【商业地产PPT】中韩国际小商品城商业项目定位报告140页

1、中韩国际小商品城中韩国际小商品城 正式汇报（定位部分）正式汇报（定位部分） 20082008年年1 1月月1616日日 谨呈：青岛政建投资集团有限公司谨呈：青岛政建投资集团有限公司 项目整体工作思路项目整体工作思路 发 展 战 略 资源挖掘 机会分析 功能定位 价格定位 客户定位 业态定位 案例研究 模式借鉴 发展发展 定位定位 物业发物业发 展建议展建议 产品规划 功能配 比 配套设 施 宏观经济背景 城市规划研究 前期项目价值 挖掘 大势分析 资料收集 实地调研 问卷调查 客户访谈 规划设规划设 计跟进计跟进 格局分析 竞争分析 客户分析 项目本体分析 区位价值 项目项目 界定界定 资料收

2、集 实地调研 行业分析 营销策略思路营销策略思路 企业愿望企业愿望 模式案例借鉴模式案例借鉴 外部：环境影响总述外部：环境影响总述 内部：自身条件研判内部：自身条件研判 项目核心问题项目核心问题 机会背景分机会背景分 析析 项目价值研判项目价值研判 项目定位项目定位 物业发展建议 财务成本分析 客户定位客户定位 产品规划产品规划商商 业布局业布局 价格定位价格定位 功能定位功能定位 回顾：核心问题是否得到解决 配套 业态 规划 核心问题 中韩国际小商品城的初印象中韩国际小商品城的初印象 一个成功起步的商业航母一个成功起步的商业航母 在青岛具有一定影响力的商业项目在青岛具有一定影响力的商业项目

3、面临竞争和机遇的商业项目面临竞争和机遇的商业项目 经营客户不断演进的商业项目经营客户不断演进的商业项目 可永续经营发展的商业地产项目可永续经营发展的商业地产项目 承载企业理想的商业航母承载企业理想的商业航母 中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母 核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可 持续发展？持续发展？ 解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活 动促进一二期的经营，同时与三期进行互动； 核心问题二：项目是否具有足够市场空

4、间，具备差异化的竞争优势？核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？ 解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点建 立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台 核心问题三：项目如何创新？核心问题三：项目如何创新？ 解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创 新；市场的唯一性和差异性。 核心问题解析核心问题解析 项目发展策略，切实解决项目的核心问题项目发展策略，切实解决项目的核心问题 机会背景 所面临的外部环境及自身剖析所面临的外部环境及自身剖析 案例借鉴案例借鉴 市场回顾及宏观环境机会市场回顾及宏观环境机会 机会背景分析机会背景分析 战略高

5、度战略高度 创新源于对大势的把握。创新源于对大势的把握。 没有对大势的预见，理念没有对大势的预见，理念 与战略创新就成为无源之与战略创新就成为无源之 水，无本之木，成为失去水，无本之木，成为失去 方向的航船方向的航船 ！ 从城市切入项目的思考 中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口 青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，20052005年年gdpgdp占山东省占山东省gdpgdp总量的总量的14.614.6 ，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第1010位，在位

6、，在1515个副个副 省级城市中居第省级城市中居第 4 4位。位。 青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经 济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口 青岛青岛 韩国韩国济南（政治、文化、教育核心）济南（政治、文化、教育核心） 青岛（经济、工业、贸易核心）青岛（经济、工业、贸易核心） 中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市 全市海岸线全市海岸线( (含所属海岛岸线含所

7、属海岛岸线) )总长为总长为 870870公里，其中大陆岸线公里，其中大陆岸线730730公里，占山东公里，占山东 省岸线的省岸线的1/41/4。 20052005年，青岛旅游业总收入为年，青岛旅游业总收入为256.6 256.6 亿元，约占亿元，约占gdpgdp总量的总量的1/101/10，20042004及及 20052005年均位列中国旅游城市年均位列中国旅游城市top10top10。 中国对外贸易强市，交通强市中国对外贸易强市，交通强市 贸易强市贸易强市 青岛港全年列中国第五位青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一矿石、原油等吞吐量列中国第一 位位 口岸外向度口岸外向度7

8、5%75%，列中国第一位，列中国第一位 交通强市交通强市 高速公路总里程全国高速公路总高速公路总里程全国高速公路总 里程的六十分之一，占全省六分之里程的六十分之一，占全省六分之 一一 青岛市高速公路发展水平在全国青岛市高速公路发展水平在全国 同类城市中名列第一，并已初步达同类城市中名列第一，并已初步达 到发达国家水平。到发达国家水平。 中国的第二大品牌之都中国的第二大品牌之都 青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮 料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。 城市 中国名牌产品 （个） 中国驰名商标 （件） 中国行

9、业标志性 品牌（个） 深圳 44 16 11 青岛青岛 44 44 15 15 7 7 佛山 40 14 7 宁波 35 12 5 苏州 29 17 5 绍兴 26 15 5 中国未来的世界城市中国未来的世界城市 世界城市的概念世界城市的概念 世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱 patrick geddes在其所著演化中的城市一书中提出。现代世界城市的本 质特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产跨国企业总部与作为生产 者服务核心部分的跨国银行者服务核心部分的跨国银行的总部。 世界城市是以技术革命技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受 到信息技术不

