房地产收益法

1、 一、概念一、概念 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利 率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法合理价格或价值的方法 二、适用范围二、适用范围 有收益有收益 有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产 三、理论依据三、理论依据 预期原理预期原理 1 1、搜集有关房地产收入和费用的资料、搜集有关房地产收入和费用的资料 2 2、估算、估算潜在毛收入潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3 3、估算、

2、估算有效毛收入有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入的收入 4 4、估算、估算运营费用运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益他资本或经营的收益 5 5、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 6 6、选用适当的还原利率、选用适当的还原利率 7 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 一、一般公式一、一般公式 n i j i j i r

3、 a v 1 1 1 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an )1).(1 (1 . )1 (11 2121 2 1 1 n n rrr a rr a r a v n 1i n n 2 21 i i r1 a . r1 a r1 a r1 a v 通常以年为单位通常以年为单位 v v价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 r r还原利率还原利率 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an a1=a2=a3=an=a n 32 r1 a . r1 a r1 a r1 a v n r1 1

4、1 r a v n= r a v r=0有限年有限年 nav 有限年公式有限年公式 无限年公式无限年公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a 直接用于计算价格；直接用于计算价格； 不同年限价格的换算；不同年限价格的换算； 比较不同年限价格的高低；比较不同年限价格的高低； 用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。 例例4-74-7：某房地产于：某房地产于19991999年年4 4月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每

5、年可获得的净收益为期每年可获得的净收益为1010万元，该类房地产的还原利率万元，该类房地产的还原利率 为为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗房地产于20052005年年4 4月月1 1日的收益价格日的收益价格。 万元80.127 5 . 71 1 1 %5 . 7 10 r1 1 1 r a v 650n n n k r 1 1 1 假设：假设： n n k r 1 1 1 则有：则有： 如果：如果： n n n k r a v a an n=a=an n=a =a n n n k r a v 则有：则有： n n nn rk rk vv 如果：如果： r=r r=r 则有：则有

6、： n n nn k k vv 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元 / /，还原利率为，还原利率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。 平方米元/40.4720 %81 1 1 %81 1 1 5000 40 30 40 30 4030 k k vv 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000 元元/ /，对应的还原利率为，对应的还原利率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050 年、还原利率为年、还原利率为10

7、%10%下的价格。下的价格。 平方米元/54.4403 %81 1 1%10 %101 1 1%8 5000 30 50 3050 5030 3050 kr kr vv 例例4-104-10：有：有a a、b b两宗房地产，两宗房地产，a a房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单年，单 价价1000010000元元/ /，b b房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价90009000元元/ /。假。假 设还原利率均为设还原利率均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。 平方米元/57.8991 %71 1 1 %71 1 1 1

8、0000 50 30 50 30 5030 k k vv 计算计算a a房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格: : b b房地产无限年价格房地产无限年价格: : 平方米元/41.10351 %71 1 1 10000 50 50 50 k kv v 平方米元 /11.10361 %71 1 1 9000 30 50 30 k kv v a b va=vva=va ak k情 情 k k日 日 k k区 区 k k个 个 k k容 容 k k年 年 实 估 年 k k k 某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地段的基准地价为年，所处地段的基准地价为 1

9、5001500元元/ /平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为5050年。年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 现行土地还原利率为现行土地还原利率为6 6，求该宗工业用地的价格。，求该宗工业用地的价格。 平方米元/36.1489 %61 1 1 %61 1 1 1500 50 48 50 48 50 k k vv 宗地价格宗地价格=基准地价基准地价k日 日 k区 区 k个 个 k容 容 k年 年 0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a

10、a a a n rr a v 1 1 1 n rr ra v 1 1 1 )1 ( a rr a v n 1 1 1 1 )1 ( 1 1 1r rr a v n 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a 5 . 0 1 1 1 1r rr a v n n rr ra v 1 1 1 1 5 . 0 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a 3 3 2 21 111r a r a r a v 3 1 1 1 n rr a 31 1 r n 1n 3 2 2 r1 g1a . r1 g1a r1 g1a r1 a v n

11、r g gr a v 1 1 1 有限年公式有限年公式 n= gr a v 无限年公式无限年公式 r=g 有限年有限年 r na v 1 0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1 n-1 ai=a(1+g)i-1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用 年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第一年；预计该房地产未来第一 年的净收益为年的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上

12、增万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增 长长2%2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 n r1 g1 1 gr a v万元76.112 %91 %21 1 %2%9 8 65 0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 20 20 33203 3 2 21 )1 ( 1 1 1 1 )1 ( 1 )1 ( 1 1 )1 ()1 (1rr g gr a rrr a r a r a r a v n 19 19 33193 3 2 21 )1 ( 1 1 1 1 )1 ( 1 )1 (

