7月25日龙湖集团成本管理与控制（讲义）

1、龙湖集团成本管理与控制龙湖集团成本管理与控制 龙湖总经济师：周世艾龙湖总经济师：周世艾 2011年7月25日 成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理 内容内容 龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制 成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制 内容内容 龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制 龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理龙湖的合同管理 n成本的概念成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，

2、它用货币单位来衡量入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成 本的成本本的成本 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本活动中，可能发生的预计成本以及变动成本 产品的成本产品的成本 产品的品质、质量产品的品质、质量 1 2 3 4 5 成本的主要内容有：成本的主要内容有： 产品的成本产品的成本 产品的品质、质量产品的品质、质量 时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度 人力的成本人力的成本 人力的成本人力的成本 管理人员多少

3、和水平管理人员多少和水平 资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息 管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度 6 售后的成本售后的成本 n售后成本有：售后成本有： 产品维修成本；产品质量问题产品维修成本；产品质量问题 客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 销售承诺成本；向购房客户不当承诺销售承诺成本；向购房客户不当承诺 开发过程中遗留给物业管理的问题开发过程中遗留给物业管理的问题 n成本管理成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 成本管理的基本内容成本

4、管理的基本内容 -合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标保证通过有效的方法实现既定成本目标 组织的各机构联系起来成本才能

5、得到控制组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成（全员成 本），本），成本的管理能力成本的管理能力受到管理职权和时间影响受到管理职权和时间影响 建筑产品的特殊性：建筑产品的特殊性： 固定性固定性 体积庞大体积庞大 多样性多样性 生产期长生产期长 建筑产品造价的特点：建筑产品造价的特点： 单件性：单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样 分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价同价、结算价、决算价、决算价 房地产成本管理

6、的行业特征房地产成本管理的行业特征 -单件性、复杂性与多次性单件性、复杂性与多次性 影响成本的因素影响成本的因素 经营目标经营目标 /盈利指标盈利指标 自身管理能力自身管理能力 项目策划项目策划 销售定位销售定位 合作合作 资源资源 成本成本 项目设计项目设计 /部品定位部品定位 资金资金 来源来源 项目开发节奏项目开发节奏 /现场施工现场施工 政策与市场环境政策与市场环境 成本管理的宗旨与目标成本管理的宗旨与目标 宗旨：宗旨： 价值工程价值工程 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势并形成行业成本优势 。 目标：目标： 建立目标成

7、本管理为导向的建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理体系 成本管理思路成本管理思路 新项目可研新项目可研 准确测算准确测算 规划设计规划设计 步步跟踪步步跟踪 合约规划合约规划 与招标与招标 事前定价事前定价 施工管理施工管理 动态反馈动态反馈 合同结算合同结算 及时结算及时结算 数据分析与储存数据分析与储存 工作的重心工作的重心 准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算馈、及时结算 成本管理的基本方法成本管理的基本方法目标管理目标管理 1、目标管理的内容目标的确定与控制两目标的确定与控制两方面方面 2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、经验

8、数据库、市场调研、 产品把握产品把握 3、实现目标动态监控的手段信息化信息化 4、目标管理的过程 pdca 循环循环 成本动态控制过程成本动态控制过程pdca循环循环 n n n 为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理 目标成本有什么作用目标成本有什么作用 龙湖的目标成本的由来龙湖的目标成本的由来 目标成本的作用目标成本的作用 目标成本：目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制线。实现的成本目标，是成本的控制线。 目标成本的作用目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理 利

9、润利润=售价售价-成本成本 目标成本的作用目标成本的作用 目标成本：目标成本： 为开发决策提供依据为开发决策提供依据 提前锁定投资提前锁定投资 合理确定销售价格合理确定销售价格 加强成本的计划性加强成本的计划性 预测投资效益预测投资效益 -乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职 能有哪些不同能有哪些不同 -怎样在事前知道需要投入多少怎样在事前知道需要投入多少 目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系整理建筑标准与工程造价