10、断创新的深刻影响。 世界著名空港产业区发展历程世界著名空港产业区发展历程 在1959年爱尔兰成立了香农国 际航空港自由贸易区，利用国 外资金和原料发展加工贸易， 代表世界空港产业区的诞生； 世界各国的许多机场，如美国 的洛杉矶和菲尼克斯机场、日 本的大阪和长崎机场、德国的 法兰克福和汉堡机场、荷兰的 史希斯浦尔机场、马来西亚的 苏邦国际机场等，都在临港地 区发展了空港产业，并且都在 使空港产业区向航空城航空城发展。 世界著名空港产业区发展历程世界著名空港产业区发展历程 美国达拉斯的依托伏特沃国际机场 是全球最大的批发采购展销市场，交 易额高达75亿美元/年。机场吸引了 一批跨国高科技企业入驻，

11、把达拉斯 变成了“德州硅谷”，成为带动当地 经济发展的支柱。 荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除 了航空运输，不仅有高档写字楼， 还有会议、展览中心、批发市场， 以及便捷的物流中心，方便地连接 陆、海、空等各种交通。航空城里 写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心 租金，有5.2万人/天在此工作； 对项目区域的再次剖析对项目区域的再次剖析临空经济临空经济 青岛流亭空港产业区制造业基 地总规划面积16.8平方公里， 定位于电子信息、机械制造、 精细化工、纺织服装、现代物 流等新兴行业，分为一期、二 期、欧洲产业园三个片区，产 业区日渐雏形，物流功能急需 完善。 中韩国际小 商品城 国际轻纺城 欧洲产业园 北方

12、电子数 码信息城 中韩国际小商 品城4,5期用地 建材城 日渐繁荣的临空经济圈 外部：环境影响总述外部：环境影响总述 外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在 今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化，今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化， 奥运、wto、大青岛、青岛新格局必将创造中国乃至青岛的商业 物业有着巨大的市场需求。 思路决定出路。思路决定出路。 对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理 思路、盘存要素、配置资源，在项目定位、功能设计、服务配置、推广公 共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场

13、有着 非常大的前景和优越的发展条件，其间蕴含着极巨大的发展商机。 内部：自身条件研判内部：自身条件研判 优：优： 一二期的成功起步，为项目后期开发奠定 基础； 三期地块周边交通便利； 整体规划较为超前，适应性较强； 劣：劣： 三期商业体量较大，加大项目的招商和培 育难度； 在一二期未完全进入良好经营期时，三期 开始面市，市场风险较大大； 小商品的定位已深入人心，观念较难改变。 自身条件优劣明显，如何突出与归避自身条件优劣明显，如何突出与归避 本项目期望结果分析本项目期望结果分析 外部环境对项目成功开发利弊外部环境对项目成功开发利弊 参半参半 自身条件优劣明显，如何突出自身条件优劣明显，如何突出

14、 与归避与归避 外外内内 形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营 进行差异化竞争，找到市场相对空白点和 机会点 陷入于恶性竞争的被动 竞争竞争 陷入后期货量销售乏力的局面 有效的价格和货量控制，创造后期较高的 收益 收益收益 定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺 战中 准确锁定目标客户，定制产品，产生强有 力的客户引导力，降低竞争风险 客户客户 品牌塑造度小，对项目开发和项目销 售促进作用小 塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过 项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的 搭建 品牌品牌 非期望结果非期望结果 期望结果期望结果 机会背景 面临的外

15、部环境及自身剖析面临的外部环境及自身剖析 案例及模式借鉴案例及模式借鉴 项目国内市场机会项目国内市场机会 机会背景分析机会背景分析 模式借鉴模式借鉴国际批发市场的发展趋势国际批发市场的发展趋势 根据业内人士对批发市场的研究分析，发达国家的批发业已发生了明 显的变化。国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以 批发商为主导，最终发展到以零售商为主导批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。 生产主导生产主导 批发主导批发主导 零售主导零售主导 万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从批发业向零售业过渡转型批发业向零售业过渡转型 过程中过程中的商

16、业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网 络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、 连锁化发展。 模式借鉴模式借鉴国外批发企业进入中国的模式国外批发企业进入中国的模式 （1 1）与较小的零售商建立仓库批发市场）与较小的零售商建立仓库批发市场 德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无 锡和宁波建立四个连锁仓库市场。 （2 2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网 可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销 售网 （3 3）在中国建立销售代理网）在

17、中国建立销售代理网 代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日 用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。 （4 4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务 中国虽然仍未对外开放批发市场，但外国批发商主要采取以下四种办 法在中国建立批发网络： 据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是：据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是： 一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后

18、进行 批发业务。批发业务。 模式借鉴模式借鉴现代会展博览与专业批发市场现代会展博览与专业批发市场 由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概念， 其包容性更强，以现代会展博览为依托能够比专业批发市场开拓出更 为广阔的后续发展空间； 会展博览囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、大众 消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且 具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力更强； 专业性的博览会既可以在中心城市举办，也可以选择在拥有比较雄厚 的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链 关系上看，在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能

19、比在中心城 市更加具有号召力和说服力。 模式借鉴启示模式借鉴启示 若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，我们研究认为， 入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响； 不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲 目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的； 采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企 业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水 平的批发市场平的批发市场 ； 高档次的国际性会展

