服务式公寓产品解析49p

1、服务式公寓 产品解析 二0二年八月十五日 、服务式公寓的起源和发展 二、服务式公寓的定义及特点 三、服务式公寓与普通酒店的对比 四、服务式公寓在北京兴起与发展 五、国际知名服务式公寓管理品牌简介 六、长三角主要城市服务型公寓代表项目 一、服务式公寓的起源和发展 服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息 的物业，由专门管理公司统一上门管，既有酒店的性质，又有相当于 个人临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在 法国阿而卑斯山脉地区兴起,并很快在欧洲其他地区流行了，这是服 务式公寓的雏形。 服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有 巨大的人流量，也拥

2、有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这 些城市，但是由于买房负担太重,而酒店价钱上匕较贵而且没有家的感 觉，所以很多人选择住在服务式公寓。因此，服务式公寓就这样于 1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发 商的主打项目。 二、服务式公寓的定义及特点 服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家 庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的 酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务 式公寓与酒店的最大区别之一。 国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓; 但在国内市场，关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有产权

3、式酒 店和酒店式公寓，这里先简单介绍一下这几个概念的区别。 产权式酒店由时权酒店演变而来。时权酒店(TIME SHARE ) 是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用 权。相对于时权酒店，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断 时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般 并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报， 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。相对于服务式公 寓，产权式酒店更像是为投资者“量身定做，产权式酒店在购买时 般会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收 益率。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类

4、商务旅 游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅 游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅 游星级酒店。 酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和 服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个 小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去， 需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是 白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓 的概念。随后酒店式公寓及其变种迅速推广到国内其他城市。 严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的酒店式公寓均是为了配 合宣传推广而提出的概念上的噱头，其

5、本质都是提供高档物业服务的 精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达 到真正服务式公寓的服务要求。因此酒店式公寓的实质与服务 式公寓存在着本质的区别。 因此我们下面所提到的服务式公寓的概念均是指国际定义上标 准的服务式公寓，即统一产权且统一经营的公寓。 服务式公寓有如下特点： 1、服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并 且也会提供商务办公功能,如会议室、会客间等。此外还会提供类似 于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供的贴心服务。 2、服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也 不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服 务式公寓具有

6、一定的价格优势。 3、服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒 店相同。 三、服务式公寓与普通酒店的对比 对比项 目 服务式公寓 产权式酒店 酒店 定位 定位于需要酒店 服务但又要求价 格较低、租期较长 的客户 主要是为各类商 务旅游、旅游观光 和休闲度假旅游 者提供住宿服务 短期住宿客户 产权 单一产权 押一产权 单一产权 物业性 质 酒店 多为酒店 酒店 物业管 理 物业统经吕管 理 物业统经吕管 理 物业统一经营管理 出租/出 售 不打散销售 先售后租（管理方 统一出租） 以经宫为主，不租 不售 功能 有厨房 有厨房 无厨房 服务标 准 提供酒店水准服 务与管理 提供酒店水准

7、服 务与管理 全套酒店服务 开发商 利润 资金回笼慢、升值 空间大 资金回笼快、升值 空间大（但利润需 要与业主分摊） 资金回笼慢、升值 空间大 四、服务式公寓在北京兴起与发展 服务式公寓起步于90年代初期，随着北京国贸商圈的形成，出 现了以国贸公寓、京广中心公寓、丽都公寓等具有代表性的项目。该 些项目拥有共同的特点，即早期服务式公寓是作为五星级酒店的配套 来经营的。 北京服务式公寓雏形是北京建国饭店在6-9层长包房 里增设厨房推出超出酒店客房概念的居所。当时一经推出立即被美国 驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建 造之中），成为外交官员公寓。 90年代中期，北京外商直

