泗阳西城区市场竞争项目分析31P

1、泗阳西城区市场竞争项目分析泗阳西城区市场竞争项目分析 南京谷润地产营销机构南京谷润地产营销机构 20112011年年5 5月月 第一部分、泗阳房地产市场分析 第二部分、竞争各案分析 第三部分、项目swot分析 目录目录 第一部分、泗阳房地产市场分析第一部分、泗阳房地产市场分析 泗阳房地产市场格局：泗阳房地产市场格局： 以老城区为核心，向四周扩散以老城区为核心，向四周扩散 泗阳房地产市场泗阳房地产市场 泗阳县泗阳县2011年年b期国有建设用地使用权挂牌出让期国有建设用地使用权挂牌出让 地块编 号 宗地位置 出让面 积 (亩) 容积率 规划 用途 年限 挂牌价 （万元/亩） 成交价 （万元/亩）

2、竞得单位成交时间 2011b1 华夏中学路 东侧文城路 北侧 49.2 1容积率 3.5 居住（含为居 住配套商业） 70100100 南京厚地置 业发展有限 公司 2011.4.14 2011b2 淮海路南侧 上海路西侧 57.6 1容积率 4.0 商业40 160160 陈亮、钱学 新 2011.4.14 办公50 居住70 2011b3 爱园路西侧 滨河大道北 侧 27.62.0商业40200200 泗阳县运河 新城投资开 发有限公司 2011.4.14 2011b4 临河镇政府 路西侧 8.24 1容积率 2.0 商业40 5050田千文2011.4.14 居住70 2011b5 王集

3、镇振兴 路北侧 26.56 1容积率 2.0 居住702525 宿迁市新农 村置业有限 公司 2011.4.14 由上表可以看出：近期成交地块较多，前由上表可以看出：近期成交地块较多，前3 3幅地块出让价可作为本地块的参考值幅地块出让价可作为本地块的参考值 。 泗阳县泗阳县2011年年a期国有建设用地使用权挂牌出让期国有建设用地使用权挂牌出让 地块编 号 宗地位置 出让面 积 (亩) 容积率 规划 用途 年限 挂牌价 （万元/亩） 成交价 （万元/亩） 竞得单位成交时间 2011a1 淮海路北侧 泗塘河路西 侧 22.53.0 商业（专业市 场） 403030 江苏庞天置 业有限公司 2011

4、.1.13 2011a2 解放北路东 侧泗水大道 北侧 62.2 1容积率 3.0 居住、公共设 施 70 4242 江苏隆安置 业有限公司 2011.1.13 50 2011a3 北京路北侧 上海路西侧 至用地边线 54 1容积率 1.3 居住、商业 (总用地中含 商务办公用地) 70 5555 宿迁德华房 地产开发有 限公司 2011.1.13 40 2011a5 经济开发区 北京东路北 侧湘江路东 侧 28.163.5宾馆（含商业）402222 泗阳海欣君 悦实业有限 公司 2011.1.13 2011a4 人民南路东 侧（原种场 原洋源酒厂） 7.643.5 商业（种子市 场） 405

5、050 江苏省泗阳 良种轧花厂 2011.1.13 2011a6 经济开发区 北京东路北 侧蓝领公寓 西侧 23.2 1容积率 1.6 居住701919 江苏千仞岗 置业有限公 司 2011.1.13 2011a7 新袁镇北京 路北侧 （新 袁轧花厂地 块） 49.1 1容积率 2.5 商业、居住 40 2020 宿迁民尚投 资有限公司 2011.1.13 70 2011a8 新袁镇北京 路北侧观前 街西侧 10.4 1容积率 2.5 商业、居住 40 107.8107.8 宿迁民尚投 资有限公司 2011.1.13 70 第二部分、竞争各案分析第二部分、竞争各案分析 众兴镇中心小学幼儿园众兴

6、镇中心小学幼儿园 公安局（在建）公安局（在建）配套社区（已建成配套社区（已建成1010年）年） 众兴镇中心小学众兴镇中心小学 同济医院同济医院 众兴镇中心综合楼众兴镇中心综合楼 众兴镇中学新校区众兴镇中学新校区 （待建）（待建） 众兴镇镇政府众兴镇镇政府 湿地公园（即将完工）湿地公园（即将完工）美食街美食街 江淮农贸批发市场江淮农贸批发市场 零点亲子幼儿园零点亲子幼儿园 西城区市场竞争楼盘西城区市场竞争楼盘 均价均价3600/3600/（多层）（多层） 物业形态物业形态： 多层多层 20112011年年3 3月份已售完月份已售完 35003500元元/ /（小高层）（小高层） 物业形态物业形态