13、 1 1 )1 ()1 (1gg a gr a rrr a r a r a r a v n 20 20 33203 3 2 21 )1 ( 1 1 1 1 )1 ( )1 ( 1 )1 ( 1 1 )1 ()1 (1rr g gr ga rrr a r a r a r a v n n 32 r1 b1na . r1 b2a r1 ba r1 a v n n rr nb rr b r a v 11 1 1 2 有限年有限年 2 r b r a v 无限年无限年 0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-

14、1)b 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，万元， 收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%9%。 试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 2 r b r a v万元35.212 %9 1 %9 8 2 1 b a n bnaan) 1( abn )1( vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t t t t t 2 21 r1 v . r1 a . r1 a r1 a v t i t t

15、 i i r v r a v 111 t t t r1 v r1 1 1 r a v 若若t t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g g递增递增 t t t r v r g gr a v 11 1 1 若若t t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一定数额b b递增递增 t t tt r v rr nb rr b r a v 111 1 1 2 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/ /，年净收益为，年净收益为200200元元/ /， 还原利率为还原利率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车。现获知该地区将兴建一座大型的

16、现代化火车 站，该火车站将在站，该火车站将在6 6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该年后建成投入使用，到那时该地区将达到该 城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区， 同类房地产的价格为同类房地产的价格为50005000元元/ /。据此预计新火车站建成投入使。据此预计新火车站建成投入使 用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/ /。试求。试求 获知兴建火车站后该宗房地产的价格。获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 t t t r1 v r1 1 1 r a v 平方

17、米元/44.3975 %5 . 81 5000 %5 . 81 1 1 %5 . 8 200 66 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元万元 和和60.560.5万元，两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨10%10%。该类房。该类房 地产的还原利率为地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现在的价格。求该宗房地产现在的价格。 t 1i t t i i r1 v r1 a v 2 2 %101 %101 %101 5 .60 %101 55 v v 万元1100v 设：设：ai每一期的经营收入；每一期的经营收入； ci每一期的经营费

18、用，每一期的经营费用， 则：则：ai=aici n i n i i i i i r c r a v 1111 ai每一期以一定的比率ga递增，ci 每一期以一定的比率gc递增，且收益年限为n n c c n a a r1 g1 1 gr c r1 g1 1 gr a v ai每一期不变，每一期不变，ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gc递减，且收益年限为递减，且收益年限为n n c c n r g gr c r r a v 1 1 1 1 1 1 ai每一期以一定的数额每一期以一定的数额b递增，递增，ci 每期固定不变，且收益年限为无限年每期固定不变，且收益年限为无限年 r c r b

19、 r a v 2 ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率ga递增，递增，ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gc递减，且收益年限为无限递减，且收益年限为无限 ca gr c gr a v 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 ca gr c gr a v ca gr c gr a v ca gr c gr a v ca gr c gr a v a. b. c. d. 某房地产预计未来第一年的租金收入为某房地产预计未来第一年的租金收入为100100万元，以后每年会万元，以后每年会 在上一年的基础上递增在上一年的基础上递增2%2%；未来第一年的费用为；未来第一年的费用为3030万元，以后

20、每万元，以后每 年会在上一年的基础上递增年会在上一年的基础上递增1.5%1.5%；收益年限为；收益年限为4545年，还原利率为年，还原利率为 9%9%，试评估该房地产的价格。，试评估该房地产的价格。 n c c n a a r g gr c r g gr a v 1 1 1 1 1 1 万元68.97283.38351.1356 %91 %5 .11 1 %5 .1%9 30 %91 %21 1 %2%9 100 45 n a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 n n tt t r a r a r a r a r a r a v 1 . 11 . 11 1 13 3 2 2

21、1 t i ttni i rrr a r a v 11 1 1 1 1 1 例例4-174-17：某写字楼于：某写字楼于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用权，年的土地使用权， 于于20042004年年1111月月3030日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需 要评估该写字楼于要评估该写字楼于20042004年年1212月月1 1日的市场价格。市场分析显示，其日的市场价格。市场分析显示，其 未来前未来前4 4年的净收益分别为年的净收益分别为200200万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、28

22、0280万元；万元； 第第5 5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300300万元左右，万元左右， 该类房地产的还原利率为该类房地产的还原利率为8%8%。试评估该写字楼的价格。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5） 200 220 250 280 300 . 300 4 1 44 5 1 1 1 1 1 1 i nt i rrr a i a v 万元76.3429 %81 1 %81 1 1 %8 300 %81 280 %81 250 %81 220 %81 200 445 .46432 n 1i i r1 a

23、v 房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素个因素： 1、可获净收益的大小，即、可获净收益的大小，即ai的大小；的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净收益的可靠性，即r的大小；的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小。的大小。 （一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况假定房地产在充分利用、无空置状况 下可获得的收入下可获得的收入 有

24、效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等 原因造成的收入损失所得到的收入原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用， 及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 有效毛收入 运营费用 运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率） （一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 1 1、出租型房地产净收益的求取、出租型房地产净收益的求取 净收益净收益= =租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁

25、代理费 2 2、直接经营型房地产净收益的求取、直接经营型房地产净收益的求取 （1 1）商业）商业 净收益商品销售收入商品销售成本净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润商业利润 （2 2）工业）工业 净收益销售收入生产成本净收益销售收入生产成本 生产利润生产利润 （3 3）农地）农地 3 3、其他类型房地产净收益的求取、其他类型房地产净收益的求取 （四）实际收益和客观收益（四）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租

26、约内容作为估价依据有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 某商店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从19991999年年1212月月1 1日起计。该商店日起计。该商店 共两层，每层可出租面积各为共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出， 租期为租期为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180180元元/ /平方米，且每年不变；二层平方米，且每年不变；二层 现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金

27、分别为200200 元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，运营费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还原利。该类房地产的还原利 率为率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。 （1 1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 a a内内=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（万元）（万元） a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（万元）（万元） 1999 00 01 02 03

28、 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内 内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36 222 1 1 1 1 1 1 11rrr a r a r a v n 外内内 万元69.375 %91 1 %91 1 1 %9 00.36 %91 40.32 %91 40.32 22362 （2 2）二层价格计算）二层价格计算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（万元）万元） 万元21.229 %91 1 1 %9 60.21 1 1

29、1 36 2 n r r a v v=v1+v2=375.69+229.21=604.90（万元）万元） 1 1、每年基本上固定不变；、每年基本上固定不变； 2 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；、每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；、每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4 4、其他有规则的变动情况。、其他有规则的变动情况。 （六）（六）净收益流量的求取净收益流量的求取 1 1、调查求取估价对象过去、调查求取估价对象过去3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a； 2 2、调查预测

30、估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a； 3 3、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后采用下列等式求出年的净收益，然后采用下列等式求出a a： t 1t t i t r1 a r1 1 1 r a t 1i t t t i 1r1 r1r r1 a a 某宗房地产收益年限某宗房地产收益年限4040年，判定其未来净收益每年不变，年，判定其未来净收益每年不变， 通过预测得知其未来通过预测得知其未来4 4年的净收益分别为年的净收益分别为2525万元、万元、2626万元、万元、2

31、424万元、万元、 2525万元，还原利率为万元，还原利率为1010。试求该宗房地产的收益价格。试求该宗房地产的收益价格。 万元02.25 %)101 ( 25 %)101 ( 24 %)101 ( 26 %101 25 1%)101 ( %)101 (%10 4324 4 a a 万元67.244 %)101 ( 1 1 %10 02.25 40 v （一）还原利率的重要性（一）还原利率的重要性 净收益（万元）净收益（万元）还原利率（）还原利率（）评估价值（万元）评估价值（万元） 54125.00 55100.00 5683.33 5862.50 51050.00 51241.67 还原利率

32、实质上是一种投资的收益率，与风险正相关还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风 险不同，还原利率也不同险不同，还原利率也不同 （三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法 （二）还原利率的实质（二）还原利率的实质 r a v 可比实例可比实例净收益净收益a （万元（万元/年）年） 价格价格（万元万元） v 还原利率（还原利率（%） 11210211.8 22319012.1 3108811.4 46554212.0 59072012.5 632250 12.8 6 r

33、rrrrr r 654321 %1 .12 6 %8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11 v a r 1 1、市场提取法、市场提取法 n r1 1 1 r a v 试算线性内试算线性内 插插 0 1 1 1 v rr a n gr a v g v a r v rr a x n 1 1 1 21 112 1 )( xx xrr rr 还原利率还原利率= =安全利率安全利率+ +风险调整值风险调整值 3 3、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法 还原利率的确定同整个房地产估价活动一还原利率的确定同整个房地产估价活动一 样，也是科学与艺术的有机结合。样，也是科学

34、与艺术的有机结合。 2 2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法 （一）土地估价（一）土地估价 根据土地使用权年限来确定根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价（二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价（三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n 土地土地40年年 建建3年年建筑物建筑物50年年 已用已用5年年 以以t50545计算价格计算价格

35、v0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值vl t l l r v vv 1 0 土地土地70年年 建建2年年 用用5年年 建筑物建筑物50年年 vo vl 0 t 一、剩余技术一、剩余技术 土地剩余技术土地剩余技术 建筑物剩余技术建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 n r1 1 1 r a v 1 1、土地剩余技术、土地剩余技术 1r1 r1r va r1 1 1 r aa v n b n bb bb n l l bo l 式中： 2 2、建筑物剩余技术、建筑物剩余技术 1r1 r1r