【广告策划PPT】精传媒媒体推荐书

1、 高端高端精准精准实效实效 杭州 成都 精传媒精传媒 中国财富生活圈第一媒体 l 中国中高端别墅公寓中国中高端别墅公寓 渠道综合占有率最高渠道综合占有率最高 的营销平台的营销平台 l 中国中国 中高端别墅公寓中高端别墅公寓 高品质灯箱媒体运营商高品质灯箱媒体运营商 l 覆盖中国覆盖中国 最具消费活力最具消费活力 的一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都的一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都 l 有效到达有效到达 20002000多个多个 toptop社区、社区、700700万户精英家庭，万户精英家庭，直接影响千万主流消费者直接影响千万主流消费者 高端高端精准精准实效实效 中国最具

2、消费力和影响力的人群 覆盖京、沪、穗、深、杭、成 70%的千万富豪家庭 高频次快速形成购买决策影响力 日接触频次2.8次以上，到达率100% 媒体接受度、喜好度、关注度分别达到94%、91%、77% 中国最具投放价值的媒体渠道 严格精选价值600万以上的高端别墅和公寓 高端 实效 精准 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 ledled 尺寸：120cm50cm 面积：0.6平米 内容：产品信息、天气预报等 高清灯箱高清灯箱 尺寸：121cm161cm 广告面积：约2平米 材质：hp720高清灯箱片 类型：内打灯效果 材质材质 拉丝不锈钢 防止生锈 钢化玻璃面板 清透无划痕 高端

3、高端精准精准实效实效 夜间效果 奥迪奥迪深圳鼎太风华深圳鼎太风华路虎路虎北京玫瑰园北京玫瑰园 白天效果 高端高端精准精准实效实效 ledled 尺寸：1.48m0.30m 面积：0.45平米 内容：产品信息、天气预报等 高清灯箱高清灯箱 尺寸：1.48 m1.88 m 面积：约2.8平米 材质：hp720高清灯箱片 类型：内打灯 材质材质 拉丝不锈钢 防止生锈 钢化玻璃面板 清透无划痕 高端高端精准精准实效实效 雷克萨斯雷克萨斯广州嘉宝华庭广州嘉宝华庭进口奔驰进口奔驰广州凤凰城凤雅苑广州凤凰城凤雅苑 夜间效果白天效果 高端高端精准精准实效实效 社区出入口 停车场入口 社区主干道等 高端高端精准

4、精准实效实效 别别 墅：墅：玫瑰园、观唐、北京湾、碧水庄园、温哥华森林、北京国际花园、西山美术馆 高端公寓：高端公寓：天鹅湾、观湖国际、珠江帝景、蓝堡国际、阳光上东、九号公馆、中海雅园、钓鱼台嘉园 高端高端精准精准实效实效 别别 墅：墅：汤臣豪庭、林茵湖畔、棕榈泉花园、皇朝别墅、九溪十八岛、虹桥别墅、虹梅别墅 高端公寓：高端公寓：上海壹街区、步高苑、爱建园、玛瑙园、哈佛印象、碧云东方公寓、浦江名邸 高端高端精准精准实效实效 别别 墅：墅：碧桂园、凤凰城、汇景新城、花城苑、万科城、保利林语山庄、 御景半岛、江南世家 高端公寓：高端公寓：金碧华府、中海观园国际、滨江怡苑、珠江帝景、力讯上筑、东山雅

5、筑、富力银禧 高端高端精准精准实效实效 别别 墅：墅：水榭花都、深业花园、蓝漪花园、俊安苑、深业风临左岸、瑞河耶纳、仙湖山庄 高端公寓：高端公寓：沁芳名苑、合正锦园、学林雅苑、欧陆经典、西湖林语名苑、厚德品园、香山美树苑 高端高端精准精准实效实效 l 高端品牌形象高端品牌形象：拉丝不锈钢框架，720dpi hp 高清灯箱片，二代灯箱纯平镜面效果 l 画面冲击力强画面冲击力强：一代灯箱2平米、二代灯箱2.8平米超大面积 l 品牌记忆度高品牌记忆度高：每个终端画面唯一 l 夜间亮灯效果：夜间亮灯效果：8根菲利普灯管，内打灯效果，100%的亮灯率 l 视觉强迫性高：视觉强迫性高：户外位置决定价值，安