20、博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度， 这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的，必须着力开展这 方面的工作。 两个案例：两个案例： 义乌国际商贸城义乌国际商贸城 青岛国际工艺品城青岛国际工艺品城 案例模式借鉴案例模式借鉴义乌国际商贸城义乌国际商贸城 一期工程占地420亩、建面 34万平方米，设主体市场、 生产企业直销中心、商品采 购中心、仓储中心、餐饮中 心五大经营区，共有9000多 个商位1万多户经营户。商品 销往140多个国家和地区， 90%以上商位承接外贸业务， 外贸出口占60%以上。 义乌国际商贸城相对应电子商务平台义乌国际商贸城在线，平台以义乌国际商贸城相对应电子商务平

21、台义乌国际商贸城在线，平台以 义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。 案例模式借鉴案例模式借鉴义乌国际商贸城义乌国际商贸城 楼层楼层经营品种经营品种各经营品种所占面积的大概比例（各经营品种所占面积的大概比例（% %） 一层一层 普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒 玩具、花类 普通玩具普通玩具9 电动玩具电动玩具2 充气玩具充气玩具3 毛绒玩具毛绒玩具3.5 花类花类7.5 二层二层珠宝、头饰 珠宝珠宝12.5 头饰头饰12.5 三层三层 饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、 装饰工艺、喜庆工艺 饰品配件饰品配件2.5 相框相框2.5 旅

22、游工艺旅游工艺2.5 瓷器水晶瓷器水晶2.5 装饰工艺装饰工艺12.5 喜庆工艺喜庆工艺2.5 四层四层生产企业直销中心生产直销中心生产直销中心25 一期主要经营品种一期主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品 案例模式借鉴案例模式借鉴义乌国际商贸城义乌国际商贸城 一期各经营品种所占面积的大概比例一期各经营品种所占面积的大概比例 案例模式借鉴案例模式借鉴义乌国际商贸城义乌国际商贸城 楼层楼层经营品种经营品种各经营品种所占面积的大概比例（各经营品种所占面积的大概比例（% %） 一层一层雨具、伞具、箱包 雨具雨具2.5 伞具伞具2.5 箱包箱包15 二层二层 锁具、五金工具、 配件、电工产品

23、、 车类、旅游购物中心 锁具锁具2.25 五金工具五金工具配件配件12.5 电工产品电工产品2.25 车类车类1 旅游购物中心旅游购物中心2 三层三层 五金厨卫、小家电剃须刀、电讯器材、 电子仪表仪器、电池、钟表、旅游 购物中心 五金厨卫五金厨卫5 小家电小家电剃须刀剃须刀4 电子仪表仪器照相器材电子仪表仪器照相器材1.5 电池电池灯具灯具1.5 钟表钟表3 电讯器材电讯器材3 旅游购物中心旅游购物中心2 四层四层生产企业直销中心生产直销中心生产直销中心20 五层五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等特色展馆等20 二期主要经营品种二期主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具 案例模式借

24、鉴案例模式借鉴义乌国际商贸城义乌国际商贸城 二期各经营品种所占面积的大概比例二期各经营品种所占面积的大概比例 义乌商品产地及经营户原籍情况义乌商品产地及经营户原籍情况 商品产地配置情况商品产地配置情况 地区地区占比（占比（% %）备注备注 浙江省内72.05其中金华51.4%； 义乌42.54% 广东13.84广东玩具与电子电 器 其他地区14.11 合计100 经营户原籍组成情况经营户原籍组成情况 地区地区占比（占比（% %）备注备注 义乌本地66.74 浙江省内义乌市外26温州占7.55 境外经营户0.23韩国、东南亚等 地的外商为主 浙江省外其他地区7.03 合计100 商品以浙江省内为

25、主，浙江作商品以浙江省内为主，浙江作 为生产大省，是市场成功基础为生产大省，是市场成功基础 义乌人善经商也是市场成功的根本义乌人善经商也是市场成功的根本 义乌成功的原因义乌成功的原因 政府政策支持是市场发展的坚强后盾政府政策支持是市场发展的坚强后盾 义乌市政府确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略，走以商贸 业为龙头带动区域经济社会全面发展之路，浙江省委省政府两次专门 发文，在全省学习推广义乌发展经验； 国家领导、专家先后到中国小商品城视察、检查、指导工作； 遵循市场规则的经营理念是市场发展的保证遵循市场规则的经营理念是市场发展的保证 经商意识强烈、遵循商业规则； 秉持诚信经营的原则； 地方

26、产业是市场成功坚强的基础地方产业是市场成功坚强的基础 浙江省是制造行业大省，大量的中小型的小商品制造企业需要专业市 场为销售渠道 义乌成功的原因义乌成功的原因 经营决策促进市场发展经营决策促进市场发展 天天博览会：天天博览会：1995年，“首届小商品博览会”举办，并于每年举办一 届，至2002年发展成为“首届中国义乌国际小商品博览会”（义博 会），2006年举办全国首届行书、草书大展活动和首届中国小商品城 文化艺术节。 优惠吸纳采购商：优惠吸纳采购商：关于进一步加强市场引进名牌商品和规模采购商 的实施意见（试行）在2002年出台。提出了关于国外著名采购企业、 国内上市流通企业等规模采购商进驻中

