常州飞龙居住区1

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 飞龙居住区1#、2#地块 产品深化建议 南京中原事业五部 2010年9月 谨呈：东福名城（常州置业发展有限公司） code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 上轮要点回顾上轮要点回顾 u 地块所在地块所在飞龙居住区飞龙居住区是常州九大居住区之一，是未来的是常州九大居住区之一，是未来的北部新城重点发展区域北部新城重点发展

2、区域。 u 目前周边目前周边生活配套设施匮乏生活配套设施匮乏； u 区域市场存量有区域市场存量有27.527.5万方万方, ,未来供应体量有未来供应体量有590590万方万方，未来竞争将异常激烈，因此，未来竞争将异常激烈，因此 需采取需采取差异化差异化竞争策略，并在大规模竞争到来之前竞争策略，并在大规模竞争到来之前快速出货快速出货； u 产品初步建议：以产品初步建议：以高层高层为主，搭配为主，搭配低层、多层低层、多层，同时配置，同时配置集中型商业集中型商业填补市场填补市场 空白。空白。 code of this report | 3 copyright centaline group, 201

3、0 u 规划要求回顾 n 1#地块40万方，100m的建筑限高，政府超高层设置的建议 n 2#地块17-29万方，0.9-1.5容积率指标 n 2#地块临澡港河低层建筑要求 n 2014年前竣工的硬性要求 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 办公 产品 超 高层 普通 高层 低层 产品 产品线单一，无有特色产品 几乎没有供应量 目前无上市供应量，潜在需求 接受度低，未来存在较大市场 商业 产品1.5公里内无便利商区 规划前思考规划前思考 code of this report | 5 copyright centali

4、ne group, 2010 区域 规划 市场 供销 未来 趋势 客群 特征 中高端产品集中，区域价值提升 商办、休闲综合区 年轻刚性客群、投资客群 中低价位产品走俏，高端？ 政策 导向 高档生活居住区 规划前思考规划前思考 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 市场定位市场定位 产品开发产品开发 中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好客户特征客户特征 高于现有市场，立足高于现有市场，立足3-5年规划发展，中高档自住社区年规划发展，中高档自住社区 互补、利益、品牌、开发周期互

5、补、利益、品牌、开发周期 项目定位思考：差异化？领跑者？项目定位思考：差异化？领跑者？ 综合性、中高品质、具有一定特色产品综合性、中高品质、具有一定特色产品 code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 景观设置 组团规划 产品组合 品质、生活态度、生态、回归，弱化周边大环境影响品质、生活态度、生态、回归，弱化周边大环境影响 产品线相对纯粹，有利于项目后期销售产品线相对纯粹，有利于项目后期销售 高层为主（刚需高层为主（刚需+ +改善型需求）改善型需求） 低、多层（高端，享受型需求）低、多层（高端，享受型需求） 商、办（生活广场商

6、、办（生活广场+ +商住一体）商住一体） 物业服务 较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感 产品建议产品建议 配套考虑 集中型（生活配套类集中型（生活配套类+ +休闲类）商业休闲类）商业 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 物业布局初步建议 进入性好/地势平坦/昭 示性强 产品形式：商业商业+ +办公办公 西南临飞龙公园/景观 良好/地块内设大面积 景观/打造双公园景观 物业 产品形式：纯高层 进入性好/地势平缓 产品形式：高层 临藻江河/景观面好 产品形式：低层建筑 code o

7、f this report | 9 copyright centaline group, 2010 地块开发初步构想 1#、2#地块分成2-3个项目，分期开发 1#地块打造综合性物业，涵盖住宅、商业、办公，定位中高端， 住宅部分负责现金流的保证，商、办提升形象 2#地块打造高品质生活区，涵盖住宅+别墅/洋房，定位高端， 负责品质与品牌的打造 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 a.第一部分 物业配比方案 b.第二部分 各物业类型经济测算 c. 第三部分 各物业主力户型区间 d. 第四部分 产品附加值建议 5 13 2

8、2 报告内容页码 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 1 chapter 1 物业配比方案 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 物业配比可能存在的方案part 1 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 物业配比方案住宅部分 根据容积率，第一次确定符合两者的物业配比供选方案。根据容积率，第一次确定符合两者的物业配比供选方案。 根据当前周边市场价格，将供选方案进行经济效

