张家港杨舍城区某商业策划方案课件

1、商业策划提案报告商业策划提案报告 项目认知项目认知商业市场分析商业市场分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目总体定位项目总体定位 市场存在空间市场存在空间 外部环境分析：外部环境分析： 宏观经济指标分析 发展规划 商业布局商业布局业态组合业态组合业态规划及配比业态规划及配比主题定位主题定位售价研判售价研判 商户商户 租户访谈租户访谈 项目分析：项目分析： 地块分析 项目规划剖析 周边商业市场分析：周边商业市场分析： 商业市场分析 商业业态分析 竞争项目分析：竞争项目分析： 供应分析 项目特性分析 策丰招商团队意见策丰招商团队意见业主及设计部门意见业主及设计部门意见 项目定位研究思路项目定

2、位研究思路 目目 录录ContentsContents 宏观经济指标分析宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 张家港市地区生产总值连续三年增长超过张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%18%，超越了全国平均增长率，超越了全国平均增长率， 是发展相当迅猛的城市。是发展相当迅猛的城市。 576.2576.2 705705 12501250 841.62841.62 1050.021050.02 亿元亿元 国内生产总值国内生产总值 19.4%19.4% 17.8%17.8% 18.5%18.5% 19.1%19.1%

3、19%19% 地区生产总值地区生产总值 张家港市社会零售品消费总额张家港市社会零售品消费总额20082008年约达到年约达到157157亿元，连续亿元，连续2 2年年 增长率超过增长率超过18%18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。 亿元亿元 82.0882.08 95.8795.87 112.2112.2 133.18133.18 约约157157 16.7%16.7%16.8%16.8% 17%17% 18.7%18.7% 22.522.5 18%18% 社会零售品消费总额社会零售品消费总额 张家港市房地产开发投资进入高增长期张家港市房地

4、产开发投资进入高增长期, ,但开发施工面积在逐步放缓但开发施工面积在逐步放缓. . 房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米开发房屋施工面积（万平方米） 903903 43.4843.48 51.5551.55 893.1893.1 房地产开发投资房地产开发投资 张家港市城镇居民人均可支配收入达张家港市城镇居民人均可支配收入达2480024800元，在全国县城经济百强县（市）元，在全国县城经济百强县（市） 中列第三位，人均中列第三位，人均GDPGDP达达142000142000多元，反应了居民非常的富裕了多元，反应了居民非常的富裕了. . 人均可支配收入比较人

5、均可支配收入比较 （元） 2192721927 2101321013 2200122001 2480024800 地区生产总值地区生产总值 社会零售品消费总额社会零售品消费总额 房地产开发投资房地产开发投资人均可支配收入人均可支配收入 张家港市地区生产总值连年上升张家港市地区生产总值连年上升 保持高增长率，代表张家港市的保持高增长率，代表张家港市的 市场经济相当活跃，正在大跨市场经济相当活跃，正在大跨 步的快速发展。步的快速发展。 张家港市社会零售品消费总额张家港市社会零售品消费总额 连年超过连年超过18%18%的增长，代表张的增长，代表张 家港市市民的购买力越来越强家港市市民的购买力越来越强

6、。 张家港市的房地产市场由于众张家港市的房地产市场由于众 多外来资本的投入，开发资金多外来资本的投入，开发资金 和开发面积都有大幅的上升，和开发面积都有大幅的上升， 房地产市场非常火爆。房地产市场非常火爆。 张家港市人均可支配收入超过张家港市人均可支配收入超过 2400024000多元，代表张家港市民多元，代表张家港市民 越来越富裕。越来越富裕。 四大宏观经济四大宏观经济 指标利好因素指标利好因素 宏观经济指标分析宏观经济指标分析 市域总体规划：市域总体规划： 1.1.市区规模：市区规模：近期市区城市人口60 万，其中杨舍城区36万人，金港城 区24万人；远期市区城市人口87万， 其中杨舍城区

7、55万人，金港城区32 万人。 2.2.结构布局：结构布局：杨舍城区由城市核心 组团、城北组团、城西组团、城东 组团、暨阳湖组团、省级经济开发 区北区和省级经济开发区南区，形 成七组团结构。 3.3.杨舍城区近期发展方向杨舍城区近期发展方向：是以现 状建成区为中心，主要向西、向南 发展，适度向东发展。 4.4.近期建设：近期建设：杨舍城区近期建设重 点：城市核心区以完善城市功能为 主；城西组团突出购物公园建设； 城东组团加快物流园区、专业市场、 梁丰生态园和文化中心建设；暨阳 湖建设全面展开；城北组团严格控 制。 宏观经济指标分析宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项