27、国小商品城的优惠政策。 连锁配送中心：连锁配送中心：2007年10月，眉山义乌商贸城和义乌小商品连锁配 送中心正式开业。这是继黑龙江省尚志市后，设立的第二个集商品展 示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心。 经营费用的降低：经营费用的降低：2006年，为降低商家经营成本，一是下调部分市场 经营户空调使用费，调整部分商家续租租金，两项让利近9000万元。 案例思考案例思考青岛国际工艺品城青岛国际工艺品城 定位：定位：北方地区最大的的工艺品市 场，地处308国道黄金要道； 功能：功能：集展示、商铺、贸易、餐饮、 销售批发、购物以及办公为一体 现状：现状：一期商业销售火爆，后续经 营乏力 优势：

28、优势：着力介入饰品产业链各个环 节，在行业内有一定影响。 青岛国际工艺品城的借鉴启示：青岛国际工艺品城的借鉴启示： 重视招商销售，忽视后续经营和采购商的有效拓展，致使后续经营乏 力，难以支撑市场的后续发展和二期的良性销售； 现阶段社会效益最大化为目标，而定位模糊，投入产出比低； 着力打造饰品产业链的前端（饰品学校、产业园、贵金属基地等）， 而忽视了产业交易链和商业地价值链的关键一环消费者（采购 商），链条没有被有效的牵动和运转。 中国批发市场新项目带来的反思中国批发市场新项目带来的反思 项目名称项目名称项目规模项目规模项目定位项目定位目前状况目前状况 广 州 国 际 玩 具 礼 品 城 共40

29、万平方米，首期建面约10万平 方米，商铺近800个，二期除商铺外， 还设有研发中心，约10万平方米的 大型展览中心为举办国内外各种订 货会、采购会、综合展览活动等提 供便捷的服务，三期包括一个占地 约4万平方米的商务主题公园， 集 娱乐、游玩、体验为一体 项目定位于信息化、国际性、物流 型，以“商流、信息流、资金流、 物流”合一为目标， 建成后将成 为全球最大的玩具礼品商流中心。 开业已有两年，800多家商铺只 有300多家开门营业，偌大的整 个市场门可罗雀，显得冷清； 由于配套设施好，规划先进， 政府方面提供了很大的支持， 市场前景依然乐观，并将该市 场列入未来五年重点培育的市 场。 武 汉

30、 龙 王 庙 国 际 广 场 占地117亩，建面约28万平米，投资 达30亿元。是武汉市重点建设项目； 武汉市最大的内资商业地产项目， 是汉正街改造的龙头项目 全力打造集批发、购物、时尚、休 闲、娱乐、旅游于一体的国际化商 贸旅游航母，由龙王庙国际服装城、 龙王庙国际鞋城、龙王庙国际皮具 箱包城、龙王庙国际礼品饰品城、 电子商务等组成 一期工程龙王庙国际礼品饰品 城已于2005年12月28日正式交 付业主；二期、三期工程预计 分别于2006年底和2007年年中 投入使用。据说目前招商状况 不太理想 重 庆 盛 世 金 源 国 际 商贸城 西部最大的单体批发市场，总投 资额26亿、总建筑面积68

31、万平米、 超过5000余商户同场经营，4000个 停车位，5万平方物流配送中心 以品牌服饰、现代家饰、工艺礼品、 日用商品交易为核心的复合产业形 态，以展示和推介为主题的、经营 多种品牌商品的、链接电子商务系 统的、具有完善配套服务功能的、 大型和规范的、现代化和国际化的 市场交易和会展中心。 2007年10月29日开业，共七层， 目前仅开业三个楼层，招商进 展缓慢，基于重庆市政府对老 市场的重新规划与拆迁，本市 场前景尚为乐观。 鹏 润 国 际 时 尚 购 物 中心 总建筑面积约60万平米, 32.8万平方 米的商业面积、5万平方米的酒店、 3万平方米的写字楼和1.2万平方米 的会展中心 以

32、服装为主，小商品为辅，批发与 零售结合，定位为“采购中心+购 物中心”， 几经改变定位，招商反映不太 理想，项目预计2007年年底竣 工，2008年上半年开业 中国的批发业在快速的发展中也面临着一定的问题中国的批发业在快速的发展中也面临着一定的问题 中国批发市场新项目带来的反思中国批发市场新项目带来的反思 闭门造车，没有真正了解客户需求； 招商策略没有落到实处； 作秀行为，专家、学者、协会、政府官员有很大程度是作秀行为，诸如 项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己； 项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价； 投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或

33、实力； 大絮宣传炒作，以为有了名气就会成功，结果是有了名声却没有市场。 机会背景 面临的外部环境及自身剖析面临的外部环境及自身剖析 案例及模式借鉴案例及模式借鉴 项目国内市场机会项目国内市场机会 机会背景分析机会背景分析 市场分析回顾总结市场分析回顾总结 青岛产业优势没有没有升级为品牌优势，项目必须在产业链的上游和 下游进行有效的整合，担当起成就青岛饰品品牌的大任，这也是项目 的机会点所在； 青岛的饰品成品多以外单形式出口，技术依托于韩国技术，在产业链 发展上更加与广州相似，两头在外的局面使采购平台的发展有一定的 瓶颈； 项目成功和形成差异化的关键点恰是青岛饰品业的技术优势和产业优 势，我们不