7、： 多层、小高层；多层、小高层； 目前一期尾盘目前一期尾盘 均价：均价： 30003000元元/ /（多层）（多层） 物业形态物业形态： 多层多层、联排；、联排； 20102010年年1212月份已售完月份已售完 物业形态物业形态： 多层多层、小高层；小高层； 未开盘，未定价未开盘，未定价 安置小区安置小区： 多层多层、小高层；小高层； 20102010年年9 9月份售完月份售完 持拆迁证才能买持拆迁证才能买 均价：未定均价：未定 安置小区安置小区： 小高层；小高层； 没有明确销售时间没有明确销售时间 案名案名 总建筑总建筑 面积面积 （）（） 建筑建筑 类型类型 主力主力 户型户型 主力面积

8、（）主力面积（） 最近一批房源最近一批房源 公开时间公开时间 平均价格平均价格 （元（元/ /） 主力总价（万元）主力总价（万元） 泗水人泗水人 家家 8万万 多层多层 联排别墅联排别墅 三房三房 联排别墅五房联排别墅五房 三房三房110 五房五房210 2010年年10月月 2010年年12月售月售 完完 多层多层2800 3000 三房三房32万万 圣地名圣地名 门门 10.910.9万万 多层多层/ / 小高层小高层 两房两房 三房三房 二房二房90 90 三房三房100-135100-135 20112011年年2 2月月多层多层36003600 二房二房32;32;三房三房40-48

9、40-48 （多层）（多层） 金色家金色家 园园 10.510.5万万 多层多层/ / 小高层小高层 两房两房 三房三房 二房二房90-100 90-100 三房三房135135 2011年年4月月小高层小高层3500 二房二房30;30;三房三房40-4540-45 （小高层（小高层) ) 金都尚金都尚 品品 9万万 多层多层 小高层小高层 未公开未公开未公开未公开 西康佳西康佳 苑苑 18万万 安置小区多安置小区多 层层 二房二房 三房三房 二房二房85 三房三房105 2009年年8月月 2010年年9月售完月售完 持拆迁证才能买持拆迁证才能买 江淮美江淮美 地地 35万万 安置小区小安

10、置小区小 高层、高层高层、高层 二房二房 三房三房 二房二房90 三房三房120 未公开未公开 安置性质，未明安置性质，未明 确销售时间，持确销售时间，持 拆迁证才能买拆迁证才能买 区域市场竞争楼盘表区域市场竞争楼盘表 前前4 4个为商品房项目，可作为本项目的参考依据个为商品房项目，可作为本项目的参考依据 产品形态：住宅、沿街商业产品形态：住宅、沿街商业 建筑类型：多层、小高层建筑类型：多层、小高层 规规 模模: : 占地占地6.7万平方米，建面万平方米，建面10.9万万 价价 位：多层住宅均价位：多层住宅均价36003600元元/ / 户型面积：户型面积：80-13580-135平方米平方米

11、 周边配套：周边配套： 紧靠老城区繁华紧靠老城区繁华 商业街，周边商业林立，配套全面商业街，周边商业林立，配套全面 容积率：容积率： 1.631.63 工程进度：期房销售工程进度：期房销售 电电 话：话：8535888885358888 地地 址址: : 北京路、人民路口北京路、人民路口 发展商：发展商： 江苏宏达置业有限公司江苏宏达置业有限公司 小结：小结： 目前多层已经销售结束，高层目前多层已经销售结束，高层2011 2011 年年6 6月公开，以小面积月公开，以小面积2 2房为主，面房为主，面 积在积在100m100m2 2以内以内。 圣地名门圣地名门 产品形态：住宅、沿街商业产品形态：

12、住宅、沿街商业 建筑类型：多层、小高层、联排别墅建筑类型：多层、小高层、联排别墅 规规 模模: : 占地占地8.28.2万平方米，万平方米，建面建面10.510.5万平万平 方米方米 价价 位：目前小高层尾盘为位：目前小高层尾盘为35003500元元/ /平方米平方米 户型面积：户型面积：9090平方米平方米-230-230平方米平方米 周边配套：周边配套： 位于泗水风光带西侧，环境优美，位于泗水风光带西侧，环境优美， 对面有美食街。对面有美食街。 容积率：容积率： 1.281.28 工程进度：现房销售工程进度：现房销售 电电 话：话：8580588885805888 地地 址址: : 北京西

13、路北侧、洋河路路东侧北京西路北侧、洋河路路东侧 发展商：发展商： 江苏福华置业有限公司江苏福华置业有限公司 福华福华金色家园金色家园 重点竞争个案分析重点竞争个案分析 产品形态：产品形态： 住宅、沿街商业住宅、沿街商业 建筑类型：建筑类型： 多层、小高层、联排别墅多层、小高层、联排别墅 规规 模模: 占地占地5.8万平方米，建面万平方米，建面8万平米万平米 最后房源公开：最后房源公开：2010年年10月月 价价 位：位： 多层住宅均价多层住宅均价3000元元/平方米平方米 户型面积：户型面积： 90平方米平方米-110平方米平方米 联排联排210平米平米 周边配套：周边配套： 位于泗水古城西侧