8、接投资（FDI）减缓，整个东南亚遭遇 金融危机，使得主要客户群为外企人员的服务式公寓的发展处于停滞 阶段。 自2000年起，北京申奥成功,北京经济开始进入高速发展时期， FDI增幅迅速，北京服务式公寓也开始急剧增多。2006年后，受 奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务 式公寓陆续出现在新的商圈，例 如：中关村商圈、金融街商圈等。 北京服务式公寓最集中的区域依次是CBD、燕莎、东直门区域、 中关村商圈和金融街商圈；使馆区的分布与服务式公寓的分布的高度 重合反映出外籍人员是北京服务式公寓的主力客户。 北京服务式公寓代表项目简介: 地址：丙城区金融 地址：希阳区新源 地址：

9、海淀区海淀 地址：东支门外小 地址：济长安街1 地址：辎阳区将台 瞬号 号 中街15号 街】8号 222号 套故：200 含故：360 套数：159 套数：190 套数：200 套数：303 入住时间：2CQ7年 入住时: 2CO2年 入住时间：2CO7年 入住时间：2COO年 入住时间：2002年 入住时间：2006年 入住率：98% 入住率：90% 入住率：90% 入住聿：90%以上 入住率：90S 入住車：85% 拐业耸理公司：威 物业管遲公司：a 檢业管理公司：雅 務业策理公司：莫 物业養理公司：东 物业谊11公司：和 斯汀酒店集团 诗阁国阿養逗集团 诗阁国面管建集团 国汉斯公司 方看

10、悦酒店集团榜 乔物业 目标客户群：世齐 目标客户群：歐芙 目标客户詩：欧美、 目标客户群:欧芙 业 目标客户詳：徳国 各国,欧美、非洲. 50%.东甫亚人 港渎台客户为主 为主，部分中东及 目标畧户券：欧芙 人为主 日韩、港溟台等 XfZ 平均赁月租金： 东苗亚客户 50%,中国人(含 平均甸月租金： 平均仓月租金： 平均誉月租金: 276元/平方米/月 平均赁月租金： 港混台) 144元/平方米/ 330元/平方米/月 280元/平方米/月 210元/平方粉月 30%,日5510% 平均言月租金： 203元/平方米/月 五、国际知名服务式公寓管理品牌简介 截止2010年年底,几乎所有的国际服

11、务式公寓管理集团均已进 入中国内地。目前北京市场上服务式公寓的国际品牌主要为雅诗阁集 团(The Ascott Group )、万豪国际酒店集团(Marriott 辉盛国 际管理有限公司(Frasers Hospitality );此外专注于豪华、精品服 务式公寓的莎玛酒店管理公司(Shama Luxe ),融汇中西品味精萃， 成为服务式公寓的新典范。下面就简单介绍一下这几家国际知名服务 式公寓品牌。 Is雅诗阁集团 雅诗阁集团，凯德置地旗下成员，是全球最大的国际服务公寓业 主运营商，在亚太地区，欧洲和海湾地区拥有近25000服务公寓经 营单位，此外大约7000单位的服务公寓计划正在制定中。

12、作为雅诗阁集团的子公司，雅诗阁国际在中国拥有26个物业，约 6,600套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈 阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港12个城市里。 雅诗阁国际负责管理雅诗阁集团旗下的三大品牌，即雅诗阁、盛捷 以及馨乐庭。集团目前在全球22个国家的67个城市中拥有服务公 寓，其中15个城市的物业仍在建造与发展中。 2、万豪国际集团 万豪国际集团是在全球具领导地位的酒店管理企业，在全球66 个国家及地区，已经拥有超过3,200家酒店。万豪旗下共有包括万豪 酒店及度假酒店、JW万豪酒店及度假酒店、万豪行政公寓在内的13 个品牌。 万豪国际集团于1989年在香港开设拥有