9、益比对，第二次选出根据当前周边市场价格，将供选方案进行经济效益比对，第二次选出 既符合项目建筑密度，又使综合效益最佳的方案。既符合项目建筑密度，又使综合效益最佳的方案。 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 1#地块 容积率要求下可能的物业组合分析 地块编号地块编号1#1#地块地块 基地面积基地面积20.27万m2 容积率容积率2.0 建筑面积建筑面积40.54万m2 建筑密度建筑密度30% 建筑限高建筑限高100m 容容 积积 率率 2.0 纯高层纯高层 花园洋房花园洋房+ +高层高层 联排联排+ +洋房洋房+ +高

10、层高层 联排别墅联排别墅+ +高层高层 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 2#地块 容积率要求下可能的物业组合分析 容容 积积 率率 0.9- 1.5 纯洋房纯洋房 花园洋房花园洋房+ +高层高层 联排联排+ +洋房洋房+ +高层高层 联排别墅联排别墅+ +高层高层 地块地块 编号编号 2#2#地块地块 基地基地 面积面积 19.92万m2 容积率容积率0.9-1.5 建筑建筑 面积面积 17.93-29.88万m2 建筑建筑 密度密度 35% 建筑建筑 限高限高 80m code of this report |

11、 16 copyright centaline group, 2010 物业配比原则及初步优化part 2 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 物业类型配比原则 n本案土地面积：近本案土地面积：近7070万方，常州市场正常去化时间大约在万方，常州市场正常去化时间大约在6-86-8年，较长的去化周期需考年，较长的去化周期需考 虑虑资金回笼速度与产品逐步升级、区域逐渐成熟资金回笼速度与产品逐步升级、区域逐渐成熟的因素；的因素； n从产品线上出发：建议产品档次由市场接受度较高的从产品线上出发：建议产品档次由市场接受度较高的

12、中档中档中高档中高档高档高档的打造过的打造过 程，这样既符合销售速度的要求，同时也因时间的推移，逐渐地树立项目的品牌与美誉程，这样既符合销售速度的要求，同时也因时间的推移，逐渐地树立项目的品牌与美誉 度。度。 n从客户线上出发：较大的体量从客户线上出发：较大的体量+ +未来激烈的区域竞争，我们的客群必定是未来激烈的区域竞争，我们的客群必定是由新北区向钟由新北区向钟 楼、常州市区等更大范围扩散的楼、常州市区等更大范围扩散的。 code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 开发形势预判 1#1# 2#2# 绿都万和城绿都万和城 前

13、桥小区前桥小区 百合心苑百合心苑 雅居乐地块雅居乐地块 （华润聚酯厂）（华润聚酯厂） 农村农村 银河湾第一城银河湾第一城 天山花园天山花园 景秀天成（经适房）景秀天成（经适房） 新城玉龙湾新城玉龙湾 金梅花园金梅花园 金梅花园金梅花园 农村残留房农村残留房 253253厂地块厂地块 新城蓝钻新城蓝钻 金百国际金百国际 地块周边地块周边 示意图示意图 厂区厂区 1#地块，借势绿都万和城，争夺其客户资 源产品上与绿都既竞争又互补 周边条件逐步成熟，雅居乐地块启 动，借势雅居乐，打造中高端产品 code of this report | 19 copyright centaline group, 2

14、010 1#1# 地地 块块 2.02.0 纯高层纯高层 花园洋房花园洋房+ +高层高层 联排联排+ +洋房洋房+ +高层高层 联排别墅联排别墅+ +高层高层 可行 可行 基于对开发形势的 预判，不建议有过 于混杂的物业类型 基于对开发形势的 预判，前期建议不 以高端产品入市 壹壹号地块物业组合初步优化号地块物业组合初步优化 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 2# 地地 块块 0.9- 1.5 纯洋房纯洋房 花园洋房花园洋房+ +高层高层 联排联排+ +洋房洋房+ +高层高层 联排别墅联排别墅+ +高层高层 可行

15、不利于对容积率的 充分利用 可行 可行 贰贰号地块物业组合初步优化号地块物业组合初步优化 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 2 chapter 1 各物业类型经济测算 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 售价计成本估算part 1 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 各类型物业价格估算 高层参考价：高层参考价：60006000元元/ /平米平米 参考绿都参考绿都