14、，泗水古城商业位于泗水古城西侧，泗水古城商业 街中【美食街】正式进驻。街中【美食街】正式进驻。 容积率：容积率： 1.38 工程进度：工程进度： 部分交付部分交付 地地 址址: 北京西路南侧、洋河路路东侧、北京西路南侧、洋河路路东侧、 东临泗水古城东临泗水古城 发展商：发展商： 泗阳县亚都房地产开发有限公司泗阳县亚都房地产开发有限公司 重点竞争个案分析重点竞争个案分析 泗水人家泗水人家 产品形态：产品形态： 住宅、沿街商业住宅、沿街商业 建筑类型：建筑类型： 多层、小高层多层、小高层 规规 模模: 占地占地55亩（亩（3.68万方），建面万方），建面9.18 万平米万平米 房源公开时间：未定房

15、源公开时间：未定 价价 位：位： 未公开未公开 户型面积：户型面积： 未公开未公开 周边配套：周边配套： 位于泗水古城西侧位于泗水古城西侧 容积率：容积率： 2.42 工程进度：工程进度： 基础建设基础建设 电电 话：话： 85816666 地地 址址: 北京西路南侧、洋河路西侧、南临福北京西路南侧、洋河路西侧、南临福 润嘉园住宅小区润嘉园住宅小区 发展商：发展商： 宿迁金都置业有限公司宿迁金都置业有限公司 重点竞争个案分析重点竞争个案分析 金都尚品金都尚品 重点竞争个案分析重点竞争个案分析 产品形态：产品形态： 安置小区住宅，持拆迁证人安置小区住宅，持拆迁证人 群才能买群才能买 建筑类型：建

16、筑类型： 小高层、高层小高层、高层 规规 模模: 建面建面35万平米万平米 房源公开情况：未对外公开房源公开情况：未对外公开 价价 位：位： 未对外公开未对外公开 户型面积：户型面积： 80平方米平方米-100平方米平方米2房房 100平方米平方米140平平方米平平方米3 房房 周边配套：周边配套： 江淮农产品市场、众兴镇镇江淮农产品市场、众兴镇镇 政府、零点幼儿园、众兴镇政府、零点幼儿园、众兴镇 中心小学中心小学 容积率：容积率： 不低于不低于3.0 地地 址址: 北京西路北侧、西康路西侧、北京西路北侧、西康路西侧、 南临江淮农产品市场南临江淮农产品市场 江淮美地江淮美地 重点竞争个案分析重

17、点竞争个案分析 产品形态：产品形态： 安置小区住宅，持拆迁证人安置小区住宅，持拆迁证人 群才能买群才能买 建筑类型：建筑类型： 多层、小高层多层、小高层 规规 模模: 总建筑面积总建筑面积18万平米万平米 最后房源公开：最后房源公开：2010年年7月月 价价 位：位： 多层住宅均价多层住宅均价1600元元/平方平方 米米 户型面积：户型面积： 主力户型主力户型90平方米平方米-110平平 方米三房方米三房 周边配套：周边配套： 江淮农产品市场、众兴镇镇江淮农产品市场、众兴镇镇 政府、零点幼儿园、众兴镇政府、零点幼儿园、众兴镇 中心小学、同济医院。中心小学、同济医院。 房源销售情况：房源销售情况

18、：2010年年9月售完（一期、二月售完（一期、二 期全面售完）期全面售完） 工程进度：工程进度： 一期交付一期交付,二期今年二期今年11月份交付月份交付 地地 址址: 北京西路南侧、西康路东北京西路南侧、西康路东 侧、西安路西侧侧、西安路西侧 发展商：发展商： 江苏省瑞泰房地产开发有限江苏省瑞泰房地产开发有限 公司公司 西康佳苑西康佳苑 定定 价价 价格定位价格定位 【比较因子选择原则【比较因子选择原则】 在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼 盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市 场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类： 1、类比土地价值类比土地价值 ：交通、环境、位置

19、 2、价值实现的宏观因素：价值实现的宏观因素：成熟度、居住氛围 3、项目可提升价值判断：项目可提升价值判断：户型、配套等 【定价测算方法说明【定价测算方法说明】 在权重中，各权重值为本机构价值分析法 之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目 类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表 明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项 目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越 大，反之越小。 市场定价法 运用相类似的项目作为样本，通过对影响价格因素的分 析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格. 通过系数比较，进行市场比较法测算售价水平。 在运用市场比较法的过程中，我司选取了与本案性质相同的项