13、602间客房的香港JW 万豪酒店，这是万豪在亚太地区的第一家酒店。万豪国际在中国和香 港通过JW万豪酒店及度假酒店（豪华酒店1万豪酒店及度假酒店、 万丽酒店及度假酒店、新世界酒店（优质酒店）、万怡酒店（中高价 酒店）和万豪行政公寓（长租酒店）等6个品牌管理着22家酒店, 提供超过8,789间客房。万豪国际还通过华美达国际酒店及度假酒店 这个品牌在中国管理着口家酒店、提供3,175间客房。 3、辉盛国际 辉盛国际管理有限公司成立于1998年乃星狮地产有限公司的餐 宿服务业务的分支；而星狮地产有限公司则是星狮集团的全资附属公 司。辉盛国际管理有限公司是一家全球性的酒店式服务公寓管理公 司，在曼谷、

14、北京、格拉斯哥、河内、伦敦、马尼拉、南京、巴黎、 首尔、深圳、新加坡、悉尼和东京等地提供国际金质的住宅服务。辉 盛国际是新加坡第二大服务式公寓品牌运营商，并正在继续向国际主 要城市扩展其服务式公寓。 辉盛国际管理有限公司能提供三个不同品牌的服务，包括辉盛阁 (Fraser Suites )、辉盛坊(Fraser Place)和辉盛庭(Fraser Residence )o 4、奥克伍德(Oakwood) 奥克伍德成立于1960年，是世界上领先的服务式公寓管理品牌 之一，集团目前在全球拥有超过25000套服务式公寓。奥克伍德在 亚太区有三大品牌，分别为豪景、华庭和雅居。在这里长居或短住, 既能享

15、受到国际酒店品质的安全与舒适，也能沉浸于有如在家里无限 隐秘和自在的氛围中。作为奥克伍德全球的一部分，奥克伍德亚太为 不同国家的商务和休闲旅行者带来了亚洲最好的服务公寓，这些国家 包括中国、印度、印尼、日本、韩国、菲律宾泰国。另外23处资 产正在计划中，并将于2013年内在亚太地区的主要城市开业。 目前奥克伍德在杭州教工路拥有一家酒店，由166套设计优雅、 装饰温馨、可供长短期居住的公寓组成。 5、莎玛 莎玛（Shama）1996年创立于香港。2001年，Shama （莎玛）品 牌正式成立,在香港各主要商业及住宅地段，推出精品服务式公寓， 自此成为香港市场的领导者。 2007年初，Shama

16、（莎玛）首次迈进中国市场，在上海新天地开 设Shama Luxe （莎玛Luxe）,不仅是Shama （莎玛）第一个冲出香港 的发展项目，更是旗下高档次子品牌Shama Luxe （莎玛Luxe）首度 登场的杰作。 截至目前,Shama （莎玛）服务式公寓项目已有12个,Shama （莎 玛）将会继续拓展香港及中国市场的步伐，按照公司的发展蓝图， Shama （莎玛）将计划在亚洲其他各主要城市发展项目。随着人才不 断加入，网络不断扩展，再加上得到摩根士丹利和基汇资本大力注资 支持，预计到2013年，Shama （莎玛）将于亚洲区内拥有不少于40 个公寓项目。 酒店式公寓巨头角力中国市场 酒店式

17、公“品IKMC8 (Oakwood)Vfffl (AscottlUM (Frasers Hospitality)IShama) 美国 泰国 st*位 全球显大続业酚式 eawfig 全琢以及中国最大的国际 服务公富出主相运营英 东南亚地区酒店式公宙 行业中的第二大品牌 总店式公黝 领先品牌 I960 年 1984 年 1998 年 2001 年 进入中国时间 1997 年 1刃6年 2005 年 2007 年 毎公司 奥克伍得国际 有限公司 斷1C坡星狛宾团 泰国ONYX酒店赛团 奏克伍御秦昱、华庭、 澤等 觴亂皺、臂乐蹙 蒋鹽阁、蒋蛊饬.05. gSKSS店公喜 Shama Luxe. Sh

18、ama 中国分店繼 及分布倩疋 分布于北京、威祁、林州、 香港、广州、上皆、以及天津。 36个M.约6,600音公耳 分布砂京、翰、藪、大 连、广州、抽1、宁波、上淋 沈阳、深圳、苏州、天洼、誠、 西妾、香港和湊门。 21处M, WS公乳分布 于北京、M、約、香港、战詆 广州、南京、天沫、常州、擁 元陈武汉及苏州。 4处、大连1处、 香港6处。 六、长三角主要城市服务型公寓代表项目 1、上海雅诗阁淮海路服务公寓 概览： 上海雅诗阁淮海路服务公寓地理位于上海市卢湾区淮海中路282 号。位置优越，交通方便。单房式、一房式与双两房式房型都有设备 齐全的厨房、家庭娱乐系统以及现代风格的家具。 酒店开业

19、时间2010年5月,楼高38层r客房总数306间（套）。 原名上海香港广场酒店服务式公寓。 Sha nghai Peopled Grand .Square Theatre station 上海人剧院人民广场: Plaza 66 恒隆广场 Parkson 百盛 Honqiao Airport 蛆桥机场 Wn Zhong Square Part延中厂场公园 Shanghai Exhibit ion Center 上海展览中心 令 Huai Hai Road Central 淮海中路 兮. Hus ipi Central $hangha .an PlazaTimes 密中环广场Square Stl

20、DI)时代丿场 黄陂i 1 站 XinTianDi I新天地 Jl MUZI HAI RQAP SHANGHAI Oriental PearlTowor 尔方明珠塔 ASCOTT Lujiazui 陆家嘴 Pudong Internationa Airport 浦东国际机刃 主要服务与配套: 配备齐全的厨房 家庭娱乐系统 支持国际直拨长途(IDD)和语音留言的电话 洗衣烘T-体机* 商务中心服务* 会议室* 速递服务* 秘书服务* 室内温水泳池 设施齐全的健身房 体操房 网球场* 阅览室 医疗服务(预约厂 日用品采购服务* 带独立控制恒温器的中央空调 保姆服务 室内电子保险箱 *此为收费项目

21、配备齐全的厨房： O内嵌式电磁炉（只提供给部分住户） O电磁炉和抽油烟机 O电热水壶 O玻璃器皿、碗碟、餐具和其它用具 O微波炉 O冰箱 O饭锅（根据要求提供） 家庭娱乐系统配备: o DVD 机 O音响系统 O装有卫星和有线电视频道的液晶电视机 O蒸汽烫斗和烫衣板 会议设施: 位于七楼及八楼的多功能厅，适合举行商务会议，展览会,鸡尾 酒会，招待会及其他私人宴会。其中八楼之多功能厅更能同时容纳多 达120人的会议。各式各样之会议设施均一应俱全，迎合客人的不同 需要。一至二号厅50人三至四号厅50人一至四号厅120人五号 厅50人：六号厅50人 户型图 袞华行政单房式公寓（72平方氷/772平方

22、英尺） IB一主i圭 袞华行政一房式公寓（108-116T方米/ 4,423-1,38砰方英尺） 姦华行政两房式公寓（455平方米/1,667平方英尺） 疑华行政三房式公寓（228方氷2458平方英尺） 图片： K* /l. 2、杭州奥克伍德国际酒店 位于教工路28号，公寓共9层，由166套设计优雅、装饰温馨、 可供长短期居住的公寓组成。分为单人公寓、单套间、双套间及三套 间等几种房型，大小从44平方米到138平方米不等，根据客人不同的 需要,可以提供高级、豪华、尊爵三种不同类型的公寓房间。 9 超4 OAICA/OODSISBJ 数占品ES 兰亶十 垢以上写字楼 Ugg 业 坑州海关 配套：

23、 世贸中i 磁世色广场 関齣大沁fe区 体齢X nin R 餐厅与酒吧： 餐厅共有46个座位，欧式典雅风格装潢，提供包括亚洲与中国菜在 内的各式国际风味美食，供应各式自助餐及散点菜单。酒吧提供各类 葡萄酒、洋酒、鸡尾酒、咖啡、茶等饮料以及各类点心、小食。 商务中心： 位于奥克伍德国际酒店公寓三楼。商务中心设备设施完善，可提供专 业的秘书、传真、复印及英特网服务，内设两个小型会议室，可分别 容纳10-15人。 室内泳池： 太阳能恒温游泳池，8米*25米规模，室内顶部带天窗，采用太阳能 +燃气锅炉的加热方式。 健身中心： 拥有当今最先进的专业健身仪器。会员可享用健身中心桑拿、更衣柜、 淋浴等各项设

24、施。 酒店公寓设施及服务： 西式全套厨房设备 房间配备洗衣脇烘干机 电视、DVD及多频道数字电视 -独立控制空调/暖气 Oakleaf餐厅及酒吧，并提供客房送餐服务 健身设施及室内恒温游泳池 WIFI无线网络覆盖所有公共场所 24小时前台接待与礼宾服务 酒店公寓内设的餐厅提供世界各地及中国美食 Genensis商务中心及小型会议服务 邮包快递 洗衣/干洗服务 豪华轿车及出租车安排 邻近酒店公寓的零售商店与银行 酒店公寓特别服务： 提供24小时宾客服务，处理所有问题，此外还包括以下服务： 托婴服务 午餐打包（需预订）服务 特别派递服务 安排翻译W口译服务 安排租车或司机服务 户型图： EAC 串

25、 BaFnroom K计chen 厨房 : 逖 Living Area 客厅 Bedroom 卧室 Studio 单身公寓 (45m2) 一室一厅 卫一厨 Studio (45sqm) 单身公寓(45m2) o p Kitchen 同房 Dining Areo VfT 3 R Living Areo One Bedroom Apartment 单套间 (65m1) 一室 ZJT 卫_厨 One Bedroom Apartment (65sqm) 单套间(65m2) EAC irui Two Bedroom Apartment (95$qm) 双套间(95n/) Two Bedroom Apar

26、tment 双套间 (95m2) 二室h 口一厨 TOUCHSTONE CONSULTAhTT JEAC 呼咛2 Three Bedroom Apartment 三套间 (138m2) 三室二厅 二卫一厨 TOUCHSTONE CONSULTANT 图片: 3. 上海鹏利辉盛阁公寓 位于上海浦东新区银城中路600弄1号，2008年开业共187间 房。其地理位置交通便利，30分钟畅达虹桥机场、50分钟直抵浦东 国际机场。 位于二号地铁线陆家嘴站，金贸大厦、正大广场近在咫尺，南北 可通向复兴东路隧道，延安东路隧道，方便驶往延安路高架，转瞬可 至人民广场、新天地等交通枢纽、时尚地带，商务活动可纵横自

27、如、 异彩纷呈,海上风情在此一脉尽展。 : 机6bor.a:s-z)召曲y LE 0 湖知YS4 奁 0WST 七 H I 0 ?*4 F s 匚 上海鹏利辉盛阁公寓设施 *户外泳池、儿童浅水池、私人公园、室內溟水泳池、蒸浴及粲拿设施 卡设备完善的健身室、网球场 龙全夭候饮儉、烧烤设备、住客休闲室 龙商务辅助项目、会谢设施 商务中心、移动电话、电脑、传真机供租用 上海鹏利辉盛阁公寓服务 农24小时服务的迎宾及保安服务 乂闭路电视监控系统 乂通晓多种语言的宾客关系职员 *每日免费供应早瓷（公假日除外） *每日客房服务（公假日除外） *免费班年往返干主要商业区及购物中，4 *邮件及通讯传递服务 誓先烫及干洗服务 *每月举办住客节目 卞DUD电彭集 龙计程车/司机及汽车租用服务 医疗转诊介绍 儿童照看服务 户型图： Fraser Suites Top Glory. Shanghai Two Bedroom Suite with Study (211 sqm) 图片: 丨Era I. w r 4. 上海莎玛徐家汇 辛耕路81弄永新世纪11-12号楼