6、装在社区出入口、车库入口、社区主干道， 选择最佳视觉角度安装 l 品质社区：品质社区：为保证良好的媒体环境，严格选择高端品牌及品质社区，社区价格与物 业费结合作为双重标准进行选择 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 财富榜财富榜千万富豪（及亿万富豪）人群 家庭年均消费170万元 都市高收入人群 家庭年均消费25万元 精英榜精英榜 高端高端精准精准实效实效 平均年消费：170170万元万元 千万富豪（及亿万富豪）人群 汽车、奢侈品、旅游、子女教育、收藏品、私人银行等高端消费主力军 92.1%拥有各种金融投资产品 资产中平均固定资产占57%、流动资产占40% 年龄：35-55岁 汽

7、车拥有率：汽车拥有率：300%300% 数据来源： 2010胡润财富报告（个人资产包括：企业权益、自住房产和投资性资产） 高端高端精准精准实效实效 杭州 成都 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都，千万富豪密度最高， 占全国千万富豪总量的52%52%。 城市排名人数占全国比重富豪密度备注 北京1151,00018.4%78人/万人 2010年中国富豪年人均消费为170170万元万元 其中： l 45%富豪的年消费在100万元以下； l 39%富豪的年消费在100300万元； l 16%富豪的年消费在300万元以上。 l 北京富豪消费最高，年均达220万元。 上海2122,00014.9%69人/

8、万人 广州3 49,2006.0%48人/万人 深圳5 45,600 5.6%51人/万人 杭州4 47,300 5.8%58人/万人 成都8 13,500 1.7%11人/万人 通过精传媒的财富榜，即可覆盖中国千万及亿万富豪的通过精传媒的财富榜，即可覆盖中国千万及亿万富豪的，可谓可谓 事半功倍！事半功倍！ 数据来源： 2010胡润财富报告（个人资产包括：企业权益、自住房产和投资性资产） 高端高端精准精准实效实效 家庭年消费：2525万元万元 都市高收入人群 汽车、教育、旅游、数码、礼品、娱乐等超前消费主力军 乐于尝试新产品和新服务乐于尝试新产品和新服务 投资与储蓄并重 年龄：25-45岁 汽

9、车拥有率：汽车拥有率：63.4%63.4% 数据来源： 国家统计年鉴 高端高端精准精准实效实效 精传媒覆盖人群的收入及消费水平明显精传媒覆盖人群的收入及消费水平明显高于高于当地高收入人群标准线当地高收入人群标准线 ， 是是名副其实名副其实的中高端社区媒体！的中高端社区媒体！ 杭州 成都 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都，高收入人群密集， 是时尚品牌消费的主要驱动力。 城市 精传媒社区 家庭年均收入（元/年） 城镇高收入 家庭年均收入（元/年） 城镇人均可支配收入 （元/年） 北京691,766345,88326,738 上海746,097373,04828,838 广州714,326357,

10、16327,610 深圳691,533345,76626,729 杭州693,370346,68526,800 成都482,746241,17618,659 数据来源： 国家统计年鉴 高端高端精准精准实效实效 媒体到达率：100% 媒体接受度：94% 媒体喜好度：91% 媒体关注度：77% 媒体位于社区/停车场出入口， 是业主进出必经之路 l 上、下班开车经过 l 出入社区行走路过 l 在社区漫步遛狗走过 l 休闲锻炼慢跑经过 l 周末全家出行 媒体日接触频次：媒体日接触频次：2.82.8次以上次以上 数据来源： 高端高端精准精准实效实效 数据来源： 高端高端精准精准实效实效 l cpm是衡量

11、媒体的广告投放效益的重要指标 l 精传媒cpm基本接近大众媒体成本，明显优于其他覆盖高端消费人群的户外媒体 l 精传媒的广告传播经济效益较高，在中高收入人群中优势尤为明显 千人次成本（千人次成本（cpmcpm）：财富榜为）：财富榜为5454元元 精英榜为精英榜为1717元元 财富榜（别墅及顶级公寓）千人次成本财富榜（别墅及顶级公寓）千人次成本精英榜（中高端公寓）千人次成本精英榜（中高端公寓）千人次成本 = 刊例价 / (接触频次发布周期覆盖人数)1000人 = 6400元 / (2.8次/人/日15日2800人) 1000人 = 54.42元 = 刊例价 / (接触频次发布周期覆盖人数)100