10、的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库相应项目工程造价历史成本数据库 目标成本测算的方法目标成本测算的方法 正向测算：正向测算： 测算依据测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况）（产品标准、历史成本数据库、市场情况） 测算方式测算方式 （估算、概算、预算）（估算、概算、预算） 团队工作团队工作 反向倒逼：反向倒逼： 确定销售价格水平；确定销售价格水平； 确定利润要求；确定利润要求； 反推计算成本水平反推计算成本水平 目标成本管理内容目标成本管理内容 编制目标成本或计划成本编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标

11、成本或计划成本与实际成本进行比较，对项对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项 目标成本进行后评估目标成本进行后评估 动态成本：动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期 成本的控制结果成本的控制结果 目标成本管理原则目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产 品目标品目标 目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “ “算了再做算了再做” ” 而不是而不是“做了再算做了再算” 成本管理未来的发展方向成本管理未来的发展方

12、向 重心前移重心前移 方案优化管理创新方案优化管理创新 成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理 内容内容 龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理龙湖的合同管理 龙湖项目的成本管理龙湖项目的成本管理 成本管理的管理体系成本管理的管理体系 成本管理体系成本管理体系 制度制度流程流程方法方法工具工具 （指引、作业指导书）（指引、作业指导书） 成本管理的管理体系成本管理的管理体系 成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度 招标管理办法招标管理办法 合同管理办法合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法

13、材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法工程款支付管理办法 成本成本 业务业务 模块模块 制度文件制度文件 目标成本管理规定目标成本管理规定 责任成本管理规定责任成本管理规定 动态成本管理细则动态成本管理细则 成本绩效考核制度成本绩效考核制度 。 流程文件流程文件 目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程合同计量与结算流程 。 作业指引作业指引 项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引

14、设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引 记录表单记录表单 项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板 动态成本报送套表动态成本报送套表 责任成本分解套表责任成本分解套表 责任成本月度评估表责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板 动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引 成本预警通知书成本预警通知书 目标成本调整申报表目标成本调整申报表 管理管理 成本模块：成本模块： 制度流程与管理工具制度流程与管理工具

15、 变更签证管理指引变更签证管理指引 预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引 。 成本数据库模型成本数据库模型 项目成本指标测算表项目成本指标测算表 市场成本调研表市场成本调研表 项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表 项目主要规划指标项目主要规划指标 项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单设计变更单/签证单签证单 成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系

16、经济标评审分析表经济标评审分析表 计量支付表单计量支付表单 工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表工程结算审批表 项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表 结算协议表结算协议表 。 项目主要成本费项项目主要成本费项 成本费项成本费项 成本费项成本费项 主要费项科目：主要费项科目： 一一、土地费用、土地费用 二、前期费用二、前期费用 三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）（基础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费四、开发间接费 五、营销费用五、营销费用 六、公司管理费六、公司管理费 七、财务费用七、财务费用 成本费项成本费项 成

17、本费项表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 成本费项成本费项 序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项 土地成本土地成本 三级成本费项三级成本费项 土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等 责任部门责任部门 发展部发展部 勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部 前期费用前期费用 配套设施费用配套设施费用 基础设施费用基础设施费用 报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路 小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 研发部、工程部研发部、工程部 工程部工程部 造价采购部造价采购部 工程部工程

18、部 造价采购部造价采购部 10 开发成本开发成本 期间费用期间费用 园林景观工程费用园林景观工程费用 主体建安成本主体建安成本 工程相关费用工程相关费用 销售费用销售费用 财务费用财务费用 管理费用管理费用 软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 审计费审计费 造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费营销设施建造费 其他销售费用其他销售费用 贷款利息等贷款利息等 员工工资、福利等员工工资、福利等 造价采购部造价采购部 造价采购部造价采购部 计划财务部计划财务部 造

