W科西溪蝶园2期社区商业定位规划报告（30页）VIP

1、万科西溪蝶园2期社区商业定位规划报告 20102010年年8 8月月 万科西溪蝶园 未出城西繁华，已入自然西溪 业态组合及落位业态组合及落位2 商街包装方案商街包装方案3 执行方案执行方案4 项目概况及定位简析项目概况及定位简析1 报告目录报告目录 项目概况 人口支撑：人口支撑： 项目总户数月2500户，一期700户（09 年7月交付），二期1698户；未来入住 人口约7500-10000人。 商业规模：商业规模： 一期商铺面积：物业经营用房528.55， 二期商铺面积：配套商业2904，物业 经营用房1250 ，合计4682.55，介 于便利与街坊型商业级别之间 按照蝶园7500的入住人口计

2、算，人均商 业面积0.6，属于较合理水平。 物业形式：物业形式： 以沿街住宅底商为主 大部分属一层商铺，局部二层 一期商铺结构较差，二期商铺结构有所 改良； 交通条件：交通条件： 外部交通：以文一西路为交通主干道 内部交通：紫霞路属于非城市主干道， 以小区及周边楼盘业主通行为主. 西溪湿地及周边社区的配套 现状是商业处在规划启动阶段， 商业氛围还未形成，各业态初步 规划向品牌化发展。 整个区域的商业分布点线状分布， 西溪天堂、沃尔玛购物公园、淘 宝城等规划形成点式依托的城市 级商业； 依托文一路西路、天目山路等楼 盘线状分布，以发展社区商业为 主 西溪板块定位：城市级商业西溪板块定位：城市级商

3、业+ +邻里型社区商业邻里型社区商业 沃沃 尔尔 玛玛 西溪天堂西溪天堂 文一西路社区配套商业 天目山路社区配套商业 淘淘 宝宝 城城 项目所处板块的商业现状和未来规划 区域人口及消费特征区域人口及消费特征 项目商圈辐射范围常住人口基数 商圈内楼盘总户数人数（按每户3人计）交付年限 西溪蝶园250075002009.7 西溪里150045002010.5 西溪诚园230069002012 西溪望庄3009002010.12 西溪锦园156468/ 大华西溪风情1442(1-5期)43262011.4 周边农居点20006000/ 小计小计12187121873059430594 时尚、流行、美

4、学，有质感的生活型态与消费形态时尚、流行、美学，有质感的生活型态与消费形态 1、该消费群体大多数都属“三高”人群； 2、由于与市中心的距离，大多数家庭都有私家车；为了享受,愿意驾车到高档区域 去消费 3、经常出入中高档消费场所；喜欢好的消费环境,特别是带有娱乐休闲功能的。 4、看中商品品牌口碑，到服务好的地方去； 5、由于工作、生活压力等，对养生、养颜、保健等消费投入较大；由于工作、生活压力等，对养生、养颜、保健等消费投入较大； 总户数及人总户数及人 口特征口特征 周边商业现周边商业现 状及规划状及规划 商业面积及商业面积及 物业形式物业形式 交通情况交通情况 以满足小区业主生活消费需 求为主

5、的内源性商业街区 目前基本属于一穷二白的情况， 未来规划围绕西溪湿地形成文化 行政区域及社区商业配套商圈。 总体可经营商业面积约4700方， 以沿街一二层底铺为主。 非城市主干道，以小区及周边楼 盘业主通行为主 西溪蝶园2500户，约7500人， 属于“三高”消费人群，除基 本生活配套外，对享受型商业 业态也存在较高的要求 项目分析小结项目分析小结 项目市场化定位 以满足小区业主生活消费需求为主的内源以满足小区业主生活消费需求为主的内源 性商业街区性商业街区 物理特征表述：物理特征表述： 市场化定位？市场化定位？ 概念性包装？概念性包装？ 项目关键词 环境环境 产品产品 业主业主 自然、原生态

6、、源文化自然、原生态、源文化 万科原创、阳光、植物万科原创、阳光、植物 成熟、创新、安逸成熟、创新、安逸 项目市场化定位 源源创创 生活生活 街区街区 西溪湿地是自然之地、生命之源西溪湿地是自然之地、生命之源 西溪蝶园是万科原创作品西溪蝶园是万科原创作品 对于蝶园业主来讲，家是一切动力的源泉对于蝶园业主来讲，家是一切动力的源泉 居住在蝶园，追求一种自然、安逸的生活居住在蝶园，追求一种自然、安逸的生活 原创的商业、原创的住宅、原创的生活。原创的商业、原创的住宅、原创的生活。 业态组合及落位2 商街包装方案3 执行方案4 项目概况及定位简析1 报告目录报告目录 业态组合业态组合 “生活业态生活业态

7、” 商业配套设施商业配套设施问卷比例（）问卷比例（）需求强度等级需求强度等级 便利店、超市87 强度需求 菜场81 药店47 洗衣店44 家政服务40 美容美发38 中度需求 蛋糕32 水果店27 atm机26 汽车保养、洗车25 修鞋、修车6 弱度需求 洗印中心2 数据来源：社区商业模式研究数据来源：社区商业模式研究 业态组合业态组合 社区商业部分作为销售道具，为住宅提供居社区商业部分作为销售道具，为住宅提供居 住价值支撑住价值支撑 源业态源业态 咖啡 茶馆 口腔诊所 女子美容spa 男子美容 书屋 音像 彩扩 “源源创业态创业态” 创业态创业态 软装花艺 艺术画廊 琴行 手工艺品diy(陶

8、 艺、沙画、巧克力) 早教中心(天才宝 贝、智高玩具) 功能业态分区 紫紫 霞霞 街街 生活街区生活街区 源源创街区创街区 源源创街区创街区 生生 活活 街街 区区 会会 所所 一期西侧(9号楼商业) 业态业态建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积 便利店便利店81.4981.4971.0571.05 象王洗衣象王洗衣96.696.684.284.2 十全十全 十美十美 便利店便利店 象王象王 洗衣洗衣 房修仓房修仓 库库 ( (社区用社区用 房房) ) 生活生活 体验体验 馆馆( (社社 区用区用 房房) ) 营销营销 办公区办公区 一期东侧(8号楼) atmatm 业态业态建筑面积建筑面

9、积套内建筑面积套内建筑面积 atmatm56.3156.3147.6347.63 药店药店 197.81197.8193.6393.63 蛋糕蛋糕 洗衣洗衣93.6393.6379.1579.15 蛋蛋 糕糕 店店 物管物管 用房用房 药店药店 水果水果 店店 二期1#楼商铺 物业管理用房物业管理用房 一层一层 二层二层 咖咖 啡啡 咖啡咖啡 茶馆茶馆 茶馆茶馆 “创创”业态精品店业态精品店 基本基本 生活生活 配套配套 物业物业 管理管理 用房用房 由于二期由于二期1#1#楼商铺在前期全部用做售楼部，建议率先引进咖啡类业态，与售楼楼商铺在前期全部用做售楼部，建议率先引进咖啡类业态，与售楼 部

10、结合，为业主和准客户提供休憩场所；部结合，为业主和准客户提供休憩场所； 其他业态待售楼部撤场之后，再进行引导性招商，实现业态规划其他业态待售楼部撤场之后，再进行引导性招商，实现业态规划 二期2#楼商铺 会所会所 一层一层 二层二层 足浴足浴 早教早教 中心中心 口口 腔腔 软装软装 花艺花艺 口口 腔腔 足足 浴浴 早教早教 中心中心 软装软装 花艺花艺 精精 品品 店店 精精 品品 店店 精精 品品 店店 精精 品品 店店 会所会所 会所内会所内 部架设部架设 楼梯楼梯 儿童游乐儿童游乐 区区 瑜伽区瑜伽区 会所区域的儿童游乐区和瑜伽区建议招商现行，在楼盘销售阶段作为销售道具；会所区域的儿童

11、游乐区和瑜伽区建议招商现行，在楼盘销售阶段作为销售道具； 其他业态在后期商铺销售之后，进行引导性招商。其他业态在后期商铺销售之后，进行引导性招商。 二期3#楼商铺 书屋书屋3030 女子美容女子美容spaspa 音像音像3030 彩扩彩扩3030 书屋书屋3030 音像音像3030 彩扩彩扩3030 男子美容男子美容 精品业态店精品业态店 目标业态目标业态需求面积需求面积最短租期最短租期代表商家代表商家 便利店80-1005快客、可的、喜士多、城市超市 洗衣店60-803大佳、阿尔莎、象王洗衣、伊尔萨洗衣、卡柏洗衣 药店60-805润驰、尽心、海王，武林、胡庆余堂 atm20-505国有四大银

12、行、招行、广发、浦发 西点店60-1005丹比、欧香、元祖、面包新语、浮力森林、克丽丝汀 儿童游乐区120-1505玩具反斗城、智高玩具 瑜伽健身100-1203宝丽姿 、舒适堡、静园 咖啡150-2005两岸、迪欧、蓝山 美容店200-2505佐登妮丝、自然美、克丽缇娜、思研丽 足浴150-2003佳优子、姗娜娜、足道 茶馆150-2003心源、径山、和茶馆 早教中心150-2003天才宝贝、新爱婴、全能宝贝 宠物店60-803宠物情缘 花艺店40-603唯尚、良友、天堂鸟、原野 家纺软装店80-1503豪胜特、水星家纺 音像店60-803海天、博雅、碟海 书店60-803满艇芳、晓枫 彩扩

13、店60-803柯达、富士 业态组合业态组合 一期一期 生活生活 街区街区 二期二期 销售销售 道具道具 其他其他 规划规划 业态业态 业态生存分析业态生存分析 业态常住人口要求（户） 便利店700-1000 蛋糕店3500-4000 水果店800-1200 洗衣店1800-2000（季节性） 药店1800-2000（人口年龄结构有关） 银行- 中介10万产权面积 餐饮4000-5000（中餐为例） 美容1300-1500（小区品质有关） 美发1000-1300 咖啡- 1 1、项目、项目 的远景？的远景？ 2 2、前期的开店投、前期的开店投 入成本？入成本？ 3 3、非适商、非适商 期的营运期的营运 风险？风险？ 商家会关心三个问题商家会关心三个问题 数据来源：赢商数据来源：赢商商家库商家库 业态组合及落位2 商街包装方案3 执行方案4 项目概况及定位简析1 报告目录报告目录 商业环境氛围的打造商业环境氛围的打造 环境效果：除了物业硬件条件外,建议增加能渲染商业氛围的夜景灯 光照明、霓虹灯、商业小品、休憩区坐椅等。 导示系统：商业街区的店招、側招、灯箱、看版、门牌号码、导示水 牌、导视系统、禁止提示等。导视系统应设置在醒目位置，对消费人 群起显著的指示作用。 商业营销系统：道旗、宣庆旗、招帖、公告栏、宣传册等。 公共设施：公共卫生间、