8、目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。 本案本案 沙洲路沙洲路 杨舍西路杨舍西路 杨舍东路杨舍东路 大润发大润发 苏果超市苏果超市 华联超市华联超市 百信超市百信超市 暨阳湖生态园暨阳湖生态园 张家港市商业概况张家港市商业概况 商业步行街商业步行街 香港城（欧尚）香港城（欧尚） 张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街大的

9、优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街 为中心，老商业中心商业面积约为中心，老商业中心商业面积约2020万方，其中包括大约万方，其中包括大约300300家临街商铺，约家临街商铺，约8080家家 休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下： 街道名字街道名字 主营业态主营业态 街道名字街道名字 主营业态主营业态 杨舍西路杨舍西路 服装鞋帽服装鞋帽 杨舍东路杨舍东路 餐饮美食餐饮美食 沙洲中路沙洲中路 娱乐购物娱乐购物 南环路南环路 文化电脑文化电脑 类类 东环路东环路 装饰装潢类装饰装潢类 暨阳中路暨阳中路

10、五金类五金类 商业市场现状分析：商业市场现状分析： 沙洲路步行街沙洲路步行街 沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地 市民购物消费的主要场所。 步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐 饮娱乐的商家。 整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很 长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。 主要大型商业项目： 国际购物中心 商业大厦 第一人民商场 凯丽百货 步行街业态配比：步行街业态配比： 服饰服饰45%45% 餐饮餐饮16%16% 鞋帽鞋帽11%11% 娱乐娱乐5%5% 沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街 的八成，餐饮占到的八成，餐

11、饮占到16%16%。 通讯数码通讯数码8%8% 食品食品5%5% 百货百货8%8% 金银珠宝金银珠宝10%10% 杨舍西路杨舍西路 杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、 婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。 该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后 人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商 业后街。 杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路商业街业态配比： 杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套 及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。 服饰服饰50%50% 鞋帽鞋帽20%20% 银行等配套银行等配套15%15% 饰品饰品1010% % 其他其他5 5% % 杨舍东路杨

12、舍东路 杨舍东路是张家港市初具 规模的特色餐饮街，经过 一段市场培育，已经形成 了一定规模的特色街区， 培育了一批忠实的消费群。 整条街区的夜市商业气 氛浓厚，是张家港特色 餐饮行业的代表。 杨舍东路商业街业态配比：杨舍东路商业街业态配比： 餐饮餐饮70%70% 其他其他20%20%娱乐娱乐10%10% 杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模 的餐饮一条街。 沙洲中路沙洲中路 沙洲中路是步行街的一个延续，其业 态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。 沙洲路以西大多是商业配套的业态， 相对家居布艺比较聚集。 沙洲中路业态配比

13、：沙洲中路业态配比： 家居家居10%10% 餐饮餐饮25%25% 其他其他20%20% 娱乐娱乐45%45% 沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有 一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。 香港城香港城 规模：规模：建筑面积18万平米 整体定位整体定位：国际级全业态一站式商业中心 功能定位：功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、 现代商务、度假为一体 位置：位置：东二环路与东苑路口 已开业欧尚、奥特莱斯，同时 提出前三年返租78，并有统一经营管理 价格：预售均价为1.71.8万/平米（沿街）、 1.51.6万（内街） 实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升 物业价格而投入较

14、大招商力度，由于欧尚租金 相对低廉，整体实际销售价格为11.2万元 。 欧尚超市欧尚超市 奥特莱斯奥特莱斯 （一站式综合性购物商业城）（一站式综合性购物商业城） 1 1. .整体定位： 张家港城西新区的商业中心 2 2. .项目功能定位：项目功能定位： 服务于高速发展的长三角保税物流经济 与产业、是“张家港未来城市生活的最好描 绘”（城市名片）是“长三角首个集购物、 餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都 市生活引导型购物公园”。 3.3.占地面积： 21万平米 4.4.建筑面积： 15万平米 购物休闲公园 功能分区和业态规划： 1 1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色

15、超市、大型主题店; 2 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型 的Shoppingmall; 3 3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等; 4 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、 豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成; 5 5.温泉酒店-以城市度假为主体功能：由桑拿、SPA组成。 板块功能主题 地上建筑 面积(m2) 说明 观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米 欧陆风情街商务消费区18000 较原规划总体量减少约 3500平方米 桑拿康体城

16、康体桑拿/商务酒店12000 由原规划的4层加高为5 层 克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变 太阳广场 餐饮/精品专卖/文化娱 乐 28559保持原规划总体量不变 水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层 引进品牌： 巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家 国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容SPA馆、桑拿城等 休闲娱乐设施 随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相 似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在 购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了