12、0人 = 4400元 / (2.8次/人/日15日6000人)1000人 = 17.46 元 备注：执行价格按照精传媒2011年刊例价计算。 高端高端精准精准实效实效 电梯厅 电梯 甲单元 乙单元 社区户外媒体比社区内单元大堂或电梯媒体，拥有社区户外媒体比社区内单元大堂或电梯媒体，拥有不可比拟的成本优势不可比拟的成本优势！ 社区入口、主干道 电梯厅 单元大堂单元大堂/电梯媒体电梯媒体 必须按单元大堂或单个电梯付费，针对规模大 的高档社区，投放成本巨大 以小面积的海报为主，信息承载量有限，缺乏 视觉冲击 精传媒灯箱精传媒灯箱 一块灯箱即可覆盖整个社区，到达率100% 灯箱面积大，信息传达更丰富，

13、品牌形象佳 夜间亮灯更瞩目，led生活信息主动关注 针对别墅无电梯或公寓大堂情况，优势更明显 精传媒精传媒 灯箱灯箱 电梯电梯电梯 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 备注: 1、上刊要求：每月有两个规定上刊期，分别为1日和16日，如客户有特殊发布要求，需另外加收20%的特殊上刊费； 2、上刊周期：平面广告发布最小周期为半月，每月发布周期中完整的发布时间为两周，即14天.每次上刊换画面需要2-3天完成； led最小周期为一周； 3、购买要求：广告发布最小购买单位为两周，最低购买量为50块.50块以下发布的制定社区需加收20%定位费；媒体制作及安装费 用300元/块/次； 4、制

14、作要求：精传媒需提前广告发布期10个工作日拿到广告画面的eps电子文件.喷绘及高清灯箱清晰度为720dpi； 5、付款要求：上刊发布前一周支付广告发布费的50%及制作费用，上刊发布后一周内支付剩下的50%； 6、执行时间：2011年1月1日起。 发布形式发布形式媒体产品媒体产品社区类型社区类型目标人群目标人群发布区域发布区域媒体规格媒体规格 刊例价刊例价 2周4周 高清灯箱 财富榜别墅千万富豪京、沪、穗、深1.61*1.21m1.88*1.48m6400元/块12800元/块 精英榜高端公寓高收入人群京、沪、穗、深1.61*1.21m1.88*1.48m4400元/块8800元/块 led产品

15、信息榜 别墅 高端公寓 千万富豪 高收入人群 京、沪、穗、深40字/屏30字/屏1000元/块2000元/块 高端高端精准精准实效实效 发布进程表发布进程表时间时间 客户确认排期和点位发布前一个月确认 审批流程 3个工作日 客户提供最终设计稿 发布前20个工作日提供 客户确认打样和颜色发布前15个工作日 发布上刊每月1日、16日 提供上刊监测报告（光盘或激光彩色打印装订两种形式）发布后10个工作日 备注： 1、上刊监测报告内容包括： （1）灯箱广告执行情况说明 （2）灯箱广告投放效果评估 （3）广告制作画面示意图 （4）灯箱广告投放实景效果（提供数量标准：日景-60%，夜景-20%） 2、可根

16、据客户要求，提供第三方监测报告。此类检测报告为收费项目。 高端高端精准精准实效实效 20092009第八届中国（广州）国际汽车展览会 第八届中国（广州）国际汽车展览会 2010(2010(第十一届 第十一届) )北京国际汽车展览会北京国际汽车展览会 灯箱媒体唯一指定供应商灯箱媒体唯一指定供应商 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 高端高端精准精准实效实效 本页为效果示意图 高端高端精准精准实效实效 精传媒精准阳光（中国）传媒有限公司，中国中高端别墅（公寓）灯箱媒体投资运营商， 致力于打造中国财富生活圈第一媒体，是国内中高端别墅

17、（公寓）渠道资源综合占有率最高的细分 市场营销平台。 公司由5家国内知名传媒股份公司联合发起成立，专注于户外新媒体投资开发运营，控股成立： 精准阳光（北京）传媒广告有限公司、上海精传广告有限公司、广州精传广告有限公司、精准阳光 （北京）传媒广告有限公司深圳分公司。 公司计划在3年内投资2亿资金在北京、上海、广州、深圳等全国15个直辖市和省会城市开发建 设别墅（公寓）灯箱媒体。 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 cris xu （许晶） e

18、mail : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 如何进行房地产市场分析 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场

19、研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实

20、现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼整合与提炼的的 过程，市场分析的结论是进行决策的基础。过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是 唯美主义的，市场分析是连接开 发商、建筑师和消费者的桥梁， 房地产市场分析是基于对市场的 理性判断 具体起到 哪些作用呢？ cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定