16、5200-60005200-6000，考虑到价格自然增长，高层价格可参考，考虑到价格自然增长，高层价格可参考60006000元元/ /平米。平米。 花园洋房参考价：花园洋房参考价：75007500元元/ /平米平米 联排别墅参考价：联排别墅参考价：1300013000元元/ /平米平米 参考绿地世纪城和绿都万和城联排价格（参考绿地世纪城和绿都万和城联排价格（1.21.2、1.31.3万），加上联排规划万），加上联排规划 将靠近藻港河景，联排价格可参考将靠近藻港河景，联排价格可参考1.31.3万元万元/ /平米。平米。 参考目前洋房在市场上的稀缺性，洋房价格可参考参考目前洋房在市场上的稀缺性，洋

17、房价格可参考75007500元元/ /平米。平米。 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 各类型物业成本估算各类型物业成本估算 楼面地价：楼面地价： 1#2002元元/平米平米 2#2844元元/平米平米(r=1.5) 建安成本：建安成本： （联排联排10001000元元/ /平米；洋平米；洋 房房11001100元元/ /平米；高层平米；高层 14001400元元/ /平米）平米） 税费成本：税费成本： （按照500元元/ 粗略 核算） 前期、政府规费、契税、基础配 套设施 其他成本：其他成本： （以上总和17粗略核

18、算） 营销、财务、不可预见 1#地块：地块： 高层成本：高层成本：4565 洋房成本：洋房成本：4214 2#地块：地块： 高层成本：高层成本：5550 洋房成本：洋房成本：5199 联排成本：联排成本：5082 多层物业占比越大多层物业占比越大 利润也越大利润也越大 低层物业占比越大低层物业占比越大 利润也越大利润也越大 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 利润分析（1#地块）part 2 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 n总建筑面积

19、：总建筑面积：40.54万平米； n单价：单价：6000元/平米； n总销金额：总销金额：2432400000元； n利润：利润：581749000元 方案方案1 1、纯高层（、纯高层（4565/4565/平米成本核算）平米成本核算） code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 按照目前各物业类型的价格情况，高层+洋房的组合形式要优于纯高层的利润，但考虑到市场竞争、去化速度 以及小区环境的整体舒适性，中原建议将建筑密度取18%高层占比为70%，洋房占比为30%。 方案方案 物业形态百分比物业形态百分比 洋房面积洋房面积高层面

20、积高层面积建筑密度建筑密度 方案利润方案利润 利润总额利润总额总销金额总销金额 洋房利润洋房利润高层利润高层利润 洋房洋房高层高层 110%90%405403648600.13 1332144405235741006567885402493210000 220%80%810803243200.16 2664288804653992007318280802554020000 330%70%1216202837800.18 3996433204072243008068676202614830000 440%60%1621602432400.20 53285776034904940088190716

21、02675640000 550%50%2027002027000.22 6660722002908745009569467002736450000 660%40%2432401621600.24 79928664023269960010319862402797260000 770%30%2837801216200.27 93250108017452470011070257802858070000 880%20%324320810800.29 106571552011634980011820653202918880000 990%10%364860405400.31 11989299605817

22、490012571048602979690000 方案方案2 2、高层、高层+ +洋房洋房（高层（高层4565/4565/平米，洋房平米，洋房4214 /4214 /平米成本核算）平米成本核算） code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 利润分析（2#地块）part 3 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 方案方案 物业形态百分比物业形态百分比 洋房面积洋房面积高层面积高层面积建筑密度建筑密度 方案利润方案利润 利润总额利润总额总销金额总销金额

23、洋房利润洋房利润高层利润高层利润 洋房洋房高层高层 110%90%298802689200.10 687538801210140001897678801837620000 220%80%597602390400.12 1375077601075680002450757601882440000 330%70%896402091600.13 206261640941220003003836401927260000 440%60%1195201792800.15 275015520806760003556915201972080000 550%50%1494001494000.17 34376940

24、0672300004109994002016900000 660%40%1792801195200.18 412523280537840004663072802061720000 770%30%209160896400.20 481277160403380005216151602106540000 880%20%239040597600.22 550031040268920005769230402151360000 990%10%268920298800.23 618784920134460006322309202196180000 10100%0%29880000.25 6875388000