17、 “同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而 改变部分消费人群的消费习惯。 通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生 活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市 区区 位位 楼楼 层层 商商 家家 租租 金金 ( (元元) ) 步行街步行街 1F 1F三福百货三福百货 16 1F 1F安踏安踏 20 1F 1F上海城隍珠宝上海城隍珠宝 22 杨舍西路杨舍西路 1F 1F 哥弟哥弟 16 1F 1F天澜百货天澜百货 13 沙洲中路沙洲中路 1F 1F 喜视眼镜喜视眼镜 5 1F 1F 戴梦得珠宝戴梦得珠宝 13 步行街沿街一楼的步行街沿街一楼的

18、租金范围在租金范围在 16-2216-22 元元/ /平米平米/ /天天 杨舍西路沿街一楼的杨舍西路沿街一楼的 租金范围在租金范围在 13 -1613 -16 元元/ /平米平米/ /天天 沙洲中路沿街一楼的沙洲中路沿街一楼的 租金范围在租金范围在 5-135-13 元元/ /平米平米/ /天天 区域租金分析： 张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一 规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看， 基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能 满足多层次的消费需求。 发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济 实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力

19、支 持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续 爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。 从以上竞争项目我们分析出以下结论： 家居市场现状家居市场现状 家居专卖分布比较分散，且档次不高。 品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。 张家港市需要一个精品家居的聚集地， 提供更多的选择给各中高端的消费人群。 该项目正是切合这一契机，打造平台， 部分规划精品家居展示店。 张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁 新居或结婚用家居需求越来越大。 张家港市家居市场分析 休闲运动品牌专卖市场分析： 休闲运动品牌休闲运动品牌 市场现状市场现状 现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多，

20、都集中在步行街。 销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用 品现市场上还处于空缺。 张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销 售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长 点。该项目有发展这一市场的先天条件，来 弥补步行街业态的不完善。 市场分析带来的启发： 商业市场有空间商业市场有空间 精品家居市场精品家居市场 市场品牌层次较低市场品牌层次较低 张家港市的商业市场处于不完全竞争状态， 市场有较大空间 精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋 势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业 不足的经营业态。 张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发 展空间，但须市场培育期。 宏观经济指标分析 商

21、业市场分析 项目分析项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 本项目位置： 本案本案 北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。 本案本案 区域三大利好因素： 区域三大利好因素区域三大利好因素 聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。 紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四 通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效 人流。人流。 随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政 策多面支持，商业服务业拓

22、展时间好。策多面支持，商业服务业拓展时间好。 SWOTSWOT Strength-优势优势Weakness-劣势劣势 Opportunity-机会机会Threat-威胁威胁 - 本项目位置优越，紧邻步行街，是市区本项目位置优越，紧邻步行街，是市区 - 唯一的一块未开发的大幅土地。唯一的一块未开发的大幅土地。 - 四面临街，交通可及性高四面临街，交通可及性高 - 环境优雅，周边商业气氛高。环境优雅，周边商业气氛高。 - - 项目在交通快速主干道，很难留住有效项目在交通快速主干道，很难留住有效 消费人流。消费人流。 -体量不大，不易形成规模的商业市场。体量不大，不易形成规模的商业市场。 且商铺较分

23、散，大业态不能引进；且商铺较分散，大业态不能引进； 楼上是住宅，商铺内的有效使用楼上是住宅，商铺内的有效使用 面积会减小。面积会减小。 - 张家港市整体发展趋势良好，张家港市整体发展趋势良好， 居民消费力不断增强。居民消费力不断增强。 -周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环 -路的环境改善，均会带动本项目的发展。路的环境改善，均会带动本项目的发展。 本项目大部分商铺出售，商业本项目大部分商铺出售，商业 业态不能统一，且无专业的商业管理公司业态不能统一，且无专业的商业管理公司 统一管理，未来可能会存在一定隐患。统一管理，未来可能会存在一定隐患。 SWOT分析 宏观

24、经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 业业 态态 数数 量量 品品 牌牌 品品 牌牌 品品 牌牌 运动城运动城 6 锐奇运动城 迪卡迪卡 侬侬 百 丽 运动运动 100100 名品运动城 绿蚂 蚁 5 宏图三包宏图三包 苏宁电 器 颐高数码 国美电器 五星电 器 连锁卖场连锁卖场 9 家得利 联联 华华 苏 果 顶顶鲜 人人乐 可 的 华 联 百 信 物 美 3C3C数码连锁数码连锁 客户访谈名单：客户访谈名单： 保留意见55% 意向强20% 意向弱25% 被访谈的20家品牌商户中，有20%的商家表示有明确意向，25%