21、物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 l 三个层次三个层次 区域市场、专业物业市场、项目

22、市场 l 两个方面两个方面 供给、需求 l 三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基

23、本单位，具有完 整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展 阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产 发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行 对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项 目的市场占有率。 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083

24、 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济环境分区域经济环境分 析析 区域房地产市场分区域房地产市场分 析析 （一）基本内（一）基本内 容容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分 析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际

25、中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获（二）基本资料的获 得得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产投资、新批三资 企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积 、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积

26、、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、 经济发展月报、地方经济信息 网、地方政府网站、中房指数、 国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访 谈 规划、房地产等专业人士访谈 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境区域经济环境 和市场分析和市场分析 （三）能够

27、反映区域房地产市场发展状（三）能够反映区域房地产市场发展状 况的指标况的指标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段 人均gdp （美元） 800300030004000400080008000以上以上 需求特征生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发

28、展 大于8%高速发展 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常 房地产开发投房地产开发投 资额增幅资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需 求匹配，将导致供过于求 房地产开发投房地产开发投 资资/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 房地产开发投房地产开发投 资资 /

29、固定资产投资固定资产投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 销售面积销售面积/ 竣工面积竣工面积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额商品房销售额/ 房地产投资额房地产投资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济环境区域经济环境 和市场分析和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状（三）能够反映区域房地产市场发展状 况的指标况的指标 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光

30、（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境区域经济环境 和市场分析和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状（三）能够反映区域房地产市场发展状 况的指标况的指标 消费类型 恩格尔系 数 住房消费占总消 费性支出的比重 （%） 恩格尔系数 住房消费占总 消费支出的比 重（%） 温饱型0.50.599.4 0.550.597.6 0.500.5511.2 小康型0.40.515.5 0.450.512.1 0.40.4518.9 富裕型0.20.392030 恩格尔系数与住房支

31、出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国家 相比，在相同的收 入水平下，我国城 市居民的住房支出 占总消费支出的比 重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安 人均可支配 收入 （元） 13882 1486 7 103138094964185247748 较上年增速11.4% 12.2 % 10.5%11.6%7.4%9.0%7.9% 37.2 % 34.8 % 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605

32、 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步第三步 专业市场专业市场分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交、住宅类土地供应情况、成交情况、成交 价格价格 2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结构分析（总量、供给结构分析（ 按面积进行划分）按面积进行划分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特点成交结构、产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 cris xu （许晶） emai

33、l : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第四步第四步 项目市场分析项目市场分析 （微观层面）（微观层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面 积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞争对手分析 目标客户分

34、析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏 好、生活方式、心理特征、行为模式 1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户 2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求 和偏好和偏好 3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市 场的机会点场的机会点 最终目标最终目标 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 s t o w 内部因素内部因素 外部因素外部因素

35、swot分析 swot工具（项目+环境+竞争） cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 swot分析的价值要素 s/w（优势（优势/劣劣 势）势） 的价值要素的价值要素 l 地段要素 l 环境要素 l 地块要素 l 项目要素 具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配 套（商业/教育）/交通等（可总结为便利 性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会 人文环境（噪音

36、）等（可判定资源的程度： 稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济 指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用 资源等 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 o/t（机会（机会/威胁）的威胁）的 价值要素价值要素 宏观要素经济形 势（宏观政策）/重 大城市变革 l 中观要素行业 形势（一、二、三 级市场）/城市规划 （交通、市政配套 、开发重点、热点 等） l 微观要素市场 竞争（片区、楼盘 、户型）/客

37、户流向 观点的判定很重要，它是我 们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强调 尽可能多地去考虑优势和机会， 尤其是必须抓住核心优势和大 机会这是我们“挖掘物业 价值”的要旨所在。 cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 swot分析 我们的战略我们的战略 发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 优势优势 s 机会机会 o 威胁威胁 t 劣势劣势 w cris xu （许晶） email : | tel

38、: +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 进行房地产市场分析时常犯的错误 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目 差异性差异性 3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 l房地产市场是变 化的，因此市场分

39、析应贯穿于整个项 目开发过程，根据 市场的变化及时调 整战略。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ cris xu （许晶） email : | tel : +86 158 1083 4605 精准阳光（北京）传媒广告有限公司 中国北京 朝阳区东四环中路远洋国际中心c座21层 100025 补充几点市场分析方法的建议： 市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便 于整理分析；于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性