25、6875388002241000000 方案方案1 1、高层、高层+ +洋房洋房（高层（高层5550/5550/平米，洋房平米，洋房5199 /5199 /平米成本核算）平米成本核算） 2#地块洋房+高层组合中，洋房占比越多，利润越高，最高利润为6.87亿元，物业类型 为纯洋房。 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 方案方案2 2、高层、高层+ +联排联排（高层（高层5550/5550/平米，联排平米，联排5082 /5082 /平米成本核算）平米成本核算） 方案方案 物业形态百分比物业形态百分比 联排面积联排面积高

26、层面积高层面积建筑密度建筑密度 方案利润方案利润 利润总额利润总额总销金额总销金额 联排利润联排利润高层利润高层利润联排联排高层高层 110%90%298802689200.13 236589840121014000 3576038402001960000 220%80%597602390400.17 473179680107568000 5807476802211120000 330%70%896402091600.21 709769520941220008038915202420280000 440%60%1195201792800.25 94635936080676000 1027035

27、360 2629440000 550%50%1494001494000.29 118294920067230000 1250179200 2838600000 660%40%1792801195200.33 141953904053784000 1473323040 3047760000 770%30%209160896400.38 165612888040338000 1696466880 3256920000 880%20%239040597600.42 189271872026892000 1919610720 3466080000 990%10%268920298800.46 2129

28、30856013446000 2142754560 3675240000 10100%0%29880000.50 236589840002365898400 3884400000 联排+高层组合中，同样是联排占比越多，利润越高，但考虑到建筑密度与舒适度的因素，我们取30%的建筑 密度，这时高层占50%，联排占50%，利润总额为12.50亿元。 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 方案方案3 3、高层、高层+ +洋房洋房（高层（高层5550/5550/平米，洋房平米，洋房5199 /5199 /平米，联排平米，联排50

29、82/5082/平米成本核算）平米成本核算） 方案方案 物业形态百分比物业形态百分比 联排面积联排面积洋房面积洋房面积高层面积高层面积建筑密度建筑密度 方案利润方案利润 利润总额利润总额总销金额总销金额联排利润联排利润洋房利润洋房利润高层利润高层利润 联排联排洋房洋房高层高层 130%10%60%89640896401792800.28 70976952020626164080676000996707160 2913300000 240%10%50%1195201195201494000.34 94635936027501552067230000 1288604880 3346560000 3

30、30%20%50%89640896401494000.27 70976952020626164067230000983261160 2734020000 440%20%40%1195201195201195200.33 94635936027501552053784000 1275158880 3167280000 530%30%40%89640896401195200.26 70976952020626164053784000969815160 2554740000 640%30%30%119520119520896400.33 94635936027501552040338000 1261

31、712880 2988000000 730%40%30%8964089640896400.25 70976952020626164040338000956369160 2375460000 840%40%20%119520119520597600.32 94635936027501552026892000 1248266880 2808720000 930%50%20%8964089640597600.24 70976952020626164026892000942923160 2196180000 1040%50%10%119520119520298800.31 94635936027501

32、552013446000 1234820880 2629440000 1140%60%0%11952011952000.30 94635936027501552001221374880 2450160000 联排+洋房+高层组合方案有近100种，剔除无效组合，同时将建筑密度控制在30%左右，最佳组合方案为联排 占比40%，洋房占比50%，高层10%，此时利润总额为12.35亿元。 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 物业配比建议part 4 code of this report | 33 copyright cen

33、taline group, 2010 经济测算后物业组合再次优化 中原建议： 采取高层高层+ +洋房洋房的物业组合，其中高层占比为高层占比为70%，洋房占比为，洋房占比为30%。 中原建议： 采取高层高层+ +联排联排的物业组合，其中高层占比为高层占比为50%50%，联排占比为，联排占比为50%50%。 1#1#地块地块 2#2#地块地块 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 物业配比方案商办部分建议 如不考虑项目竣工要求的前提下，可以在如不考虑项目竣工要求的前提下，可以在1#1#地块的北部增加部分较大型商业配地块的北

34、部增加部分较大型商业配 套及部分提升项目形象的精装修酒店式公寓、或办公类产品套及部分提升项目形象的精装修酒店式公寓、或办公类产品 考虑到本地块所在区域处于定位为考虑到本地块所在区域处于定位为“居住区功能的发展性阶段居住区功能的发展性阶段”，在板块居住，在板块居住 人气形成之前，不宜设置较大大体量的商办产品，因此如考虑到竣工要求人气形成之前，不宜设置较大大体量的商办产品，因此如考虑到竣工要求 中原建议在中原建议在1 1、2#2#地块沿干道部分设立档次较高的地块沿干道部分设立档次较高的1-21-2层的有整体规划的商业街，层的有整体规划的商业街， 以满足社区生活配套需要，提升溢价及项目配套。以满足社

35、区生活配套需要，提升溢价及项目配套。 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 3 chapter 1 各物业主力户型区间 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 周边楼盘主力户型 楼盘名楼盘名物业形态物业形态价格价格主力面积主力面积容积率容积率畅销面积畅销面积 绿地世纪城绿地世纪城 联排别墅12000285,313 1.8 / 独栋别墅15000500多 / 高层450089-14089,95 银河湾第一城银河湾第一城高层7500-800070-1

36、602.0 71 绿都万和城绿都万和城 联排别墅13000346、375 一期1.8 / 洋房7000-9000134、138、141、194、256/ 南博湾花园南博湾花园高层6200元/平米94、110、130、1402.294、110 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 80-140 住宅户型市场需求 市场需求最大的区间在市场需求最大的区间在80-14080-140平米之间，其中又以平米之间，其中又以80-9080-90、100-110100-110的两房、小三房，的两房、小三房，120-130120-130的

37、三的三 房、小四房最受欢迎。房、小四房最受欢迎。 code of this report | 38 copyright centaline group, 2010 主力户型 80100120140160180200220240260280300 花园洋房花园洋房 联排别墅联排别墅 主力户型区间主力户型区间80-12080-120 高层高层 根据市场研究和中原以往操盘经验根据市场研究和中原以往操盘经验 code of this report | 39 copyright centaline group, 2010 物业布局建议修正 西南临飞龙公园/景观 良好/地块内设大面积 景观/打造双公园景观

38、 物业 产品形式： 30% 30%洋房洋房 进入性好/地势平缓 产品形式：50%高层 临藻江河/景观面好 产品形式：50%50%联排联排 进入性好，远眺景观 产品形式：70%70%高层高层 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 4 chapter 1 附加值建议 code of this report | 41 copyright centaline group, 2010 产品建议（高层）part 1 code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 面

39、积赠送建议面积赠送建议 阳台：赠送一半面积 阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞 感，赠送一半面积。感，赠送一半面积。 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 面积赠送建议面积赠送建议 凸窗增加了室内可使用空间和视凸窗增加了室内可使用空间和视 野开阔感，但赠送面积较小。野开阔感，但赠送面积较小。 凸窗：赠送全部面积 code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 面积赠送建议面积赠送建议 普通凸窗：最大进深800mm（多采用60

40、0mm） 可拆除底座凸窗：最大进深1500mm（多采用 6001000mm） 可拆除地台的凸窗示意 code of this report | 45 copyright centaline group, 2010 面积赠送建议面积赠送建议 将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗 的观景效果 步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果 步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台 步入式 阳台 凸窗顶板下降至 2.2米左右的高度 凸窗向步入 式阳台转变 示意 code of this report | 46 copyright cental

41、ine group, 2010 面积赠送建议面积赠送建议 空中花园提空中花园提 供入口缓冲供入口缓冲 空间，引入空间，引入 更多室外空更多室外空 间，提高产间，提高产 品舒适度。品舒适度。 空中花园：赠送一半面积 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 户型创新 80左右左右 复式复式 两房两房三房三房 飘窗 挑高 利用复式的挑高层，可多改造出 一个书房； 同时，通过将飘窗打通，可加大 卧室及客厅的面积。 code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 户

42、型创新 设备阳台+ 花池 飘窗+花池 飘窗 100左右平层左右平层 两房两房三房三房 多处空间利用飘窗、设备阳台及花池改 造成卧室与书房，并扩大客厅面积。 同时保留的生活阳台仍然赠送一半面积 code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 户型卖点高层 100左右复式左右复式 此户型大面积的挑空均 可用于改造成房间，大大 的提高了产品的附加值。 code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 产品建议（联排）part 1 code of this report |

43、 51 copyright centaline group, 2010 联排别墅布局升级建议联排别墅布局升级建议 “凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离两层，总建筑面积约230-250平方米，“凹”型布局，中间 围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面，三间卧室可南向直接采光；一层仅一个卫生间相连， 二层完全独立，更有独栋的感觉。 一层一层 二层二层 凹形围 和内院 凹形围 和内院 一层仅卫生一层仅卫生 间相连间相连 二层完全分离二层完全分离 客厅 车库 卧室 餐厅 主卧 卧室 卧室 露台 联排别墅独栋化 通过大面积内庭院拉大户距 code of this report | 52 c

44、opyright centaline group, 2010 联排别墅户型升级建议联排别墅户型升级建议 联排别墅独栋化 通过侧院拉大户距 n 扩大面积：两层，建筑面积230-260平 方米，地下室80- 100平方米； n 拉远距离：两户之间布置“侧花园”， 间距1米； n 放大面宽：五房、四间卧室和客厅南向， 客厅面宽8米，主卧面宽6.6米； n 私密花园：每户拥有前后花园，侧花园 和下沉式庭院。 code of this report | 53 copyright centaline group, 2010 联排别墅户型升级建议联排别墅户型升级建议 联排别墅独栋化 私密性与交流性交集的“合

45、院联排” “井”字结构：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家； 相联的“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车 库、地下入户门两两相对。 code of this report | 54 copyright centaline group, 2010 联排别墅户型升级建议联排别墅户型升级建议 “l l”形院墅，围和更大的庭院空间形院墅，围和更大的庭院空间 两层两层，建筑面积200平方米左右； “l l”形住宅布局形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。 “l”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景。 一

46、层 二层 餐厅餐厅 卧室卧室 卧室卧室 主卧主卧 客厅客厅 code of this report | 55 copyright centaline group, 2010 面积赠送建议面积赠送建议 内庭院将室外景观引入室内，创内庭院将室外景观引入室内，创 造更私密的半室外空间，也可灵造更私密的半室外空间，也可灵 活用于扩大室内空间。赠送面积活用于扩大室内空间。赠送面积 效率非最高，但实用性较强。效率非最高，但实用性较强。 内庭院：赠送一半面积 code of this report | 56 copyright centaline group, 2010 产品建议（洋房）part 1 cod

47、e of this report | 57 copyright centaline group, 2010 错、院、露、退错、院、露、退 退退退台设计，有效利用光退台设计，有效利用光 照照 错错错落布局，立面灵活错落布局，立面灵活 院院入户花园，下沉花园入户花园，下沉花园 露露顶层露台花园顶层露台花园 院院 下沉花园 下沉花园 code of this report | 58 copyright centaline group, 2010 下沉客厅，错层户型下沉客厅，错层户型 code of this report | 59 copyright centaline group, 2010 部分

48、户型参考 270270观景阳光房三面采光观景阳光房三面采光 明卫明卫 多功能阳台多功能阳台 户型方正户型方正 转角飘窗，明亮景观客厅转角飘窗，明亮景观客厅 1 1、户型方正、户型方正 2 2、南北通透、南北通透 3 3、180 180 景观空景观空 间间 4 4、多功能阳台设、多功能阳台设 置置 5 5、270270三面采光三面采光 6 6、明厅明卫、明厅明卫 95平米户型平米户型 code of this report | 60 copyright centaline group, 2010 部分户型参考 4 4个露台，超大花园空间，真正享受别墅花园生活个露台，超大花园空间，真正享受别墅花园

49、生活 双卧室，独享尊崇双卧室，独享尊崇 120平米户型平米户型 code of this report | 61 copyright centaline group, 2010 公共标准part 2 code of this report | 62 copyright centaline group, 2010 电梯门厅按照星级标准装修； 电梯门套装修、电梯内中高档装修，每层电梯门套装修； 每标准层公共装修标准不低于星标准 每幢的门厅、内外走道考虑全天候无障碍设计； 门厅内设置休息空间，； 14层楼梯贴地砖加防滑条，设置扶手，5层以上防滑涂料； 配套考虑实用性及当前社会需求 装修标准及细节 code of this report | 63 copyright centaline group, 2010 智能化卖点（根据实际成本核算） 2424小时新风系统小时新风系统软化水系统软化水系统 中央吸尘系统中央吸尘系统供热水系统供热水系统 外墙保温系统外墙保温系统 智能家居系统智