25、的商家 表示明确意向弱，55%的商家保留意见，表示需待实地考察后再谈。 现招商的重点是与意向强的客户谈判，争取早日签约。同时预备谈保留 意见的客户 商家进驻意向分析： 宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究定位研究 项目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 目标消费客群目标消费客群 张家港本地中高端收入人群及家庭型消费；张家港本地中高端收入人群及家庭型消费； 新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群；新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群； 本市电脑数码消费群体。本市电脑数码消费群体。 客群定位： 在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识在主题定位上，重

26、点考虑主力消费客群思维意识 以其社会影响力和带动性，引发更多的关注以其社会影响力和带动性，引发更多的关注 在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础 皇家皇家首首 座座 集休闲购物、精品家居为一体的商业项目集休闲购物、精品家居为一体的商业项目 定位方案： 业态定位 打造张家港商业新地标，引领张家港商业新消费 推广语 宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分项目定位布局与分 割建议割建议 销售方式与策略 销售均价研判 业态布局方案一： 精品家居旗舰店精

27、品家居旗舰店 精品百货店精品百货店 银行银行 社区超市社区超市 婚庆主题家居购物街婚庆主题家居购物街 家居品牌展示厅家居品牌展示厅 高级会所高级会所 运动汇运动汇 社区超市社区超市 3C3C数码城数码城 （生活配套店）（生活配套店）+ + 电脑数码街电脑数码街 精品家居精品家居 精品家居旗舰店精品家居旗舰店 高级会所高级会所 业态布局方案二： 方案一方案一 方案二方案二 - 销售部分模拟定位，让投资者对项目未来发展更看好。 引进两至三家品牌店，可以增加投资者的投资信心。 - 剩余块状面积，开发商持有，全部定向招商，引进主力 -店可以带动整个商业项目的商业气氛，创造价值最大化 -打造张家港市婚庆

28、主题街，可以最大的提升本项目的认 知度，且容易被年轻消费者接受，带动商业人气。弥补 张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。 业态布局方案分析： 店面规模 副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上 区域商圈4000平米以上 大型社区3000平米以上 地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上 县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市 内陆省份发展较快的县级市（百强县优先） 副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上 产权：独立、清晰的产权 区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 面积：3000平方米以上 楼层

29、：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼 广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场 设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统， 空调系统、扶梯和货梯（两层以上） 五星电器选址要求 家居旗舰店大体分为：商业街店、特定市场店、高档社区店和交通枢纽 店等几种，根据市场容量，家具店店面的使用面积在15003000平方米 左右；在适当的城市，将开设概念店或饰品店，店面的使用面积在 150500平方米左右。旗舰店的地理位置选择多为高档商圈或高档 商圈外侧的临街商铺，或位于高档建材、家居、家具或高端产品销售区域 （高档汽车）专业市场或附近的临街商铺

30、，或位于机场等交通枢纽处且已 经形成一定规模的商圈或高档社区的群体等；附近或地下有足够的停车场 所。店面必须面向主干道或重要街道且有独立的入口及门面，可以修建或 改建成标准门头，门店上方应具有供门店使用的招牌匾位、广告位，或在 建筑物上或建筑地界可以架设广告牌等。 店面选址的物业以长方型为佳，门面宽度最低不得低于20米，内部纵深 应不小于20米；物业主朝向和开门方向应面向具有商气和客流的重要商业 街面；对于店面展示面积最佳在一楼和二楼体现，一楼最小的使用面积为 不得小于400平方米，其他面积可以在二楼甚至或三楼体现，但必须保证 内部有专用的楼梯、自动扶梯或直梯；物业前部交通方便，以车可以直接

31、到门面为佳；店面周围以高档休闲餐厅、咖啡厅或高档酒店、高档消费品 的商场或专卖店为最佳。 家居旗舰店选址要求 迪卡侬商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适 、快捷地进入商场购物。 1 拥有免费的快速公路或主干道路网络（临街一线位，良好可视性） 2 位于人们外出度假的必经之路上 3 周边地区拥有质量较高的住宅社区 4 周边地区有质量较高的商业环境（临近著名大型卖场） 5 进入商场/停车场交通便捷畅通 6 拥有良好的公共交通网络抵达商场（公交站，地铁等） 7 商场前设置大型停车场，并拥有一定的绿化 基本参数： 1 组成部分：组成部分：商场、停车场、运动场