34、能舍本逐末。 义乌的创新给青岛带来的机会义乌的创新给青岛带来的机会 义乌市商城集团启动了一项旨在为全国小型采购商代理采购、连锁配全国小型采购商代理采购、连锁配 送送的新业务。 辽宁、湖北、河北、河南、陕西、贵州、湖南、广东、江苏等10余个 省市的近20个专业小商品市场设立义乌小商品展示中心义乌小商品展示中心的有关事宜， 正在洽谈之中； 走出国门，义乌小商品城落户首尔，一个个在异国他乡“克隆”出来 的市场相继取得成功 。 青岛也同样可以发挥自身优势的同时青岛也同样可以发挥自身优势的同时 克隆和利用义乌的影响力和成熟经验克隆和利用义乌的影响力和成熟经验 义乌的创新给青岛带来的机会义乌的创新给青岛带

35、来的机会 在青岛中国国际小商品城引入在青岛中国国际小商品城引入 集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心有效的拓展有效的拓展 项目的影响力同时促使项目快速启动。项目的影响力同时促使项目快速启动。 义乌义乌 机会背景机会背景临空经济圈的绝佳优势临空经济圈的绝佳优势 临空经济圈是局部的，但其产生的经济效益应该是国际化的，只有将 临空经济带的发展建立在全球的、全国的全球的、全国的观念基础上，临空经济 带才会有更大的发展空间，更具备成长活力； 航空运输和物流服务产业，航空运输的货物一般具有重量轻、体积小、 技术精、价值高、鲜活和事急等特点 ；

36、（饰品工艺品恰恰存在这个特 点） 临空经济的快速发展必将推动青岛的国际化和市场化程度的提高，为 项目的发展带来极大的优势和机遇。 我们不是站在青岛的角度看项目，我们不是站在青岛的角度看项目， 而是站在世界的角度看项目而是站在世界的角度看项目 机会背景机会背景饰品产业面临升级饰品产业面临升级 人民币升值人民币升值环境成本环境成本政府政策政府政策劳动力成本劳动力成本 饰品产业面临升级和重新洗牌 品牌出现成为必然 企业对于项目的未来发展愿望企业对于项目的未来发展愿望 品牌目标品牌目标 建立中韩国际小商品 城的品牌知名度和美 誉度 速度目标速度目标 如此大的体量如何快 速消化 利润目标利润目标 利润的

37、尽可能最大化 项目开发项目开发 目标体系目标体系 战略目标战略目标 社会效益最大化，市场经营效 益最大化，着眼永续经营工 程，打造广阔赢利平台 着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台 青岛已成为世界饰品产业的重要青岛已成为世界饰品产业的重要 一极，贸易平台需要搭建一极，贸易平台需要搭建 商业地产模式的创新是大势所趋商业地产模式的创新是大势所趋 国内的大多市场停留在摊位批发形国内的大多市场停留在摊位批发形 式，功能配套不完备式，功能配套不完备 国外批发市场逐渐渗透到国内，国外批发市场逐渐渗透到国内， 存在借势的机会点存在借势的机会点 局局 势势 市市 机机 企业

38、愿景：着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台企业愿景：着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台 青岛， 呼唤产业孵化基地 运营模式的创新 1.1.项目整体发展定位项目整体发展定位 2.2.客户定位与深入挖掘客户定位与深入挖掘 3.3.功能定位及经营方式论证功能定位及经营方式论证 4.4.产品规划产品规划 5.5.价格定位价格定位 6.6.空港核心区规划建议空港核心区规划建议 打破传统批发模式的束缚，实现打破传统批发模式的束缚，实现“批零兼营批零兼营”的经营模式的转型的经营模式的转型 着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台 销售与经营的兼顾，一、二期经营和三期开发的兼销售

39、与经营的兼顾，一、二期经营和三期开发的兼 顾顾 项目的战略定位项目的战略定位 建设成为在环渤海经济圈框架下建设成为在环渤海经济圈框架下 的大青岛空港核心经济区内具有的大青岛空港核心经济区内具有 饰品产业孵化功能的饰品产业孵化功能的专业展贸中专业展贸中 心心 定位诠释定位诠释 青岛 “世界流行饰品的制造中心”的地位越发稳固， 以的主题， 同时强调项目的 项目的主题概念项目的主题概念 主题概念是一个统领全局的制高点和中心 主题概念是一种包装或一种说法 饰品饰品展贸展贸中枢中枢，产业孵化基地产业孵化基地 核心、根本核心、根本 信息集合交流信息集合交流 行业的地位行业的地位 产业优化方向趋势，增产业优

40、化方向趋势，增 强青岛企业未来竞争力强青岛企业未来竞争力 项目定位下的发展战略项目定位下的发展战略 以带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标; 以流行饰品和多种相关时尚商品的采购博览为重点; 以建立为国际中小企业进入中国市场（包括销售和采购等）综合型服 务平台和中国产品拓展海外市场的平台为核心。 1.1.项目整体发展定位项目整体发展定位 2.2.客户定位与深入挖掘客户定位与深入挖掘 3.3.功能定位及经营方式论证功能定位及经营方式论证 4.4.产品规划产品规划 5.5.价格定位价格定位 6.6.空港核心区规划建议空港核心区规划建议 客户分析回顾客户分析回顾经营客户分析经营客户分析 全部被访者中

41、外地客商占78.8%，本地客商仅占21.2%。其中除即墨小 商品城外，其他专业市场的外地客商均占其他专业市场的外地客商均占70%70%以上以上。 近七成的被访者是通过租赁取得商铺使用权的，而购买比例则仅占三成； 中韩小商品城和工艺品城商铺租赁比率相对较低，但是租赁比率依然在 4060%之间。 项目目标客户类型项目目标客户类型 客户类型客户类型目标客户目标客户 批发商业 投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部 门、各地批发市场经营者、国外批售中心（omm）、 c0.4;销售单价按照商业地产一般规销售单价按照商业地产一般规 律律1010年后收回投资计算可得年后收回投资计算可得 每个铺位的价

42、格根据位置和经营业态具体定价每个铺位的价格根据位置和经营业态具体定价 一层均价（元/m2） 11631 11631 二层均价（元/m2）6978 6978 三层均价（元/m2）5815 5815 四层均价（元/m2） 4652 4652 负一层均价（元/m2）6978 6978 1.1.项目整体发展定位项目整体发展定位 2.2.客户定位与深入挖掘客户定位与深入挖掘 3.3.功能定位及经营方式论证功能定位及经营方式论证 4.4.产品规划产品规划 5.5.价格定位价格定位 6.6.空港核心区规划建议空港核心区规划建议 空港核心区在半岛城市群的定位空港核心区在半岛城市群的定位 中韩乃至欧美经贸的门户

43、，中韩乃至欧美经贸的门户， 日韩及欧美企业进入中国市场的超级服务平台，日韩及欧美企业进入中国市场的超级服务平台， 构建大青岛世界制造中心的核心引擎和增长极，构建大青岛世界制造中心的核心引擎和增长极， 空港核心区规划定位的目标空港核心区规划定位的目标 商贸带商贸带环保环保带带 生活带生活带 商贸商贸 生态生态 生活生活 空港核心区规划定位的目标空港核心区规划定位的目标 商贸带商贸带 创造吸引商家投资和经营发展的环境，强化的批零商业功能；以国际化 的开发理念，建设中的商贸区应该同国际上的商贸中心模式接轨，为进驻 商贸中心的企业和个人提供信息交流、咨询服务的平台。 具备现代商业意象，协调自然与人文的

44、关系。 生活带生活带 提高生活环境品质以吸引经营商家居住；创造一个居住与工作均衡的生 活环境，充分结合城市发展与商业产业发展的吸纳及叠加效应，创造山东 商贸区域开发的新典范。 生态带生态带 确立保护自然生态资源和可持续发展的指导理念，例如网球场、中央绿 地，提供休闲、游憩活动和可持续使用的自然环境。 空港核心区规划策略理念空港核心区规划策略理念 规划策略规划策略 强调“混合分区”(mixed use)的概念，并强调完整单元的互相流通强调完整单元的互相流通 性性，强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系，成为一个活的 有机体的概念。规划一个具有弹性可持

45、续发展的成长架构，以追求商 贸环境国际化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。 规划策略的理念规划策略的理念 以组团式结构规划每个具有特色的发展组团，并以公共活动轴带的有 机结合；各组团成为核心区的发展中心，由于项目推进存在诸多不可 预测因素，应尽可能增加项目发展的弹性空间；各发展组团在主要功 能的实施中仍需保留一定的混合使用弹性空间。 空港核心区空间规划布局建议空港核心区空间规划布局建议 空港核心区规划布局建议采用：空港核心区规划布局建议采用： “两个区片、三条轴带、四个发展组团”展开； 两个区片：指西部商贸发展区和东部生活服务区； 三条轴带：以公共活动轴、商贸物流轴和生态生活轴； 四个

46、发展组团：时尚商品商贸组团、物流仓储配送服务组团、休闲商 务服务组团、居住组团 空港经济核心区概念性规划空港经济核心区概念性规划 公共活动发展公共活动发展 轴轴 生生 态态 生生 活活 发发 展展 轴轴 西部生活商务西部生活商务 服务区服务区 东部商贸东部商贸 发展区发展区 商商 贸贸 物物 流流 发发 展展 轴轴 兴阳路兴阳路 两大区片两大区片车轮式发展车轮式发展 两大区片类似两大区片类似“左右手左右手”、“两个车轮两个车轮”，构筑起，构筑起“空港核心区空港核心区”的的 空间格局。空间格局。 西部商贸发展区西部商贸发展区 这个区域是“空港核心区”的本质和灵魂所在，也是“空港核心区” 最主要的

47、核心功能区。 性质：性质：主要为韩国的商品通向中国和中国的商品通向韩国的展示、销 售、批发的商贸市场，同时辅助一些旅游、休闲、娱乐和居住功能， 形成一个多种功能复合的综合区。商贸区功能主导功能辅助功能专业商贸区功能主导功能辅助功能专业 市场会议会展物流配送公寓居住餐饮娱乐旅游休闲市场会议会展物流配送公寓居住餐饮娱乐旅游休闲 功能：功能：这个区域承载着商业（批发市场）、产业服务、会议会展、商 业步行街、物流配送、配套设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。 两大区片两大区片车轮式发展车轮式发展 西部商贸发展区功能西部商贸发展区功能 主导功能主导功能辅助功能辅助功能 专业市场 会议会展 物流配送 餐饮娱

48、乐 旅游休闲 两大区片两大区片车轮式发展车轮式发展 东部生活商务服务区东部生活商务服务区 性质：性质：生活商务服务区是“空港核心区”最能迅速产生经济效益的板 块。与商贸区一左一右联动发展，“双轮驱动”，互相促进，共同构 筑功能完善的城市新功能区，吸引商贸区老板入住，并在后期区域板 块成熟时，可形成一定规模的高尚商务区。 在项目后期开发商务公寓、写字楼等高尚物业； 功能：功能：这个区域是核心区的辅助配套功能区，它规划了包括居住产业 服务园、商务办公、休闲运动、社区公共开放空间等辅助功能。生活生活 商贸区功能主导功能辅助功能居住运动休闲商务服务商务办公餐饮娱商贸区功能主导功能辅助功能居住运动休闲商

49、务服务商务办公餐饮娱 乐旅游休闲乐旅游休闲 以商务公园、运动公园和产业商贸服务园对生活环境价值加以提升。 两大区片两大区片车轮式发展车轮式发展 生活商务区功能生活商务区功能 主导功能主导功能辅助功能辅助功能 居住 运动休闲 商务办公 商务服务 旅游休闲 三条发展轴带的规划三条发展轴带的规划公共发展轴公共发展轴 商务功能开放空间 生活功能开放空间 商贸功能开放空间 公共活动发展轴：公共活动发展轴： 公共活动发展轴集中商贸、商务、产业服务、物流和生活功能和 公共开放空间的区域，是塑造空港核心区整体形象的发展轴 三条发展轴带的规划三条发展轴带的规划公共发展轴公共发展轴 公共发展轴将串起三大公共服务功

50、能区：公共发展轴将串起三大公共服务功能区： 轴线东端是以休闲商务功能区，建造商务会所、酒店式公寓商务会所、酒店式公寓，发展商 务服务，成为空港核心区的交际平台； 轴线中部是以社区商业、公共设施、休闲广场等功能区，建设超市、超市、 邮局、银行等公共服务设施和中心休闲广场邮局、银行等公共服务设施和中心休闲广场，发展社区生活服务，成 为生活配套的服务平台； 轴线西端是商贸功能区，建设会展博览中心、韩国风情步行街（时尚会展博览中心、韩国风情步行街（时尚 和传统）、商贸功能区配套服务设施和传统）、商贸功能区配套服务设施，成为空港核心区的商贸服务功 能区 ； 三条发展轴带的规划三条发展轴带的规划生态生活发

51、展轴生态生活发展轴 以东部现有小区中心为发展轴线，串起高尚住宅区、产业服务园（商高尚住宅区、产业服务园（商 务会所、商务办公）务会所、商务办公）的功能，充分利用绿地系统，形成主次清晰，相 互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。 注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连各 个组团中心（入口、网球场、游泳池、配套公共设施），（入口、网球场、游泳池、配套公共设施），形成休闲的 开放空间系统，是社区居民和办公者主要的室外活动空间，提升整体 的环境质量。 三条发展轴带的规划三条发展轴带的规划商贸物流发展轴商贸物流发展轴 以道路为发展轴，串起商贸功能区的各种商贸功能

52、和产业服务功能， 小件商品配送服务功能区、时尚品交易中心、仓储配送服务区，形成 以物流为主的交通系。由于道路西部是居住空间，需要注意减少对住 宅区的噪音、人流的干扰。 空港核心区规划示意图空港核心区规划示意图 中韩国际小商中韩国际小商 品城一二期品城一二期 山东轻纺城山东轻纺城 中韩国际小商中韩国际小商 品城三期品城三期 会展博览中心会展博览中心 商务会所、酒商务会所、酒 店公寓店公寓 商务办公区商务办公区 仓储仓储 物流中心物流中心 中小企业中小企业 孵化基地孵化基地 高尚居住区高尚居住区 韩国流行主题城韩国流行主题城 家居商贸城家居商贸城 空港核心区商贸物流区对青岛未来经济的带动空港核心区

53、商贸物流区对青岛未来经济的带动 a. 国际经验表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出 比为180，技术转移比为116，就业带动比为112； b. 中韩国际小商品城借助空港产业区的辐射和带动，已形成辐射日韩、 欧美、东南亚的物流门户，打破了青岛饰品产业的“瓶颈”； c. 国际饰品品牌通过中韩国际小商品城这一平台形成了双向流通格局， 不仅成为了进入中国市场的桥头堡，同样也让中国的饰品品牌也走向 了世界； 空港核心区商贸物流区对青岛未来经济的带动空港核心区商贸物流区对青岛未来经济的带动 d. 中韩国际小商品城的兴建吸引了韩国、美国、巴西、日本、中国香港、 中国台湾等各大商户的入驻，保

54、证了产品的国际化和多样性，满足了 世界上不同地区、不同风格的采购商的需求，为来自世界各地的饰品 制造商、经销商、零售商提供了商机，使青岛成为中国和世界饰品、 工艺品的销售集散中心。 e. 在吸收下岗人员再就业、解决富余劳动力和促进社会稳定方面发挥了 重要作用。据初步预计，中韩国际小商品城未来从业人员将超过2万 人，将有效的吸纳国企下岗职工，有力地支持了国企改革，促进了社 会稳定； 关于轻纺城的思考关于轻纺城的思考 附件：关于山东轻纺城的思考附件：关于山东轻纺城的思考中国纺织产业带中国纺织产业带 从上图可以看出，中国纺织服装较发达的城市 主要集中在东部沿海一带。中国纺织产业重镇、 名企主要集中在

55、广东、福建、上海、江苏、浙 江、山东、辽宁等地。在这些产业重镇中原材 料生产企业和成品生产企业之间、生产企业和 流通企业之间等上下游相关企业汇集在一起构 建了一个高效率、低成本的产业供应链，形成 了具有中国特色的纺织服装集散市场，如著名 的虎门富民服装城、西樵面料市场、绍兴中国 轻纺城、常熟招商城、中国盛泽东方丝绸市场 等。但中国的纺织服装集散市场多为粗放式经 营，或正处于粗放型向集约型经营转换的初级 阶段，市场建筑形式陈旧落后，环境脏、乱、 差，商户多为个体经营，产品良莠不齐，且在 生产线上具有明显的“产区”局限。 关于山东轻纺城的思考关于山东轻纺城的思考江苏纺织产业江苏纺织产业 江苏目前已

56、有15家纺织产业集群名镇。 这些产业集群名镇已成为江苏省纺织服 装业一支重要的力量，它们联手打造出 服装、家纺、面料名品的新天地，亮出 中国织造名镇、服装制造业基地、丝绸 名镇的品牌。被授予服装产业基地、特 色名镇称号的8个乡镇是：常熟市沙家 浜镇、宜兴市新建镇、太仓市璜泾镇、 常熟市支塘镇、丹阳市皇塘镇、扬州市 邗江区、常熟市新港镇、南通市如东县。 江苏省的纺织原料如沙、呢绒、毛线、 纺织机械长期久居中国第一，其中呢绒 的产量占全国的592，江苏服装业 在全国占据重要的地位，而服装产业集 群名镇，则占据了江苏纺织服装市场的 很大份额。 关于山东轻纺城的思考关于山东轻纺城的思考浙江纺织产业浙江

57、纺织产业 浙江的纺织业发展有着悠久的历史，随 着经济的发展，市场的成熟度也在不断 的提高。由于纺织企业众多，我们在这 里只分析一些规模较大的，在当地具有 一定的知名度和在行业内具有一定的影 响力的企业。 绍兴柯桥绍兴柯桥 以轻纺为主，纺织企业占全县工业企业总数 的55，纺织品产值占全县工业产值的75， 中小纺织企业数量有4000家左右（规模以下 占多数）。 2.2.湖州湖州 以丝绸为主，纺织企业共有1000多家 3.3.杭州杭州 以丝绸业为主，共有近2000多家纺织企业 (规模以下居多)。 4.4.宁波宁波 宁波主要以服饰生产企业居多，纺织企业共 有1000多家（大多数是小企业）。 关于山东轻

58、纺城的思考关于山东轻纺城的思考山东纺织产业山东纺织产业 众多的纺织品生产、加工、经营 企业构筑了山东省纺织业的基础， 在上述分析中我们可以看到，主 要纺织企业集中在济南，潍坊， 青岛滨州，淄博等地，从历史上 来讲上述地方的纺织业就较为发 达。 青岛即墨被称为中国针织名城， 潍坊昌邑被称为中国印染名城， 烟台海阳被称为中国羊毛衫名城， 潍坊诸城被称为中国男装名城， 从上述的称呼中可以看出，潍坊 的纺织业是较为发达的 。 附件：关于山东轻纺城的思考附件：关于山东轻纺城的思考 市场名称市场名称业态业态面积面积物业结构物业结构 无锡新世界国际面料35步行街 无锡招商城纺织品4*7内廊式步行街 老红梅市

59、场面料15-20内廊式步行街 老红梅市场针织品8-15内廊式步行街 东方国际轻纺城纺织品4*12*3步行街 常熟布匹市场布匹20-30内廊式步行街 常熟纺织品市场纺织品15-20内廊式步行街 盛泽东方丝绸老市场丝绸、化纤20-30步行街 温州商区丝绸、化纤8*10*2步行街 闽粤浙商区丝绸、化纤8*10*2步行街 外贸商区丝绸、化纤8*10*3步行街 中国东方丝绸广场纺织服装7.2*9步行街 柯桥老市场服饰布、裤料布、窗帘布4x10店中店 柯桥东市场服饰布、裤料布、窗帘布3x7内廊式步行街 柯桥西市场服饰布、窗帘布3x7内廊式步行街 柯桥北市场服饰布、窗帘布、棉布3x7内廊式步行街 联合市场服

60、装面料、家纺面料3.6x7.8店中店 天汇广场服饰面料、窗帘面料、棉布4x12店中店 附件：关于山东轻纺城的思考附件：关于山东轻纺城的思考 青岛作为山东轻纺业出口基地，青岛作为山东轻纺业出口基地， 在此建立批发市场具有良好的优势在此建立批发市场具有良好的优势 中韩国际小商品城的成功，中韩国际小商品城的成功， 绝对不是中国又多了一个好的批发市场，绝对不是中国又多了一个好的批发市场， 它的贡献应该是中国批发产业的一次革命它的贡献应该是中国批发产业的一次革命 ！ 选择自己的生活选择自己的生活 鞍山宏昊鞍山宏昊城色营销推广构思方案城色营销推广构思方案 宏昊城色 鞍山胜利路北段，一座鞍山市主城区有 史以