19、价采购部造价采购部 工程部工程部 营销部营销部 造价采购部造价采购部 营销部营销部 计划财务部计划财务部 行政人力部行政人力部 成本费项成本费项 项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解 成本 开开 发发 成成 本本 直直 接接 开开 发发 成成 本本 销销 售售 费费 用用 开开 发发 间间 接接 费费 税税 金金 土土 地地 成成 本本 勘勘 察察 设设 计计 费费 前前 期期 工工 程程 费费 配配 套套 设设 施施 费费 基基 础础 设设 施施 费费 建建 安安 工工 程程 费费 工工 程程 相相 关关 费费 后后 续续 成成 本本 管管 理理 费费 用用 财财 务务 费费 用用 建设

20、期返工费建设期返工费 优化设计费用优化设计费用 相相 关关 责责 任任 部部 门门 发发 展展 部部 研研 发发 设设 计计 部部 造造 价价 采采 购购 部部 工工 程程 部部 营营 销销 部部 物物 业业 公公 司司 财财 务务 部部 成本费项成本费项 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布房地产开发项目经房地产开发项目经 济评价方法济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费 用、前期工程费用、基础设施建设费

21、用、建筑安用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接 费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期 税费、其他费用以及不可预见费用等。税费、其他费用以及不可预见费用等。” 龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理 l l l 项目成本管理项目成本管理 项目的成本管理范围项目的成本管理范围 以项目为管理对象以项目为管理对象 项目的完全直接成本测算分解项目的完全直接成本测算分解 间接成本测算分摊间接成本测算分摊 项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式 公司总经理公司总经理

22、 公司运营总监公司运营总监 项目负责人项目负责人 设计研发部设计研发部 工程管理部工程管理部 成本管理部成本管理部 营销部营销部 计划财务部计划财务部 项目研发经理项目研发经理 项目工程经理项目工程经理 项目成本经理项目成本经理 项目营销经理项目营销经理 项目财务经理项目财务经理 研发专员研发专员 专业工程师专业工程师 成本专员成本专员 营销顾问营销顾问 财务专员财务专员 n n n n n 项目部成本责任项目部成本责任 n项目部职能项目部职能 产品研发定位产品研发定位 施工组织和管控施工组织和管控 成本测算和控制成本测算和控制 营销策划和销售营销策划和销售 客户管理品质保证客户管理品质保证

23、项目部成本责任项目部成本责任 职能岗位职能岗位成本管理职能成本管理职能 设计研发设计研发 1、设计费管理、设计费管理 4、设计任务书、设计任务书 2、产品定位、产品定位 3、产品建造标准、产品建造标准 5、设计优化产品成本控制、设计优化产品成本控制 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 成本管理成本管理 工程管理工程管理 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造 价管理价管理 5、资金计划汇总、资金计划汇总 1、在成

24、本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控 营销营销 计划财务计划财务 1、市场定位、市场定位 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 （包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3、销售费用、销售费用 3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控 目标成本管理三大工具目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库 项目目标成本测算和分解项目目标成本测算和分解 u u 目标

25、成本管理体系目标成本管理体系 目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前 市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根 据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先 制定并力争控制的产品成本制定并力争控制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产 品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指 导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经 济和管理等措施的努力，需要实

26、现的产品成本济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本 的控制线的控制线 45 ( ( ( ( ( ( ) ) ( ( ) ) ( ( ) ) ) ) ) ) 目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段 土土 地地项项方方初初工工 投投 资资 论论 证证 阶阶 目目 启启 动动 阶阶 段段 案案 设设 计计 阶阶 段段 步步 设设 计计 阶阶 段段 程程 实实 施施 阶阶 段段 竣竣 工工 阶阶 段段 段段 目目 标标 成成 本本 土土 地地 版版 目目 标标 成成 本本 启启 动动 版版 目目 标标 成成 本本 方方 案案 版版 目目 标标 成成 本本 执执 行行 版版 目目 标标 成成 本本 调调

27、 整整 版版 项项 目目 竣竣 工工 成成 本本 目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行 n n n 目标成本编制程序目标成本编制程序 设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。 营销部制定产品定位及相对应的价格定位；营销部制定产品定位及相对应的价格定位； 成本部编制成本部编制项目项目*阶段目标成本阶段目标成本。 目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求 合理。合理。 目标成本应具有一定的动态性。目标成本应具有一定的动态性。 目标成本编制程序目标成本编制程序 1、项目定位、项目定位 2、确定

28、设计方案、确定设计方案 3、项目基本数据收集 4、市场调查 5、成本数据收集、成本数据收集 6、编制目标成本、编制目标成本 7、目标成本论证、目标成本论证 8、目标成本批准、目标成本批准 48 土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算 责任部门责任部门 工作成果工作成果 发展部发展部 地区总经理地区总经理 提供土地信息提供土地信息 提供周边配套提供周边配套 主持、确定主持、确定 项目定位项目定位 项目预案项目预案 研发部研发部 目标成本测算目标成本测算 造价采购部造价采购部 满足满足 拿地拿地 成本成本 审定审定 存档存档 要求要求 通过通过 未通过未通过 土地投资论证阶段成本测算土地

29、投资论证阶段成本测算 项目规划指标 土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算 成本测算方法：成本测算方法： 成本经验值估算法成本经验值估算法 此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合 来完成来完成 参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本 测算测算 可可 研研 阶阶 段段 土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算 成本科目成本科目 前期费用前期费用 基础设施基础设施 环境工程环境工程 一般地下室一般地下室 人防地下室人防地下室 会所会所 配套设施配套设施 教育用房教育用房 底商底商

30、管理用房管理用房 成本取值范围成本取值范围 90-115 （土地面积）（土地面积） 160-205 （土地面积）（土地面积） 160-235 （土地面积）（土地面积） 205-225 （土地面积）（土地面积） 225-250 （土地面积）（土地面积） 250-400 （土地面积）（土地面积） 160-200 （土地面积）（土地面积） 135-180 （土地面积）（土地面积） 100-140 （土地面积）（土地面积） 2100-2300元元/地下室面积地下室面积 2300-2500元元/地下室面积地下室面积 3500-5000元元/会所面积会所面积 1500-1800元元/教育用房面积教育用房面

31、积 1500-1800元元/商业用房面积商业用房面积 1500元元/管理用房面积管理用房面积 适用标准适用标准 普通楼盘普通楼盘 高档楼盘高档楼盘 别墅楼盘别墅楼盘 容积率容积率0.5-1.0 容积率容积率1.4左右左右 容积率容积率2.0以上以上 容积率容积率0.5-1.0 容积率容积率1.4左右左右 容积率容积率2.0以上以上 备注备注 含精装含精装 档次高者档次高者 取大值取大值 土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算 成本科目成本科目 别墅项目别墅项目 取值范围取值范围 2200-2400 2000-2200 1800-2000 适用标准适用标准 双拼双拼 联排联排 叠拼叠拼

32、 备注备注 毛坯毛坯 可可 研研 阶阶 段段 多层多层 小高层小高层 高层高层 1500-1600 1600-1800 1600-1800 1800-2000 2000-2200 2200-2400 普通普通 高档高档 普通普通 高档高档 普通普通 高档高档 土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算 项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）只是土地投资只是土地投资 论证资料的一部分；论证资料的一部分； 审定的审定的项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）将作为将作为 项目启动阶段目标成本的参照依据。项目启动阶段目标成本的参照依据。 把把项目目标成本测算（土地版）

33、项目目标成本测算（土地版）与项目其他与项目其他 预设模块进入预设模块进入项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型进行指进行指 标分析标分析 土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算 案例土地投资测算 成本测算费项表比较成本测算费项表比较 成本费项比较表 n讨论：讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺 序有哪些不同，内容有哪些不同序有哪些不同，内容有哪些不同 n结论：结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相 同同 项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型 投资经济分析模型投资经济分析

34、模型 模型是什么模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间 的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项 目的优劣目的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项 目收益的动态变化情况。目收益的动态变化情况。 投资经济分析模型投资经济分析模型 模型内容包括模型内容包括 项目基础资料项目基础资料 工程分期工程分期 成本测算成本测算 建设进度计划建设进度计划 付款计划付款计划 销售及回款销售及回款 资金来源运用资金来源运用 指标计算指标计算 投资经济分析模型投

35、资经济分析模型 编制模型的意义编制模型的意义 为土地投资决策提供依据；为土地投资决策提供依据； 通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作 过程中的风险；过程中的风险； 通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪， 从而为项目运作过程中的决策提供依据；从而为项目运作过程中的决策提供依据； 将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司 层面的现金流情况。层面的现金流情况。 投资经济分析模型投资经济分析模型 模型的基本结构模型的基本结构 影响模型评价指标的主要因素影响模型评价指

36、标的主要因素 项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实 现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个 模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测 算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资 金来源及运用表和现金流量表。金来源及运用表和现金流量表。 投资经济分析模型投资经济分析模型 模型中基本指标模型中基本指标 净现值净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他 设定折现率计算的各年净现

37、金流量现值之和。净设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净 现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使 投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益 率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越 好。好。 投资经济分析模型投资经济分析模型 现金成本收益率现金成本收益率 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该 指标不是衡量项目收益高

38、低的指标，而是衡量项指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项 目现金收益情况的指标。目现金收益情况的指标。 权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指 标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元元的自有资金的投入可以驾驭多少元 的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。 投资经济分析模型投资经济分析模型 项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系 评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的 内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益内部收益率；项目的现金成本收益率；

39、项目的权益 资本乘数。资本乘数。 从三个主要的方面衡量项目的优劣：从三个主要的方面衡量项目的优劣： 项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度； 项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度； 项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角 度。度。 n n n n 投资经济分析模型投资经济分析模型 模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用 不同不同 项目拿地阶段项目拿地阶段决策支持，风

40、险控制决策支持，风险控制 项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化 项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控制 项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目 投资经济分析模型投资经济分析模型 投资经济分析模型 （示意版） n 投资经济分析模型投资经济分析模型 运用投资分析模型对运营状况的分析运用投资分析模型对运营状况的分析 投资经济分析模型投资经济分析模型 投资分析模型影响 项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算 项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算 项项 目目 团团 队队 价价 确确 格格 定定 、 产产 销销 品品 售售 定定

41、 进进 位位 度度 和和 销销 售售 研研 发发 部部 （ 整整 场场 根根 产产 或或 定定 据据 品品 重重 位位 规规 业业 新新 进进 划划 态态 考考 行行 条条 、 虑虑 预预 件件 标标 方方 案案 准准 案案 的的 和和 ） 调调 市市 造造 价价 采采 购购 部部 项项 目目 目目 标标 成成 本本 测测 算算 计计 划划 财财 务务 部部 财财 度度 根根 务务 、 据据 指指 成成 售售 标标 本本 价价 计计 测测 、 算算 算算 销销 、 售售 进进 进进 行行 项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算 拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设拿地以后项目团队对拟建

42、项目进行详细策划，设 定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标 准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品 牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供 应方案，销售策划，销售进度等应方案，销售策划，销售进度等 项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或 超过土地版的收益指标；超过土地版的收益指标； 项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 项目启动会项目启动会 项目启动会项目启动会 目的目的 对项目进行沙盘推演，预见和决策未来

43、，设定项目对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目 的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。 明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出 承诺。承诺。 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 项目启动会项目启动会 主要内容（成果）主要内容（成果） 1.项目定位项目定位 项目建造标准项目建造标准 体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划 项目一二级计划项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围） 项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）（项目合同规划

44、项目合同规划） 投资分析模型（启动）投资分析模型（启动） 方案设计任务书方案设计任务书 景观方案设计任务书景观方案设计任务书 精装房定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及建设实施方案（如有）（如有） 项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析 项目启动会项目启动会 项目启动会 规规 感感 解解 设计阶段成本分解设计阶段成本分解 工工 程程 部部 对对 初初 设设 提提 提提 比比 步步 设设 供供 供供 施施 置置 施施 现现 工工 方方 工工 场场 方方 案案 用用 布布 案案 水水 置置 及及 电电 方方 土土 以以 案案 石石 及

45、及 方方 甲甲 平平 方方 衡衡 临临 研研 发发 部部 基基 提提 提提 础础 供供 供供 方方 产产 方方 案案 品品 案案 对对 建建 、 比比 造造 初初 标标 步步 准准 设设 计计 图图 造造 价价 采采 购购 部部 编编 进进 目目 制制 行行 标标 合合 成成 成成 约约 本本 本本 划划 敏敏 分分 性性 分分 析析 计计 划划 财财 务务 部部 财财 务务 指指 标标 计计 算算 n n n 设计阶段成本分解设计阶段成本分解 设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段 方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重方案设计、初步设

46、计阶段是设计阶段成本控制的重 点点 初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目 标成本标成本 设计阶段成本分解设计阶段成本分解 设计阶段成本分解设计阶段成本分解 n案例：案例： 方案设计阶段成本测算分解方案设计阶段成本测算分解 案例方案阶段成本 测算 目标成本的分解目标成本的分解 方式之一，按合同计划分解方式之一，按合同计划分解 方式之二，按项目实体分解方式之二，按项目实体分解 方式之三，按考核责任分解方式之三，按考核责任分解 三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联 目标成本的分解目标成本的分解 方式之一：按合同计划分解：方式之一

47、：按合同计划分解： 分解依据：分解依据： 甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划 分解内容：分解内容： 总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标 l l 目标成本的分解目标成本的分解 项目合约规划项目合约规划 目的目的 将各费项成本对应分解成未来可执行的合同将各费项成本对应分解成未来可执行的合同 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合 同造价同造价 目标成本的分解目标成本的分解 项目合约规划 目标成本的分解目标成本的分解 方式之二：按工程实体分解方式之二：按工程实体分解 分解依据：分解依据： 项目建设内容（设计图纸及说明）项目建设

48、内容（设计图纸及说明） 分解内容：分解内容： 总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件 的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋 分层分构件；分层分构件； 目标成本的分解目标成本的分解 目标成本分解表 目标成本的分解目标成本的分解 方式之三：按考核责任分解方式之三：按考核责任分解 分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办 法法 分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成 本管理指标本管理指标, 以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的

49、工作要求 1 2 3 4 5 6 7 8 9 目标成本的分解目标成本的分解 序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项 土地成本土地成本 三级成本费项三级成本费项 土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等 责任部门责任部门 发展部发展部 勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部 前期费用前期费用 配套设施费用配套设施费用 基础设施费用基础设施费用 报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路 小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 研发部、工程部研发部、工程部 工程部工程部 造价采购部造价采购部

50、 工程部工程部 造价采购部造价采购部 10 开发成本开发成本 期间费用期间费用 园林景观工程费用园林景观工程费用 主体建安成本主体建安成本 工程相关费用工程相关费用 销售费用销售费用 财务费用财务费用 管理费用管理费用 软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 审计费审计费 造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费营销设施建造费 其他销售费用其他销售费用 贷款利息等贷款利息等 员工工资、福利等员工工资、福利等 造价采购部造价采购部 造价采购部造价采购部 计划财务部计

51、划财务部 造价采购部造价采购部 工程部工程部 营销部营销部 造价采购部造价采购部 营销部营销部 计划财务部计划财务部 行政人力部行政人力部 目标成本的分解目标成本的分解 目标成本责任分解 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 工工 程程 部部 的的 场场 现现 管管 控控 场场 控控 制制 签签 、 、 证证 编编 工工 、 制制 程程 技技 进进 质质 术术 度度 量量 核核 计计 和和 定定 划划 进进 的的 度度 现现 研研 发发 部部 专专 设设 提提 项项 计计 供供 工工 变变 施施 程程 更更 工工 的的 的的 图图 优优 控控 化化 制制 、 造造 价价 采采 购购 部部

52、顾顾 动动 专专 签签 、 态态 项项 证证 成成 成成 工工 变变 本本 本本 程程 更更 调调 的的 的的 的的 整整 跟跟 成成 费费 踪踪 本本 用用 和和 分分 审审 回回 析析 核核 、 、 计计 划划 财财 务务 部部 资资 财财 金金 务务 计计 指指 划划 标标 审审 的的 核核 动动 态态 跟跟 进进 互动互动 n n n 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计 划进行拆分。划进行拆分。 施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工 程、基础设施工

53、程、环境景观工程；并结合预算程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算 造价对目标成本进行预算调整。造价对目标成本进行预算调整。 合同变更合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽包括：经济签证、设计变更、技术洽 商）所产生的合同金额变化商）所产生的合同金额变化 n n 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 动态成本管理动态成本管理 成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定 了成本控制是一个动态过程了成本控制是一个动态过程 动态成本管理的目的意义动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控保证成本处于可控 保证目标成本实现保证目标成本实现 提供成本

54、决策依据提供成本决策依据 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 动态成本的组成动态成本的组成 动态成本动态成本= 已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 动态成本动态成本 已发生成本已发生成本待发生成本待发生成本 合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本未签约合同估价未签约合同估价待发生费用待发生费用 已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本 合同金额合同金额 结算调整结算调整(含含 签证变更签证变更) 合同金额合同金额 预估结算调整预估结算调整(含含 预估签

55、证变更预估签证变更) n n 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 月度成本回顾月度成本回顾 对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合 同进行清理、预估同进行清理、预估 对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费 用进行清理、预估用进行清理、预估 工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理 动态成本月报内容动态成本月报内容 成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）

56、 结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及 其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明） 成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算 - - - - 月动态成本状况表月动态成本状况表 序序 号号 项目名称项目名称 目标成本目标成本 (万元万元) 本月预本月预 测金额测金额 20090630动态监控动态监控 与目标与目标 与上月与上月 成本相比成本相比 相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化 说明说明 一一土地成本土地成本16,009.0016,009.0015,200.00 二二前期工程费前期工程费1,541.001,54

57、1.000.591,200.00 三三 3.1 3.2 3.3 四四 五五 六六 建筑安装工程费建筑安装工程费 总包工程总包工程 总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 分包工程分包工程 小市政配套费用小市政配套费用 维保费用维保费用 一五项合计一五项合计 36,420.00 27,216.00 -1,194.00 10,398.00 6,508.00 0.09 61,337.00 35,533.00 26,956.00 -1,691.00 10,267.00 6,508.00 0.08 60,432.00 -887.00 -259.00 -496.00 -130.00 - -17.00 -90

58、4.00 -2.05 -2.05 - -0.041 -2.12 26,956.00 26,956.00 7,527.00 43,357.00 版版 工工 标标 工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理 工工 程程 部部 对对 对对 审审 供供 合合 核核 应应 同同 工工 商商 相相 程程 进进 关关 竣竣 行行 条条 工工 相相 款款 资资 关关 进进 料料 履履 行行 约约 评评 评评 估估 估估 研研 发发 部部 设设 计计 总总 结结 造造 价价 采采 购购 部部 本本 （ 与与 （ 编编 含含 供供 执执 制制 材材 应应 行行 竣竣 料料 商商 ） 成成 供供 进进 比比 本本 应

59、应 行行 较较 并并 结结 竣竣 与与 算算 工工 目目 ） 结结 算算 计计 划划 财财 务务 部部 核核 财财 算算 务务 最最 决决 终终 算算 的的 财财 务务 指指 标标 n n 工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理 工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算 工程竣工决算是项目管理的最终体现工程竣工决算是项目管理的最终体现 工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理 工程结算编制的依据工程结算编制的依据 : 以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更 核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关

60、的核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的 工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认 价通知书和施工合同、价通知书和施工合同、施工图预算编制要求施工图预算编制要求等等 为编制依据。为编制依据。 工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理 工程预结算编制审核的前提工程预结算编制审核的前提 按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作 内容完成。内容完成。 有完整的技术档案和施工管理资料。有完整的技术档案和施工管理资料。 经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分