短期内如100%100%销售可销售可 回笼资金回笼资金77777777万元，前万元，前1010年总收益约年总收益约1.371.37亿元，仅出售面积亿元，仅出售面积35353535平方米，持有平方米，持有1657716577物业物业 长期经营收益。长期经营收益。 p租售模式租售模式2 2：-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+1f街铺自然销售街铺自然销售+1f+1f内铺租赁内铺租赁 三、租售建议三、租售建议 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑面 积 保守预

43、测 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 售价预 估（元 /） 销售总 收益 （万元） 返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f潮流前线311240149 770 1725 1725 1f街铺品牌零售353580339 1749 3919 220007777 /7777 1f内铺品牌零售152760110 566 1270 1270 1f内铺主力店34382083 413 846 846 2f主力店850020204 1020 2092 2092 合计20112885 4517 9852 7777 1370

44、9 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 采用采用-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+1f街铺自然销售街铺自然销售+1f+1f内铺租赁模式，乐观预测短期内如内铺租赁模式，乐观预测短期内如100%100%销售可销售可 回笼资金回笼资金98989898万元，前万元，前1010年总收益约年总收益约1.861.86亿元，仅出售面积亿元，仅出售面积35353535平方米，持有平方米，持有1657716577物业物业 长期经营收益。长期经营收益。 p租售模式租售模式2 2：-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+

45、1f街铺自然销售街铺自然销售+1f+1f内铺租赁内铺租赁 三、租售建议三、租售建议 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑面 积 乐观预测 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年 租金收 益（万 元） 售价预 估（元 /） 销售总 收益 （万元） 返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f潮流前线311260224 1154 2588 2588 1f街铺品牌零售3535120509 2623 5879 280009898 /9898 1f内铺品牌零售152780147 755 1693 1693 1f内铺主力店343830124

46、619 1269 1269 2f主力店850030306 1530 3137 3137 合计201121309 6681 14566 9898 18585 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 p租售模式租售模式3 3：-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+1f独立商铺自然销售独立商铺自然销售 采用采用-1f-1f与主力店租赁与主力店租赁+1f+1f商铺自然出售的模式，保守预测短期商铺自然出售的模式，保守预测短期100%100%销售回笼资金约销售回笼资金约1 1亿元，亿元， 前前1010年纯收益约年纯收益约1.471

47、.47亿元，出售面积亿元，出售面积50625062平方米，持有平方米，持有-1f-1f及主力店及主力店1505015050的商业长久收益。的商业长久收益。 三、租售建议三、租售建议 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑 面积 保守预测 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前5年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 售价预 估（元 /） 销售总 收益 （万元） 返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f潮流前线311240149 770 1725 17

48、25 1f街铺品牌零售353580339 1749 3919 220007777 /7777 1f内铺品牌零售152760110 566 1270 150002291 /2291 1f内铺主力店34382083 413 846 846 2f主力店850020204 1020 2092 2092 合计 2011 2 885 4517 9852 10068 14730 p租售模式租售模式3 3：-1f-1f租赁租赁+ +主力店租赁主力店租赁+1f+1f独立商铺自然销售独立商铺自然销售 采用采用-1f-1f与主力店租赁与主力店租赁+1f+1f商铺自然出售的模式，保守预测短期商铺自然出售的模式，保守预

49、测短期100%100%销售回笼资金约销售回笼资金约1.31.3亿元，亿元， 前前1010年纯收益约年纯收益约2 2亿元，出售面积亿元，出售面积50625062平方米，持有平方米，持有-1f-1f及主力店及主力店1505015050的商业长久收益。的商业长久收益。 三、租售建议三、租售建议 备注：商铺租金前3年不变，第四年开始每年递增5%；主力店租金前3年不变，第四年开始每3年递增5%。 本项目租售收益分析 楼层规划业态 建筑面 积 乐观预测 租金预 估（元 /月） 首年租 金收益 （万元） 前3年租 金收益 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 售价预 估（元/ ） 销售总 收益 （万元）

50、返租总 金额 （万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f潮流前线311260224 1154 2588 2588 1f街铺品牌零售3535120509 2623 5879 280009898 /9898 1f内铺品牌零售152780147 755 1693 200003054 /3054 1f内铺主力店343830124 619 1269 1269 2f主力店850030306 1530 3137 3137 合计201121309 6681 14566 12952 19946 三、租售建议三、租售建议 综合以上三种租售模式收益分析，模式1短期无法回笼资金，项目开发建设资金压力过大， 模式2多

51、持有少量1527平方米内铺长久经营，对长期收益意义不大，考虑到本项目既充分 保证短期资金回笼，又保证长远总体收益，租售比建议采用模式3，即为 楼层楼层业态规划业态规划租售模式租售模式租售比例租售比例备注备注 -1f潮流前线租赁销售占比： 34%，约占 1/3； 租赁占比： 66%，约占 2/3； 持有物业抵押银行 融资或资产包上市 1f街铺品牌零售+餐饮+银 行 自然出售 1f内铺品牌零售自然出售 1f主力店租赁持有物业抵押银行 融资或资产包上市 2f主力店租赁 四、投资分析四、投资分析 项目开发成本费用表项目开发成本费用表 开发项目开发项目单价（元单价（元/ /）面积面积开发成本（元）开发成

52、本（元） 商业部分 （20112） 总开发成本总开发成本6007600720112120,812,784 其中：土地费用6472011213,012,464 前期工程380201127,642,560 建安工程35712011271,819,952 配套设施294201125,912,928 开发间接费用196201123,941,952 不可预见费用（建安成 本的5%）179201123,600,048 营销费用（收入 4.5%）267201125,369,904 管理费用（收入 3%）119201122,393,328 p项目开发成本测算项目开发成本测算 本项目商业部分平均单方成本本项目商

53、业部分平均单方成本6007元，总开发成本测算约元，总开发成本测算约1.21亿元。亿元。 说明：以上财务部提供的成本预算。 四、投资分析四、投资分析 p项目总收入测算项目总收入测算 按本方案建议租售模式即-1f租赁+主力店租赁+1f独立商铺自然销售来测算，本项目 租售收益如下： 本项目出售面积本项目出售面积50625062平方米，持有平方米，持有-1f-1f及主力店及主力店1505015050的商业长久收益的情况下，保守测算前期销的商业长久收益的情况下，保守测算前期销 售收入比开发成本少售收入比开发成本少20132013万元，前万元，前1010年总收益净利润年总收益净利润26492649万，乐观

54、预测前期销售收入比开发成本多万，乐观预测前期销售收入比开发成本多 871871万元，前万元，前1010年总收益净利润年总收益净利润78657865万。万。 本项目租售收益测算 楼层规划业态 建筑面 积 保守预测乐观预测 前10年租金 收益（万元） 销售总收 益（万元） 前10年纯收 益（万元） 前10年租 金收益 （万元） 销售总收 益（万元） 前10年 纯收益 （万元） -1f潮流前线31121725 1725 25882588 1f街铺品牌零售353577777777 98989898 1f内铺品牌零售152722912291 30543054 1f内铺主力店3438846 846 126

55、9 1269 2f主力店85002092 2092 3137 3137 合计201124662 1006814730 6994 1295219946 总开 发成 本 （万 元） 保守预测乐观预测 总销售 收入 （万元） 前10年租 金收益 （万元） 前10年总收 益（万元） 短期资金 差额（万 元） 前10年总 利润（万 元） 总销售收 入（万元） 前10年租 金收益 （万元） 前10年总 收益（万 元 短期资 金差额 （万元） 前10年 总利润 （万元） 12081 10068 4662 14730 -2013 2649 12952 6994 19946 871 7865 第一部分第一部分

56、商业定位商业定位 第三部分第三部分 销售策略销售策略 第二部分第二部分 租售建议租售建议 1.物业定位物业定位 2.主题定位主题定位 3.形象定位形象定位 4.业态定位业态定位 1.价格预估价格预估 2.盈利模式盈利模式 3.租售建议租售建议 4.投资分析投资分析 1.销售总控销售总控 2.销售策略销售策略 3.销售方式销售方式 4.销售部署销售部署 第四部分第四部分 招商部署招商部署 1.招商思路招商思路 2.招商策略招商策略 3.招商政策招商政策 4.招商部署招商部署 一、销售总控一、销售总控 p销售目标销售目标 楼层形式数量（间）面积（）销售额预测（元） 1f街铺653535约1亿 内铺

57、221527约3000万 合计875062约1.3亿 p节点总控节点总控 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月 time 蓄客期蓄客期 认筹期认筹期 强销期强销期清货期清货期 目标目标 任务任务 储备200批客户 销售开盘销售开盘 销售80% （67间） 销售20% （20间） 认筹80批 二、销售策略二、销售策略 p销售模式：龙头商铺带租约出售，其余自然出售。销售模式：龙头商铺带租约出售，其余自然出售。 本项目可出售面积仅5000多平方米，其中街铺3500多平方米，内铺只有1500多 平方米，为了使本项目不承担返租压力，全部采用直接销售方式，由于龙头商家 租

58、赁时间相对较长，面积需要更大，有可能组合2间或以上商铺租赁，从经营的 角度，龙头商铺带租约出售在某种程度上能保证商业招商的统一性。 p推货策略：自购自营优先内部认购，再开放投资者。推货策略：自购自营优先内部认购，再开放投资者。 商家自购自营既解决销售问题，又解决招商问题，更重要的是能有效处理租赁 （经营者）与销售（投资者）的矛盾问题。故此，在公开发售前一周，针对自 购自营者、重要关系户进行内部认购。既使自购自营者有优先购买权，又能真 正对销售价格实战摸底。 二、销售策略二、销售策略 p价格策略：采用价格策略：采用“低开高走低开高走”策略，越早买越便宜。策略，越早买越便宜。 遵从人们“买升不买跌

59、”的购买心理，采用“低开高走”的价格策略，一方面逐 步拉升价格，实现较好收益，另一方面形成即买即升值的局势，一定程度上加快 销售速度。具体控制如下： 销售阶段价格控制幅度备注 内部认购期-在各阶段实施执行 过程中，可采用折 扣控制方式。 开盘期+3% 强销期+5% 清货期-2% 二、销售策略二、销售策略 p销售时机：主力店确定后，再启动认筹，龙头商家确定后再发售。销售时机：主力店确定后，再启动认筹，龙头商家确定后再发售。 商业项目招商与销售关系既相互促进，又相互对立。如招商良好，将会对销售有 极大促进作用，如招商很差，则对销售起相反作用。为此，销售时机的选择尤为 重要，不管是商家自购自营还是投

60、资者购买，对商业前景信心很重要，主力店及 龙头商家的进驻对销售有极大促进作用。因此，在公开发售时机选择在主力店及 部分龙头商家确定后进行，同时亦有效化解龙头商家租赁面积与投资者购买面积 出现冲突问题。 主力店进驻是投资者购买信心重要支撑，当然在确定主力店意向后，主力店进驻是投资者购买信心重要支撑，当然在确定主力店意向后， 即时启动主力店造势宣传推广。即时启动主力店造势宣传推广。 三、销售方式三、销售方式 pvip认筹：认筹： 认筹时间：开盘前50天； 认筹政策：3万抵5万，或者日进千金，每早一天认筹，多优惠1000元； p内部认购：内部认购： 认购时间：开盘前一周内 认购对象：自购自营者及重要