32、 2 经营面积：经营面积：4000m2、8000m2，12000m2三种 （目前开发重点为4000m2） 3 建筑形式建筑形式：单层单体商业建筑（自建或租赁），商业建筑首层物业（租赁） 4 用地面积用地面积：15000-20 00m2 5 建筑层高建筑层高：6.5m （可根据实际情况适度调整） 6 柱间距柱间距：10.0m （可根据实际情况适度调整） 7 地面荷载地面荷载：活荷载 800kg/m2 8 停车位停车位：1个/20m2 经营面积 9 顺畅的交通组织（客流、物流） 10良好的可视性（户外广告位等） 合作形式： 1 购买商业用途土地，自行设计建设 用地需求：15000-20000m2

33、2 租赁商业物业（由发展商按照迪卡侬的标准建设，迪卡侬长期租赁） 迪卡侬标准店选址要求 宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。 销售方式销售方式 特特 点点 优优 点点 缺缺 点点项目目标项目目标策略选取策略选取 直接销售直接销售 带租约销售带租约销售 返租销售返租销售 开发商把商铺 直接销售给业 主 开发商回款快、 流程简单、操 作方便 销售实现难度大 开发商找到商铺租户 并带此租约与商铺业 主签定买卖合约 提高商铺对业 主的吸引力，

34、 相对减低业主 的风险 操作较繁琐 投资者在与发展商签订 商铺销售合同后发展商 许诺在未来的三到五年 内每年给与投资者一定 的租金回报 将业主风险减 到最低，对商 铺销售有一定 帮助 操作、手续 最为繁琐 保保 证证 销销 售售 价价 值值 三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力， 关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。 销售方式与策略 宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割 建议 销售方式与策略 销售均价研判 项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘项目商铺价格的制定基于目前和对未

35、来利好的最大可能挖掘 杨舍东路项目的品质杨舍东路项目的品质 和性质都与项目类似所和性质都与项目类似所 以对于项目具有较高参以对于项目具有较高参 考价值考价值 香港城购物广场作香港城购物广场作 为项目片区内最大体量为项目片区内最大体量 的一站式商业中心其商的一站式商业中心其商 业开发市场对于项目具业开发市场对于项目具 有一定参考价值有一定参考价值 以市场比较法量化各种价值指标以市场比较法量化各种价值指标 权重排序为：步行街权重排序为：步行街 杨舍东路商业项目杨舍东路商业项目 香港城购物广场香港城购物广场 比较因素人流量商业氛围交通条件 升值潜力主力店产权状况 权重202015151515 比 较

36、 项 目 杨舍东路16181211109 香港城101310101412 步行街202013141413 沙洲路临街161617171313121210101111 园林路141415151111111111119 9 河西路151516161111131312129 9 南环路121214141010111110109 9 均价14.2514.2515.715.711.211.211.711.710.710.79.59.5 销售均价研判 “权重比例权重比例”是项目权是项目权 重值比参考案例权重重值比参考案例权重 值结果。值结果。 “所占权重所占权重”是参考案是参考案 例对于项目参考价值例对于

37、项目参考价值 的评估值。的评估值。 “权重均价权重均价”是是”销售销售 均价均价”、“权重比例权重比例”、 “所占权重所占权重”的乘积的乘积 结果结果 通过权重与市场价格之间测算，通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目均价如下可以推算出本项目均价如下 合计权重值销售均价权重比例所占权重 杨舍东路2.5万0.9690% 香港城1.6万1.0610% 步行街- 沙洲路临街2.522.52 园林路2.272.27 河西路2.432.43 南环路中段2.112.11 均价73.0573.05- 本本 项项 目目 本案各区位商铺均价： 沙洲路临街商铺销售均价在 = 2.52 2.52 万万元/

38、园林路临街商铺销售均价在 = 2.272.27万元/ 河西路临街商铺销售均价在 = 2.432.43万元/ 南环路中段商铺销售均价在 = 2.112.11万元/ 本案总销售均价在：本案总销售均价在：= 万元/ 各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标，各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标， 各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格 是否具有唯一性？是否具有可实现行？是否具有唯一性？是否具有可实现行？ 引发品牌汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得引发品牌汇聚功效，产生

39、功能聚集，形成市场战略高点，商家不得 不争。不争。 戴姆勒戴姆勒奔驰与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始；奔驰与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始； 先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家 高价疯抢；高价疯抢； 定位是根本定位是根本 主题先行主题先行 讲故事讲故事 以商带商以商带商 招商思路： 招商策略： 先外地后本地；先知名特色，后普通商家 商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔 引入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。引入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。 同类型商家限制数量 （每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证）（每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证） 一是万紫千红，各种元素并存；一是