20、目作为比较对象， 并根据实际的情况进行价格修正。 我司选取的比较对象分别为：圣地名门、金色家园、泗水人家。 参考项目 简要情况 案名案名圣地名门圣地名门金色家园金色家园泗水人家泗水人家 项目地址人民路、北京路北京路、洋河路北京路、洋河路 规模（万）10.9 10.5 8 周边配套人民路商业街 泗水风光带、美食城等 泗水风光带、美食城等 户型面积（）80-13590-230 90-110 均价（元/）约3600元/左右约3500元/左右约3000元/左右 开发商/投资商江苏宏达置业有限公司 江苏福华置业有限公司泗阳县亚都置业有限公司 比较内容比较内容 （指标）（指标） 权重权重本项目本项目 圣地

21、名门圣地名门金色家园金色家园泗水人家泗水人家 拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数 市政交通13%11 10.130.131 10.130.131 10.130.13 周边环境13%11.051.050.13650.13651 10.130.130.90.90.1170.117 区域位置13%11.11.10.1430.1431.11.10.1430.1431 10.130.13 周边配套13%11.11.10.1430.1430.90.90.1170.1170.90.90.1170.117 居住氛围12%11 10.120.121

22、10.120.120.90.90.1080.108 户型设计12%10.90.90.1080.1081 10.120.120.80.80.0960.096 建筑规模12%11.051.050.1260.1260.90.90.1080.1080.90.90.1080.108 规划布局12%11.051.050.1260.1261 10.120.121 10.120.12 合计合计100%100%100%100%1.03251.03250.9880.9880.9260.926 对比价格对比价格参考价格参考价格对比价格对比价格参考价格参考价格对比价格对比价格参考价格参考价格 项目参考价格项目参考价格

23、360036003486.683486.68350035003542.513542.51300030003239.743239.74 参考项目 价格拟合 本案价格推算可得：本案价格推算可得： 本案价格本案价格= =项目项目a a修正价格修正价格a a权重权重+ + + +项目项目c c修正修正 价格价格c c权重权重 =3486.68=3486.681.03251.0325(1.0325+0.988+0.926)+ (1.0325+0.988+0.926)+ 3542.513542.510.9880.988(1.0325+0.988+0.926) +(1.0325+0.988+0.926) +

24、 3239.743239.740.9260.926（1.0325+0.988+0.9261.0325+0.988+0.926） =3428=3428元元/ /平方米平方米 考虑到项目的地理位置、规模以及开盘时间等综合因素，在以上价格考虑到项目的地理位置、规模以及开盘时间等综合因素，在以上价格 推算为依据下，建议将本案价格定为：均价推算为依据下，建议将本案价格定为：均价34003500元元/， 随着市场的增长，后期均价会有随着市场的增长，后期均价会有7%8%的递增的递增. 本案价格推算可得本案价格推算可得 价格拟合 推算可得 第四部分、第四部分、 项目项目swotswot分析分析 用地范围用地范

25、围 东：新开马路，直东：新开马路，直 通主干道众兴路通主干道众兴路 北：北京西路，北：北京西路， 城市主干道城市主干道 西：西康路西：西康路 南：正对已售南：正对已售 完安置小区完安置小区 （基地（基地 东东,新开马路）新开马路） （基地（基地 西西,西康路）西康路） （基地（基地 北，北京西路）北，北京西路） 附：基地四至附：基地四至 （基地（基地 南南,正对西康佳苑）正对西康佳苑） 项目项目swotswot分析分析 优势：优势： a a、周边幼儿园、周边幼儿园中学较多。众兴镇中学较多。众兴镇 中学新校区待建中。中学新校区待建中。 b b、南侧步行、南侧步行5 5分钟有五里湖生态公分钟有五里

26、湖生态公 园，即将建成，环境优美。园，即将建成，环境优美。 c c、政府部门和医院相继建设和完成。、政府部门和医院相继建设和完成。 劣势：劣势： a a、目前周边商业配套尚不完善，缺乏、目前周边商业配套尚不完善，缺乏 大中型超市，现有配套规模较小和较大中型超市，现有配套规模较小和较 落后。落后。 b b、周边缺乏公交线路。、周边缺乏公交线路。 机会点：机会点： a a、东侧相继处于开发阶段，开发环境已、东侧相继处于开发阶段，开发环境已 经连成片，正向西拓展。经连成片，正向西拓展。 b b、紧靠北京路，是城市发展的重点。、紧靠北京路，是城市发展的重点。 c c、周边新村小区和安置小区入住率、周边新村小区和安置小区入住率 非常高，西康家苑即将交付，人员导非常高，西康家苑即将交付，人员导 入比较顺利。入比较顺利。 威胁点：威胁点： a a、西北侧有约、西北侧有约3535万平米的安置小区，万平米的安置小区， 如其中一部分进行市场化运作，未如其中一部分进行市场化运作，未 来可能会分流一定的客源。来可能会分流一定的客源。 谢谢观赏谢谢观赏谢谢观赏 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvn